Можно ли перевести землю СНТ в ИЖС и нужно ли это делать
Как перевести сельхозземлю в ИЖС в 2024 году, чем ИЖС отличается от СНТ и можно ли изменить статус одного участка в СНТ?
Чем СНТ отличается от ИЖС?
На самом деле эти понятия нельзя сравнивать, потому что они существуют в разных правовых плоскостях. Для начала нужно разобраться, что означает статус земли «ИЖС» и что такое СНТ.
ИЖС – это вид разрешенного использования земли (ВРИ), установленный местными правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Все вопросы, касающиеся ВРИ, регулируются Земельным кодексом РФ и другими законами о землепользовании. Любая земля на территории страны относится к одной из категорий, внутри категорий есть деление по ВРИ, которое поясняет, какую именно деятельность можно вести на участке, что и как строить и пр. Существует единый классификатор ВРИ, который четко определяет все ограничения и разрешения для любого участка, для которого определен вид разрешенного использования. Ссылка на классификатор – в конце статьи.
- Индивидуальное жилищное строительство – это ВРИ, который подразумевает строительство дома для постоянного проживания и хозяйственных построек.
- Земли ИЖС по общему правилу всегда находятся в границах населенного пункта. Даже если поселок ИЖС расположен в отдалении от города или деревни, с административной точки зрения он считается их частью, и это отражено в местной градостроительной документации.
- Содержание общего имущества и коммуникаций на территории ИЖС находится в ведении муниципальных властей населенного пункта.
Что такое разрешенное использование земли и почему это важно
СНТ расшифровывается как «Садоводческое некоммерческое товарищество». Это не форма собственности на землю и не вид ее разрешенного использования, а частный случай товарищества собственников недвижимости (ТСН).
- Чаще всего такие товарищества располагаются на землях сельскохозяйственного назначения с ВРИ «Ведение садоводства» (код по классификатору 13.2) или «Ведение огородничества» (13.1).
- СНТ – добровольное объединение владельцев садовых участков для управления общим имуществом, которое находится за пределами участков, но используется совместно. К такому имуществу могут относиться дороги, детские площадки, трансформаторные станции, ворота или шлагбаум на въезде и пр. ОНТ – полный аналог СНТ, но на землях для огородничества.
- Деятельность СНТ регулируется законом № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд».
- Администрация СНТ не распоряжается землями на своей территории: участки находятся в частной собственности, а земли общего пользования считаются долевой собственностью владельцев участков. Поэтому все решения, касающиеся общего имущества, имеет право принимать только общее собрание собственников.
- За содержание общего имущества в СНТ отвечают владельцы участков, и расходы, связанные с ним, оплачиваются из членских и целевых взносов. Примечательно, что согласно закону № 217-ФЗ «индивидуальные» садоводы, которые имеют участки на территории СНТ, но не вступили в товарищество, обязаны вносить плату за содержание общего имущества, равную размеру целевых и членских взносов.
Таким образом, ИЖС – это вид разрешенного использования земли, а СНТ/ОНТ – форма самоуправления на сельхозземлях с ВРИ «Ведение садоводства» или «Ведение огородничества».
Перевод земли сельхозназначения в ИЖС: возможно ли это?
Как мы уже установили, земли СНТ и ОНТ относятся к категории земель сельхозназначения с ВРИ “Ведение садоводства” или “Ведение огородничества”. Поэтому наш главный вопрос – можно ли вообще перевести земли сельхозназначения под ИЖС.
- Теоретически это возможно. Процедура регулируется законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Условия и основания перевода сельхозземель в другие категории определены в ст. 7. Интересно, что статья содержит формулировку «Перевод… допускается в исключительных случаях», то есть для него требуются веские основания.
- Желание владельца участка в числе веских оснований для перевода не предусмотрено. Пункт 3 ст. 7 разрешает перевод в связи с изменением или установлением черты населенных пунктов. При этом мы помним, что земли ИЖС по закону должны находиться на территории населенного пункта.
- Отсюда следует, что перевод «дачных» сельскохозяйственных земель под ИЖС возможен исключительно в случае, если муниципальные власти примут решение присоединить территорию, где находится участок, к населенному пункту. При этом закон прямо запрещает менять категорию сельскохозяйственных земель, если их кадастровая стоимость более чем на 50% выше средней по муниципальному образованию.
- На практике стоит учитывать, что для подобных «переделов» земли местные власти должны провести большую работу: изменить правила землепользования и застройки, генеральный план поселения, перспективные планы развития территории и обеспечения ее коммуникациями, пересмотреть доходные и расходные статьи местного бюджета и пр. и пр.
Вид разрешенного использования участка: как поменять и надо ли платить
Можно ли перевести в ИЖС один садовый участок в СНТ?
Если вы прочитали предыдущую часть статьи, то вам уже должно быть всё понятно. По состоянию на 2024 год включить в границы населенного пункта отдельно взятый участок на территории садоводства не представляется возможным. Несколько выше шансы присоединиться к населенному пункту у целого СНТ, но местные власти идут на это крайне неохотно по простой причине: такие присоединения им банально невыгодны.
Можно ли перевести сельхозземли в ИЖС без присоединения к населенному пункту?
Пока нельзя, но есть надежда, что в будущем это изменится. Например, в 2023 году Минстрой предложил дать возможность СНТ менять категорию сельхозземель без привязки к населенному пункту, но только для строительства социальной инфраструктуры. Есть основания надеяться, что в будущем будет рассмотрена и возможность аналогичным образом вывести всю землю СНТ из сельхозназначения в ИЖС – такие законодательные инициативы уже были. Очевидно, что в общегосударственных масштабах это полезно. Граждане будут иметь больше возможностей обзавестись постоянным жильем за счет индивидуального строительства, а инвестиционная привлекательность таких жилищных проектов увеличится. Правда, ждать таких новаций в 2024 году мы вряд ли можем, но надежда есть.
Что нужно, чтобы перевести целое СНТ в ИЖС
Для начала правлению СНТ или собственникам участков стоит получить консультацию у управляющих органов населенного пункта, возможно ли присоединение и перевод земель СНТ в ИЖС. Опыт показывает, что согласие удается получить очень редко. Власти могут отказать, ссылаясь на ПЗЗ или физическую удаленность СНТ от населенного пункта, и такой отказ почти невозможно оспорить, поэтому разворачивать дальнейшую процедуру не имеет смысла.
- Если присоединение возможно, правление СНТ должно провести общее собрание собственников, включая «индивидуалов» - в таких вопросах по закону 217-ФЗ их голос учитывается в обязательном порядке. Вопрос о присоединении можно включить в повестку очередного собрания, которое проводится раз в год, или инициировать внеочередное. Для этого не менее 1/5 собственников участков должны подать правлению письменное требование о проведении собрания.
- Решение о присоединении и переводе сельхозземель в ИЖС должно быть принято на собрании единогласно, так как оно затрагивает имущественные интересы всех владельцев участков. Каждый из них должен выдать председателю СНТ письменное согласие на перевод своей земли в другую категорию.
- Правление СНТ с помощью владельцев участков собирает и оформляет необходимые документы: ходатайство об изменении категории земель, кадастровые и межевые планы, выписки из ЕГРН на частные участки и земли общего пользования, доверенность на имя председателя и пр. Точный список документов можно выяснить у местных властей. Если участки и земли общего пользования не размежеваны, на них не оформлено право собственности или кадастровые документы, придется провести эти работы и оплатить их за счет членов СНТ и «индивидуалов».
- Пакет документов подается в местную администрацию, которая принимает решение о включении территории садоводства в границы населенного пункта. Обычно это занимает до нескольких месяцев.
Межевание участка: как сделать, сколько стоит, проблемы и решения
Сколько стоит перевести участок в ИЖС?
Это довольно сложный вопрос – здесь все зависит от накладных расходов и норм, которые действуют в регионах.
- Минимальный порог затрат – государственная пошлина в размере нескольких сотен рублей за внесение изменений в ЕГРН.
- В регионах с дорогой землей, например в Московской области, смена ВРИ участка платная, если новый ВРИ подразумевает капитальное строительство – а это, в свою очередь, сильно повышает кадастровую и рыночную стоимость земли. Плата за смену ВРИ рассчитывается исходя из разницы между кадастровой стоимостью «до и после», существует даже специальный общедоступный онлайн-калькулятор (ссылка в конце статьи),
- И наконец, в стоимость перевода сельскохозяйственных земель в ИЖС чаще всего приходится включать расходы на консультации юриста, потому что простому человеку чаще всего сложно разобраться в тонкостях земельного законодательства и правильно составить документы.
Поменять статус земли в СНТ: а нужно ли?
Главный вопрос, как водится, в конце. А какие преимущества может дать «переход из СНТ в ИЖС»?
- Перевод сельскохозяйственных земель в ИЖС повышает их кадастровую и рыночную стоимость. Это приятно, однако выше становятся и налоги – они рассчитываются как доля от стоимости земли по кадастровой оценке. Нередко изменение ВРИ участка влияет и на стоимость строений на нем. Кадастровая переоценка проводится регулярно раз в несколько лет, и в определенный момент можно обнаружить, что налог на дом на участке после переоценки вырос.
- Возможность построить на участке жилой дом. Закон разрешает капитальное строительство на участках с ВРИ «Ведение садоводства». В доме на такой земле можно жить круглогодично и даже прописаться, если он подходит под требования закона к постоянному жилью. Так что ради строительства совершенно не нужно переводить садовый участок в ИЖС. Это имеет смысл только для участка с ВРИ «Ведение огородничества», где капитальное строительство запрещено.
- Избавление от взносов в СНТ. Понятно, что если обслуживание общего имущества и коммуникаций возьмет на себя администрация населенного пункта, то платить за эти услуги все равно придется, хотя и по более щадящим тарифам. С другой стороны, коммунальные службы в малых населенных пунктах не всегда работают хорошо (а иногда вообще едва ли работают). В результате может случиться так, что платежи меньше, но и качество услуг гораздо хуже: текущий ремонт не делается, аварии не ликвидируются, мусор не вывозится и т.п. Контактировать с местными властями и оспаривать их действия гораздо сложнее, чем просто «вызвать на беседу» председателя СНТ.
И самое интересное: если владельцы участков на территории населенного пункта желают сами распоряжаться имуществом общего пользования, им все равно придется создать товарищество собственников недвижимости (ТСН). Устроено это примерно так же, как СНТ, и минусы те же самые.
Налог на дачу: сколько нужно платить государству за участок в СНТ
Полезные ссылки
Классификатор видов разрешенного использования земельных участков
Онлайн-сервис расчета платы за изменение ВРИ участка в Московской области