Прорвало трубу в квартире: кто виноват и что делать

Кто отвечает за стояки в многоквартирном доме

Давайте разберемся, что говорит закон.

1. Стояки горячей и холодной воды, отопления и канализации считаются общедомовым имуществом — это определено Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (Постановление Правительства РФ № 491 от 13.08.2006).
2. За состояние общедомового имущества отвечает управляющая компания, выбранная жильцами, или ТСЖ, если оно было создано по решению жильцов (ст. 161 ГК РФ, ПП РФ № 290 от 03.04.2013, ПП РФ № 354 от 05.05.2011). В обязанности УК входит в том числе ремонт или замена элементов и приборов, которые относятся к общедомовым коммуникациям, кроме газового оборудования (ПП РФ № 290 от 03.04.2013).

В общих чертах все понятно, однако главный вопрос здесь — где проходит граница между общедомовым имуществом и частным, которое принадлежит конкретному собственнику квартиры.

Источник фото shutterstock.com

Один из критериев отнесения внутридомовых инженерных коммуникаций к общему имуществу — то, что они обслуживают более одной квартиры. Действительно, стояк отопления или водоснабжения проходит через несколько квартир «насквозь», теплом или водой из него пользуются разные собственники на равных правах.

Границу между «общим и частным» определяют Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные ПП РФ № 491 от 13.08.2006. Согласно п.5 Правил:

1. Для горячего и холодного водоснабжения общее имущество и зона ответственности управляющей компании – стояк и ответвления от него до первого запирающего устройства, расположенного на ответвлении. Под запирающим устройством имеется в виду попросту кран (вентиль), которым перекрывается подача воды к сантехническим приборам в квартире. Краны на стояках водоснабжения тоже считаются ответственностью управляющей компании.
2. Применительно к канализации, где запирающих кранов обычно нет, границей зоны ответственности считается первое стыковое соединение на ответвлении от стояка.
3. С отоплением история более интересная. Согласно Правилам, к общедомовому имуществу относятся стояки, запорная и регулировочная арматура, а также обогревательные элементы, то есть сами радиаторы. Это связано с тем, что внесение изменений в систему отопления одной квартиры может привести к нарушению подачи тепла в другие. Таким образом, за трубы отопления и краны на них отвечает управляющая компания.

Ситуация с ответственностью за радиаторы тоже весьма неоднозначная. Они обслуживают только одну квартиру, и это уже входит в противоречие с определением общего имущества МКД. Поэтому суды при разборе дел о заливе соседей зачастую признают радиаторы частной собственностью и зоной ответственности владельца жилья. 

Кто виноват и кто возмещает ущерб в конкретных случаях: примеры 

Если лопнул стояк горячей воды до отвода и запорного крана — виновата управляющая компания. Ремонт стояка будет делаться за счет УК, она же должна будет компенсировать ущерб владельцу залитого жилья и его соседям.

Если в квартире лопнул и течет стояк холодной воды до перекрывающего крана на отводе — аналогично, ремонтировать его должна УК за счет денег, которые получает в виде платы за ЖКУ.

Если сорвало сам кран на стояке — это вина управляющей компании, но при одном условии: если кран был установлен именно ею, а не самим жильцом. Вообще же трогать запирающую арматуру можно только в одном случае: если вам нужно перекрыть воду. Ремонт и замена находятся в компетенции УК, и если вы сделаете это сами, ответственность за последствия могут переложить на вас.

Канализационный стояк многоквартирного дома тоже ремонтирует управляющая компания. Однако если потекла, например, гофра унитаза — это уже ответственность владельца квартиры, так как гофра совершенно точно находится после стыкового соединения со стояком.

Если прорвало трубу в перекрытии между этажами, это однозначно вина управляющей компании: в этом месте стояки не имеют индивидуальной поквартирной разводки.

За прорыв стояка отопления тоже отвечает управляющая компания. С радиаторами сложнее, особенно если они установлены самим жильцом по собственной воле, об этом мы уже упоминали и еще поговорим ниже.

Если прорвало гибкую подводку, однозначно виноват собственник жилья: она находится после первого запирающего устройства, обслуживает внутриквартирное сантехническое оборудование и не может считаться общедомовым имуществом.

Источник фото shutterstock.comТо же касается случаев, если протек смеситель или сифон: за внутриквартирные сантехнические устройства отвечает собственник. Для ремонта можно пригласить специалиста из УК, но услуга будет платной, а ущерб соседям придется компенсировать самому.

Если в квартире прорвало полотенцесушитель и затопило соседей, все будет зависеть от его конструкции и от того, предусмотрен ли он проектной документацией дома.

1. Так, например, в старых домах полотенцесушители часто представляют собой просто изгиб трубы, на котором нет никакой запорной арматуры. В этом случае протечка — вина управляющей компании.
2. Вторая возможная ситуация — в доме по проекту предусмотрены полотенцесушители определенной конфигурации, однако владелец самовольно заменил устройство на другое. Иногда полотенцесушители вовсе не «заложены в проект», но собственники квартир делают врезку в стояк горячей воды и организуют себе комфорт.

В обоих случаях прорыв такого «самодела» — полностью вина и ответственность его владельца.

Кто виноват, если потек счетчик горячей или холодной воды — одна из самых сложных проблем. Индивидуальные приборы учета (ИПУ) по определению не относятся к общедомовому имуществу: они обслуживают только одну квартиру, находятся на ответвлении трубы после запирающего крана, а за их техническое состояние и поверку отвечает владелец жилья. Однако здесь имеет значение, по какой причине потек счетчик. Чаще всего это случается из-за неправильного монтажа. Если счетчики устанавливала УК по договору с жильцом, то протечка полностью «на ее совести». Однако доказать это будет сложно: потребуется заключение экспертизы, что счетчик установлен с нарушениями.

Прорвало трубу в квартире: когда УК не виновата

Источник фото shutterstock.com

Здесь мы уже переходим от законодательной теории к жизненной практике. Из того, что собственник жилья отвечает за состояние внутриквартирных систем, многие делают вывод, что могут распоряжаться ими по своему усмотрению. Результат — всевозможные переделки: переносы стояков, изменение конфигурации внутриквартирной разводки труб, замена радиаторов отопления и прочее — вплоть до организации теплого пола, подключенного к общедомовым системам ГВС или отопления.

Между тем подобное не разрешается либо совсем, либо без специального согласования. Перенос инженерных коммуникаций, их замена или установка, не предусмотренная проектной документацией, считается переустройством жилья в многоквартирном доме (ст. 25 ЖК РФ).

Так, например, постановление Правительства № 354 «О предоставлении коммунальных услуг…» (ст. 35) прямо запрещает потребителю:

• Несанкционированно подключать оборудование к общедомовым сетям
• Вносить изменения в общедомовые инженерные системы
• Самовольно отключать и демонтировать приборы отопления, увеличивать их площадь нагрева свыше той, которая предусмотрена проектной документацией.

Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда (Постановление Госстроя № 170 от 23.09.2003, ст. 1.7.1) вводят понятие переоборудования жилого помещения, для которого требуется специальное разрешение. Сюда относятся, кроме прочего:

• Прокладка новых и замена старых трубопроводов (подводящих и отводящих)
• Установка и замена устройств для душевых кабин и ванн-джакузи
• Переоборудование и создание туалетов и ванных комнат
• Подключение некоторых сантехнических приборов. Согласования может требовать, например, даже установка унитаза-инсталляции и биде, если для этого нужна прокладка дополнительных труб или перепланировка санузла.

Получается, что если владелец жилья без специального согласования вмешивается в общедомовые инженерные системы, особенно отопление, это автоматически снимает ответственность с управляющей компании и переносит ее на собственника жилья. Даже если переоборудование не стало прямой причиной аварии, собственнику придется это доказывать экспертизами, а УК сделает все, чтобы переложить вину именно на него. Суды чаще всего встают на сторону коммунальщиков, потому что нарушение со стороны собственника налицо. 

Что делать, если прорвало трубу в квартире

Источник фото shutterstock.com

Если трубу прорвало в вашей квартире, первым делом стоит звонить в управляющую компанию или диспетчерскую — в зависимости от того, как организован прием коммунальных заявок в вашем городе. Например, в Москве все заявки по проблемам ЖКХ круглосуточно принимает Единый диспетчерский центр по телефону +7 (495) 539-53-53.

1. Куда бы вы ни обращались — напрямую в УК или в диспетчерский центр — заявке должен быть присвоен регистрационный номер. Его следует записать. Управляющая компания также обязана внести заявку в специальный журнал.
2. К вам направят аварийную бригаду, которая первым делом перекроет воду по стояку и только потом начнет ремонтировать трубу.
3. Если течь сильная, рекомендуется выключить все электроприборы, которые стоят на полу.
4. При протечке холодной воды заранее постарайтесь освободить доступ к трубе, чтобы приехавшие специалисты не тратили на это время. Если лопнула труба отопления или горячей воды, к ней лучше не приближаться — можно получить ожоги. Чтобы квартира не наполнялась паром, откройте окна.

Куда обращаться, если из-за прорыва трубы нанесен ущерб

Источник фото shutterstock.comПервым делом нужно сфотографировать или снять на видео сами повреждения трубы, если есть такая возможность. Рисковать собой и нырять в поток кипятка, конечно, не стоит, но фото- и видеофиксация помогут доказать, что авария — не ваша вина. Полезно позвать соседей, чтобы они подтвердили, что повреждение находится именно в зоне ответственности УК. Важно знать: соседи должны быть незаинтересованными лицами — то есть не теми, чью квартиру заливает. Полезным свидетелем может стать старший по дому, если он есть.

Аналогично нужно зафиксировать и нанесенный ущерб: протечки, поврежденную отделку, мебель или технику.

После этого нужно обратиться в УК с требованием составить акт о причинении ущерба. Вообще говоря, составить такой акт — обязанность управляющей компании, и сделать это она должна в течение 12 часов с момента поступления аварийной заявки (п. 152 ПП РФ № 354). Документ составляется в двух экземплярах, один остается у собственника жилья, второй – у управляющей компании.

• В акте должны быть указаны реквизиты УК, личные данные владельца жилья, дата и время осмотра помещения и поступления аварийной заявки, точный адрес квартиры и технические сведения о ней (площадь, количество комнат, этаж, конструктивные особенности). В обязательном порядке указываются ФИО специалистов, которые проводят осмотр.
• Для составления акта можно пригласить незаинтересованных свидетелей, их личные данные тоже должны быть внесены в документ.
• В акте обозначается точная причина аварии, ее дата и список работ, которые были выполнены для ликвидации прорыва или течи трубы.
• Подробно описывается состояние помещений, все причиненные заливом повреждения. Если испорчены мебель или техника, в акте должна присутствовать информация, которая позволяет их идентифицировать — описание, бренд, номер модели и пр.
• Акт заверяется подписью руководителя УК и печатью организации.

Если управляющая компания отказывается составить акт, следует направить на ее адрес заказное письмо с уведомлением. В письме нужно указать дату и время аварии (или аварийной заявки) и требовать выполнения п. 152 ПП РФ № 354. Закон отводит УК 10 дней для ответа на обращение собственника, однако можно не дожидаться реакции и составить акт самостоятельно — образцы есть в Интернете. Акт могут заверить два незаинтересованных свидетеля.

После этого нужно оценить ущерб. Такие работы делают особые специалисты — оценщики. Их работа оплачивается заказчиком. Обязательно проверьте у нанятого эксперта членство в СРО (саморегулируемой организации) и аккредитацию. Как правило, оценщики работают в специализированных компаниях и бюро, которые оказывают такие услуги — не лишним будет проверить и данные компании.

Документы, подтверждающие сумму ущерба, нужно направить в УК заказным письмом с уведомлением или принести лично, проследив за тем, чтобы обращению был присвоен входящий номер. Вторые экземпляры обязательно остаются у заявителя.

Если УК не признает свою вину в прорыве и протечке, имеет смысл отправить досудебную претензию. К ней прикладываются документы, которые доказывают вину управляющей компании и размеры ущерба. Если УК не реагирует, вопрос придется решать в суде.

Если квартира находится в ипотеке, она в обязательном порядке застрахована от коммунальных аварий. Здесь схема действий более простая: акт о заливе достаточно направить в банк или в страховую компанию. В идеальном варианте ущерб оценит и оплатит страховая, а затем взыщет эти средства с УК.

Если на квартиру оформлено добровольное страхование, то действовать следует примерно так же: акт направляется в страховую компанию.

Однако стоит знать, что страховщики имеют тенденцию занижать размеры ущерба. Если это так, может потребоваться независимая оценка.