Как купить участок в СНТ и что проверять перед покупкой
Как проверить дачный участок перед покупкой, что нужно знать статус участка и можно ли купить дачу в СНТ в ипотеку?
Участок в СНТ: что нужно знать при покупке дачи
Главное, что нужно знать: СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество) – это не форма собственности на землю, а добровольное объединение владельцев участков для управления общим имуществом, которое находится за пределами их земли. Обычно все участки в СНТ находятся в частной собственности у физических лиц. Поэтому возможность купить участок в СНТ зависит только от желания продавца и покупателя заключить сделку.
Ст. 209 Гражданского кодекса РФ гласит, что собственник имущества может распоряжаться им по своему усмотрению и в рамках закона, в том числе продать, подарить, передать в пользование другим лицам и пр. Правление СНТ не имеет права и законных способов препятствовать владельцу земли в распоряжении его имуществом, а собственник не обязан согласовывать продажу участка в СНТ с правлением и даже ставить правление в известность о том, что участок продается.
Новый владелец участка не обязан вступать в члены садоводческого некоммерческого товарищества, но это не освобождает его от уплаты взносов (ст. 5 закона № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд»).
Проверка земельного участка перед покупкой: самое важное
Есть несколько важных моментов, которые нужно проверить перед покупкой участка:
Права собственности на землю. Нужно убедиться, что участок действительно принадлежит человеку, который представился как его продавец. Если земля находится в долевой собственности, для сделки потребуется нотариально заверенное согласие всех собственников или их законных представителей. Очень внимательно нужно отнестись к правам на это имущество, которые могут предъявить третьи лица. Например, если владелец участка на момент его покупки состоял в браке, но супруг не вписан в число собственников, имущество тем не менее считается совместно нажитым и при разводе подлежит разделу. Поэтому согласие супруга продавца участка на сделку обязательно.
Обременения. Существуют разные виды обременений. Участок может быть предметом судебного спора или объектом залога, на него по решению суда может быть наложен арест, в таком случае купля-продажа участка незаконна. Виды и способы использования участка могут быть ограничены законом – например, если участок находится в санитарной или природоохранной зоне. В отношении участка может быть установлен сервитут – право третьих лиц использовать его для прохода или проезда. Переход права собственности на землю никак не влияет на эти ограничения, поэтому покупать такой участок не стоит.
Вид разрешенного использования (ВРИ). От него зависит прежде всего возможность построить на участке дом. Существует единый классификатор ВРИ, в котором указано, на каких видах земель строительство разрешено. Это прежде всего:
- Земли ИЖС (индивидуальное жилищное строительство, код по классификатору 2.1)
- Участки для ведения садоводства (13.2)
- Приусадебные участки для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ, код 2.2).
Здесь нужно быть внимательным: существует еще один тип участков для ЛПХ – полевой на землях сельхозназначения (код 1.16), где капитальное строительство запрещено.
Нельзя строить на любых сельскохозяйственных землях (коды 1.0 – 1.20) и на участках для ведения огородничества (13.1).
Если вы намерены заняться «малым фермерством», выращивать урожаи на продажу и тем более разводить сельскохозяйственных животных, это можно делать только на землях для ЛПХ. Держать кур и кроликов для собственных нужд разрешено и на участке для ведения садоводства.
Проведено ли межевание. В результате этой процедуры устанавливаются точные границы и площадь участка, которые наносятся на кадастровый план, имеющий юридическую силу. Это позволяет избежать любых претензий со стороны соседей и правления СНТ относительно того, где именно заканчивается ваша земля и начинается чужая. Специалисты очень рекомендуют выехать на участок, замерить его площадь на месте, проверить границы и сравнить с данными по кадастру – иногда здесь бывают неприятные сюрпризы.
«Легальны» ли постройки на участке. По закону все строения, имеющие фундамент, считаются капитальными. Они должны быть нанесены на кадастровый план участка, внесены в ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) и иметь документы, подтверждающие право собственности владельца. Если этого нет, вам придется «узаконивать» их самостоятельно после покупки.
Что такое разрешенное использование земли и почему это важно
Вид разрешенного использования участка: можно ли его поменять
Межевание участка: как сделать, сколько стоит, проблемы и решения
Как проверить землю перед покупкой
К счастью, большинство пунктов из списка выше проверяются относительно несложно.
Публичная кадастровая карта Росреестра (ссылка в конце статьи). Если вы еще только присматриваетесь к участку по объявлению, можно воспользоваться именно ей. На карте участок можно найти по адресу, кадастровому номеру или просто «на местности». Кадастровая карта позволяет узнать:
- Статус участка. Если он обозначен как «учтенный», участок поставлен на кадастровый учет и размежеван, права на него зарегистрированы и внесены в ЕГРН.
- Площадь участка по кадастровым данным.
- Категорию и вид разрешенного использования земли.
- Кадастровую стоимость участка и дату ее определения. Это важно, чтобы примерно представлять себе размер земельного налога на этот участок.
- Статус дома на участке. Если строение отображается в площади участка на кадастровой карте, это означает, что оно уже поставлено на кадастровый учет и внесено в ЕГРН.
