Что такое разрешенное использование земли и почему это важно

0 комментариев

0 лайков

По закону право собственности на земельный участок не означает, что на нем можно делать и строить все, что хочется владельцу. Эти возможности ограничены двумя важными характеристиками участка: категория земли и вид разрешенного использования.

Что такое категория земли

Согласно Земельному кодексу РФ, все земли делятся на категории, и абсолютно любой участок относится к какой-то из них, даже если это глухая тайга или песчаный карьер. Внутри категорий есть еще одно деление – по видам разрешенного использования, оно более конкретное. Начнем с категорий. Всего их семь, но нас как дачников или фермеров будут интересовать только две:

Земли сельскохозяйственного назначения
Земли населенных пунктов.

Сельскохозяйственные земли, как понятно из названия, предназначены для деятельности, которая так или иначе связана с выращиванием разных культур или сельскохозяйственных животных. Участок земли сельскохозяйственного назначения может использоваться под фермерское или личное подсобное хозяйство, животноводство, садоводство или огородничество для личных нужд. Разрешено использовать такие участки и организациям, в том числе для ведения коммерции и производства. Однако в п. 4 ст. 78 Земельного кодекса четко указано, что на участках в радиусе 30 км от населенного пункта разрешается только сельскохозяйственная деятельность или строительство. Что конкретно из перечисленного можно делать на участке, зависит от второй характеристики земли – вида разрешенного использования, об этом чуть ниже.

Земли населенных пунктов предназначены в основном для строительства и объектов инфраструктуры, но они могут делиться на территориальные зоны с разным назначением – в том числе сельскохозяйственным. Это определяется градостроительным регламентом населенного пункта. Согласно ему, все участки земли населенных пунктов в пределах одной территориальной зоны должны иметь одинаковое назначение, и оно обязательно для всех владельцев и пользователей участков независимо от формы собственности. Участок земли сельскохозяйственного назначения в населенном пункте можно использовать для ведения сельскохозяйственного производства и связанного с ним строительства.

Выяснить категорию земельного участка и виды его разрешенного использования можно на Публичной кадастровой карте онлайн или получив выписку из Росреестра. Кстати, публичная кадастровая карта – очень полезный инструмент. Например, по ней удобно проверять информацию об участке перед его покупкой: все ли в порядке с государственной регистрацией, проведено ли межевание, какова площадь участка по кадастровым данным и пр.

Виды разрешенного использования земель

Вид разрешенного использования (ВРИ) более точно определяет, что можно делать на участке – например, что и как на нем разрешается строить, какой бизнес вести, можно ли содержать сельскохозяйственных животных и пр. Как правило, вид разрешенного использования у участка один, но может быть и несколько: основной плюс дополнительные или условные. Существует единая таблица-классификатор видов разрешенного использования земли, утвержденная Росреестром, в нем каждому ВРИ присвоен цифровой код.

Обычно загородные участки имеют один из следующих ВРИ:

Участок для ИЖС – индивидуального жилищного строительства (код по классификатору 2.1)
Участок для ведения личного подсобного хозяйства, иначе – приусадебный земельный участок (2.2)
Участок для ведения садоводства (13.2)
Участок для ведения огородничества (13.1)
Земля для ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках (1.16).
Земли для сельскохозяйственного использования (1.0) или для конкретных его видов: растениеводства (1.1 – 1.6) и животноводства (1.7 – 1.13).

В дачных поселках и СНТ земля чаще всего относится к первым четырем видам разрешенного использования, причем категория «огородничество» накладывает ограничения на строительство, об этом мы еще поговорим. Земли для сельскохозяйственного использования обычно не имеют отношения к дачам, чаще всего это история про фермерские и крестьянские хозяйства, но в реальности бывает всякое.

Закон не запрещает вести бизнес на своей земле, но если участок имеет ВРИ, так или иначе связанный с сельским хозяйством, на нем разрешено заниматься только этим. То есть нельзя открыть на садовом участке или землях ЛПХ конно-спортивную школу, магазин, автомастерскую, мини-гостиницу или кафе – все это требует особого ВРИ земли.

Вид разрешенного использования – садоводство

На участке с разрешенным использованием «для садоводства» можно:

Строить дом высотой не больше 3 этажей и 20 метров, который не может быть поделен на самостоятельные объекты недвижимости. То есть соорудить в рамках этих требований многоквартирный дом или таунхаус на две семьи нельзя. Важный момент: закон разделяет понятия «садовый дом» и «жилой дом»: первый считается постройкой для временного сезонного проживания, так что прописаться в нем нельзя. До относительно недавних пор строить жилой дом на участке с разрешенным использованием «ведение садоводства» было нельзя. Но закон № 217-ФЗ, принятый в 2019 году, в статье 3 прямо разрешил такое строительство.
Выращивать сельскохозяйственные культуры для собственных нужд
Держать кур и кроликов для собственных нужд. До 2023 года это было запрещено, причем проблема содержания кур дошла даже до Верховного суда. Однако поправки, внесенные в 217-ФЗ (ст. 23, п.4) теперь разрешают это при условии соблюдения ветеринарных и санитарных правил, а также допустимых расстояний до участка соседей.
Возводить хозяйственные постройки и гаражи.

Новые правила содержания кроликов в 2024 году

Разрешенное использование – личное подсобное хозяйство

В этот ВРИ входят участки двух видов: полевой и приусадебный.

На приусадебном участке для ведения ЛПХ в границе населенного пункта разрешается:

Строить садовый или жилой дом, требования к нему такие же, как для садового участка.
Производить сельскохозяйственную продукцию. На приусадебном участке можно иметь огород, сад, теплицу и все остальное, что нужно для выращивания разных культур.
Держать сельскохозяйственных животных. Закон не запрещает владельцу ЛПХ заводить даже коров, свиней или овец, но только при соблюдении ветеринарных правил, которые не всегда выполнимы на небольшом участке.
Возводить надворные постройки и гаражи.

На полевом участке для личного подсобного хозяйства разрешено производство сельскохозяйственной продукции, но без права возведения на нем зданий и строений. То есть построить дом или коровник на таком участке нельзя.

Главное преимущество участка для личного подсобного хозяйства – все, что выращено на нем, можно совершенно легально продавать, это не считается предпринимательской деятельностью и не облагается налогами. Более того, государство поощряет развитие личных подсобных хозяйств и бизнеса на них, помогает с организацией торговли и даже обеспечивает владельцев ЛПХ денежной помощью. Разрешенное использование участка «для личного подсобного хозяйства» оптимально для тех, кто хочет не только заниматься садоводством и огородничеством для себя, но и зарабатывать на этом, причем реальных примеров успешного ведения такого бизнеса очень много.

Что такое личное подсобное хозяйство и как на нем заработать

Как сделать бизнес на своей даче

Как владельцу ЛПХ получить субсидии от государства

Что можно продавать со своей дачи - и что нельзя

Как продать урожай с дачи: пошаговая инструкция и личный опыт

Разрешенное использование – огородничество

Участок с видом разрешенного использование «огородничество» налагает, пожалуй, самые большие ограничения. На таком участке можно:

Выращивать сельскохозяйственные культуры
Содержать кур и кроликов
Возводить некапитальные постройки для хранения инвентаря и урожая.
Нельзя возводить на таком участке капитальные строения, включая садовые и жилые дома.

Разрешенное использование – ИЖС

Название вида разрешенного использования «ИЖС» (индивидуальное жилищное строительство) говорит само за себя.

На нем можно (и нужно) возводить жилой дом, ограничения те же, что для садовых участков и земель ЛПХ.
Разрешено выращивание сельскохозяйственных культур.
Можно иметь гараж и другие хозяйственные постройки.

По сути, главное для нас отличие разрешенного использования участка ИЖС от садового и ЛПХ – на нем нельзя держать животных, кроме домашних (кошек, собак). Иногда, если соседи и администрация не против, владельцы ИЖС все же заводят себе кур или кроликов, но это не вполне законно. К тому же легально продать яйца или мясо нельзя – вести личное подсобное хозяйство официально разрешено только на землях с соответствующим ВРИ, так что будут проблемы с оформлением документов, которые нужны для продажи своих продуктов.

Что будет, если земля используется не по назначению?

Земельный кодекс (ст. 54) и Гражданский кодекс (ст. 284) в таких случаях позволяют местным властям изъять участок через суд и продать его с торгов. Подобная процедура существует и для участков, которые вовсе не используются, то есть заброшены, и для участков ИЖС, если владелец в течение 3 лет не построил на них дом. Вывод отсюда простой: если уж вы стали владельцем земли, ее нужно использовать строго в рамках закона, а перед покупкой обязательно проверять вид разрешенного использования.