Как зарегистрировать дом на участке в 2024 году

0 комментариев

0 лайков

Нужно ли регистрировать дом в СНТ?

С точки зрения закона – нужно и даже обязательно. Жилой или садовый дом должен быть зарегистрирован как объект недвижимости в Росреестре, иначе с точки зрения закона он будет считаться самостроем. «Неузаконенный» дом вряд ли удастся газифицировать, а участок с самостроем при продаже стоит значительно дешевле, чем с узаконенным строением. Кроме того, в доме, который не существует с точки зрения закона, нельзя прописаться, а между тем сейчас закон вполне разрешает прописку в СНТ. Единственный минус зарегистрированного дома – он будет облагаться налогом на недвижимость, но это не те суммы, ради экономии которых стоит терпеть вышеперечисленные минусы. Тем более что в последние годы государство декларирует активную борьбу с самостроем на частных участках, так что есть вероятность нажить себе проблем с контролирующими органами – вплоть до предписания на снос строения и даже лишения участка через суд.

То же самое касается вопроса, нужно ли регистрировать дом в деревне, если земля находится в собственности. Право собственности на землю не означает, что владелец волен делать на участке что угодно. Возможные действия на своей земле ограничены законами, которые едины для всех граждан независимо от того, на каком основании они пользуются землей.

Налог на дачу: сколько нужно платить государству за участок в СНТ

Как узаконить баню на участке: регистрация, налоги, разрешения

Как купить участок в СНТ и что проверять перед покупкой

Регистрация построенного дома на собственном участке: стандартная процедура

Чтобы максимально надежно узаконить дачный домик, начинать процедуру надо еще до его строительства. Еще относительно недавно для постройки жилого или садового дома требовалось получить разрешение местных властей. В 2018 году были приняты изменения в Градостроительный кодекс, которые де-юре отменили это требование для домов на участках ИЖС и садовых участках (пункт 17 ст. 51.1 ГрК РФ).

Однако это не значит, что с 2018 года строительство можно вообще никак не согласовывать! Согласно пункту 51.1 ГрК, до начала строительства жилого или садового дома на своем участке владелец обязан подать местным властям специальное уведомление. По сути, процедуру согласования строительства никто не отменял – она лишь упростилась, а документ, который подтверждает законность строительства, стал называться по-другому: «Уведомление о соответствии планируемого строительства».

Более того, по окончании строительства владелец дома тоже должен уведомить об этом власти.

Собственно говоря, в России до 2031 года действует пакет законов о «дачной амнистии», который позволяет зарегистрировать дом в СНТ, на ИЖС и ЛПХ в упрощенном порядке. Поэтому проходить стандартную процедуру необязательно, дом можно поставить на кадастровый учет и оформить в собственность без всяких уведомлений. Однако есть одно большое «но».

Практика показывает: даже если частный дом «узаконен» через Росреестр, то есть признан объектом недвижимости, это еще не означает, что его строительство не могут признать незаконным. Случаются казусы, связанные, например, с изменением правил землепользования и застройки по инициативе местных властей. Если владелец дома делал все по стандартной процедуре, с уведомлениями, то местным властям гораздо сложнее будет оспорить законность строительства – ведь проверяли его соответствие закону именно они, и целых два раза.

Как подать уведомление о строительстве дома на участке

Предварительная регистрация дома на земельном участке сейчас возможна через МФЦ или портал Госуслуг, можно подать документы личным порядком сразу в местную администрацию или отправить туда заказным письмом с уведомлением.

Уведомление о планируемом строительстве подается по форме, установленной приказом Минстроя № 591/пр от 19 сентября 2018 года (ссылка на приказ и формы в конце статьи).
Вместе с уведомлением о планируемом строительстве подаются следующие документы:
Копия паспорта заявителя
Нотариальная доверенность, если от имени заявителя действует другое лицо
Выписка из ЕГРН на земельный участок с указанием его вида разрешенного использования (ВРИ)
Правоустанавливающие документы на земельный участок – все та же выписка из ЕГРН с указанием владельца (владельцев), либо бумажное свидетельство о праве собственности.
Если участок находится в долевой собственности, потребуется письменное согласие всех собственников либо их законных представителей и их документы.
Предварительный технический план дома с указанием его площади, высоты, этажности и отступов от границ участка. Это важно: согласно ГрК РФ, садовый или жилой дом на участке должен быть капитальным сооружением, иметь высоту не более 3 этажей (20 м) и площадь не более 500 кв. м., состоять из жилых и вспомогательных помещений и быть достаточно удален от границ соседнего участка. Нормы расстояний регламентирует СП 53.13330.2019 «Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства». Кроме того, из технического плана должно быть понятно, что дом не предназначен для разделения на самостоятельные объекты недвижимости (например, несколько квартир).
Важный момент: точные границы могут быть определены только для участка, который уже размежеван. Межевой план с нанесенным на него местоположением дома лучше всего приложить к пакету документов.

Документы рассматриваются в течение 7 рабочих дней со дня подачи, и если в них не найдено нарушений, заявителю направляют так называемое «Уведомление о соответствии параметров объекта…» -- этот документ подтверждает, что параметры строительства соответствуют законам и правилам, следовательно, строительство допустимо.

Если документы оформлены неверно, их не хватает или строительство противоречит закону, заявка будет отклонена в течение 3 дней с момента подачи с указанием причины отказа. Если в приеме документов отказано, уведомление не считается поданным.

Согласно п. 13 ст. 51.1 ГрК, Уведомление о соответствии действительно в течение 10 лет и «привязано» к участку, а не к собственнику. Это означает, что оно остается действительным при переходе прав на землю к новому собственнику – при продаже, наследовании, дарении участка.

Межевание участка: как сделать, сколько стоит, проблемы и решения

Как строить на дачном участке по закону

Почему могут отказать в разрешении на строительство частного дома?

Пункт 10 ст. 51.1. Градостроительного кодекса строго ограничивает возможные причины для отказа.

Планируемый дом не соответствует требованиям к объекту ИЖС, местным правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) или федеральным законам. Например, если строительство планируется на особо охраняемой природной территории, в водоохранной зоне, на землях Лесного фонда или в защитной зоне газопровода.
Вид разрешенного использования земельного участка не допускает капитальное строительство. Напомним, что строить садовый или жилой дом можно только на участках с ВРИ «Для индивидуального жилищного строительства», «Для ведения садоводства», «Для ведения личного подсобного хозяйства на приусадебном участке». На землях сельхозназначения строительство разрешено только для крестьянско-фермерских хозяйств, и то не во всех регионах.
Уведомление подано не владельцем земельного участка и отсутствует нотариальная доверенность.

Все остальные причины для отказа законом не предусмотрены, поэтому решение местных властей можно и нужно оспаривать в суде.

Что такое разрешенное использование земли и почему это важно

Как узаконить уже построенный дом, если на него было выдано Уведомление о соответствии

Когда дом уже построен, нужно подать еще одно уведомление – о соответствии уже построенного объекта требованиям законодательства. Это сделано для того, чтобы избежать ситуации, когда на участке строят совсем не тот объект, на который подавалось уведомление о планируемом строительстве.

Направить уведомление нужно в течение месяца со дня окончания строительства.
Форма уведомления дана в приказе Минстроя № 591/пр, который мы уже упоминали.
К уведомлению обязательно нужно приложить технический план уже построенного дома, составленный инженером – членом СРО (саморегулируемой организации) в области изысканий. Это очень важно: право специалиста на составление и заверение таких документов должно быть подверждено чем-то более весомым, чем его слова. При подаче уведомления в электронной форме план прикладывается в виде электронного документа, заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью инженера. Если у найденного вами специалиста нет электронной подписи, лучше поискать другого.
Остальные документы – те же, что при подаче уведомления о планируемом строительстве.

По результатам процедуры заявитель получает Уведомление о соответствии построенного объекта требованиям.

Как зарегистрировать право собственности на дом

Для этого достаточно подать в Росреестр заявление об одновременной регистрации прав собственности и осуществление кадастрового учета. Регистрация дома на земельном участке возможна через МФЦ или Госуслуги, можно также лично обратиться в территориальное управление Росреестра.

К заявлению прикладывается все тот же пакет документов: личные документы владельца, подтверждение права собственности на землю, план участка с нанесенным на него домом и технический план дома.

В течение 12 дней Росреестр произведет все необходимые действия, в том числе расчет кадастровой стоимости дома, с которой потом будут платиться налоги. По итогам процедуры дом будет внесен в ЕГРН как отдельный объект недвижимости. С этого момента его можно считать полностью узаконенным.

По той же процедуре регистрируется дом, построенный на участке ИЖС – разницы здесь нет.

Какой дом можно зарегистрировать как жилой?

Дома на садовых участках по закону могут быть двух типов:

Садовый дом, предназначенный для сезонного проживания. Требования к нему минимальные, это может быть каркасное строение без утепления и отопления, даже не подключенное к коммуникациям.
Жилой дом должен отвечать критериям, установленным п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса и постановлением Правительства № 47 от 28.01.2006. Соответственно, чтобы признать дом жилым, нужно предоставить техническое заключение о том, что он соответствует этим требованиям. В таком доме можно не только круглогодично жить, но и получить постоянную регистрацию по месту жительства (прописку) при соблюдении определенных условий. Подробнее о том, как зарегистрировать дом в качестве жилого, по ссылкам ниже.

Можно ли прописаться в доме на участке для ЛПХ

Можно ли прописаться на даче в СНТ

Как зарегистрировать дом, если он уже построен без уведомлений

Для домов, построенных без уведомления и не оформленных в собственность, возможна регистрация по «дачной амнистии». Строго говоря, этот пакет поправок к законодательству вводился для того, чтобы дать гражданам возможность узаконить «советское наследие» -- участки, не оформленные в собственность по российским законам, и строения на них. Однако дачной амнистией можно воспользоваться и для регистрации нового дома на земельном участке: владелец дома не обязан доказывать, что дом построен давно.

Примечательно, что с 2020 года дачную амнистию распространили и на участки ИЖС и ЛПХ – до этого времени она касалась только земель для садоводства.

Какие документы нужны для регистрации дома по дачной амнистии:

Паспорт заявителя. Если заявление подает представитель собственника, потребуется доверенность и документы доверителя.
Если участок находится в долевой собственности, нужно предоставить документы всех совладельцев и их письменное согласие.
Правоустанавливающие документы на участок. Достаточно электронной выписки из ЕГРН, которую можно получить через Госуслуги.
Технический план дома и участка, лучше всего – в электронной форме. Как уже говорилось, план должен быть выполнен инженером, имеющим допуск к таким работам и усиленную квалифицированную электронную подпись.
Квитанция об оплате госпошлины. Пошлина за регистрацию права собственности составляет 350 рублей.

Все эти документы можно подать лично в МФЦ или территориальное подразделение Росреестра, либо отправить через Госуслуги вместе с заявлением о постановке на кадастровый учет с одновременной регистрацией права собственности.

Если дом соответствует требованиям к объекту ИЖС, о которых мы писали выше, не нарушает правила землепользования и застройки и стоит на достаточном расстоянии от участка соседей, его обычно регистрируют без проблем.

Полезные ссылки

Градостроительный кодекс Российской Федерации

Федеральный закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 “О государственной регистрации недвижимости”

Территориальные управления Росреестра

СП 53.13330.2019 "Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства. Здания и сооружения"

Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 19 сентября 2018 г. N 591/пр "Об утверждении форм уведомлений, необходимых для строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома"

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков

Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 28.09.2022) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом"