Можно ли прописаться в доме на участке для ЛПХ
Можно ли строить дом на земле ЛПХ и прописаться в нем? В каких случаях прописка на ЛПХ возможна, а в каких – нет? Допустима ли временная регистрация на ЛПХ?
Вопрос, как прописаться в «доме в деревне», для горожан стал очень важным после эпидемии коронавируса – многие стали рассматривать вариант переезда в частный дом.
Для сельских жителей проблема прописки на ЛПХ тоже актуальна: личное подсобное хозяйство как способ заработка и образ жизни становится все популярнее. Тем более что государство поощряет такие инициативы. Торговать продукцией из ЛПХ вполне законно, доходы не облагаются налогами, более того – владельцы ЛПХ с недавних пор признаны «настоящими» сельхозпроизводителями и могут получать государственную поддержку.
Субсидия на создание и развитие ЛПХ: как получить деньги от государства
Можно ли прописаться на земельном участке без дома, но с адресом?
Согласно Постановлению правительства РФ № 713 от 17 июля 1995 года, местом жительства гражданина может быть дом, часть дома, квартира или иное помещение, которое признано жилым. Исключение делается только для кочевых народов, ведущих традиционный образ жизни. Поэтому получить постоянную регистрацию по месту жительства («прописку») на участке земли нельзя, даже если на нем уже начато строительство. По закону недостроенные здания не считаются жилыми, и регистрация по месту жительства в них невозможна. То же касается и временной регистрации по месту пребывания – прописаться на участке без дома нельзя даже на ограниченный срок.
Наличие адреса не играет здесь никакой роли – первоочередное значение имеет дом и его пригодность для проживания.
Источник фото: unsplash.jpg
Можно ли строить дом и прописаться на земле для личного подсобного хозяйства?
У любого участка земли есть вид разрешенного использования, установленный муниципальными правилами землепользования и застройки. Существует единый классификатор ВРИ, который включает два вида участков для ведения ЛПХ:
- Приусадебный, как правило в границах населенного пункта (код по классификатору 2.2), на котором закон разрешает возводить капитальные строения, в том числе жилой дом.
- Полевой, обычно на землях сельхозназначения вне пределов населенных пунктов (код 1.16), на котором запрещено любое капитальное строительство. На таком участке можно соорудить сарай, поставить теплицу или бытовку, но не дом на фундаменте. Почему фундамент так важен для прописки на ЛПХ, мы поговорим чуть ниже.
Таким образом, прописка на ЛПХ возможна только в случае, если это приусадебный участок и на нем есть жилой дом. На полевом участке для ЛПХ прописаться не получится – по той простой причине, что на нем нельзя возвести жилой дом.
ВРИ участка можно узнать, получив выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или посмотрев сведения о нем на Публичной кадастровой карте Росреестра. Если ВРИ участка не подходит для строительства жилого дома, то о прописке на ЛПХ речь не идет.
Закон допускает смену ВРИ земли по инициативе ее владельца, но перевести участок в категорию, которая подходит для застройки, можно не всегда. К тому же в некоторых регионах (например, в Московской области) эта процедура платная и может обойтись в несколько сотен тысяч рублей.
Что такое разрешенное использование земли и почему это важно
Вид разрешенного использования участка: как поменять и надо ли платить
Какой дом строить на земле ЛПХ, чтобы в нем можно было прописаться
В Градостроительном кодексе (п. 39, ст. 1) дается определение индивидуального жилого дома:
- Отдельно стоящее здание высотой не более 20 метров, количество этажей – не более 3;
- Состоит из жилых помещений и вспомогательных, которые используются для нужд проживания;
- Не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Однако этого недостаточно, чтобы дом на участке для ЛПХ был признан пригодным для постоянного проживания и прописки. Список критериев для признания дома жилым изложен в постановлении Правительства РФ № 47 от 28.01.2006.
- Капитальное строение, неразрывно связанное с землей, которое не может быть перемещено без разрушения. Это означает, что дом должен иметь фундамент и надежные несущие конструкции. Здесь сразу возникает проблема современных технологий строительства: можно ли считать капитальным строением дом на свайно-винтовом фундаменте или легковозводимый дом, построенный по каркасной технологии (ЛСТК, сип-панели и др.). Практика признания таких домов капитальными очень противоречива, но если дело доходит до суда, чаще всего подобные строения не признают пригодными для постоянного проживания. Между тем на землях ЛПХ в населенных пунктах такие дома строят довольно часто.
