Что можно и нельзя строить на участке для ЛПХ
Можно ли строить на участке для ЛПХ жилой дом, баню или гараж? Как понять, подходит ли участок ЛПХ для строительства?
Участок для ЛПХ: от чего зависит, можно ли на нем строить
Чтобы понять, разрешается ли строить дом на участке, нужно для начала разобраться с видом разрешенного использования (ВРИ). Он есть у любого земельного участка на территории страны: согласно Земельному кодексу, все земли делятся на категории и подкатегории. И у каждой из них есть четко прописанные в законе ограничения на использование. Существует единый классификатор ВРИ от Росреестра, где каждому виду использования присвоен свой код и описано, что можно и нельзя делать на этой земле.
Узнать ВРИ земли можно двумя путями: найти участок на Публичной кадастровой карте Росреестра или получить выписку из ЕГРН (онлайн через Госуслуги для владельца).
По классификатору существует два вида территории с ВРИ «Ведение личного подсобного хозяйства»
- Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), расположенный в границах населенного пункта (код по классификатору 2.2)
- Полевой участок для ведения личного подсобного хозяйства (код по классификатору 1.16). Находится, как понятно из названия, за пределами населенных пунктов.
Главное различие между двумя типами ВРИ – именно в том, возможно ли возводить дом на таком участке.
Можно ли строить дом на полевых участках для ЛПХ?
На таких землях строительство не разрешено. В классификаторе ВРИ назначение участка описывается как «Производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства». То же самое написано и в п. 3 ст. 4 закона № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»: возводить здания и строения на полевых участках нельзя.
Конечно, тут сразу возникает вопрос, что считается «объектом капитального строительства». Как ни странно, четкого определения в законодательстве нет. В Градостроительном кодексе есть понятие некапитального строения: оно не имеет прочной связи с землей и может быть перемещено или разобрано без существенного ущерба его назначению.
Исходя из этого, в юридической практике капитальным строением считают такое, которое имеет фундамент, при разборке разрушается и не может быть перенесено на новое место без повреждений. Второстепенным признаком считают наличие коммуникаций: если строение подключено к электричеству и имеет хотя бы простенький водопровод, оно может считаться капитальным.
Вопрос с фундаментом тоже не так прост, как кажется. В том, что ленточный или плитный фундамент, заглубленный в землю – признак капитального строения, никаких сомнений нет. Но существуют и такие типы фундаментов (столбчатый, свайно-винтовой), которые допускают возможность поднять дом на домкратах и переместить его без повреждения конструкций. Такое даже иногда делается в реальности. Если доходит до судебного разбирательства, подобные дома чаще всего признают капитальными. Чтобы попытаться доказать обратное, придется проводить за свой счет строительную экспертизу, но ее результаты могут оказаться не такими, как хочется владельцу.
Резюме: строить на полевом участке для ЛПХ жилой дом нельзя. Попытки выдать его за некапитальное строение, скорее всего, будут безуспешными. На таком участке можно поставить поликарбонатную теплицу, легкосборную бытовку или «готовую» мини-баню, которая привозится на место в сборе и устанавливается подъемным краном.
Можно ли строить дом на участке для ЛПХ в населенном пункте?
Здесь запрета на строительство нет: и в классификаторе ВРИ, и в ст. 2 закона 112-ФЗ указано, что на таком участке разрешено строительство жилого дома и вспомогательных сооружений. Это может быть гараж, баня, теплица, хозблок и пр. При этом важно понимать, что любое сооружение на фундаменте будет считаться капитальным – даже массивный забор.
Какой дом можно строить на участке для ЛПХ?
Градостроительный кодекс (ст. 1, п. 39) устанавливает некоторые ограничения для дома на приусадебном участке: он должен иметь не более 3 надземных этажей и высоту не более 20 м. Помещения в доме должны предназначаться для проживания и связанных с ним нужд. Деление такого дома на самостоятельные объекты недвижимости (например, две отдельных квартиры) не допускается.
Кроме того, существует СП 53.13330.2019 «Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства. Здания и сооружения». Этот документ регулирует, что и как должно располагаться на земле, чтобы не нарушать права соседей и нормы безопасности.
Резюме: на участках для личного подсобного хозяйства, которые находятся в населенном пункте, возводить дом возможно - и даже нужно. Но только с соблюдением всех норм и правил.