ИЖС, ЛПХ, СНТ, ДНП… Что это и в чем разница?

Какие бывают категории земель и почему это важно

По Земельному кодексу все или почти все земли на территории РФ разделены на категории. Кроме того, каждый конкретный участок внутри категории имеет вид разрешенного использования (ВРИ), который уточняет, что именно можно и нужно делать на этой земле. Существует единый классификатор категорий и видов разрешенного использования земли, где все это описано подробно. Например, участок может относиться к категории «Сельскохозяйственное использование» и иметь ВРИ «Сенокошение» – это означает, что он относится к сельхозземлям и на нем можно только заготавливать сено. 

В целом Земельный кодекс РФ выделяет 7 больших категорий:

1. Земли сельскохозяйственного назначения. К ним относятся собственно сельхозугодья и участки, занятые инфраструктурой сельскохозяйственного производства. Покупать участок сельскохозяйственной земли для частного дома не имеет смысла. Строить жилье здесь запрещено, исключение делается только для официально зарегистрированных крестьянско-фермерских хозяйств, и далеко не во всех регионах. Поменять назначение этой земли на то, которое допускает строительство, по закону могут только власти, сделать это по желанию частного собственника нельзя. Если земля более не представляет ценности для сельского хозяйства, администрация может отдать ее под жилую застройку или другие цели, сменив ее вид разрешенного использования. На «выведенных» землях сельхозназначения часто находятся «дачные» поселки (СНТ), земля под которыми имеет ВРИ «Ведение садоводства». 
2. Земли населенных пунктов. Эта категория земель значит, что участок находится в границах города, деревни, поселка, станицы и пр. Для строительства частного дома подходят участки в населенных пунктах с ВРИ «Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный участок)» и «Для индивидуального жилищного строительства».
3. Земли промышленности, транспорта, энергетики и пр. Понятно, что это вовсе не те категории, которые подходят для частного домостроения. 
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов. Строительство в них либо запрещено, либо сильно ограничено. Подробнее о зонах с особыми условиями использования территорий. Очевидно, что приобретать такой участок для постройки частного дома нельзя.
5. Земли лесного фонда. Лесные участки обычно не продаются и предлагаются только в аренду без возможности строительства. 
6. Земли водного фонда – территории, занятые водоемами и прилегающие к ним. Здесь строительство тоже в основном запрещено или очень усложнено получением множества разрешений. 
7. Земли запаса. Это «остаточная» категория для земель, на которых в принципе не ведется и не может вестись хозяйственная деятельность, в том числе строительство. 

А теперь давайте разберемся подробнее, где можно строить и в чем разница между участками разных категорий и ВРИ, где разрешено строительство. 

Земли ИЖС: каково их назначение и что можно делать

Что такое статус земли «ИЖС»? Категория земель ИЖС по основному назначению – «Жилая застройка», вид разрешенного использования – «Для индивидуального жилищного строительства» (код по классификатору 2.1). 

Что можно делать на участке для ИЖС. На нем разрешено строить жилой дом, но далеко не любой. Он должен соответствовать требованиям к объекту ИЖС, которые установлены Градостроительным кодексом (ст. 1 п. 39):

• Отдельно стоящее здание
• Высота не более 3 надземных этажей и не более 20 м.
• Состоит из жилых и вспомогательных помещений для бытовых и иных частных нужд.
• Не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. 

Кроме того, на участке для ИЖС разрешено возводить вспомогательные постройки – гараж, баню, сарай и тому подобное – и иметь сад и огород для собственных нужд. 

В жилом доме на участке для ИЖС можно прописаться.

Что нельзя делать на участке ИЖС:

• Держать коз, коров, овец, других сельскохозяйственных животных и птицу.
• Заниматься бизнесом, который связан с использованием земли - например, построить гостиницу или открыть частный детский сад.
• Возводить многоквартирные дома и таунхаусы. 

Важно знать: строительство дома на участке ИЖС обязательно. Если его нет спустя 5 лет после покупки земли, это считается использованием земли не по назначению. Нецелевое использование земли чревато повышенными налогами, штрафами и может закончиться принудительным изъятием участка по суду. 

Минус участка для ИЖС – более высокие налоги в сравнении с другими участками, где разрешено капитальное строительство. Вообще говоря, ставка налога у них одинаковая, но он рассчитывается от кадастровой стоимости. У земель ИЖС она обычно выше, чем у ЛПХ или участков для садоводства. 

Главный плюс участка для ИЖС – на строительство дома можно получить ипотечный кредит по льготным программам, например по «Семейной ипотеке». Однако нужно иметь в виду, что ипотека выдается только на строительство, а не на приобретение земли. На момент подачи заявки на кредит участок уже должен быть в собственности. 

Участок для ведения личного подсобного хозяйства: что это значит

Применительно к категории земель «участок для ЛПХ» означает, что земля предназначена для ведения личного подсобного хозяйства. Такие участки по закону бывают двух типов, и это очень важно. Именно от статуса земли для ЛПХ зависит, можно ли строить на ней жилой дом.

• В населенном пункте (приусадебный участок, код по классификатору 2.2). Находится, соответственно, на территории населенного пункта, чаще всего деревни или поселка. Жилое строительство разрешено, требования к дому такие же, как на участке для ИЖС (см. выше). В доме на участке для ЛПХ можно получить прописку. 
• Полевой участок для ведения личного подсобного хозяйства (код 1.16). Находится вне пределов населенного пункта на землях сельскохозяйственного назначения. Капитальное строительство запрещено, то есть нельзя возводить постройки на фундаменте. Соответственно, построить на такой земле жилой дом не получится. На участке можно иметь только сад, огород и легкие хозяйственные постройки вроде сарайчика или поликарбонатной теплицы без фундамента. 

Отличия ЛПХ от ИЖС в деревне и другом населенном пункте в плане жилого строительства незначительные. Строить жилой дом на участке ЛПХ можно, но не обязательно – можно ограничиться садовым домиком для временного проживания. Кроме того, на строительство на участке ЛПХ сложнее получить ипотеку, тем более льготную. Впрочем, у банков есть отдельные программы кредитования жилья в сельской местности, в том числе на землях для личного подсобного хозяйства. Есть также возможность перевести ЛПХ в ИЖС, но это сложно и не всегда того стоит. Почему – смотрите подробнее о переводе земель ЛПХ в ИЖС. 

Главное отличие ЛПХ от ИЖС состоит в возможности держать животных и заниматься сельскохозяйственным производством. На земле для ЛПХ разрешено держать скот, птицу, мелких животных (кроликов, нутрий) и пчел. Кроме того, закон разрешает владельцам ЛПХ производить продукцию на продажу и легально торговать ею, доходы от этого бизнеса даже не облагаются налогами при соблюдении несложных условий. 

Какая земля дороже – ЛПХ или ИЖС в населенном пункте – зависит скорее от локации и прочих внешних факторов вроде транспортной доступности и инфраструктуры. В целом участки для ИЖС обычно более дорогие, но это не общее правило. 

Подробнее о том, что такое земля для ЛПХ, что можно и нельзя на ней делать.

Отличия СНТ от ИЖС и ЛПХ: плюсы и минусы

Собственно говоря, СНТ – это не категория земли и не вид разрешенного использования. Аббревиатура СНТ означает «Садоводческое некоммерческое товарищество» – это форма самоуправления, разновидность товарищества собственников недвижимости. Ее аналог в городе – ТСЖ, товарищество собственников жилья. По сути, это добровольное объединение владельцев земли для решения общих проблем и управления территорией за границами участков, в пределах границ товарищества. Существование СНТ никак не влияет на правовой статус земли и на возможность владельцев участков распоряжаться ими по своему усмотрению. 

• Земля в СНТ обычно имеет ВРИ «Ведение садоводства» (13.2 по классификатору), в народе такие участки называются садовыми. 
• Реже встречаются участки с видом разрешенного использования “«Огородничество» (13.0), на таких землях создаются ОНТ – огороднические некоммерческие товарищества. Принципы их функционирования те же, что для СНТ, и регулируются законом № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд». 

Важно знать: после вступления в силу 217-ФЗ из юридического языка исчезло понятие «дачный участок» – такого ВРИ больше нет, существуют только два вышеназванных. 

Можно ли построить на участке в СНТ жилой дом, зависит от ВРИ. На садовом участке капитальное строительство разрешено, на огородном – запрещено. 

Отличия участка в СНТ от ИЖС и ЛПХ касаются не строительства, а других важных моментов. 

• В СНТ можно построить дом для постоянного проживания, но в нем вряд ли удастся прописаться. Одно из главных условий прописки – наличие адреса, то есть улицы должны иметь названия, а дома – номера, внесенные в ФИАС (Федеральную информационную адресную систему). Обычно в СНТ такого не бывает. Присвоить адрес только своей улице или дому нельзя: это делается для всей территории СНТ.  Для этого нужно согласие всех членов товарищества, оплата работ по межеванию и взаимодействие с местными властями, которые обычно не горят желанием помогать садоводческим товариществам. 
• В СНТ можно держать кур и кроликов для собственных нужд, если это разрешено уставом товарищества. На ИЖС, как уже говорилось, такое нельзя. 
• Налоги на участок в СНТ обычно ниже, чем на ИЖС, из-за более низкой кадастровой стоимости. 
• На строительство дома в СНТ тоже можно получить ипотечный кредит, но такие программы есть далеко не у всех банков, и условия могут быть довольно невыгодными. Возможности ипотечного строительства на ИЖС несравнимо больше. 

Главный минус СНТ – собственно, само СНТ как форма самоуправления. В населенном пункте (где обычно находятся участки ЛПХ и ИЖС) решением проблем с дорогами, освещением и прочими «общими нуждами» занимаются местные власти и/или управляющие компании, а стоимость услуг рассчитывается по государственным тарифам. В СНТ все «общие блага» содержатся на средства самих владельцев участков, для этого правление СНТ собирает денежные взносы, расходование которых зачастую непрозрачно, а размер вызывает возмущение садоводов. Подробнее о том, что такое членские и целевые взносы в СНТ. Более того, даже если владелец участка не вступил в товарищество, это не избавляет его от уплаты взносов – так гласит закон № 217-ФЗ. Таким образом, при покупке участка в СНТ приобретается обязанность платить за содержание общего имущества, и избавиться от нее можно только вместе с участком. 

ДНП: что это значит и есть ли такой статус участка

ДНП/ДНТ - это не назначение земли, а «Дачное некоммерческое партнерство/товарищество». До принятия закона № 217-ФЗ это была форма самоуправления, примерно аналогичная СНТ. Закон упразднил ее вместе с понятием «дачный участок». Всем бывшим ДНП/ДНТ было предписано изменить юридическое лицо и документы, став СНТ или ОНТ – садоводческими/огородническими некоммерческими товариществами. 

Участки, соответственно, теперь имеют вид разрешенного использования «Ведение садоводства» и «Огородничество», их особенности перечислены выше. 

Таким образом, на сегодняшний день понятие ДНП/ДНТ не существует. В интернете довольно много устаревших или плохо информированных источников, которые утверждают обратное, так что будьте внимательны. 

Если вы видите в Сети объявление о продаже земли со «статусом ДНП», подвох в том, что это ничего не говорит о реальном положении дел – придется выяснять, что имеется в виду на самом деле и как оформлены документы на участок. Если в выписке из ЕГРН указан ныне не существующий ВРИ (такое случается), участок нельзя будет оформить в собственность до приведения вида разрешенного использования в соответствие с современным классификатором. Это бесплатная процедура, но она потребует времени и некоторых усилий. 

Часто задаваемые вопросы: кратко о главном

Как узнать категорию земельного участка? Это можно сделать несколькими путями.

1. Самый простой – найти участок на Публичной кадастровой карте Росреестра. Там данные самые полные и свежие, поскольку ПКК принадлежит государственному ведомству, отвечающему за учет земли и прочей недвижимости в РФ. Поиск возможен по кадастровому номеру, адресу или просто по карте местности. По клику на участок открываются основные сведения о нем, в том числе вид разрешенного использования, точная площадь, данные о межевых границах (если земля размежевана), кадастровая стоимость и пр. 
2. Заказать выписку из ЕГРН через «Госуслуги». Общие данные об участке в ней будут те же, что и на ПКК. Теоретически можно получить выписку на чужой участок, но в ней не будет личных данных владельца, к тому же потребуется заплатить пошлину. Если участок ваш собственный, онлайн-выписку на Госуслугах можно получить бесплатно и за несколько минут. 

На каких землях можно строить жилой дом

Если речь идет о частном доме, то для строительства подходят следующие ВРИ:

• Для индивидуального жилищного строительства, код по классификатору 2.1
• Ведение садоводства, код 13.2
• Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), код 2.2.

На каких землях нельзя строить жилой дом

• На участках сельскохозяйственного назначения (коды по классификатору 1.1-1.20). В некоторых регионах жилое строительство на сельхозземлях разрешено только для крестьянско-фермерских хозяйств, которые обрабатывают эти наделы. 
• На любых участках, которые не предназначены для жилой застройки: землях транспортных объектов, промышленных предприятий и пр. 
• На землях Лесного и Водного фонда (за редкими исключениями). 
• На территории и в окрестностях особо охраняемых природных, промышленных, стратегических и культурных объектов, а также в зонах природной опасности. Например, запрещено капитальное строительство в зонах затопления и подтопления. 

Можно ли построить дом на участке для ведения личного подсобного хозяйства?

Можно, но только если он находится в границах населенного пункта. На полевом участке для ЛПХ, который выделен из земель сельхозназначения, дом построить нельзя – капитальное строительство там запрещено. 

Что лучше для строительства дома – ЛПХ или ИЖС?

По закону на обоих типах участков можно построить жилой дом и получить постоянную прописку. Все остальное зависит от конкретных обстоятельств и ваших потребностей. 

• Например, если вы хотите иметь собственную мини-ферму, разводить животных и даже зарабатывать на этом, для этой цели подойдет только земля ЛПХ, потому что на ИЖС все это не разрешается. Если же вы, наоборот, против прелестей деревенской жизни в виде криков соседского петуха и запаха коровника, то однозначно стоит выбрать ИЖС. 
• Для строительства дома по льготным ипотечным программам подойдет только ИЖС, у большинства банков это обязательное условие. Если вы не претендуете на льготы, можно приобрести и участок ЛПХ – многие банки кредитуют и такое строительство. 
• Налоги на участок ЛПХ обычно ниже, чем на ИЖС, из-за более низкой кадастровой стоимости. 
• В плане доступа к программе газификации особой разницы нет, здесь вопрос только в удаленности места от газовых магистралей. 

Подробнее о разнице между ЛПХ и ИЖС

Разница между СНТ и ИЖС: что лучше

Строить жилой дом можно и там, и там, но ИЖС лучше по многим причинам. Подробнее об этом мы писали выше, в разделе «Отличия СНТ от ИЖС и ЛПХ». Очень большой минус СНТ – отсутствие условий для постоянной прописки. Теоретически она возможна, если дом соответствует критериям жилого, на практике же получить прописку мешает отсутствие адреса и сложность процедуры его присвоения. Прописаться в жилье, которое не имеет адреса, по закону нельзя. 

Что такое ДНП и СНТ и в чем разница

ДНП (дачное некоммерческое партнерство) –  это не существующая ныне форма самоуправления на территории, отданной под участки, которые до 2017 года назывались дачными. К категории земли и законам о землепользовании она отношения не имеет. Участки в «дачных» поселках сейчас имеют вид разрешенного использования «Ведение садоводства» и «Огородничество». 

Закон № 217-ФЗ, упразднивший ДНТ/ДНП, обязал правление этих организаций изменить название юрлица на «Садоводческое/огородническое некоммерческое товарищество» и привести все документы в соответствие с современными требованиями. В некоторых товариществах это до сих пор не сделано. Покупать участок в таких «дачных» поселках можно, это никак не влияет на возможность пользоваться землей, построить и узаконить дом, продать, подарить или завещать землю и строения. 

Читайте также:

Как получить участок земли от государства бесплатно

Территория за забором частного дома: права и обязанности

Можно ли есть сырые кабачки: польза и вред

Гусеницы на помидорах в теплице - как избавиться?

Что из еды взять в поход: список легких и питательных продуктов