Как перевести дом в СНТ из нежилого в жилой
Чем садовый дом отличается от жилого, как переоформить дачу в жилой дом, плюсы и минусы смены статуса
Вопрос регистрации дачного дома как жилого стал особенно актуален после включения СНТ в программу социальной догазификации, когда газ прокладывают не до границ товарищества, как было раньше, а до границы участка. По условиям программы дом, который подключают к газу, может быть только жилым, и это должно быть отражено в документах. Даже если дом капитальный, «всесезонный» и со всеми удобствами, он не считается жилым «автоматически»: чтобы признать его таковым, существует специальная процедура.
Кроме того, строение обязательно должно быть «узаконено», то есть поставлено на кадастровый учет как объект недвижимости, и на него должно быть зарегистрировано право собственности. Если этого нет, то капитальная постройка и вовсе считается незаконной, и ни о какой газификации речь идти не может.
Чтобы понять, можно ли перевести ваш личный дом в СНТ в жилой, нужно немного разобраться в законах и понятиях.
Можно ли вообще строить жилой дом на дачном участке?
Строго говоря, понятия «дачный участок» сейчас не существует. По действующему законодательству земли в СНТ чаще всего относятся к двум видам разрешенного использования (ВРИ): «Для ведения садоводства» и «Для ведения огородничества», а участки называют садовыми или огородными. Вид разрешенного использования земли устанавливается властями в соответствии с Земельным кодексом и определяет, чем именно можно заниматься на участке, а главное – что строить.
- На садовых участках капитальное строительство разрешено. Капитальными считаются строения, имеющие неразрывную связь с землей, то есть фундамент. Согласно закону № 217-ФЗ (ст. 3), на земле для садоводства можно строить жилой или садовый дом. Между этими понятиями есть существенная разница, о которой мы поговорим ниже. Более того, жилой дом должен отвечать определенным техническим требованиям, о которых тоже пойдет речь дальше.
- На участках для огородничества капитальное строительство не разрешается. На них можно возводить только легкие строения без фундамента. Такие постройки не могут быть признаны жилыми, поскольку не соответствуют критериям, установленным законом.
Соответственно, для начала стоит заглянуть в документы на землю – это выписка из ЕГРН. Если вид разрешенного использования участка – «для ведения огородничества», оформление дачного дома в жилой невозможно. Вообще же следует знать: если капитальный дом построен на земле, которая для этого не предназначена, это правонарушение, за которое можно даже лишиться участка по суду.
Что такое разрешенное использование земли и почему это важно?
Вид разрешенного использования участка: как поменять и надо ли платить
Источник фото freepik / Freepik.com
Садовый дом: жилое строение или нежилое?
По закону садовый дом в СНТ отличается от жилого тем, что он предназначен для временного сезонного пребывания. Именно такое определение дает 217-ФЗ.
Между тем назначение жилого дома – постоянное проживание. Это не значит, что владелец обязан действительно в нем жить, но строение должно быть пригодно для этого независимо от сезона.
Соответственно, дачный дом по умолчанию – нежилое помещение. В выписке из ЕГРН на объект недвижимости в графе «Наименование» будет стоять, например, «Садовый дом», в графе «Назначение» - «Нежилое здание». Исключение – если нынешний или предыдущий владелец не пожалел времени и денег и провел процедуру признания дома жилым.
Та же информация будет отображаться на Публичной кадастровой карте Росреестра; чтобы узнать характеристики дома, не обязательно даже заказывать выписку.
Требования к садовому дому по закону минимальные: он должен иметь не более 20 метров (или 3 этажей) в высоту и состоять из жилых и вспомогательных помещений. В этом большое отличие садового дома в СНТ от жилого, для которого существуют установленные законом нормативы. Садовый дом даже не обязан иметь фундамент – в таком случае его вовсе не регистрируют как объект недвижимости.
Публичная кадастровая карта Росреестра: сведения о строении на участке
Жилой или нежилой дом в СНТ: плюсы и минусы
Плюсы статуса жилого дома в СНТ очевидны:
- В него можно провести газ по программе социальной догазификации.
- При соблюдении некоторых дополнительных условий можно получить постоянную или временную регистрацию (прописку).
- При продаже он будет стоить дороже.
Минус есть только один: кадастровая стоимость жилого строения выше, чем нежилого. Ставка налога рассчитывается как процент от кадастровой стоимости, следовательно, налог на недвижимость вырастет.
Налог на дачу: сколько нужно платить государству за участок в СНТ
Регистрация дома как жилого: требования
Требования к жилому дому для его регистрации в этом статусе перечислены в ч. 2 Постановления Правительства № 47 от 28.01.2006 (ссылка в конце статьи) и Градостроительном кодексе. Они следующие:
- Капитальное строение на фундаменте, которое не может быть перемещено без повреждения конструкций и утраты функции.
- Высота не более 20 м и не более 3 надземных этажей. Разрешено иметь подвал или погреб.
- Состоит из жилых и вспомогательных помещений, которые предназначены для бытовых нужд.
- Не предназначено для разделения на отдельные объекты недвижимости.
- Имеются инженерные коммуникации, как минимум электричество. Если в населенном пункте, где находится строение, есть централизованный водопровод и канализация, дом должен быть к ним подключен.
- Строение отапливается, а его конструкции позволяют поддерживать в зимнее время температуру не ниже +18 градусов. Проще говоря, дом должен быть достаточно утеплен. Допускается автономное отопление печью, газовым или электрическим котлом и пр., при условии, что все оборудование установлено с соблюдением строительных норм и правил безопасности. Подробно они изложены в законе № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (ссылка в конце статьи).
- Имеется искусственная или естественная вентиляция, которая обеспечивает кратность воздухообмена, установленную санитарными нормами.
- Высота потолков в кухне и жилых помещениях – не менее 2,5 м, во вспомогательных – не менее 2,1 м. Жилые помещения не разрешается располагать в подвале или на цокольном этаже.
- Жилые помещения и кухня имеют окна.
- Если в доме несколько этажей, «мокрые зоны» (кухня, санузлы) не могут находиться над жилыми помещениями, а санузлы – над кухней.
- Пол первого этажа располагается выше уровня грунта.
- Строение должно соответствовать требованиям пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности.
Требования к жилому дому в СНТ для постоянного проживания в целом такие же, как для объекта индивидуального жилищного строительства.
Перевести садовый дом в СНТ в жилой, если он им не соответствует, нельзя. Поэтому может потребоваться едва ли не полностью переделать дачу, чтобы она могла стать жилым домом.
Кадастровая карта: индивидуальный жилой дом
Перевод садового дома в жилой в СНТ: нужно ли согласие правления товарищества
Для того, чтобы оформить садовый дом в садоводческом товариществе как жилой, согласие третьих лиц не нужно, это делается только по желанию владельца. Правление СНТ не распоряжается частной собственностью членов товарищества и не может запретить владельцу совершать какие-либо законные действия со своей землей и строениями: продавать их, менять вид разрешенного использования земли и статус жилого дома на участке и пр. Член СНТ даже не обязан уведомлять правление о действиях со своим имуществом, такой нормы нет ни в одном законе.
Как зарегистрировать дом в СНТ как жилой: процедура
Тому, как получить статус жилого дома в СНТ, посвящена часть 5 постановления № 47, которое мы уже упоминали. Решение о переводе принимают местные власти, изменить статус дома в СНТ с нежилого на жилой в ЕГРН уполномочен Росреестр, а обращаться за услугой можно напрямую в муниципалитет или МФЦ, последний вариант удобнее.
Первое и самое главное для перевода садового дома в жилой – техническое заключение о соответствии строения критериям жилого. Оформить его может только аккредитованный инженер, который должен быть членом саморегулируемой организации (СРО) по инженерным изысканиям. Проверить это можно по открытому реестру НОПРИЗ (ссылка в конце статьи). Документ составляется в бумажном или электронном виде по результатам осмотра с выездом на место. Услуги инженера платные, работы выполняются за счет заказчика. С инженером или организацией, которую он представляет, обязательно нужно заключить договор.
Получив техническое заключение, нужно собрать несложный пакет документов:
- Паспорт заявителя
- Правоустанавливающий документ на дом: выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Ее можно получить бесплатно в электронном виде через сайт Госуслуг, это занимает несколько минут. Возможен вариант, что потребуется заверенный экземпляр, в таком случае следует обратиться в МФЦ, где сотрудник сам распечатает и заверит документ. Вообще же согласно ст. 57 ч. 5 постановления № 47 предоставление выписки из ЕГРН не обязательно: если ее нет, уполномоченный орган должен запросить ее сам по межведомственным каналам.
- Заявление о признании садового дома жилым. Его форму можно получить в МФЦ. Документ обязательно должен содержать кадастровый номер дома и участка (их тоже можно посмотреть в выписке из ЕГРН), личные и контактные данные заявителя и способ получения решения – по электронной почте, лично через МФЦ или орган местного самоуправления или заказным письмом с уведомлением.
- Если дом находится в долевой или совместной собственности, потребуется нотариально заверенное согласие совладельцев. В случае, если заявитель не собственник, а действует от его имени, необходима нотариальная доверенность.
Все документы подаются в МФЦ или напрямую местным властям под расписку, в которой указывается их перечень и дата подачи.
На принятие решения местным властям дается 45 календарных дней. В течение 3 рабочих дней после принятия решения заявителю направляется документ по форме, установленной приложением к постановлению № 47 (ссылка в конце статьи).
Если в переводе садового дома в жилой отказано, заявителю направляется уведомление с указанием оснований для отказа. Основания, почему могут власти могут отказаться перевести дачный дом из нежилого в жилой, перечислены в постановлении № 47:
- Поданы не все необходимые документы
- Заявитель не собственник дома по данным Росреестра (если нет доверенности)
- Права на дом не зарегистрированы в Росреестре
- Дом построен на участке, вид разрешенного использования которого не допускает капитальное строительство (об этом мы уже говорили выше).
- Дом находится в границах зоны затопления или подтопления. Жилое строительство в таких местах запрещено.
На последнем этапе нужно подать в Росреестр заявление об изменении сведений об объекте недвижимости в ЕГРН. Это можно сделать через Госуслуги, личный кабинет на сайте Росреестра (требуются учетные данные Госуслуг) или через МФЦ. К заявлению прикладывается решение о признании садового дома жилым, выданное местными властями, и стандартный пакет документов: паспорт заявителя, доверенности (если они нужны). Выписку из ЕГРН можно не предоставлять.
Росреестр внесет изменения в течение 15 рабочих дней.
Жилой дом в СНТ
Что значит «жилое строение без права регистрации проживания»?
Такая формулировка встречается в сведениях ЕГРН о домах, признанных жилыми до 2019 года, когда законом № 217-ФЗ было упразднено понятие «дачный участок». С этого момента строение на дачном участке, признанное жилым, считается одновременно и пригодным для регистрации по месту пребывания/жительства (в народе это называют временной или постоянной пропиской).
Чтобы перевести жилое строение без права регистрации проживания в статус «жилой дом», нужно обратиться в Росреестр с заявлением о приведении сведений об объекте недвижимости в соответствие с законодательством.
Строго говоря, если речь идет только о возможности провести газ, можно оставить всё как есть: дом и так признан жилым, для газификации этого достаточно, а регистрация проживания не играет никакой роли.
Как перевести дачу в жилое помещение с правом прописки?
Прописаться на даче тоже вполне реально, если строение на ней признано жилым. Процедура переоформления нежилого дома в жилой точно такая же, как описано выше, но серьезным препятствием может стать отсутствие адреса. Для регистрации по месту жительства это место должно иметь конкретный адрес, внесенный в ФИАС (Федеральную информационную адресную систему). В СНТ с этим, как правило, большие проблемы: улицы не нанесены на градостроительный план и не имеют названий, а участки просто пронумерованы. Подробнее о том, как прописаться на даче в СНТ, смотрите по ссылке ниже.
Если же дача – это «домик в деревне», то все значительно упрощается. Такие участки обычно относятся к ВРИ «Для ведения личного подсобного хозяйства» и находятся в пределах населенного пункта (деревня, село, станица и пр.), где адреса уже присвоены.
Фото на обложке pikisuperstar / Freepik.com
Полезные ссылки
Федеральный закон № 384-ФЗ от 30.12.2009 “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений”
Федеральный закон № 217-ФЗ “О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд”