Вид разрешенного использования участка: как поменять и надо ли платить
Что такое ВРИ участка и как его поменять? В каких случаях нужно менять ВРИ участка? Нужно ли платить за изменение ВРИ? Можно ли перевести участок СНТ в ИЖС?
Что такое ВРИ земельного участка
Согласно Земельному кодексу РФ (ст 7), вся земля на территории страны делится на категории, у каждой из которых есть свое целевое назначение. Оно определяет, какую деятельность можно вести на этой земле – и можно ли вообще. В соответствии с категорией земли ей может быть официально присвоен вид разрешенного использования – ВРИ, который конкретизирует, что именно можно и нельзя делать на участке, что на нем строить и пр. Существует единый классификатор ВРИ земельных участков, утвержденный Россреестром, где каждый ВРИ описан подробно и имеет числовой код (ссылка на классификатор в конце статьи).
ВРИ влияет не только на разрешенную деятельность, но и на стоимость участка – кадастровую и рыночную. От кадастровой стоимости зависит размер налога на землю. Для рыночной стоимости самый важный момент – возможность капитального строительства на участке, потому что не все ВРИ это допускают. Иногда для того, чтобы построить на земле дом, нужно поменять ВРИ земельного участка, иначе постройка будет незаконной.
Если участок используется не по назначению, владельцу грозит штраф – особенно когда его деятельность привела к порче земель и экологическому ущербу. За злостное нарушение закона участок могут изъять по суду.
Что такое разрешенное использование земли и почему это важно?
Как узнать ВРИ участка?
Это можно сделать несколькими путями.
- Собственник участка может запросить выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) через сайт Госуслуг. Электронная выписка с основными данными об участке формируется очень быстро, чаще всего в день запроса, и загружается в личный кабинет на Госуслугах.
- Посмотреть сведения о любом участке можно через сервисы Росреестра: справочник общедоступных сведений об объекте недвижимости и Публичную кадастровую карту. Для поиска в справочнике нужно знать кадастровый номер участка или его точный адрес. Кадастровая карта – более удобный инструмент: она интерактивна, искать в ней можно не только по адресу и кадастровому номеру, но и по координатам (даже если они известны только приблизительно). Карта позволяет увидеть участок на местности вместе с его окружением и получить всю основную информацию: вид разрешенного использования, площадь, сведения о межевании, даже оценочную стоимость по кадастру.
Когда бывает нужно поменять ВРИ земельного участка?
Строительство. Если речь идет о загородном («дачном») участке, то камнем преткновения обычно бывает возможность капитального строительства. Есть несколько ВРИ, которые прямо это разрешают:
- Для индивидуального жилищного строительства (код 2.1). Предполагает строительство жилого дома и вспомогательных построек и выращивание сада и огорода для собственных нужд. Держать на таких участках сельскохозяйственных животных не разрешается.
- Для ведения личного подсобного хозяйства, приусадебный участок на территории населенного пункта (код 2.2). На таких участках можно строить жилой или сезонный дом и хозяйственные постройки, заниматься выращиванием сельхозкультур и животных (в том числе на продажу).
- Ведение садоводства (код 13.2). Примерно то же, что и для ЛПХ. С 2023 года на таких участках разрешено держать кур и кроликов для собственных нужд.
А есть «проблемные» ВРИ участков, где капитальное строительство не разрешено, и исправить положение может только изменение вида разрешенного использования земельного участка:
- Ведение огородничества (13.1). На таких участках можно строить только помещения для хранения инвентаря.
- Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках (1.16) – аналогично.
- Садоводство (1.5, не путать с «Ведением садоводства»), овощеводство (1.3) и другие виды деятельности на землях сельскохозяйственного назначения.
Несоответствие единому классификатору ВРИ. Он утвержден в 2014 году, и многие участки, сформированные до этого, относятся к ныне не существующим ВРИ наподобие «коллективное садоводство», «коллективное огородничество» и пр. Согласно п. 11 ст. 34 закона № 171-ФЗ, такие ВРИ считаются действительными и пользоваться участком можно, но могут быть проблемы при его продаже, межевании, оценке и пр. Поэтому по инициативе владельца участка может быть проведена специальная процедура – приведение ВРИ участка в соответствие с классификатором. Такая смена вида разрешенного использования земельного участка никак не сказывается на правах собственности и не требует никаких дополнительных процедур – просто меняются кадастровые сведения о земле.
Другие случаи, связанные с ведением бизнеса на своей земле. Важно помнить, что любую деятельность можно вести только при соблюдении законов и прав соседей, поэтому даже изменение ВРИ (если оно возможно в конкретном случае) не всегда позволяет заниматься тем, чем хотелось бы. Вообще же присвоить земле ВРИ, далекий от первоначального, практически невозможно: ПЗЗ такого не позволяют. Так что крайне маловероятно, например, превратить участок «Для ведения садоводства» в участок с ВРИ «Ремонт автомобилей».
Фото 1 Pinterest
Как поменять ВРИ земельного участка: процедура
Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка выглядит так:
- Прежде всего придется найти документ, который называется «Правила землепользования и застройки», утвержденный региональными или местными властями. В нем перечислено, какие именно ВРИ возможны на территории, где находится участок. Если в этом списке нет желаемого ВРИ, то получить его вряд ли удастся. Крайне маловероятно изменить ВРИ одиночного участка сельхозназначения на такой, который применяется только к землям населенных пунктов – по той простой причине, что участок не входит в границы какого-либо населенного пункта.
- Правила землепользования и застройки могут быть вовсе не установлены, и в таких случаях изменить ВРИ участка, как правило, нельзя.
- Ознакомившись с ПЗЗ, нужно выбрать нужный ВРИ, который планируется присвоить участку. Право самостоятельного выбора гарантируется законодательством, если нужный ВРИ предусмотрен местными ПЗЗ.
- Для изменения вида разрешенного использования участка подается заявление о государственном кадастровом учете без одновременной регистрации прав. К заявлению нужно будет приложить копию паспорта, заверенные копии правоустанавливающих документов на участок (при подаче лично или по почте). Подать заявление можно:
- В электронном виде через портал Госуслуг. В случае положительного решения копия постановления об изменении ВРИ будет доступна в личном кабинете. Данные в ЕГРН будут изменены с соответствии с постановлением.
- Лично через МФЦ. Утвержденный образец «бумажного» заявления можно посмотреть по ссылке в конце статьи или запросить на месте. Копия постановления об изменении ВРИ земельного участка выдается в течение трех рабочих дней.
zayavlenie_na_izmenenie_vida_razreshennogo_ispolzovaniya_zemelnogo_uchastka-2.pdf - Заказным письмом с уведомлением на адрес территориального управления Росреестра (ссылка в конце статьи). Документ, подтверждающий изменение ВРИ, будет направлен заявителю также по почте.
- Если речь идет об изменении ВРИ участка в Московской области, где за это взимается плата, то до подачи заявления нужно рассчитать стоимость смены ВРИ в официальном сервисе и оплатить эту сумму.
Для приведения ВРИ участка в соответствие с классификатором нужно подать заявление через Госуслуги, МФЦ или территориальное управление Росреестра. Затребовать произвольный ВРИ по своему желанию в этом случае нельзя: он должен соответствовать ПЗЗ и быть максимально близким к уже имеющемуся. Уполномоченный орган может быть не согласен с требованием владельца участка присвоить земле определенный ВРИ – в таком случае собственнику будет предложен другой вариант ВРИ по усмотрению органа власти.
Нужно ли платить за изменение ВРИ земельного участка?
Если вид разрешенного использования меняется для приведения в соответствие с классификатором, то это бесплатная процедура.
С изменением ВРИ для строительства на участке ситуация очень интересная. В Москве и Московской области эта услуга платная, если ВРИ участка меняется на тот, который разрешает капитальное строительство. Примечательно, что у этого платежа нет четкого установленного размера, он каждый раз рассчитывается индивидуально, исходя из текущего и желаемого ВРИ, кадастровой стоимости участка и других его характеристик. На Региональном портале Госуслуг Московской области есть специальный онлайн-сервис для расчета суммы. Единственное исключение в этом случае – если для участка не установлена кадастровая стоимость, но в Московской области такие участки вряд ли остались.
Фото 2 Pinterest
Можно ли перевести участок СНТ в ИЖС?
Такой вопрос часто задают владельцы участков в СНТ, которые недовольны политикой сбора взносов в товариществе. Действительно, закон № 217-ФЗ в последней его редакции делает взносы обязательными для всех владельцев участков на территории СНТ независимо от того, вступили ли они в товарищество.
Владельцы же участков с ВРИ «Для индивидуального жилищного строительства» не должны оплачивать дороги, освещение и некоторые другие общие нужды – это обязанность муниципальных властей. Поэтому интуитивно кажется, что перевод участка в СНТ в ИЖС – способ избавиться от «поборов». Но возможно ли это на практике?
Закон этого не запрещает, но по факту желание одного или нескольких отдельных садоводов «перейти из СНТ в ИЖС» не может быть претворено в жизнь.
- Согласно закону № 217-ФЗ, в садоводческое некоммерческое товарищество могут объединяться только собственники садовых и огородных земельных участков, то есть участки СНТ находятся на землях сельскохозяйственного назначения.
- Участок ИЖС, в свою очередь, может находиться только на территории населенного пункта.
- Соответственно, перевести один-единственный участок на территории СНТ в ИЖС нельзя. Чтобы это стало возможным, территория СНТ должна войти в границы населенного пункта.
Вопрос о присоединении СНТ к ближайшему поселению или городу будет рассматривать администрация этого населенного пункта – и может отказать.
10 главных вопросов про СНТ: что это и как устроено
Если муниципальные власти согласны на присоединение, правлению СНТ придется провести большую работу. Решение о присоединении может быть принято только общим собранием членов СНТ и только при наличии кворума и нужного числа голосов. При этом на общем собрании должны присутствовать и садоводы-«индивидуалы», которые не вступили в СНТ, но имеют участки на его территории. Затем правление должно будет собрать необходимые документы и направить их муниципальным властям, которые примут окончательное решение. Срок рассмотрения вопроса может составлять несколько месяцев.
Понятно, что ради нескольких землевладельцев, недовольных действиями правления СНТ, никто не будет организовывать общее собрание. Чтобы созвать внеочередное общее собрание, нужно заявление минимум ⅕ от общего числа членов СНТ. И даже если собрание состоится, далеко не факт, что большинство собственников проголосует так, как хотелось бы инициаторам созыва.
К тому же важно понимать, что такое изменение вида разрешенного использования земельного участка имеет последствия: налоги на землю для ИЖС выше, на участке нельзя держать сельскохозяйственных животных.
Полезные ссылки
Классификатор видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков
Онлайн-сервис расчета платы за изменения ВРИ участка в Московской области