- В доме должны быть инженерные коммуникации: электричество, водопровод, канализация, вентиляция. Если населенный пункт газифицирован, к дому должен быть подведен газ. Для домов в 1-2 этажа, построенных на территориях, где нет централизованных инженерных сетей (в том числе на землях для садоводства и огородничества), допускается отсутствие канализации и водопровода. Электричество обязательно во всех случаях, прописаться в доме на ЛПХ вообще «без удобств» нельзя.
- Дом должен иметь отопление и достаточное утепление конструкций, чтобы зимой в нем поддерживалась температура не ниже +18 градусов. Требования к системе отопления не конкретизируются, поэтому допускается использование печей, каминов и других устройств, которые позволяют обогреть дом, не подключенный к системе централизованного отопления. Все отопительные приборы быть смонтированы в соответствии со строительными и противопожарными нормами.
- Высота жилых помещений и кухни – не менее 2,5 м, вспомогательных помещений – не менее 2,1 м. Пол первого этажа должен быть выше уровня грунта. Жилые помещения нельзя устраивать в подвальных и цокольных этажах.
- В жилых помещениях и кухне должны быть окна.
- В домах с несколькими этажами нельзя размещать кухню, ванную и туалет над жилыми помещениями, а ванную и туалет – над кухней.
- Чтобы в доме на земле для ЛПХ можно было прописаться, он должен иметь адрес.
Следовательно, дом для прописки на ЛПХ должен иметь хотя бы минимальный набор коммуникаций, в том числе электроснабжение, быть пригодным для зимнего проживания и отвечать базовым санитарно-гигиеническим нормам.
Как строить на дачном участке по закону: разбираемся в нормах
Источник фото: unsplash.jpg
Как признать дом жилым для прописки на ЛПХ
Если вы намерены купить участок с готовым домом, имеет смысл поинтересоваться, «узаконен» ли он. Дом должен быть нанесен на кадастровый план участка и поставлен на учет как объект недвижимости, так что на него можно получить выписку из ЕГРН. Идеальный вариант, если предыдущий владелец уже обо всем позаботился и в графе «назначение» в выписке стоит «Жилой дом». Чаще всего адрес у такого дома имеется, поэтому прописаться в подобном доме на ЛПХ можно сразу после его покупки. Однако на рынке недвижимости такие объекты обычно намного дороже аналогов, не имеющих статуса жилого дома.
Однако чаще всего дом считается садовым, то есть непригодным для постоянного проживания и прописки. А если вы построили дом сами, то процедуру признания его жилым придется начинать буквально с нуля. Как это сделать?
О том, как признать самостоятельно построенный дом объектом недвижимости и зарегистрировать права на него, мы поговорим в отдельной статье. Сейчас для простоты будем считать, что дом уже поставлен на кадастровый учет и оформлен в собственность.
Участок, на котором находится дом, обязательно должен быть размежеван, границы должны быть нанесены на кадастровый план территории.
Межевание участка: как сделать, сколько стоит, проблемы и решения
Для оценки пригодности дома на ЛПХ к проживанию и прописке придется пригласить специалиста и оплатить его услуги. Подобные заключения могут выдавать только инженеры, которые состоят в СРО (саморегулируемой организации) по инженерным изысканиям. Это важно: заключение «специалиста», найденного по случайному объявлению в интернете, могут не принять, придется переделывать его заново и снова оплачивать стоимость работ. Ссылка на реестр СРО изыскателей – в конце статьи.
Когда заключение готово, можно обращаться в местную администрацию – именно она имеет полномочия признать дом жилым. Это может быть администрация сельского поселения или муниципальные власти. В некоторых регионах заявление можно подать через МФЦ или онлайн, через портал Госуслуг. К заявлению нужно приложить:
- Копию паспорта заявителя, если он владелец участка и дома
- Заключение по результатам инженерного исследования дома
- Правоустанавливающие документы на дом и участок (выписка из ЕГРН)
- Если заявитель действует от имени владельца, потребуется нотариально заверенная доверенность и документы доверителя
- Если у участка и дома несколько собственников, нужно предоставить нотариально заверенное согласие на признание дома жилым от каждого из них (кроме несовершеннолетних и недееспособных, которым назначен опекун).
Решение о признании дома жилым принимается в течение 45 календарных дней. Если оно положительное, то орган местного самоуправления должен сам направить в Росреестр уведомление об изменении назначения дома. Если это по какой-то причине не сделано, владельцу дома придется обращаться в Росреестр самому.
После того, как дом на ЛПХ официально признан жилым, прописаться в нем можно по обычной процедуре.
Полезные ссылки:
Классификатор видов разрешенного использования земельных участков