Что такое разрешенное использование земли и почему это важно
Категория земли и вид разрешенного использования
По закону право собственности на земельный участок не означает, что на нем можно делать и строить все, что хочется владельцу. Эти возможности ограничены двумя важными характеристиками участка: категория земли и вид разрешенного использования.
Что такое категория земли
Согласно Земельному кодексу РФ, все земли делятся на категории, и абсолютно любой участок относится к какой-то из них, даже если это глухая тайга или песчаный карьер. Внутри категорий есть еще одно деление – по видам разрешенного использования, оно более конкретное. Начнем с категорий. Всего их семь, но нас как дачников или фермеров будут интересовать только две:
- Земли сельскохозяйственного назначения
- Земли населенных пунктов.
Сельскохозяйственные земли, как понятно из названия, предназначены для деятельности, которая так или иначе связана с выращиванием разных культур или сельскохозяйственных животных. Участок земли сельскохозяйственного назначения может использоваться под фермерское или личное подсобное хозяйство, животноводство, садоводство или огородничество для личных нужд. Разрешено использовать такие участки и организациям, в том числе для ведения коммерции и производства. Однако в п. 4 ст. 78 Земельного кодекса четко указано, что на участках в радиусе 30 км от населенного пункта разрешается только сельскохозяйственная деятельность или строительство. Что конкретно из перечисленного можно делать на участке, зависит от второй характеристики земли – вида разрешенного использования, об этом чуть ниже.
Земли населенных пунктов предназначены в основном для строительства и объектов инфраструктуры, но они могут делиться на территориальные зоны с разным назначением – в том числе сельскохозяйственным. Это определяется градостроительным регламентом населенного пункта. Согласно ему, все участки земли населенных пунктов в пределах одной территориальной зоны должны иметь одинаковое назначение, и оно обязательно для всех владельцев и пользователей участков независимо от формы собственности. Участок земли сельскохозяйственного назначения в населенном пункте можно использовать для ведения сельскохозяйственного производства и связанного с ним строительства.
Выяснить категорию земельного участка и виды его разрешенного использования можно на Публичной кадастровой карте онлайн или получив выписку из Росреестра. Кстати, публичная кадастровая карта – очень полезный инструмент. Например, по ней удобно проверять информацию об участке перед его покупкой: все ли в порядке с государственной регистрацией, проведено ли межевание, какова площадь участка по кадастровым данным и пр.
Виды разрешенного использования земель
Вид разрешенного использования (ВРИ) более точно определяет, что можно делать на участке – например, что и как на нем разрешается строить, какой бизнес вести, можно ли содержать сельскохозяйственных животных и пр. Как правило, вид разрешенного использования у участка один, но может быть и несколько: основной плюс дополнительные или условные. Существует единая таблица-классификатор видов разрешенного использования земли, утвержденная Росреестром, в нем каждому ВРИ присвоен цифровой код.
Обычно загородные участки имеют один из следующих ВРИ:
- Участок для ИЖС – индивидуального жилищного строительства (код по классификатору 2.1)
- Участок для ведения личного подсобного хозяйства, иначе – приусадебный земельный участок (2.2)
- Участок для ведения садоводства (13.2)
- Участок для ведения огородничества (13.1)
- Земля для ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках (1.16).
- Земли для сельскохозяйственного использования (1.0) или для конкретных его видов: растениеводства (1.1 – 1.6) и животноводства (1.7 – 1.13).
В дачных поселках и СНТ земля чаще всего относится к первым четырем видам разрешенного использования, причем категория «огородничество» накладывает ограничения на строительство, об этом мы еще поговорим. Земли для сельскохозяйственного использования обычно не имеют отношения к дачам, чаще всего это история про фермерские и крестьянские хозяйства, но в реальности бывает всякое.
Закон не запрещает вести бизнес на своей земле, но если участок имеет ВРИ, так или иначе связанный с сельским хозяйством, на нем разрешено заниматься только этим. То есть нельзя открыть на садовом участке или землях ЛПХ конно-спортивную школу, магазин, автомастерскую, мини-гостиницу или кафе – все это требует особого ВРИ земли.
Вид разрешенного использования – садоводство
На участке с разрешенным использованием «для садоводства» можно:
- Строить дом высотой не больше 3 этажей и 20 метров, который не может быть поделен на самостоятельные объекты недвижимости. То есть соорудить в рамках этих требований многоквартирный дом или таунхаус на две семьи нельзя. Важный момент: закон разделяет понятия «садовый дом» и «жилой дом»: первый считается постройкой для временного сезонного проживания, так что прописаться в нем нельзя. До относительно недавних пор строить жилой дом на участке с разрешенным использованием «ведение садоводства» было нельзя. Но закон № 217-ФЗ, принятый в 2019 году, в статье 3 прямо разрешил такое строительство.
- Выращивать сельскохозяйственные культуры для собственных нужд
- Держать кур и кроликов для собственных нужд. До 2023 года это было запрещено, причем проблема содержания кур дошла даже до Верховного суда. Однако поправки, внесенные в 217-ФЗ (ст. 23, п.4) теперь разрешают это при условии соблюдения ветеринарных и санитарных правил, а также допустимых расстояний до участка соседей.
- Возводить хозяйственные постройки и гаражи.
Разрешенное использование – личное подсобное хозяйство
В этот ВРИ входят участки двух видов: полевой и приусадебный.
На приусадебном участке для ведения ЛПХ в границе населенного пункта разрешается:
- Строить садовый или жилой дом, требования к нему такие же, как для садового участка.
- Производить сельскохозяйственную продукцию. На приусадебном участке можно иметь огород, сад, теплицу и все остальное, что нужно для выращивания разных культур.
- Держать сельскохозяйственных животных. Закон не запрещает владельцу ЛПХ заводить даже коров, свиней или овец, но только при соблюдении ветеринарных правил, которые не всегда выполнимы на небольшом участке.
- Возводить надворные постройки и гаражи.
На полевом участке для личного подсобного хозяйства разрешено производство сельскохозяйственной продукции, но без права возведения на нем зданий и строений. То есть построить дом или коровник на таком участке нельзя.
Главное преимущество участка для личного подсобного хозяйства – все, что выращено на нем, можно совершенно легально продавать, это не считается предпринимательской деятельностью и не облагается налогами. Более того, государство поощряет развитие личных подсобных хозяйств и бизнеса на них, помогает с организацией торговли и даже обеспечивает владельцев ЛПХ денежной помощью. Разрешенное использование участка «для личного подсобного хозяйства» оптимально для тех, кто хочет не только заниматься садоводством и огородничеством для себя, но и зарабатывать на этом, причем реальных примеров успешного ведения такого бизнеса очень много.
Что такое личное подсобное хозяйство и как на нем заработать
Как продать урожай с дачи: пошаговая инструкция и личный опыт
Разрешенное использование – огородничество
Участок с видом разрешенного использование «огородничество» налагает, пожалуй, самые большие ограничения. На таком участке можно:
- Выращивать сельскохозяйственные культуры
- Содержать кур и кроликов
- Возводить некапитальные постройки для хранения инвентаря и урожая.
- Нельзя возводить на таком участке капитальные строения, включая садовые и жилые дома.
Разрешенное использование – ИЖС
Название вида разрешенного использования «ИЖС» (индивидуальное жилищное строительство) говорит само за себя.
- На нем можно (и нужно) возводить жилой дом, ограничения те же, что для садовых участков и земель ЛПХ.
- Разрешено выращивание сельскохозяйственных культур.
- Можно иметь гараж и другие хозяйственные постройки.
По сути, главное для нас отличие разрешенного использования участка ИЖС от садового и ЛПХ – на нем нельзя держать животных, кроме домашних (кошек, собак). Иногда, если соседи и администрация не против, владельцы ИЖС все же заводят себе кур или кроликов, но это не вполне законно. К тому же легально продать яйца или мясо нельзя – вести личное подсобное хозяйство официально разрешено только на землях с соответствующим ВРИ, так что будут проблемы с оформлением документов, которые нужны для продажи своих продуктов.
Что будет, если земля используется не по назначению?
Земельный кодекс (ст. 54) и Гражданский кодекс (ст. 284) в таких случаях позволяют местным властям изъять участок через суд и продать его с торгов. Подобная процедура существует и для участков, которые вовсе не используются, то есть заброшены, и для участков ИЖС, если владелец в течение 3 лет не построил на них дом. Вывод отсюда простой: если уж вы стали владельцем земли, ее нужно использовать строго в рамках закона, а перед покупкой обязательно проверять вид разрешенного использования.
Полезные ссылки
Классификатор видов разрешенного использования земельных участков
Федеральный закон № 217-ФЗ “О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд”