Закон об изъятии земельных участков-2025: правда и мифы

Что на самом деле говорит «новый закон о земельных участках»? Могут ли забрать земельный участок, если на нем не строиться и не ухаживать за ним?

Источник фото AJ Wallace / Unsplash.com

Изъятие земельного участка у собственника: возможно ли это

В народе бытует мнение, что лишить гражданина права собственности на его имущество невозможно, обычно в обоснование этой точки зрения ссылаются на Конституцию РФ. Однако это не так, и в самой Конституции (ст. 35, п. 3) написано дословно следующее: «Никто не может быть лишен своего имущества кроме как по решению суда». То есть государство или администрация вполне могут забрать у собственника земельный участок, если такое решение вынесет суд.

За что конкретно могут изъять земельный участок, находящийся в собственности?

Ответ содержится в Гражданском кодексе: согласно статьям 284 и 285, участок земли может быть изъят, если он используется не по назначению и/или с нарушениями законодательства РФ.

Здесь важно знать, что все земли в РФ разделены на категории по назначению, а внутри категорий – на виды разрешенного использования (ВРИ). Существует единый классификатор, который поясняет, что именно подразумевается под каждым ВРИ. То есть закон не только определяет, как именно можно использовать землю, но и прямо предписывает вести на ней определенную деятельность.

Так, например, на участке для ИЖС (индивидуального жилищного строительства) не просто можно, а нужно строить дом. Соответственно, если дома нет, участок считается не используемым по назначению. Однако дом недостаточно построить – его необходимо еще и поставить на кадастровый учет как объект недвижимости, иначе он будет считаться самостроем, а это тоже нарушение правил пользования землей.
Вид разрешенного использования «Ведение садоводства» (это большинство «дачных» участков в СНТ) предполагает строительство садового или жилого дома, выращивание разных культур для собственных нужд и отдых граждан. Если участок, находящийся в собственности, не используется владельцем по этому назначению, его действительно могут изъять.
На участках с ВРИ «Ведение огородничества» капитальное строительство запрещено - можно только выращивать сельскохозяйственные культуры и иметь сооружения без фундамента. Соответственно, жилая застройка такого участка будет считаться нарушением закона.

Узнать вид разрешенного использования участка можно, заказав на Госуслугах выписку из ЕГРН или найдя этот участок на Публичной кадастровой карте Росреестра.

В законе существуют и другие основания, по которым через суд могут забрать участок, находящийся в собственности. Это, например:

Причинение экологического ущерба и порча земель.
Использование участка для деятельности, которая не совпадает с его видом разрешенного использования - скажем, на участке для садоводства работает мастерская шиномонтажа.
Изъятие земли для государственных либо муниципальных нужд – например, если земля требуется для реализации проекта наподобие строительства объектов к Олимпийским играм.

Однако на этих моментах мы останавливаться не будем, они не имеют отношения к «закону об изъятии земельных участков при неиспользовании».

Источник фото Bruno Guerrero / Unsplash.com

«Новый закон о неиспользовании земельных участков»: что это такое

Речь идет о нашумевшем законе № 307-ФЗ, который вступил в силу с 1 марта 2025 года и получил в народе прозвище «Закон о заброшенных участках». Давайте разберемся, что в нем есть, и главное – чего там нет.

На самом деле документ представляет собой пакет поправок в Земельный кодекс закон № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд». Нововведений в нем всего несколько:

Установлен срок для освоения земельного участка – 3 года. Он отсчитывается от момента регистрации права собственности на землю в Росреестре.
Под освоением земельного участка понимается «приведение его в состояние, пригодное для его использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием». Что именно нужно сделать в рамках освоения, смотрите по ссылке. На самом деле это очень простые действия наподобие очистки от сорняков и мусора. Важно понимать, что «освоение» и «использование по назначению» - немного разные понятия, об этом мы поговорим дальше.
Требования к освоению едины для населенных пунктов (деревня, поселок) и земель для садоводства и огородничества, то есть типичных «дачных» участков в СНТ/ОНТ.

Собственно, это всё. Ни о каком «ускоренном» и «массовом» изъятии участков речь не идет. Закон не вводит новых процедур отчуждения земли у собственника кроме тех, которые уже существовали раньше по Гражданскому и Земельному кодексу. Главное новшество – установление трехлетнего срока, за который участок должен быть освоен, если иное не определено особым проектом рекультивации земли.

Закон породил неожиданный резонанс, подогреваемый неверными его толкованиями в СМИ. В результате Росреестр (государственное ведомство, ответственное за регистрацию недвижимости и прав на нее) выпустил разъяснение, которое должно успокоить садоводов. Суть его в следующем:

Для участков, приобретенных до 1 марта 2025 года, срок освоения (3 года) начинает отсчитываться с момента принятия закона, а не покупки участка. В течение этого времени никаких наказаний и тем более изъятий земли быть не может, только по истечении 3 лет, то есть не раньше 1 марта 2028 года. Для участков, которые куплены после 1 марта 2025 года, срок отсчитывается с момента регистрации права собственности. То есть если вы купите землю в 2026 году и не станете ее осваивать, наказание за это последует не раньше 2029 года.
Если участок не освоен за это время, государственные органы будут действовать по стандартной процедуре. Сначала владельцу вынесут предписание привести землю в надлежащий вид с указанием срока, в который это нужно сделать. Если оно не будет исполнено вовремя, владельца земли ждет штраф. И только при злостном уклонении от приведения земли в порядок муниципальные власти подадут в суд, который примет решение об изъятии участка и продаже его с публичных торгов. Понятно, что сделано это будет после многократных предупреждений, штрафов и довольно долгого взаимодействия нерадивого хозяина с государственными органами. На практике между первым предупреждением и реальным изъятием неосвоенной земли может пройти более 5 лет – за это время вполне можно привести участок в надлежащее состояние, и у властей больше не будет претензий.

Следует знать, что штраф за невыполнение обязательств по приведению земли в состояние, пригодное для использования – от 20 до 50 тыс рублей (ст. 8.8. КоАП).

Резюме: закон № 307-ФЗ, который якобы «об изъятии земли», на самом деле лишь уточняет сроки освоения участков и уравнивает требования к земле в населенном пункте и вне его. Все условия, на которых участок действительно может быть изъят за неосвоенность и неиспользование, остаются прежними и существовали задолго до принятия этого документа.

Источник фото Ian / Unsplash.com

Изъятие земельного участка у собственника в связи с неиспользованием

Итак, после освоения участка должно начаться его использование – естественно, в рамках закона. Срок использования начинает отсчитываться по истечении 3 лет с момента приобретения.

Довольно типичная ситуация: участок некогда был освоен, то есть расчищен, застроен и засажен растениями, но потом что-то пошло не так и хозяйство превратилось в «заброшку». В масштабах страны это очень большая проблема: в среднем у нас не используется около 15% участков, а в некоторых СНТ заброшены до половины. Между тем, как мы уже говорили выше, законодательство предусматривает принудительное изъятие участков у нерадивых собственников. До недавнего времени это осложнялось отсутствием четких критериев, установленных законом – что именно должно считаться признаками неиспользования участка и поводом для его изъятия.

Здесь главное законодательное новшество – проект постановления Правительства «Об установлении признаков неиспользования земельных участков из состава земель населенных пунктов, садовых земельных участков и огородных земельных участков». Он пока не принят, но предполагается, что это произойдет в течение 2025 года.

Росреестр, инициатор законопроекта, предлагает считать неиспользуемыми следующие участки.

Участок предназначен для строительства, но на нем более двух лет с момента освоения не заложен фундамент и не ведутся строительные работы, а в течение 5 лет не возведена капитальная постройка. Напомним, что капитальным считается сооружение на фундаменте, с надежными несущими конструкциями и коммуникациями. Также признаком заброшенности будет считаться неиспользование по назначению строений на участке или их разрушение. Это могут быть повреждения фундамента, стен или крыши, неостекленные окна, отсутствие инженерных коммуникаций.
Если участок не предназначен для строительства, признаки его неиспользования – отсутствие хозяйственной деятельности в течение 3 лет и/или захламление либо зарастание сорной растительностью более чем 50% площади участка, не ликвидированное в течение года.

Такие неиспользуемые земельные участки тоже будут изымать по стандартной процедуре, описанной выше, никаких новых механизмов «ускоренного» изъятия земли закон не содержит. Начнется все традиционно с предупреждений и штрафов.

Штраф за неиспользование земли по назначению – от 0,5 до 1,5% ее кадастровой стоимости, но не менее 10-20 тыс рублей в зависимости от того, по какому подпункту ст. 8.8 КоАП это будет квалифицировано.

Резюме: если не строить на участке дом и не поддерживать порядок, местная администрация может отобрать его через суд, и это будет абсолютно законно. В течение 3 лет с момента приобретения участок должен быть расчищен и подготовлен к использованию по назначению, после этого срока на нем обязательно нужно вести деятельность, предписанную его видом разрешенного использования.