Приватизация земли под частным домом: нужна ли и как это сделать

Что делать, если земля под домом не оформлена в собственность? Можно ли ее приватизировать бесплатно? Как оформить в собственность земельный участок под частным домом, с чего начать и какие нужны документы?

Могут ли быть разные собственники у земли и дома

Такое возможно, самый частый случай — когда дом частный, а земля муниципальная. В СССР права частной собственности на землю не существовало. Поэтому многие участки, выданные гражданам до вступления в силу ныне действующего Земельного кодекса, до сих пор не оформлены своими владельцами в собственность — то есть считаются государственными. Для решения этой проблемы введена так называемая дачная амнистия, которую уже неоднократно продлевали, в последний раз — до 2031 года. Это упрощенная процедура для тех, кому нужно приватизировать землю под частным домом или оформить право собственности одновременно на дом и участок.

Более редкий случай — когда земельный участок находится в аренде, тогда дом может принадлежать одному частному лицу, а земля — другому человеку или государству.

Подробнее о том, можно ли продать дом отдельно от земли и наоборот и что делать, если участок в аренде.

Обязательно ли приватизировать землю под частным домом

Строго говоря, Земельный кодекс (ст. 1 п. 5) устанавливает единство судьбы земли и строений на ней: они считаются неотделимыми друг от друга и могут быть проданы, куплены или оформлены в собственность только одновременно, а не порознь. Соответственно, ситуаций, когда дом и земля принадлежат разным владельцам, не должно существовать в принципе, за исключением аренды, в том числе бесплатной по госпрограммам («Дальневосточный гектар» и другие).

До недавних пор никто не обязывал владельцев дома предпринимать какие-то действия для оформления прав на участок — это оставалось добровольным решением. Однако с 1 марта 2025 года вступили в силу изменения в федеральный закон № 137-ФЗ. Согласно новой редакции закона, собственники домов на государственной или муниципальной земле обязаны приобрести участок в собственность или взять его в аренду.

Таким образом, приватизировать или официально арендовать землю под частным домом нужно уже в обязательном порядке.

Какие могут быть последствия, если дом в собственности, а земля нет?

Если права на участок не оформлены, пользование такой землей может считаться самозахватом и наказываться административным штрафом — от 1 до 1,5% кадастровой стоимости участка, если она определена, но не менее 5 тыс рублей. Если кадастровая оценка участка не проводилась, штраф будет составлять от 5 до 10 тыс рублей. Суммы кажутся небольшими, но важно знать, что уплата штрафа не освобождает от обязанности оформить землю в собственность. Если этого не сделать, при повторном нарушении штрафы будут больше, а при злостном нежелании исполнять закон можно вовсе лишиться участка — местные власти будут иметь право изъять его принудительно через суд.

Что дает приватизация земельного участка под частным домом

Более «частное» следствие пользования неприватизированной землей — ее нельзя продать, подарить, разделить на несколько участков и вообще совершить любые действия, которые возможны только для собственности. Участок, который до сих пор используется на праве пожизненного наследуемого владения (оно существовало до 2001 года) может только передаваться по наследству, никак иначе им распорядиться нельзя. То же касается и бессрочного пользования — после 2001 года такая форма пользования землей вовсе не существует для физических лиц, только для госучреждений.

Соответственно, если в документах на землю, полученных до этого времени, указано пожизненное наследуемое владение, бессрочное пользование или другая форма права, которая уже не существует, такую землю нужно оформить в собственность, чтобы иметь возможность совершать с ней сделки.

К тому же на участок, права на который не оформлены, нельзя «легально» провести электричество и тем более газ.

Более того, если на таком участке будет строиться новый дом или другая капитальная постройка, «узаконить» ее (то есть поставить на кадастровый учет) будет нельзя, пока не оформлены права на землю.

Вывод: приватизация земельного участка под частным домом позволяет распоряжаться этой землей в полной мере — законно возводить постройки, продать землю или оформить на нее дарственную, бесплатно подключить газ по программе газификации, заключить прямой договор с энергосбытом на поставку электричества и пр.

Дом в собственности, а земля нет: как бесплатно оформить землю в собственность

Это можно сделать прежде всего по дачной амнистии, но участок и дом должны соответствовать требованиям закона № 137-ФЗ:

Под дачную амнистию подпадают только участки, образованные до 2001 года.
Участок должен предназначаться для садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства (на территории населенного пункта) или ИЖС.
Если это участок в СНТ, то он должен находиться на землях, которые были выданы некоммерческим организациям садоводов или огородников до 2001 года.
Под некоммерческими организациями понимаются СНТ, которые до 2017 года могли называться иначе — ДНТ, ДНП и так далее. В любом случае имеются в виду именно «дачные товарищества», которые получали земельные наделы и распределяли участки между своими участниками. Если с момента выдачи участка некоммерческая организация садоводов была реорганизована или ликвидирована, это не играет роли — земля подпадает под дачную амнистию независимо от того, относится ли она на данный момент к территории СНТ. Главное, чтобы товарищество существовало на момент распределения участков. Быть членом СНТ тоже не обязательно.
На участок нет другого претендента, который может подтвердить свои права на него.
Участок не ограничен в обороте, не находится в ЗОУИТ и не зарезервирован для государственных нужд.
Дом на участке должен быть построен и оформлен в собственность до 2001 года. Воспользоваться правом на приватизацию земли под домом могут наследники первоначального владельца, если они могут документально подтвердить, что наследодатель законно владел домом до 2001 года.
Важно знать: гражданин может воспользоваться правом на дачную амнистию только один раз — для одного участка.

Чтобы оформить землю под домом в собственность, начать нужно с проверки, стоит ли участок на кадастровом учете и есть ли у Росреестра данные о координатах его границ, то есть делалось ли межевание. Узнать это можно онлайн на Публичной кадастровой карте, найдя участок на местности.

Если земля поставлена на кадастровый учет, то по клику на участок в его характеристиках будет отображаться кадастровый номер.
Если участок не размежеван, в данных о нем будет указано «Учтенный без координат границ». В этом случае придется заняться межеванием — с 1 марта 2025 года оно фактически обязательно. Право делать межевание имеют только аккредитованные кадастровые инженеры, найти такого специалиста можно через специальную функцию на портале Госуслуг.
В характеристиках участка также указывается его вид разрешенного использования (ВРИ). После принятия современного классификатора все ВРИ «дачных» участков, которые сохранились с более ранних времен, должны были быть изменены на один из четырех нынешних: садоводство, огородничество, личное подсобное хозяйство (приусадебный участок в населенном пункте), индивидуальное жилищное строительство. Если по какой-то причине в характеристиках участка вы видите «старый» ВРИ, это не ограничивает возможности дачной амнистии. После приватизации земли Росреестр сам поменяет вид разрешенного использования на актуальный.

Куда обращаться, чтобы оформить в собственность землю под домом в СНТ или поселке

Лучше всего обращаться в МФЦ по месту нахождения участка: там проверят и заверят все документы. Есть возможность подать заявление на регистрацию прав и через Госуслуги, но могут быть сложности с тем, чтобы приложить к заявке необходимые документы.

Какие документы нужны для оформления участка в собственность по дачной амнистии

Пакет документов относительно небольшой.

Паспорт заявителя.
Выписка из ЕГРН на дом. Если на него уже зарегистрировано право собственности, выписка из ЕГРН – единственный документ, который принимается для подтверждения. С 2016 года государственные органы не принимают бумажные свидетельства о праве собственности, которые выдавались до этого. Получить выписку можно через Госуслуги. Если вы намерены обращаться с документами лично в МФЦ, распечатывать выписку не нужно: это сделает сотрудник, он же заверит подлинность выписки.
Любой правоустанавливающий документ на участок, даже советского образца. Для участков, которые выдавались под личное подсобное хозяйство, это может быть даже выписка из похозяйственной книги.
Заявление по специальной форме. Если участок не стоит на кадастровом учете, заявление подается по форме единой процедуры государственного кадастрового учета с одновременной регистрацией прав. Для уже учтенных участков нужно подавать заявление только о государственной регистрации права. При обращении в МФЦ нужный бланк выдадут на месте.
Если с заявлением обращается наследник того, кто владел домом и участком до 2001 года, заявитель должен предъявить свидетельство о праве на наследство по закону/по завещанию.
Межевой план, составленный кадастровым инженером (для ранее не размежеванного участка).
Квитанция об уплате пошлины. В МФЦ пошлину часто можно оплатить прямо на месте банковской картой. С 2025 года размер пошлины за регистрацию права на ранее учтенный участок — 700 рублей, за единую процедуру ГКУ и ГРП — 1000 рублей.

Срок оказания услуги — 3-5 рабочих дней.

Как оформить в собственность земельный участок под частным домом, если он получен после 2001 года

Теоретически после вступления в силу ныне действующего Земельного кодекса уже не должно существовать ситуаций, когда дом в собственности, а земля под ним нет. Исключение — арендованная земля, но в этом случае на руках у владельца дома должен быть договор аренды, который подтверждает право пользования участком.

Однако в жизни случается всякое, в том числе такое, чего быть не должно.

Если случилось так, что дом в собственности, а земля не приватизирована, остаются два варианта: взять участок в аренду или купить его у местных властей. Закон предоставляет владельцам домов на муниципальной земле право выкупа участков по упрощенной процедуре — без проведения торгов.

Более того: согласно ст. 3 закона № 137-ФЗ собственник здания или сооружения на участке, арендованном у муниципалитета, имеет право выкупить этот участок за долю от его кадастровой стоимости.

Чтобы выкупить или арендовать землю у государства, нужно обращаться к муниципальным властям или в территориальное управление по имущественным отношениям. В некоторых регионах это можно сделать и через МФЦ.

Читайте также: