Запрет на строительство на земельном участке: как не купить землю «с сюрпризом»

0 комментариев

0 лайков

На какой земле запрещено строить капитальные дома?

Первое и главное, что стоит знать: по закону далеко не каждый участок подходит для строительства капитального дома. Если вы никогда раньше не интересовались темой загородного жилья, придется немного погрузиться в тонкости земельного законодательства.

Все земли в России поделены на категории по целевому назначению – например, сельскохозяйственные угодья, земли населенных пунктов и пр. Кроме того, отдельному участку может быть присвоен ВРИ – вид разрешенного использования. Его устанавливают местные или федеральные власти строго в соответствии со специальным классификатором. Этот же документ четко определяет, чем именно можно заниматься на участке, и имеет силу закона. Соответственно, если ВРИ участка не предполагает капитального строительства, то оно автоматически запрещено.

Проверить ВРИ можно несколькими путями:

Найти участок на Публичной кадастровой карте Росреестра “на местности” или по кадастровому номеру
Получить данные из онлайн-базы объектов недвижимости Росреестра – для этого потребуется кадастровый номер или адрес участка
Заказать выписку из ЕГРН. Ее можно получить даже на чужой участок, но без личных данных владельца. Потребуется кадастровый номер.

Обычно для покупки частными лицами доступны несколько вариантов участков:

Земли сельхозназначения. На них капитальное строительство запрещено, исключение делается только для КФХ (крестьянско-фермерских хозяйств), и далеко не во всех регионах.

Земля с ВРИ “Ведение садоводства”. Это типичные садовые участки в СНТ (садоводческом некоммерческом товариществе). На них разрешено капитальное строительство, можно построить жилой дом и даже прописаться в нем.

Участок с ВРИ “Огородничество”. Может находиться на территории ОНТ – огороднического некоммерческого товарищества. Капитальное строительство на нем не разрешается. Закон, запрещающий строительство на огородном участке – Земельный кодекс (ст. 7) и 217-ФЗ “О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд”. Прямо и однозначно в их тексте этот запрет не выражен. Земельный кодекс отсылает нас к классификатору ВРИ, который разрешает только “возведение хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости”. Закон 217-ФЗ выражается яснее: “не являющихся объектами капитального строительства”. Напомним, что капитальной считается постройка на фундаменте, с надежными конструкциями и инженерными коммуникациями.

Земля для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Здесь есть два вида участков: в населенном пункте (приусадебный) и полевой, на землях сельхозназначения. На приусадебном участке строить дом можно и даже нужно, на полевом капитальное строительство запрещено.

Участок под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Здесь постройка дома даже обязательна, и если этого не сделать, можно пострадать финансово.

Что будет, если построить дом на участке, где строительство запрещено?

Нельзя будет получить от местных властей согласование, которое с 2018 года заменяет разрешение на строительство. Это важный момент: без подтверждения, что местные власти согласны с возведением дома, его нельзя будет зарегистрировать в Росреестре как объект недвижимости и оформить право собственности.

Иногда эту норму обходят за счет “дачной амнистии”, которая позволяет узаконить постройки в упрощенном порядке, но это не наш случай: Росреестр откажет в регистрации постройки, если она возведена на “неподходящей” земле.

И наконец, незарегистрированный дом в любой момент могут признать самостроем. Это чревато штрафами и предписанием снести дом.

Можно ли снять запрет на строительство переводом участка в другой ВРИ?

Теоретически это возможно, существует даже специальная процедура. Но на практике ситуация выглядит так:

Перевести сельхозземли в категорию, пригодную для строительства, вряд ли получится - по инициативе владельца единичного участка это не делается практически никогда. Власти иногда сами принимают решение о таком переводе для больших территорий, которые уже не представляют интереса для сельского хозяйства, но их обычно выкупают крупные застройщики или посредники. Кроме того, такая смена ВРИ в некоторых регионах платная и очень дорогая, поскольку в результате кадастровая и рыночная стоимость земли сильно увеличивается.
Сменить ВРИ участка для огородничества проще, но придется запросить у местных властей утвержденные Правила землепользования и застройки: там указывается, какие виды разрешенного использования могут применяться к территории, где находится участок. Если среди них есть желаемый, шансы получить его тоже есть, но это может обойтись в существенную сумму и потребовать долгой бюрократической процедуры.

Неожиданный запрет на строительство на участке: ЗОУИТ

Даже если ВРИ участка допускает строительство, не спешите радоваться. Мы подходим к самому интересному: ограничения и обременения. В Земельном кодексе (Глава 19) есть понятие “Зоны с особыми условиями использования территории”, сокращенно ЗОУИТ. К ним относятся:

Охранные зоны трубопроводов, применительно к частным участкам речь чаще всего идет о газопроводах
Зоны затопления и подтопления
Водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы
Зоны охраны и защиты объектов культурного наследия
Охранные зоны заповедников, национальных парков и других природных объектов
Охранные зоны промышленных и стратегических объектов, железных и автомобильных дорог, аэродромов.

И другие, которые в случаях с загородными участками встречаются реже.

В некоторых защитных зонах строительство запрещено полностью, в других разрешено, но с ограничениями.

Проблем с ЗОУИТ несколько.

Первая и главная – большинство покупателей участков просто не знают о существовании этого явления и невнимательно относятся к документам. Поэтому запрет на строительство на участке часто оказывается неприятным сюрпризом, особенно если работы уже начались.

Вторая – некоторая неразбериха на государственном уровне.

Нынешней России достались “в наследство” земельные отношения, которые сложились еще при СССР или в “лихие 90-е”, когда на закон вообще обращали мало внимания. К тому же с тех пор пересматривалось законодательство, охранные зоны появлялись, исчезали и меняли свою конфигурацию. В результате многие участки оказались в пределах ЗОУИТ полностью или частично. Иногда это происходило - и происходит до сих пор – из-за ошибок кадастровых инженеров, делающих межевание участков или территорий СНТ, или по недосмотру местных властей.

И наконец, постоянно появляются новые ЗОУИТ. Строятся газопроводы и стратегические сооружения, выявляются новые объекты культурного наследия, природные территории получают статусы заповедников, меняются параметры уже существующих охранных зон и пр.

Согласно ст. 107 Земельного кодекса, судьба участков, попавших в новые границы ЗОУИТ, может развиваться по одному из нескольких сценариев.

Если участок и/или строение на нем больше нельзя использовать по назначению, власти обязаны его выкупить по рыночной цене (ст. 56.8 Земельного кодекса). Но, как мы понимаем, делают они это крайне неохотно, а механизм оценки стоимости таков, что она почти всегда оказывается намного ниже реальной рыночной цены.

Участок может продолжать использоваться в соответствии с ВРИ, но без возможности строительства или реконструкции уже имеющихся строений. То есть незастроенный участок ИЖС в такой ситуации полностью утрачивает смысл, а на земле для садоводства можно иметь только сад и огород (и то не всегда, это зависит от вида ЗОУИТ).

Самый благоприятный вариант - если до создания или изменения границ ЗОУИТ было получено разрешение на строительство и/или уже начата стройка дома, для которого разрешение не требуется (но есть согласование, о котором говорилось выше). Правда, здесь в попытках доказать законность строительства часто доходит до суда.

В каких ЗОУИТ полностью запрещено строительство на участке

В санитарно-защитных зонах вокруг кладбищ, вредных производств и других опасных объектов
В охранных зонах ООПТ (особо охраняемых природных территорий)
В первом и втором поясе охраны источников питьевого водоснабжения, в том числе водохранилищ.
Зоны в радиусе от 100 до 250 м от объекта культурного наследия. Расстояние зависит от характеристик самого объекта и его расположения: в населенном пункте или вне его.
В охранных зонах трубопроводов и газопроводов. Ширина “полос отчуждения” вокруг них варьирует в зависимости от технических характеристик трубопровода. Для магистральных газопроводов высокого давления - от 8 до 10 м (в отдельных случаях – до 50), для наружных газопроводов – 2 метра с каждой стороны, для подземных газопроводов из полиэтиленовых труб с медным проводом для обозначения трассы – 3 м со стороны провода и 2 с другой стороны. Охранная зона газорегуляторного пункта – 10 метров от его границ. Кстати, в защитных зонах некоторых объектов газо- и электроснабжения запрещено даже распахивать землю на глубину более 30 см и сажать или вырубать деревья и кустарники. Так что участок, попавший в такую зону полностью или частично, не годится даже для нормального садоводства.
В прибрежной защитной полосе водоемов. Ее ширина обычно от 30 до 50 м и зависит от уклона берега: чем он более крутой, тем шире защитная полоса (ст. 65 Водного кодекса). Тут есть оговорка: иногда такое строительство разрешают при условии оснащения построек системами очистки сточных и дренажных вод, но получить такое разрешение на частный дом почти невозможно.
В зонах затопления и подтопления. Теоретически здесь строить можно, если зданию будет обеспечена инженерная защита от затопления и подтопления по СНиП. Но на такое строительство нужно получать специальное разрешение местных властей, которые предпочитают отказывать.

В других ЗОУИТ строительство допускается, но с ограничениями. Например, в пределах водоохранной зоны водоема (не путать с прибрежной полосой – это разные понятия) вполне может находиться полноценное СНТ, но при условии, что все сточные воды будут собираться в водонепроницаемые резервуары. Допускается и строительство в охранных зонах объектов электроэнергетики, но тоже с ограничениями и по разрешению электросетевой компании – собственника сооружений.

Как узнать, попадает ли участок в охранную или защитную зону

Есть несколько способов это выяснить с разной степенью надежности. Границами ЗОУИТ “ведает” Росреестр, он же вносит их данные в ЕГРН.

Публичная кадастровая карта Росреестра. В верхней левой части карты есть меню. По умолчанию там установлен пункт “Участки”, можно найти интересующую землю по кадастровому номеру или “по местности”. После клика на стрелку рядом с пунктом “Участки” можно увидеть выпадающий список, выбрать “ЗОУИТ” и поставить точку на карте в нужном месте.
Справочная информация по объектам недвижимости на сайте Росреестра (раздел “Услуги и сервисы”). Данные о том, что участок имеет обременение в виде ЗОУИТ, отображаются в разделе “Обременения и ограничения прав”.
Выписка из ЕГРН. Важно: обычная выписка о характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных правах тут не подойдет, гораздо надежнее заказать расширенную.
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), генеральный план поселения. Теоретически эти документы должны публиковаться на сайте муниципального органа власти, на практике это делается не всегда. Лучше всего запросить их в последней редакции напрямую у местных органов власти. Это самый надежный способ: при любых изменениях границ ЗОУИТ эти документы меняются первыми. До того, как об изменениях узнает Росреестр и внесет их в свои базы (в том числе в ЕГРН), может пройти довольно много времени. Кроме того, в градостроительной документации часто содержатся перспективные планы развития: например, трасса будущего газопровода, который еще даже не начинали прокладывать. У Росреестра таких данных нет.

Читайте также на нашем сайте: