Межевание участка: как сделать, сколько стоит, проблемы и решения

Фото www.sibdom.ru 

Что такое межевание земельного участка и зачем оно нужно

Межевание участка – это точное определение его площади, расположения и границ на местности, зафиксированное в Росреестре. Самостоятельно сделать межевание нельзя – этим занимаются только специально аккредитованные кадастровые инженеры.

Интересно, что по закону межевание не считается обязательным, но по факту оно добровольно-принудительное по нескольким причинам:

• - Без межевания участок нельзя оформить в собственность, продать или купить. Исключение – участки, которые подпадают под «дачную амнистию»: она позволяет оформить собственность на землю и строение и поставить имущество на кадастровый учет без межевания. С таким участком можно совершать сделки, однако есть нюансы, о которых мы поговорим ниже. 

• - Без межевания нельзя объединить участки или разделить на несколько. Если вы купили участок у соседей, то присоединить его к своему можно только через межевание. Дробление участка на отдельные доли нужно, например, если земля находится в общей собственности у членов одной семьи и кто-то хочет получить ее часть в личную собственность.

  
  

• - Межевание нужно для застройки участка: прокладки коммуникаций и согласования плана строительства. Без межевания нельзя узаконить постройку на участке: невозможно будет доказать, что все расстояния соблюдены. О том, как закон регулирует расположение построек, мы уже писали здесь. Но нужно понимать, что расстояние «от забора» -- это прежде всего расстояние от межи, по которой и должен стоять забор.

  
  

• - Межевание спасает от споров с соседями. Российские суды завалены исками от дачников, которые десятилетиями ведут «приграничный конфликт» из-за неправильно установленного соседского забора, слишком близко построенного дома и пр.

  
  

• - Самая неприятная ситуация – когда межевание приходится делать из-за чужой ошибки: например, может оказаться, что границы уже размежеванных участков не совпадают и территории накладываются друг на друга.
  
  Фото geomir59.ru 
  
  

Что нужно для межевания участка

Если участок уже находится в собственности, нужно будет подготовить пакет документов:

• - Удостоверение личности собственника.

  
  

• - Документы, подтверждающие и удостоверяющие право собственности на участок. Подтверждающие документы – это договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения и т.п. Удостоверяющие документы – выписка из ЕГРН и/или свидетельство о праве собственности. Эти два документа считаются равноценными: до 2016 года главным правоустанавливающим документом было свидетельство о праве собственности, после им стала выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Выписку можно получить в МФЦ или через портал Госуслуг.

  
  

• - Если собственник поручил все хлопоты законному представителю, потребуется нотариально заверенная доверенность и удостоверение личности представителя.

  
  

Затем нужно найти исполнителя работ – кадастрового инженера. В Интернете масса предложений таких услуг в любом регионе, но вам придется самостоятельно проверить, действительно ли найденный специалист – «настоящий» кадастровый инженер. Для этого можно воспользоваться официальным списком кадастровых инженеров на сайте Росреестра. К сожалению, поиск там крайне неудобный, но другого пути нет. Проверить степень профессионализма инженера можно, кликнув на его ФИО в списке: откроется страница с «послужным списком» специалиста. Можно увидеть, насколько давно и качественно он работает: общее количество решений по кадастровому учету на основе документов, подготовленных этим инженером, количество решений об отказе и об устранении ошибок, и наконец – сведения о дисциплинарных взысканиях. Если у кадастрового инженера много ошибок и отказов, к тому же есть взыскания – его надежность вызывает сомнения. 

Как сделать межевание участка

• - Заключить договор с кадастровым инженером или организацией, где он работает. Договор должен включать несколько услуг: выезд на место для проведения замеров, составление межевого плана и уведомление соседей о проведении межевания. В договоре нужно обязательно оговорить сроки выполнения каждого этапа работ – они не регламентируются законом, и вряд ли вы готовы ждать результатов несколько месяцев. В разделе «Ответственность сторон» нужно прописать, что все недостатки в работах должны быть исправлены за счет исполнителя – то есть кадастрового инженера или организации, которую он представляет. В противном случае исполнитель, по сути, не несет ответственности за свои ошибки.

  
  

• - Сообщить соседям о том, что вы намереваетесь межеваться. Даже если в договоре указано, что это обязан сделать исполнитель работ, лучше всего поговорить с соседями самому. Дело в том, что сведения о соседях и способы связаться с ними инженер будет искать в ЕГРН или в правлении СНТ – у него просто нет других источников. Понятно, что эти данные могут быть неточными или устаревшими, и вам гораздо проще будет выйти на контакт с соседями, чем инженеру. Если соседские участки уже отмежеваны и сведения об этом есть в ЕГРН, то уведомлять таких соседей о межевании и согласовывать с ними результаты не нужно.

  
  

• - Назначить время выезда кадастрового инженера на место – вы (или доверенное лицо) должны быть готовы его принять. Инженер привезет специальное оборудование и сделает кадастровую съемку участка в нужных точках.

  
  

• - Получить от инженера на согласование проект межевого плана. Здесь снова вступают в игру интересы соседей: если их участки не отмежеваны раньше, они должны подписать специальный документ о согласии с определением границ. В сложных случаях (например, участок заброшен и найти контакты владельцев не удалось), инженер отправит заказное письмо по последнему известному адресу или опубликует сообщение о межевании в местной газете. Даже если соседи не увидят это уведомление, по закону они будут считаться проинформированными, и в случае спора суд будет на вашей стороне. Если соседи не согласны с результатами межевания, кадастровый инженер должен попытаться урегулировать проблему. К сожалению, удается это не всегда – в такой ситуации разрешить конфликт может только суд. Срок исковой давности по таким делам – 3 года.

  
  

• - Согласовать межевой план с местной администрацией. Обычно это делает кадастровый инженер, но вы можете ему помочь, если у вас есть контакты председателя СНТ и другие полезные сведения.

  
  

• - Подать межевой план в МФЦ в комплекте с прочими документами и заявлением о постановке на кадастровый учет или об изменении кадастровых сведений.

Фото 27кадастр.рф

Как узнать, сделано ли межевание у соседей

На сайте Росреестра есть общедоступная Публичная кадастровая карта. Для поиска участка нужно знать его точный адрес или кадастровый номер. Если межевание не сделано, в характеристиках участка будет указано «Без координат границ».  

Дачная амнистия: межевание не нужно… или нужно?

Дачная амнистия – это упрощенная процедура регистрации права собственности на дачные участки и дома. В советское время гражданин не мог стать владельцем земли: де-юре вся земля принадлежала государству или муниципальному образованию, поэтому участки оформлялись либо в бессрочное пользование, либо с правом пожизненного наследуемого владения. Иногда передача земли и вовсе не фиксировалась документально, а нередко в ряду поколений документы просто терялись. В результате правовой статус многих «старых» участков до сих пор остается неопределенным – как и их границы: их либо никогда не межевали, либо сведения не сохранились. Дачная амнистия позволяет владельцам наконец узаконить такие участки и зарегистрировать право собственности, имея минимум документов – межевой план в их список не входит.

Более того: участок, узаконенный по амнистии, можно продать: отсутствие точных границ не может быть препятствием для сделки.

Единственное условие – на момент оформления участка в собственность не должно быть судебных споров с соседями о границах участка. Проще говоря, если соседи не оспаривают «исторически сложившиеся» границы, проблем с амнистией быть не должно.

Казалось бы, все это говорит в пользу того, что межевание не нужно. Но надо иметь в виду, что раз участки продаются и покупаются, то могут смениться соседи – и отношения с ними. При отсутствии межевания будет очень сложно доказать, что сосед незаконно передвинул забор в вашу сторону или построил дом слишком близко к границе участка. К тому же неразмежеванный участок сложнее продать, и стоить он будет дешевле: потенциальные покупатели хотят быть уверены, что у них не будет неприятностей с соседями.

Еще один минус неразмежеванной земли – возможные проблемы с кадастровой стоимостью. От нее зависит сумма налога на землю, а сама кадастровая стоимость рассчитывается исходя из площади участка. Данные о неразмежеванных участках часто бывают ошибочными, а установить истинную площадь можно только через межевание – государственные органы не принимают других доказательств. 

Сколько стоит межевание участка

К сожалению, государство не регулирует этот рынок и не устанавливает потолок цен. Межевание может обойтись в сумму 10 до 40 тысяч рублей – это зависит от региона, характеристик участка, наличия межевых границ с соседями, целей межевания и пр.

Можно ли сделать межевание участка бесплатно

Чаще всего нет. Как уже говорилось, межевание не считается обязательным – следовательно, государство не обязуется предоставлять его бесплатно. В редких счастливых случаях межевание может быть сделано в рамках кадастровых работ, заказанных уполномоченными органами для одного или нескольких кадастровых кварталов. В таком случае работы оплачивает их заказчик – государственная организация или ведомство.

Иногда на бесплатное межевание могут рассчитывать льготные категории – многодетные семьи, инвалиды, участники государственных программ по освоению территорий и пр. Это зависит от социальных программ, действующих в конкретном регионе. 

Межевание участка: проблемы и ошибки

Увы, от ошибок никто не застрахован, и межевание участка не всегда от них спасает. Существуют так называемые реестровые ошибки, когда неверно проведено межевание или в реестр внесены неправильные данные. В результате на руках у владельцев двух соседних участков оказываются документы, противоречащие друг другу. В таких случаях определить «правого и виноватого» зачастую не может даже суд, а предъявлять претензии кадастровым инженерам уже поздно. Решить проблему можно, договорившись с соседями о новом межевании – придется снова заплатить за весь комплекс работ. Если соседи не идут на мирные переговоры, придется судиться, но результат непредсказуем, а разбирательство может длиться годами.

Особенно обидно купить участок с такими скрытыми проблемами и однажды оказаться перед лицом судебного разбирательства. Чтобы подстраховаться, специалисты советуют «доверять, но проверять»: даже если продавец предоставляет документы о межевании, разумно будет сверить их с кадастровой картой или пригласить кадастрового инженера для проверки «на месте».

Самая опасная категория ошибок – это различные потери данных. Например, несколько лет назад актуализация баз ЕГРН привела к системному сбою и утрате информации о характеристиках множества земельных участков – в том числе о правах собственности. Владельцам земли, естественно, об этом не сообщили; более того – вместо восстановления данных о существующих участках уполномоченные организации просто «нарезали» новые и передали их новым собственникам. Что особенно печально, некоторые прежние владельцы земли не смогли восстановить свои права даже через суд.

Чтобы такого не произошло, эксперты рекомендуют регулярно проверять данные об участке на кадастровых картах и в ЕГРН, заказывая выписку.