На что обратить внимание при покупке земельного участка
Естественно, в первую очередь стоит осмотреть сам участок, но об этом мы сейчас говорить не будем. Есть два других важных момента.
- Проверка участка с точки зрения правил землепользования: возможно ли строительство, есть ли межевые границы и пр. О том, как узнать статус земельного участка в этом аспекте, мы поговорим дальше – задача несложная и тоже вполне решаемая бесплатно и своими силами.
- Базовая юридическая проверка земельного участка перед покупкой: действительно ли он принадлежит продавцу, есть ли права третьих лиц, «узаконены» ли постройки и сама земля должным образом. Кое-что можно проверить самостоятельно, но многие документы нужно будет запросить у продавца – если он готов их предоставить, это само по себе говорит о его добросовестности.
Главное, что желательно знать об участке для его проверки – кадастровый номер. Можно обойтись и без него, но это усложнит процесс, поэтому первым делом выясните у продавца именно номер.
Источник фото: shutterstock.com
Что такое кадастровый номер земельного участка и почему его надо знать
Это уникальный идентификатор, который есть у любой земли, поставленной на кадастровый учет. В России все земельные участки, дома, гаражи и прочая недвижимость находятся под контролем государственного ведомства – Росреестра. Эта организация ведет единый государственный реестр недвижимости – ЕГРН, в котором содержатся сведения о самих объектах и зарегистрированных правах на них. Постановкой на кадастровый учет называется внесение данных об объекте недвижимости в ЕГРН, а наличие кадастрового номера – доказательство, что участок учтен в Росреестре. На «неучтенную» землю нельзя зарегистрировать право собственности – по сути, с точки зрения закона она не существует. Поэтому если у участка нет кадастрового номера, законная сделка с ним невозможна.
Если кадастровый номер земельного участка неизвестен, его можно проверить бесплатно по данным Росреестра, не обращаясь в само ведомство. Для этого существует удобный инструмент – Публичная кадастровая карта Росреестра, которая сейчас входит в Систему национальных пространственных данных (НСПД). Ниже мы будем много о ней говорить, и она вам очень пригодится, так что рекомендуем сразу открыть ее в отдельной вкладке. Чтобы узнать кадастровый номер, участок на карте можно найти по точным координатам, по адресу или просто «на местности», ориентируясь по местоположению. Здесь, конечно, есть вероятность ошибиться и выбрать не тот участок, но если другого выхода нет – способ работающий.
Что можно узнать по кадастровому номеру земельного участка и как это сделать
По номеру земельного участка можно бесплатно и в режиме онлайн выяснить основные сведения о земле, которые есть в распоряжении Росреестра. Кроме Публичной кадастровой карты, о которой шла речь выше, нам в этом поможет еще один бесплатный сервис на сайте ведомства – Онлайн-справочник по объектам недвижимости. Он содержит некоторую информацию, которой может не быть в ПКК.
Нужно иметь в виду, что полностью проверить участок на юридическую чистоту с помощью ПКК и общедоступной базы Росреестра нельзя: для этого нужно смотреть документы на землю и строения, к которым имеет доступ только владелец.
Как проверить участок по кадастровому номеру в базе Росреестра
Для этого достаточно зайти на сайт ПКК и ввести кадастровый номер в строку поиска. В правой части экрана откроется карта – можно посмотреть реальное расположение участка, в том числе соседствующие объекты. В левой части по клику откроется основная информация о земле.
Точно так же можно найти участок по кадастровому номеру в справочнике Росреестра – информация там текстовая и в основном дублирует данные ПКК. Информация об участке по кадастровому номеру, которая представлена в ПКК и онлайн-справочнике, во многом одна и та же, но нас будут интересовать отдельные пункты, об этом речь пойдет ниже.
Кроме того, ПКК позволяет получить данные о строениях на участке, если они поставлены на кадастровый учет. В меню информации о земле есть раздел «Объекты», где перечислены кадастровые номера капитальных построек. Если найти постройку по номеру, можно узнать, например:
- Как зарегистрирован дом – как жилой или нежилой (садовый). В жилом доме можно прописаться и провести туда газ по программе газификации, в садовом все это нельзя.
- Площадь дома, количество надземных этажей. Обычно их не больше 3 – это обязательное требование Градостроительного кодекса к индивидуальному жилому дому.
- Дата завершения строительства, материал стен.
- Кадастровая стоимость дома по последней оценке.
Источник фото: shutterstock.com
Как узнать по кадастровому номеру, есть ли межевание участка
Эта информация есть онлайн и бесплатно на ПКК, но нужно знать, где посмотреть сведения о межевании. По карте на местности это не делается. В сведениях об участке ищем строку «Статус» – если в ней указано «Ранее учтенный» или просто «Учтенный», то участок размежеван. У участков, где межевание не сделано, обычно бывает статус «Учтенный без координат границ».
Важно знать: с 1 марта 2025 года фактически нельзя купить неразмежеванный участок – Росреестр просто откажет в регистрации права собственности. То же самое касается строений на таком участке.
Соответственно, если участок не размежеван, то затевать сделку не имеет смысла.
Как узнать назначение земельного участке на карте
Точно так же – в разделе основных сведений. Эта информация, пожалуй, самая важная: от нее зависит, можно ли построить на участке жилой дом. Нас будут интересовать две графы.
Категория земель. Если в ней указано «Земли населенных пунктов», то участок находится в деревне или поселке, строительство разрешено с вероятностью 99%. Большие плюсы населенного пункта – легче подключить коммуникации, в том числе электричество и газ, а в доме можно без проблем прописаться, если он признан жилым. Если категория земли другая – «Земли сельскохозяйственного назначения», то со строительством могут быть проблемы.
Вид разрешенного использования (ВРИ). Он конкретизирует, что именно можно строить на участке, чем заниматься и какими правилами при этом руководствоваться. Участки в населенном пункте чаще всего имеют один из двух ВРИ: «Для индивидуального жилищного строительства» и «Для личного подсобного хозяйства». Оба вида допускают строительство жилого дома, но на участке для ЛПХ можно еще и иметь настоящее «деревенское» хозяйство – даже держать коров и лошадей. На ИЖС это нельзя.
Участки вне населенных пунктов могут иметь один из нескольких ВРИ:
- «Ведение садоводства» – это вид разрешенного использования в типичных СНТ, капитальное строительство разрешено, можно держать кур и кроликов для своих нужд.
- «Огородничество» или «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках» – в обоих случаях капитальное строительство запрещено.
Подробнее о разнице между ЛПХ, ИЖС и СНТ, видах разрешенного использования и категориях земли.
Источник фото: shutterstock.com
Как узнать размер земельного участка по кадастровому номеру
Эта информация есть и в ПКК, и в онлайн-справочнике Росреестра по объектам недвижимости. Алгоритм поиска тот же, в сведениях об участке есть графа «Площадь» или «Площадь уточненная». Данные о площади участка обычно указываются в квадратных метрах. Полезно помнить, что одна сотка – это 100 кв. м.
Как проверить ограничения на земельный участок по кадастровому номеру
Проверить участок перед покупкой на обременения, зная кадастровый номер, тоже можно легко и бесплатно, но информация может не быть исчерпывающей. Также нужно понимать, что обременения и ограничения – это разные вещи.
Ограничения пользования землей чаще всего касаются возможности строительства и использования участка по назначению. Самый распространенный случай – если участок попадает в ЗОУИТ (зоны с особыми условиями использования территорий). Это могут быть охранные зоны газопроводов, заповедников, объектов культурного наследия и др. В некоторых ЗОУИТ строительство возможно, но только по определенным требованиям и с множеством согласований. Где-то строить капитальные дома вовсе запрещено – например, в зонах затопления и подтопления. Бывает так, что категория земли и ВРИ допускают строительство, но попадание участка в ЗОУИТ по факту делает это невозможным.
С недавних пор Публичная кадастровая карта содержит и сведения о ЗОУИТ. Чтобы увидеть их, нужно войти в настройки поиска и в разделе «Выделенные слои» выбрать все, которые касаются ЗОУИТ. Зоны с разными ограничениями будут обозначены разными цветами, расшифровка дается в «Легенде» в нижней части карты. Можно увидеть и охранные зоны локальных инженерных объектов – например, трансформатора или опоры ЛЭП на территории населенного пункта. Подробнее о том, что такое ЗОУИТ, что в них можно и нельзя.
Обременения земли чаще всего затрагивают права на участок. Это может быть, например, сервитут (право беспрепятственного прохода и проезда), долгосрочная аренда (сроком более чем на год) и даже арест имущества по решению суда. Иногда обременения связаны с правами третьих лиц на пользование участком – например, по договору пожизненной ренты или завещательному отказу.
- Посмотреть обременения на земельный участок по кадастровому номеру можно в базе данных объектов недвижимости, о которой мы писали выше. Они идут в самом конце, в разделе «Сведения о правах и ограничениях (обременениях)». Если там есть только сведения о текущем праве собственности, а обременения не указаны – можно считать, что их нет.
- Соответственно, это еще и способ узнать, находится ли земельный участок в аренде. Но здесь есть тонкость: в Росреестре регистрируются только договоры аренды сроком на год и более, поэтому данные ведомства не отражают краткосрочные арендные отношения.
- Здесь же, в сведениях о праве собственности, можно посмотреть важный момент: один ли владелец у участка или собственность долевая. Это важно: если вы покупаете участок, разделенный на доли, это усложняет процедуру и увеличивает риски. Самый плохой вариант – если доли принадлежат несовершеннолетним или недееспособным.
- В разделе обременений можно также узнать, в залоге ли земельный участок – это тоже отображается в данных Росреестра.
Источник фото: shutterstock.com
Как узнать на кадастровой карте, чей участок
К сожалению, никак. В России действует закон «О защите персональных данных», который запрещает разглашение имени, фамилии и другой личной информации владельцев земли. С 1 марта 2023 года Росреестр не предоставляет сведения о собственниках земли ни в каком виде – ни через ПКК, ни через онлайн-справочник, ни при обращении через Госуслуги или МФЦ.
Единственное исключение – если владелец участка сам дал разрешение на раскрытие его персональных данных, но обычно частные лица этого не делают. Так что проверить, принадлежит ли земля конкретному человеку, можно только одним способом: запросить у него полную выписку из ЕГРН, об этом речь пойдет ниже.
Как самостоятельно проверить границы земельного участка по кадастровому номеру
Самостоятельно определить границы земельного участка по кадастровому номеру затруднительно: на ПКК информацию о географических координатах границ можно увидеть только в строке адреса страницы при клике на участок.
По кадастровому номеру и Публичной кадастровой карте можно узнать, где проходит красная линия улицы – это важно для строительства на участке, так как от нее отсчитываются расстояния, на которых можно строить дом и ставить забор. Чтобы увидеть красные линии (если они установлены градостроительным планом), нужно выбрать в меню слоев соответствующий пункт.
Можно ли по кадастровому номеру узнать задолженности по земельному участку?
Увы, нет. Росреестр не занимается задолженностями по налогам на участки, коммунальным платежам и взносам в СНТ, поэтому такие сведения в его базы не попадают. Проверять задолженности, связанные с участком и строением на нем, придется напрямую у продавца, спросив у него соответствующие документы.
Как проверить земельный участок перед покупкой на юридическую чистоту
Здесь нужно взаимодействовать с продавцом участка и попросить у него определенный пакет документов.
Как проверить право собственности на земельный участок. С 2016 года единственный документ, который подтверждает право собственности – выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
- Бумажные свидетельства о праве собственности, которые выдавались до этого, сейчас нигде не принимаются и не считаются правоустанавливающими документами.
- Иногда участки пытаются продавать даже по членской книжке садовода – подробно о том, почему покупать такую землю нельзя.
- Более того, с 2016 года выписка из ЕГРН заменила собой и еще один документ – кадастровый паспорт. Соответственно, сейчас он не нужен и проверять его нет смысла.
Этот документ сейчас не может служить правоустанавливающим
Источник фото eao-dom.ru
На Госуслугах можно получить упрощенную онлайн-форму выписки из ЕГРН, но для сделки продавцу лучше запросить расширенную выписку с координатами границ и межевым планом. Распечатывать ее самостоятельно не стоит: лучше сделать это в МФЦ, где документ проверит и заверит сотрудник.
Получив выписку на руки, внимательно ее просмотрите. Содержание документа в значительной степени совпадает со сведениями о земле и строениях, которые вы уже получили из Публичной кадастровой карты и онлайн-справочника недвижимости, но может случиться и так, что обнаружатся разночтения. Особенно внимательно нужно отнестись к разделам, которые касаются обременений и прав собственности. Дело в том, что данные в открытых источниках Росреестра обновляются с задержкой, к тому же ошибки бывают у всех, и Росреестр не исключение. Если сведения не совпадают, информацию в выписке нужно считать приоритетной.
Какие еще документы нужно проверить перед покупкой земельного участка. Есть и другие формы выписки из ЕГРН, кроме вышеупомянутой, и они могут быть очень полезны для проверки юридической чистоты участка.
- Выписка из ЕГРН о переходе прав собственности. Очень ценный документ, который прослеживает историю участка с 1998 года или с момента его образования, если это произошло позже. В ней можно увидеть, когда земля меняла владельца и на каком основании. К сожалению, в судебной практике нередки случаи, когда признается незаконной сделка, совершенная предыдущими собственниками, и от этого страдает нынешний добросовестный владелец недвижимости. Насторожить в выписке должна, например, слишком частая смена собственника. Юристы говорят, что если за последние годы участок несколько раз переходил из рук в руки, это может быть попыткой скрыть мошенничество.
- Выписка из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным. Ее может получить только сам владелец участка. Документ дает некоторую гарантию (хотя и далеко не стопроцентную), что собственник действительно волен распоряжаться своим имуществом на момент совершения сделки.
- Выписки из ЕГРН на капитальные строения на участке. Закон обязывает ставить на кадастровый учет все капитальные постройки, то есть такие, которые имеют фундамент. Без этого они считаются самостроем и не могут быть официально оформлены в собственность, а владелец самовольных построек может получить штраф или даже лишиться участка. У каждого капитального сооружения, зарегистрированного в Росреестре, есть свой кадастровый номер, и при купле-продаже нужно получать отдельную выписку.
Источник фото sibdom.ru
Подробнее о том, какие еще бывают выписки из ЕГРН и какие из них могут пригодиться для проверки юридической чистоты земельного участка.
Кроме того, у продавца участка желательно попросить:
- Нотариально заверенное согласие супруга, если участок был приобретен в период брака. Такое имущество считается совместной собственностью супругов, если иное не оговорено брачным договором, и один супруг не имеет права продавать участок без согласия второго.
- Подтверждения уплаты налогов, коммунальных платежей, взносов (если участок находится в СНТ).
- Технический паспорт дома (если он есть), чтобы убедиться, что дом не перестраивался и его нынешнее состояние соответствует проектному. Серьезная реконструкция дома без разрешения властей и передачи данных в Росреестр – нарушение закона, особенно если в результате увеличилась его площадь и/или число этажей.
- Документы на инженерное оборудование: технические паспорта устройств и счетчиков, паспорт скважины и насоса (если на участке пробита скважина), проект газификации, документы о технологическом присоединении электричества и газа, договор с энергосбытом и газораспределительной организацией, договор на техническое обслуживание внутридомового газового оборудования и пр.
Подробнее о том, какие документы покупатель должен получить у продавца земельного участка.
Читайте также:
Мангал из кирпича для дачи своими руками: подробная инструкция
Оптимальная площадь участка для строительства загородного дома: критерии и рекомендации по выбору размера
Комментарии