Что надо знать при покупке земельного участка: краткий гид

Выбор участка для строительства дома: место, инфраструктура, доступность

Некоторые рекомендации, что нужно учесть при покупке земельного участка, кажутся очевидными, но эти моменты нередко упускают из вида. Они не отражаются в документах, однако могут сильно повлиять на качество жизни в частном доме. Особенное внимание на это нужно обратить при покупке участка для ИЖС, то есть если вы намерены построить там «всесезонный» дом и жить постоянно. 

Транспортная доступность. Нередко будущие владельцы частного дома смотрят на доступность с точки зрения автомобилиста: есть ли дорога, по которой можно доехать на автомобиле. Однако нужно помнить, что ситуации бывают разные. Например, в семье один автомобиль, которым пользуется глава семьи. Если машина окажется в ремонте или сам автовладелец будет в отъезде, остальным домочадцам может быть проблематично выбраться «к цивилизации» – скажем, если срочно потребуется к врачу. Следовательно, выбирать участок нужно так, чтобы иметь альтернативные возможности доехать домой или в ближайший город – автобусом, на маршрутке или на электричке. 

Инфраструктура: школа, поликлиника, больница. При покупке земельного участка для ИЖС на это обязательно нужно обратить внимание, причем оценивать не только наличие и доступность, но и качество. Поищите в Сети информацию от местных жителей, что собой представляет местная медицина и образование. Может оказаться, что в лечебном учреждении недостаточно специалистов и оборудования, а в школе не хватает учителей или практикуется обучение в две смены из-за тесноты. То есть в теории инфраструктура есть, а на практике пользоваться ею затруднительно.

Экологическая обстановка и природные условия. Понятно, что покупать участок около мусорного полигона или большого сельхозпредприятия не стоит, но это вы знаете и без нас. Однако есть опять-таки неочевидные вещи, о которых мало кто задумывается. Давайте посмотрим на примере Московской области. 

• Два района – Дмитровский и Талдомский – считаются эндемичными по клещевому энцефалиту. Это значит, что там есть ненулевая вероятность укуса клеща, который переносит эту страшную болезнь. Так что при выборе участка в этих местах придется либо принимать меры к защите от клещей, либо делать прививки от энцефалита, да и гулять в лесу будет уже не так приятно. 
• На востоке и юго-востоке Подмосковья (в Шатурском, Егорьевском, Луховицком и Орехово-Зуевском районах) довольно много месторождений торфа, часто участки находятся прямо на осушенных торфяниках. Это вызывает массу проблем, начиная от полного запрета на открытый огонь на участках и заканчивая действительно высоким риском пожара, в котором можно потерять имущество – и хорошо если не здоровье. При этом возгорания торфа все равно происходят, и в окрестных районах становится в прямом смысле нечем дышать. Строить и заниматься садоводством на торфяных грунтах тоже очень сложно. 
• Качество питьевой воды из природных источников тоже зависит от местоположения. Строго говоря, превышение ПДК по железу и кальцию в воде типично почти для всего Подмосковья, с этим остается только смириться. Однако есть и локальные проблемы: так, в Солнечногорском, Химкинском, Мытищинском и некоторых других районах местами фиксируются превышения ПДК по фтору, что неполезно прежде всего для детей – избыток фтора вызывает у них флюороз зубов. 

Природные и прочие объекты. Не стоит покупать участок в болотистой местности – кроме засилья комаров это чревато еще и кислыми почвами и высоким уровнем грунтовых вод. Подробнее о том, что такое грунтовые воды и почему это проблема. Рискованно также соседство с оврагами, ручьями и водоемами – как минимум из-за тех же комаров, личинки которых живут в воде. Соседство с заповедником или старинной усадьбой кажется  привлекательным, но важно знать, что прилегающие территории таких объектов могут попадать в ЗОУИТ, где сильно ограничено строительство. Подробнее об этом ниже. 

И так далее. Так что вопрос, как правильно выбрать земельный участок для дома, приобретает новые неожиданные грани.

Что нужно знать при покупке участка земли в первую очередь

Источник фото shutterstock.com

Главный момент – разрешено ли строительство. Земля в РФ разделена на категории по назначению, а каждый конкретный участок имеет вид разрешенного использования (ВРИ). Далеко не все ВРИ допускают капитальное строительство, и возведение дома на такой земле – самое настоящее нарушение закона, за которое можно получить штраф, предписание на снос постройки или даже судебное решение об изъятии земли. Кроме того, ВРИ влияет и на то, чем можно заниматься на участке кроме стройки. Например, на земле для личного подсобного хозяйства в деревне или поселке можно держать сельскохозяйственных животных и пчел, в СНТ – только кур и кроликов для своего стола (и то не всегда), а на ИЖС – вообще никого, кроме собак, кошек и прочих животных-компаньонов. 

Подробнее о видах разрешенного использования и о том, что такое ИЖС, ЛПХ и СНТ, чем они отличаются и можно ли строить частный дом. 

Немаловажно выяснить, сделано ли межевание: с 1 марта 2025 года купить участок без межевания фактически нельзя, потому что Росреестр не зарегистрирует на него право собственности.

Как узнать информацию о земельном участке

Источник фото shutterstock.com

Основные сведения об участке можно выяснить не выходя из дома и не запрашивая документы на землю. Для этого есть два удобных инструмента: Публичная кадастровая карта Росреестра и онлайн-справочник объектов недвижимости, принадлежащий тому же ведомству. Напомним, что Росреестр – государственная служба, которая занимается регистрацией и учетом недвижимости и прав на ее в РФ. Соответственно, самые достоверные сведения об участках и строениях на них нужно искать именно в базах Росреестра. Это удобно, если вы только присматриваетесь к земле и еще не решили, стоит ли выходить на связь с продавцом. 

Однако нужно понимать, что общедоступная информация далеко не исчерпывающая и не позволяет полноценно проверить участок на юридическую чистоту. Приняв решение о покупке участка, вам в любом случае нужно будет запросить у продавца целый пакет документов.

Подробно о том, что нужно проверить перед покупкой земельного участка и как сделать это бесплатно самому.

Как проверить участок ИЖС перед покупкой: юридическая чистота

Источник фото shutterstock.com

Все, что касается юридической чистоты участка, проверяется по документам, которые должен предоставить продавец. В основном это разные форматы выписок из ЕГРН, из которых можно выяснить:

• Принадлежит ли участок продавцу и не находится ли в долевой собственности. 
• На каком основании нынешний владелец приобрел собственность: купил, получил в дар или по наследству, приватизировал. 
• Не признан ли владелец недееспособным по суду. 
• Какова юридическая история участка: купля-продажа, наследование, дарение и тому подобное. Проследить историю можно до 1998 года. 
• Соответствует ли площадь участка той, которую назвал продавец. 
• Узаконены ли строения на участке. Напомним, что по закону любое строение на фундаменте должно быть поставлено на кадастровый учет и иметь собственный кадастровый номер. 

Если участок покупался в период брака, владелец должен предъявить нотариально заверенное согласие супруга/супруги на продажу или брачный контракт либо решение суда, по которому участок признан личным имуществом продавца.

Кроме этого, продавец должен быть готов предоставить доказательства уплаты налогов и прочих обязательных платежей (включая коммунальные) – это нужно, чтобы вы не купили участок с долгами. 

Пригодится и технический паспорт дома, чтобы убедиться, что дом построен по правилам и не перестраивался. 

Подробнее о том, какие документы нужны для продажи участка и как провести сделку.

Что нужно знать при покупке участка ИЖС у собственника

Источник фото shutterstock.com

Есть вопросы, которые при покупке земельного участка нужно задать его нынешнему владельцу, потому что найти эту информацию довольно сложно или негде. 

• Если на участке есть септик, нужно выяснить, где он вкопан, как работает, нуждается ли в очистке. 
• Иногда только у владельца можно узнать, какие коммуникации проходят по земельному участку. Например, если он сам прокладывал водопровод от скважины или колодца, то расположение этих труб знает только он. 
• Поинтересуйтесь уровнем грунтовых вод в течение года: весной он самый высокий, в засуху - самый низкий. 
• Если на участке есть скважина, обязательно выясните, соответствует ли ее реальная глубина тому значению, которое указано в паспорте. Иногда глубокие скважины выдают за более мелкие — вообще-то это не разрешено, но на практике встречается. 
• При наличии в доме фильтровальной установки для воды выясните ее характеристики, сроки замены расходников. Если у хозяина дома сохранились результаты анализа воды, на основании которого он выбирал именно такую установку, будет очень полезно их получить. 
• Поинтересуйтесь тарифами на обслуживание территории за пределами участков, если этим занимается управляющая компания или в поселке организовано товарищество собственников недвижимости.

Какие вопросы нужно задавать при покупке земельного участка для дачи

Способы, как правильно выбрать участок для дачи и проверить его, те же, что и для ИЖС, но есть нюансы. Кроме вопросов, перечисленных выше, существуют еще некоторые важные моменты, которые касаются особенностей типичных «дачных» участков. 

1. Организовано ли в «дачном» поселке СНТ, кто председатель и члены правления, когда обычно проводится общее собрание собственников. 
2. Вошло ли СНТ в программу газификации (если вам важна перспектива провести газ в дом). 
3. Каков размер членских и целевых взносов – он может варьироваться от года к году, но иметь представление о порядке сумм полезно. Независимо от того, вступал ли предыдущий владелец в СНТ, попросите у него подтверждения уплаты взносов: «не члены» товарищества тоже по закону обязаны их платить. 
4. Заключен ли у владельца дома прямой договор с энергосбытом или он получает электричество при посредничестве СНТ. 
5. Вынесен ли электросчетчик на столб.
6. Какая электрическая мощность выделена на участок. Это должно быть указано в документах на подключение, но иногда их нет или они некомплектные. Оптимальная выделенная мощность – 15 кВт или больше, это позволяет организовать бытовой комфорт городского уровня. Если выделенная мощность всего 3-5 кВт (в СНТ такое бывает нередко), то ее можно увеличить, но это весьма дорогая и непростая процедура. 
7. Организована ли уборка снега зимой из общих проездов – это важно, если вы решите приезжать на праздники или вовсе провести зиму за городом. 
8. Если в СНТ есть коллективный водопровод от скважины, обязательно спросите, работает ли он в зимнее время. Бывает так, что водоснабжение только летнее, поэтому для постоянного проживания потребуется собственный источник воды. 
9. Постарайтесь добыть устав СНТ – это можно сделать с помощью владельца участка или напрямую в правлении товарищества. Строго говоря, правление не обязано предоставлять устав человеку, который не имеет участка на территории СНТ, но можно договориться – объясните, что вы намерены купить землю и хотите видеть основной документ товарищества. 

При покупке в СНТ участка без дома нужно узнать у владельца, пытался ли он получить разрешение на строительство или подать уведомление о соответствии планируемого строительства. Разрешение на строительство требовалось до 2018 года, после этого оно было заменено уведомлением, но суть осталась: этот документ нужен для согласования строительства дома с местными властями. Он действителен в течение 10 лет и “привязан” к земле, а не к ее владельцу - то есть остается в силе и после того, как собственник участка сменился.

Подводные камни при покупке земельного участка

Главный из возможных неприятных сюрпризов – попадание участка в зону с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). Как говорилось выше, это налагает большие ограничения на строительство, даже если ВРИ земли разрешает возводить капитальные постройки. Проверить участок на ЗОУИТ можно по Публичной кадастровой карте, поставив галочку «ЗОУИТ» в разделе «Слои». 

Еще одна потенциальная проблема – градостроительные планы местных или федеральных властей. Например, в окрестностях может планироваться строительство автотрассы или объекта федерального значения. К сожалению, владельцы участков чаще всего не в курсе такой перспективы. Чтобы подстраховаться, нужно проверить градостроительную документацию - она обычно хранится у местных властей. Начать поиски лучше с раздела «Градостроительство» на сайте местной администрации: там обычно выложены генеральный план, проекты планировки и межевания территорий и прочие документы. 

Читайте также:

Особенности черновой отделки в разных типах домов

Газобетон или пенобетон: что лучше для строительства дома — разбираемся в нюансах выбора

Акриловая или стальная: какую ванну лучше выбрать

Охотничьи виды и породы собак: как выбрать питомца и лучшего друга?

Правоустанавливающие документы на земельный участок: что это