Как узаконить баню на участке: регистрация, налоги, разрешения
Нужно ли “узаконивать” баню на своем участке, сколько налогов придется за нее платить, можно ли строить баню на земле ИЖС и как правильно поставить баню по закону?
Нужно ли оформлять баню на своем участке и ставить ее на кадастровый учет?
Это зависит от того, капитальная ли баня.
Согласно Градостроительному кодексу, капитальной считается постройка, которая неразрывно связана с землей – то есть имеет фундамент – и не может быть перемещена без утраты функции. Вспомогательные критерии капитальности – надежные несущие конструкции и подключение к инженерным сетям, хотя бы к электричеству. По общему правилу баня на участке считается капитальной, если она построена на фундаменте. В таком случае необходима регистрация бани на земельном участке как отдельного строения.
Под регистрацией бани понимается нанесение ее на кадастровый план участка и постановка на учет в Росреестре. С момента регистрации баня считается объектом недвижимости и облагается налогом на хозпостройки, однако платить этот налог нужно не всегда, ниже мы поговорим об этом подробнее.
Исходя из критерия капитальности, становится понятно, что всевозможные мобильные бани наподобие бань-бочек или переоборудованных бытовок регистрировать не нужно: это не капитальное сооружение. Более того, такие бани не считаются и объектами недвижимости (ст. 130 Гражданского кодекса РФ), поэтому не облагаются налогами.
Налог на дачу: сколько нужно платить государству за участок в СНТ
Нужно ли регистрировать баню на земельном участке в СНТ или на ИЖС?
Капитальное строение нужно регистрировать в любом случае, независимо от того, к какому виду разрешенного использования (ВРИ) относится участок. Другое дело, что не всякий ВРИ участка допускает возведение капитальных построек. Если на вашей земле капитальное строительство запрещено, то и зарегистрировать такое сооружение не получится – более того, вас могу обязать снести самострой. Давайте разберемся, можно ли строить баню в СНТ, на ИЖС, ЛПХ и пр.
Существует единый классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный Минэкономразвития. В нем точно указано, что можно и нельзя делать на землях разных категорий и назначений.
- На участке для ИЖС (код по классификатору 2.1) строить не только дом, но и капитальные сооружения вспомогательного назначения. То есть построить и зарегистрировать баню можно.
- Участок в СНТ может относиться к одному из двух ВРИ: «Ведение садоводства» (13.2) и «Ведение огородничества» (13.1). Здесь нужно быть очень внимательным: на садовом участке капитальное строительство разрешено, на огородном – запрещено. Соответственно, зарегистрировать баню в СНТ можно только в первом случае.
- С участками для ЛПХ ситуация похожая, они бывают двух типов: приусадебные в населенном пункте (2.2) и полевые (1.16). На приусадебном участке для ЛПХ можно построить баню и зарегистрировать ее без проблем. Полевые участки обычно находятся на землях сельхозназначения, где капитальное строительство категорически запрещено, исключение иногда делается только для крестьянско-фермерских хозяйств (КФХ).
- На земельном участке в деревне можно построить и зарегистрировать баню, если он относится к одному из ВРИ , разрешающих строительство. Чаще всего деревенские земли – это участки для ЛПХ в населенных пунктах, так что строительство законно. Уточнить ВРИ земли можно в выписке из ЕГРН (доступна через Госуслуги), онлайн на Публичной кадастровой карте Росреестра или в онлайн-справочнике Росреестра (ссылки в конце статьи).
Что такое разрешенное использование земли и почему это важно
Вид разрешенного использования участка: как поменять и надо ли платить
Можно ли зарегистрировать баню как жилой дом?
Это очень маловероятно по нескольким причинам – даже если баня капитальная и построена на участке для ИЖС, садоводства или с другим ВРИ, который допускает возведение жилья.
- Чтобы строение можно было признать жилым, оно должно соответствовать критериям, которые установлены законом. Конкретно – постановлением Правительства РФ № 47 от 28.01.2006. Согласно ему, дом должен иметь жилые и вспомогательные помещения (в том числе кухню и санузел) и инженерные коммуникации. Если поселок газифицирован, то к дому обязательно должен быть подведен газ. В жилых помещениях или кухне должны быть окна. В доме обязательны вентиляция и отопление, позволяющее постоянно поддерживать зимой температуру не ниже +18 градусов. Есть требования и к высоте потолков, и к взаимному расположению помещений, особенно «мокрых зон». Если строить баню в соответствии с этими требованиями, то получится именно жилой дом во «встроенной» баней, но не баня, кое-как приспособленная для жилья.
- Выдать баню за жилой дом «на бумаге» тоже не получится: для признания дома жилым существует специальная процедура. Требуется пригласить инженера, причем он должен быть членом СРО по инженерным изысканиям. Специалист осмотрит строение, составит его план и выдаст заключение о соответствии требованиям к жилому дому. Зарегистрировать строение как жилое можно только с этими документами.
- И наконец, письмо Росреестра от 3215-АБ/20 от 13.04.2020 указывает, что баня не может быть основной постройкой на участке, предназначенном для капитального строительства. Основным объектом в этом случае считается жилой или садовый дом, а баня может быть только вспомогательным.
Если же баня некапитальная, то возвращаемся к первой части нашей статьи: такую баню нельзя зарегистрировать даже как объект недвижимости, и уж тем более как жилой дом.
Можно ли прописаться в бане?
И снова обратимся к закону, на сей раз к постановлению Правительства РФ № 713 от 17.07.1995 «Об утверждении правил регистрации и снятия граждан с регистрационного учета…». Согласно ему, получить постоянную регистрацию по месту жительства, то есть прописку, можно только в здании или помещении, которое признано жилым. Соответственно, нам остается только перечитать предыдущие абзацы о том, можно ли зарегистрировать баню как жилой дом.
И более того: чтобы прописаться в строении, оно должен иметь адрес. В СНТ участки и строения на них обычно адреса не имеют, а присвоение адреса – процедура не самая простая. Сделать это можно только для всего СНТ и только если такое решение будет принято на общем собрании и одобрено местными муниципальными властями. Так что даже если вам каким-то чудом удалось зарегистрировать баню как жилое строение, всё может упереться, например, в отсутствие межевания у одного из членов СНТ (в этом случае адреса не присваивают) или в отказ местных властей заниматься этим делом.
Как зарегистрировать баню на земельном участке
Итак, вы построили капитальную баню на участке и намерены ее зарегистрировать.
- Для начала поинтересуйтесь, сделано ли у вас межевание участка – без этого невозможно составить его кадастровый план, на который наносятся границы и строения.
- Если нет, вам понадобится одновременно сделать и межевание, и технический план участка со строениями. В любом случае заниматься той и другой работой будет кадастровый инженер, услуги его платные.
- Найти «настоящего» кадастрового инженера, который правильно составит документы, можно через реестр СРО (саморегулируемых организаций) на сайте Росреестра. Обращение к случайному «человеку по объявлению», который не имеет полномочий на проведение таких работ, может кончиться потерянными деньгами.
- Инженер обследует баню и составит технический план участка с указанием ее расположения.
- Этот план нужно приложить к пакету документов для регистрации бани: это паспорт владельца участка, доверенность (если от имени владельца действует другой человек) и правоустанавливающие документы на землю. Если земля находится в собственности, таким документом служит выписка из ЕГРН, для участка в долгосрочной аренде или бессрочном пользовании – соответствующий договор. Если у участка несколько собственников, потребуется их нотариально заверенное согласие. Также нужно оплатить государственную пошлину за услугу регистрации права и постановки на кадастровый учет.
- Все эти документы нужно подать в МФЦ или территориальное управление Росреестра вместе с заявлением об одновременной регистрации права собственности на строение и осуществлении кадастрового учета. Обычно в течение 12 дней Росреестр вносит все необходимые изменения и рассчитывает кадастровую стоимость бани для исчисления налога. После этого момента баня на участке считается официально оформленной.
Межевание участка: как сделать, сколько стоит, проблемы и решения
А можно ли не регистрировать баню на дачном участке?
Вообще-то отказываться от регистрации бани нежелательно. В последнее время борьба с дачным «самостроем» сильно набрала обороты, незаконные постройки даже выявляли с помощью дронов, принадлежащих Росреестру. Сейчас полеты дронов в основном запрещены по причинам, которых мы не будем здесь касаться, однако это не значит, что самострой не обнаружат другими путями – банально через онлайновые карты местности от Яндекса и Гугла, такое тоже иногда практикуется.
К тому же участок с самовольными постройками сложнее продать, покупатели предпочитают узаконенные строения и платят за них щедрее, чем за самострой. За «законную» постройку также легче получить компенсацию по суду – например, если она сгорела по вине соседей, а такое случается нередко.
Налог на баню на дачном участке: сколько платить
А это уже зависит от площади бани. Согласно Налоговому кодексу (ст. 406) капитальные хозяйственные постройки облагаются налогом в размере от 0,1% до 0,3% их кадастровой стоимости. Однако существует налоговая льгота, которая позволяет освободить от платежей строения площадью менее 50 кв. м. Примечательно, что льгота применяется не «автоматически»: чтобы ее получить, нужно обратиться с заявлением в налоговый орган. Тут-то опять и пригодится технический план, на котором указана площадь бани.
Нужно ли получать разрешение на строительство бани на участке?
Согласно п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, для строительства вспомогательных построек на земельном участке разрешение не требуется. Капитальная баня, как мы уже знаем, относится именно к таким постройкам. Некапитальная баня хотя и считается объектом строительства, но не объектом недвижимости, тоже может быть построена без всяких разрешений и согласований.
Как расположить баню на участке по закону
В нашей стране на любое дело найдется закон, который устанавливает требования и ограничения. Дачное строительство не исключение: оно регулируется СП 53.13330.2019 «Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства. Здания и сооружения». В этом замечательном документе указаны, кроме прочего, допустимые расстояния от построек до границ участка и даже до дома соседей.
По закону баня на участке может быть расположена не ближе
- 5 м от красной линии улицы
- 8 м от жилого дома, в том числе соседского.
- 1 м от границы участка соседей, при этом если у здания есть какие-то части, которые выступают за линию стены больше, чем на 50 см, расстояние отсчитывается именно от них.
Если дом соседей расположен так, что его окна выходят на вашу баню, расстояние между домом и баней должно быть не менее 4 м.
Если баня построена на расстоянии 1 м от соседского забора, скаты кровли должны быть ориентированы так, чтобы вода с них не стекала на чужую территорию.
Полезные ссылки
Классификатор видов разрешенного использования земельных участков