Чем отличается ИЖС от ЛПХ: строительство, налоги, плюсы и минусы

Что такое земли ЛПХ и ИЖС

Чтобы понять, в чем разница между ними, нужно обратиться к Земельному кодексу – именно он устанавливает главное отличие ЛПХ от ИЖС.

По закону все земли в стране разделены на категории по назначению: сельскохозяйственные, земли населенных пунктов, лесного фонда и пр. Внутри категорий любой участок земли имеет так называемый вид разрешенного использования (ВРИ), который установлен правилами землепользования и застройки. Вид разрешенного использования четко определяет, какой деятельностью можно заниматься на земле и что строить. Да, именно так: как пользоваться землей, решает не ее собственник, а закон. Без ведома государства на своей земле нельзя ни построить дом, ни даже срубить дерево – и это не шутка.

Итак, ЛПХ (личное подсобное хозяйство) и ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) – это виды разрешенного использования земли. В едином классификаторе ВРИ указывается следующее.

Участок для ИЖС (код по классификатору 2.1) предназначен для возведения жилого дома и вспомогательных построек – гаража, бани и пр. На таком участке разрешено выращивать сельскохозяйственные культуры, то есть иметь сад и огород. Участки для ИЖС обычно находятся на землях населенных пунктов.

Участок для ЛПХ может быть двух видов, и это очень важно.

1. Земля с ВРИ «Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный участок)», код 2.2, относится к землям населенных пунктов. Чаще всего это классический «домик в деревне» - в селе или поселке, который входит в муниципальную территорию сельского поселения. На таком участке для ЛПХ разрешено строить капитальный дом, заниматься садоводством и огородничеством, держать сельскохозяйственных животных.
2. ВРИ «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках» с кодом 1.16 – это земли сельхозназначения вне населенных пунктов, капитальное строительство на них запрещено. Использовать такой участок можно только для производства сельхозпродукции, то есть выращивать сельскохозяйственные растения и держать животных.

Итак, разница между ЛПХ и ИЖС по виду разрешенного использования (на 2024 год) в следующем:

• Любой участок для ИЖС по умолчанию подходит для строительства жилого дома, в то время как на землях ЛПХ можно строить только в населенном пункте.
• На ЛПХ можно держать кур, кроликов, овец, свиней и даже коров, а на ИЖС это не разрешается.

Что такое разрешенное использование земли и почему это важно

Можно ли спилить дерево на своем участке: закон и практика 

Источник фото: Публичная кадастровая карта Росреестра

В чем разница в статусе ЛПХ и ИЖС в плане строительства?

На обоих типах участков в населенных пунктах можно строить жилой дом, но есть нюансы, которые опять-таки связаны с ВРИ. Точнее, с тем, что он носит не рекомендательный, а предписывающий характер.

На земле для ИЖС строительство жилого дома обязательно, потому что именно таково назначение участка. Без дома земля будет считаться неиспользуемой, в легком случае это наказывается повышением земельного налога, а в крайнем – изъятием земли через суд. Если дом построен, но не «узаконен», то есть не поставлен на кадастровый и налоговый учет, с точки зрения государства он не существует, а участок считается неиспользуемым. Согласно ст. 284 Гражданского кодекса, на освоение участка дается 3 года. На практике за соблюдением сроков особенно не следят. Но если дом на земле ИЖС не построен в течение 10 лет с момента регистрации прав на участок, налоговая служба автоматически сильно увеличивает ставку налога на землю.

На участке для ЛПХ в населенном пункте строиться можно, но не обязательно – участок будет считаться используемым, если земля обрабатывается и на ней есть сад, огород, хозпостройки и все, что свидетельствует о ведении хозяйства.

Требования к дому на ИЖС и ЛПХ тоже различаются – для ИЖС они строже. Дело в том, что дом на ИЖС по умолчанию считается предназначенным для постоянного проживания, в отличие от дома на ЛПХ. На участке для личного подсобного хозяйства в населенном пункте можно строить т.н. садовый дом сезонного назначения.

Общие критерии жилого дома установлены Градостроительным кодексом (ст. 1, п. 34): это отдельное здание высотой не более 3 надземных этажей (или 20 м), которое состоит из жилых и вспомогательных помещений для бытовых нужд и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Однако этого недостаточно, чтобы дом можно было признать пригодным для круглогодичного жилья. Обязательные требования к дому, где можно постоянно жить и получить прописку (постоянную регистрацию по месту жительства), содержатся в постановлении Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 и СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные».

• Капитальное строение на фундаменте, с надежными несущими конструкциями и подключением к инженерным сетям.
• В населенных пунктах, где нет централизованного водопровода, канализации и газоснабжения, в жилом доме должно быть как минимум электричество. Если же в поселке или деревне все это есть, дом должен быть присоединен к коммуникациям.
• В доме обязательно должен быть санузел, кухня и хотя бы одна жилая комната.
• Дом должен быть достаточно утеплен и оборудован системой отопления так, чтобы температура в жилых помещениях зимой была не ниже +18 градусов. Отопление может быть любым: газовым, электрическим, печным и пр., это зависит от наличия коммуникаций и возможностей владельца.
• Жилые помещения должны находиться на надземных этажах выше уровня грунта, во всех жилых комнатах и кухне должны быть окна. Если в доме несколько этажей, кухня и санузел не могут находиться над жилыми комнатами, а санузел – над кухней.
• Высота потолков в жилых помещениях – не менее 2,5 м, в остальных – не менее 2,1 м.
• В доме должна быть система приточно-вытяжной вентиляции, естественной или принудительной.

Дом на участке для ИЖС признается жилым не «автоматически», даже если он соответствует всем критериям - для этого существует специальная процедура. Чтобы в доме можно было прописаться, он обязательно должен иметь адрес.

Важный момент: с 2018 года по Градостроительному кодексу разрешение на строительство дома на ЛПХ и ИЖС и на его ввод в эксплуатацию не требуется (ст. 51 ГрК). Однако это не значит, что можно строить вообще без документов. Перед началом строительства следует подавать местным властям специальное уведомление с приложением технического плана дома (ст. 51.1. ГрК). После того, как строительство завершено, об этом тоже нужно уведомить власти в течение месяца (ст. 55 ГрК).

Как зарегистрировать дом на участке в 2024 году

Что будет, если не регистрировать дом на участке ИЖС: случай из жизни

Можно ли прописаться в доме на участке для ЛПХ

Что можно и нельзя строить на участке для ЛПХ

 

Ипотека, долевое строительство и маткапитал: важное различие между ЛПХ и ИЖС

Очень большой плюс участка ИЖС – на строительство дома можно получить ипотечный кредит, зачастую без дополнительного обеспечения на время стройки. Более того, существуют и несколько вариантов льготной ипотеки для ИЖС со сниженными процентными ставками (2-8%). Летом 2024 года планируется запуск единой льготной ипотечной программы для индивидуального жилищного строительства.

С 2022 года для объектов ИЖС разрешено долевое строительство, то есть купить дом на участке ИЖС у застройщика можно еще «на стадии котлована», и гораздо дешевле, чем готовый объект. Сейчас покупать жилье до его постройки стало гораздо безопаснее и надежнее, чем прежде, так что вероятность стать «обманутым дольщиком» почти нулевая.

В строительство дома на ИЖС разрешено вкладывать материнский капитал. Здесь есть тонкость: средства материнского капитала можно потратить только на строительство, покупку или реконструкцию дома на ИЖС, но не на приобретение самого участка.

Для приобретения (но не строительства) жилья на участках ЛПХ действует льготная программа «Сельская ипотека», но у нее довольно много ограничений, в том числе по населенным пунктам, где можно приобрести жилье. Действует она не во всех регионах, а одно из обязательных условий – постоянная регистрация в доме, приобретенном на ипотечные средства. Относительно недавно для сельской ипотеки разрешили использовать материнский капитал.

Резюме: для участков ИЖС гораздо больше возможностей ипотечного кредитования, в том числе льготного, чем для участков ЛПХ.

Долевого строительства на ЛПХ не существует.

Чем отличается ЛПХ от ИЖС в деревне или другом населенном пункте

По части строительства – только тем, что перечислено выше. Что касается использования земли, то об этом мы уже говорили выше: на участке для ЛПХ можно держать сельскохозяйственных животных, а на ИЖС – только домашних питомцев.

Главное различие между ЛПХ и ИЖС в населенном пункте – стоимость участка и налоги. Земля для ИЖС в среднем дороже, чем для ЛПХ. Особенно заметна разница между новообразованными и «старыми» участками. В новых поселках ИЖС участки продаются уже с коммуникациями, транспортной доступностью и всем, что обеспечивает комфорт «городского» уровня, а это напрямую влияет на цену. Участок для ЛПХ в деревне может иметь из числа «благ цивилизации» только электричество и грунтовую дорогу – и будет стоить соответственно. Хотя и то и другое – земля в населенном пункте.

Налоги на участок ИЖС и строения на нем тоже в среднем выше.

Налог на дачу: сколько нужно платить государству за участок в СНТ

 

Налог на ЛПХ и ИЖС: в чем разница?

На самом деле Налоговым кодексом установлена одинаковая ставка земельного налога на участки для ЛПХ и ИЖС, если они не используются для коммерческой деятельности – 0,3% от кадастровой стоимости (ст. 394 Налогового кодекса РФ). В реальности же налоги сильно различаются – почему?

Кадастровая стоимость участка для ИЖС в среднем заметно выше, чем для ЛПХ.

Земельный налог относится к местным, а не федеральным, так что местные власти имеют определенную свободу в определении его размеров. Та же статья 394 НК РФ разрешает муниципальным властям устанавливать дифференцированные налоговые ставки в зависимости от категории земель и их ВРИ. Естественно, местные власти этим охотно пользуются, особенно применительно к дорогим участкам ИЖС в «престижных» локациях. Земли для ЛПХ облагаются повышенными налогами реже, поскольку их основное назначение – все же сельскохозяйственное производство. Поэтому налоговая разница между ЛПХ и ИЖС, например, в одном районе Московской области может быть весьма заметной.

То же самое касается и налогов на дом на участке ИЖС или ЛПХ. Ст. 406 НК РФ устанавливает для жилых домов на земельных участках налоговую ставку в 0,1% от кадастровой стоимости, но разрешает местным властям увеличивать ее до 0,3%. Кадастровая стоимость хорошего капитального дома ИЖС «со всеми удобствами» куда выше, чем у «домика в деревне» с туалетом на улице.

Играет роль и площадь дома. Согласно статье 403 НК РФ, при исчислении налоговой базы на жилой дом делается «вычет» в 50 кв. м. То есть налогом облагается только метраж свыше этого. Дома на участках для ИЖС, как правило, довольно просторные – как минимум больше «необлагаемых» 50 кв. м. Если помножить это на высокую кадастровую стоимость, то даже с «вычетом» налог может быть довольно существенным.

Ведение бизнеса: еще одно различие участков ЛПХ и ИЖС

На участках ИЖС нельзя вести никакую коммерческую деятельность, если она связана с использованием земли, возведением построек или созданием специализированных помещений в доме. То есть заниматься репетиторством онлайн или работать удаленно, не выходя из дома на ИЖС, не возбраняется. Но нельзя зарабатывать на продаже урожаев, открыть на своей земле магазинчик или устроить автосервис в гараже. Это как минимум будет считаться нецелевым использованием земли, о последствиях мы говорили выше.

С участками для ЛПХ ситуация иная. Закон № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» однозначно разрешает продавать сельскохозяйственную продукцию, выращенную на таком участке. Это не считается предпринимательской деятельностью, а доходы не облагаются налогом. Чтобы подтвердить законность своего маленького бизнеса, нужно иметь только выписку из ЕГРН, где указан ВРИ участка, опционально – выписку из похозяйственной книги учета ЛПХ.

При желании владелец ЛПХ может сделать сельское хозяйство своей основной профессией и зарегистрироваться как самозанятый плательщик налога на профессиональный доход (НПД).

В любом случае зарабатывать на прямом использовании земли для личного подсобного хозяйства вполне законно, и более того – государство даже поощряет малых сельхозпроизводителей.

Личное подсобное хозяйство: 10 главных вопросов

10 плюсов самозанятости в личном подсобном хозяйстве 

Резюме: чем отличается ИЖС от ЛПХ, плюсы и минусы

Плюсы участка для ЛПХ

• Возможно капитальное строительство (только в населенном пункте)
• Разрешение на строительство не требуется
• Дом на участке может не соответствовать критериям жилого
• Строительство не обязательно, участок без дома не будет считаться неиспользуемым, если на нем есть сад и огород
• Можно держать животных
• Можно зарабатывать на продаже урожаев и продуктов животноводства
• Налоги на землю и строения в целом невысокие
• Цена на сам участок в среднем ниже, чем на землю ИЖС

Минусы участка для ЛПХ

• Нужно внимательно смотреть ВРИ: на полевых участках капитальное строительство запрещено
• Чаще всего плохо обеспечен коммуникациями
• Почти нет ипотечных программ на жилой дом.

 

Плюсы участка для ИЖС

• Капитальное строительство однозначно разрешено, в доме можно прописаться
• Разрешение на строительство не требуется
• Участок находится только на территории населенного пункта
• Обычно имеет хорошие коммуникации и транспортную доступность
• Можно иметь свой сад и огород
• Есть ипотечные программы, в том числе льготные, возможно долевое строительство

Минусы участка для ИЖС

• Высокая цена
• Строительство обязательно
• Высокие требования к возводимому дому
• Нельзя держать сельскохозяйственных животных
• Высокие налоги, особенно в регионах с дорогой землей

Полезные ссылки

Земельный кодекс Российской Федерации

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков

Градостроительный кодекс Российской Федерации

Гражданский кодекс Российской Федерации

Постановление Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 “Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением…”

СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные»

Налоговый кодекс Российской Федерации

Налоговый калькулятор земельного и имущественного налога ФНС

Федеральный закон № 112-ФЗ от 07.07.2003 “О личном подсобном хозяйстве”