Онлайн-справочник по объектам недвижимости Росреестра (ссылка в конце статьи). Здесь можно получить те же данные, что и на карте, а также проверить ограничения прав, вид, номер и дату государственной регистрации прав собственности. Например, так можно выяснить, что участок находится в долевой собственности.
Выписка из ЕГРН. Ее можно получить в МФЦ, но в сильно «урезанном» виде, без персональных данных владельца недвижимости и других сведений, которые по закону не относятся к публичным. По сути, такая выписка будет содержать ту же информацию, что и открытые источники Росреестра, о которых говорилось выше.
Если вы уже вышли на контакт с владельцем участка, вы можете запросить у него полную выписку из ЕГРН с персональными данными – она предоставляется только собственнику, получить ее можно в МФЦ или через портал Госуслуг. Электронный документ имеет ту же юридическую силу, что и бумажный.
Чтобы окончательно проверить садовый участок на «юридическую чистоту», желательно запросить у продавца выписки из ЕГРН еще по нескольким формам:
- О переходе прав собственности. Этот документ отражает юридическую «предысторию» участка, начиная с 1998 года: как и когда этот участок менял владельца, на каких основаниях. Документ позволяет проверить законность получения прав на участок его нынешним владельцем и предыдущими. Случается так, что сделка купли-продажи, совершенная в прошлом, может быть оспорена. Насторожить в выписке может слишком частая перепродажа участка за последние годы, сделки между близкими родственниками, продажа и покупка долей и тому подобное.
- О содержании правоустанавливающих документов, на основании которых нынешний владелец оформил право собственности. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство по завещанию, договор дарения.
- О признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным. Информация такого рода относится к закрытым персональным данным, но ее важность при сделках с недвижимостью очень велика. Недееспособные собственники не имеют права заключать сделки без участия опекуна, следовательно, такую сделку легко оспорить в суде.
- О кадастровой стоимости объекта. По закону кадастровая переоценка собственности происходит раз в три года или реже. Если она проводилась в текущем или предыдущем году, может случиться так, что в открытых источниках опубликована устаревшая информация о кадастровой стоимости участка. Выписка позволяет получить результаты последней оценки.
Владелец участка может запросить через Госуслуги и передать вам и другие важные документы, касающиеся кадастровых сведений об участке и строениях на нем:
- Выписки из ЕГРН на дом по той же схеме, что и для земли.
- Кадастровый и межевой план, технический план.
- Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (для жилого дома на участке), если оно есть.
- Копии документов, на основании которых дом и иные строения внесены в ЕГРН.
Очень полезно иметь и подтверждение, что владелец участка не имеет долгов по налогам за дом и землю. Такой документ он может получить через Госуслуги или личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС. Если долги большие, ФНС может инициировать ограничение на регистрационные действия с землей или постройками, поэтому зарегистрировать переход собственности при купле-продаже не удастся. Иногда это становится неприятным сюрпризом для покупателя. Однако сведения о долгах не всегда попадают в Росреестр, и есть риск обнаружить задолженность предыдущего владельца, только получив уведомление о долгах по налогам за приобретенное имущество.
По закону у выписок из ЕГРН нет срока действия, но для проверки юридической чистоты дачи крайне рекомендуется попросить владельца предоставить свежие выписки: не исключено, что документ годичной давности уже не соответствует действительности.
Налог на дачу: сколько нужно платить государству за участок в СНТ
Какие документы нужны при покупке земельного участка у собственника
- От покупателя требуется только его паспорт.
- Продавец должен предоставить свой паспорт и те документы, о которых шла речь выше: выписки из ЕГРН, другие правоустанавливающие документы на участок и дом, нотариально заверенные согласия совладельцев или супруга.
На основании этих документов составляется договор купли-продажи, для его регистрации нужно обратиться в МФЦ. После этого покупатель выплачивает денежную сумму по сделке. Чтобы проверить переход собственности, нужно заказать выписку из ЕГРН, данные о собственнике должны обновиться в течение 10 рабочих дней. Если право собственности уже перешло к покупателю, он может получить выписку из ЕГРН онлайн через портал Госуслуг, это занимает всего несколько минут.
Можно ли купить участок в СНТ в ипотеку
Это вполне возможно, у многих банков есть такие кредитные программы. Но банки довольно требовательны к характеристикам земли и даже к ее окружению, поэтому получить ипотечный кредит можно не на любой участок в СНТ, а только соответствующий определенным критериям:
- ВРИ земли должен разрешать строительство.
- Земля не должна иметь обременений и ограничений – например, она не может находится в водоохранной или другой природоохранной зоне, на землях лесного фонда, на территории объектов культурного и исторического наследия и пр.
- Участок должен быть размежеван и поставлен на кадастровый учет и оценен по кадастровой стоимости
- Должна быть возможность провести на участок коммуникации, как минимум электричество.
В случае с покупкой земли в СНТ в ипотеку банк отдельно проконтролирует и юридическую чистоту участка, и саму сделку купли-продажи. Операции по перечислению денег продавцу тоже возьмет на себя банк.
Источник фото: gazeta.ru
Полезные ссылки
Классификатор видов разрешенного использования земельных участков