Дарственная на дом и земельный участок: что это и как оформить

Что такое дарственная на дом

«Дарственной» в просторечии называют договор дарения, когда один человек безвозмездно передает все права на недвижимость другому. Ключевой момент здесь – именно безвозмездность. Если в сделке фигурирует денежное или иное вознаграждение за дом и земельный участок, речь уже будет идти не о дарении, а о другой форме сделки. 

Дарение имущества, в том числе недвижимого, регулируется главой 32 Гражданского кодекса РФ. Особенности дарения земельного участка с домом также поясняет Земельный Кодекс РФ, об этом мы поговорим ниже. 

Что нужно знать, чтобы оформить дарственную на дом и участок

1. Подарить можно только недвижимость, которая находится в собственности дарителя. Имущество, которое принадлежит несовершеннолетним или недееспособным владельцам, не может быть подарено от их имени опекунами или законными представителями (ст. 575 ГК РФ). Также нельзя оформить дарственную на участок, который взят в аренду или принадлежит муниципалитету. 
2. Дарение – двусторонняя сделка и законно только в случае, когда даритель согласен передать имущество, а одариваемый – его принять. Без согласия одариваемого процедура невозможна. 
3. Дарение имущества, которое находится в совместной собственности, возможно только по согласию всех собственников (ст. 576 ГК РФ). 
4. Договор дарения дома и участка заключается только в письменной форме. С 13 января 2025 года он обязательно удостоверяется у нотариуса (ст. 574 ГК РФ). 
5. Регистрация договора дарения дома в Росреестре не требуется – ведомство регистрирует только переход прав. 

Как оформляется дарственная на дом и земельный участок

Как уже говорилось, это делается только через нотариуса путем заключения договора дарения. Документ должен содержать следующие пункты:

• Паспортные данные и адреса (по прописке) дарителя и одариваемого. 
• Предмет договора. Здесь как можно подробнее описываются характеристики дома и участка: обязательно указываются кадастровые номера объектов, адрес (если он есть) или местоположение, площадь. Если на участке есть другие строения, они передаются вместе с ним и тоже перечисляются в договоре с указанием их характеристик. Важно знать: если строение не поставлено на кадастровый учет и не имеет номера, с точки зрения закона оно не существует, и законно оформить дарение такого дома или бани нельзя. Если имущество находится в залоге (служит обеспечением по кредиту), это обязательно должно быть упомянуто в его описании. 
• Стоимость имущества, передаваемого в дар. Эта сумма играет роль при расчете налогов и пошлин на дарение. Здесь можно указать оценочную или кадастровую стоимость. Иногда для уменьшения сборов советуют указывать произвольную минимальную сумму, но нотариус может не принять такой договор, если она меньше кадастровой стоимости недвижимости. 
• Права и обязанности сторон. Обычно в этой части прописываются права и обязанности, предусмотренные статьями ГК РФ, регулирующими дарение (ст. 577 - 581 ГК РФ). Так, например, в договоре может быть указано, что даритель имеет право отказаться от исполнения договора, если его материальное положение внезапно ухудшилось. Важно понимать, что это возможно только до момента перехода прав собственности. Согласно ГК РФ, в договоре можно предусмотреть пункт, что дарение отменяется, если одариваемый скончается раньше дарителя. 
• Срок действия договора и условия его прекращения. Важно понимать: договор дарения действует до момента исполнения сторонами своих обязательств, то есть до фактического переоформления права собственности. После этого обязательства сторон считаются исполненными. Срок действия может отсчитываться с момента подписания дарственной или с любой другой даты в будущем, которая проставлена в документе. До этого времени дарение считается обещанным, а все обязательства сторон – действительными. 

Примерный образец дарственной на дом и земельный участок смотрите по ссылке. 

Договор заключается в трех экземплярах: по одному – участникам дарения, третий направляется в Росреестр для регистрации перехода прав. 

Как оформить дарственную на дом: список документов

Документы для оформления дарственной на дом и участок те же, что при других сделках с недвижимостью. 

1. Паспорта дарителя и одариваемого.
2. Выписка из ЕГРН о характеристиках объектов недвижимости и зарегистрированных правах на них (расширенная форма). Важно помнить, что участок и дом – два разных объекта с разными кадастровыми номерами, поэтому выписки нужно получать на оба. Если на участке есть другие капитальные постройки, зарегистрированные в Росреестре (баня, гараж), то потребуются выписки и на них. Получить выписку из ЕГРН  можно онлайн через Госуслуги, но распечатывать ее лучше в МФЦ, где подлинность документа заверит сотрудник. С 2016 года выписка из ЕГРН – единственный документ, подтверждающий право собственности. Бумажные свидетельства больше не принимаются ни государственными органами, ни нотариусами. Подробнее о том, что такое выписка из ЕГРН и как ее получить. 
3. Выписка из ЕГРН о содержании правоустанавливающих документов, на основании которых нынешний владелец приобрел право собственности на имущество. Документ позволяет проследить «юридическую историю» дома и участка и обнаружить возможные препятствия для перехода прав. 
4. Если оформляется дарственная на дом между близкими родственниками, потребуются документы, подтверждающие родство – например, свидетельство о рождении, о заключении брака и пр. Это важно в связи с налогом на дарение, о котором мы поговорим ниже. 
5. Нотариально заверенное согласие супруга/супруги, если имущество приобретено совместно в период брака. 
6. Если частный дом зарегистрирован как жилой и в нем прописаны дети, потребуется согласие органов опеки на отчуждение имущества. 
7. Нотариус также может попросить выписку из ЕГРН о признании владельца недвижимости недееспособным или ограниченно дееспособным. Ее также можно получить через Госуслуги, но выдается она только собственнику недвижимости. 

Сколько стоит дарственная на дом

Цена дарственной на частный дом и участок складывается из тарифа на нотариальные действия и государственных пошлин. 

Сколько стоит дарственная на дом у нотариуса, зависит от региона. Существуют федеральные тарифы и региональные. Федеральные тарифы, установленные Основами законодательства РФ о нотариате, определяют только нижний и верхний предел суммы, исходя из кадастровой стоимости недвижимости, региональные – точную цифру. Предельные размеры стоимости оформления дарственной в 2025 году установлены для каждого региона Федеральной нотариальной палатой. 

Так, например, 

• В Московской области цена на дарственную на дом у нотариуса в 2025 году составляет 8 тысяч рублей при оформлении договора между близкими родственниками и 10 тысяч рублей, если недвижимость дарится иным лицам. 
• В Ленинградской области расценки на оформление дарственной на дом и участок те же. 
• В Архангельской области дарственная между близкими родственниками обойдется в 13 тыс рублей, «несемейная» – в 15.300 рублей. 

Кроме того, нужно будет оплатить и федеральный тариф. Для родственников – 0,3% суммы договора, но не менее 200 рублей. Для прочих одариваемых – 1% суммы, но не менее 300 рублей. 

Точную стоимость оформления дарственной на дом и участок в конкретном регионе смотрите по ссылке. 

Согласно семейному кодексу, близкими родственниками считаются родители дарителя, его родные и усыновленные дети, супруг, дедушки и бабушки, внуки, братья и сестры – полнородные и неполнородные (то есть имеющие двух или только одного общего родителя с дарителем). 

Государственную пошлину за регистрацию перехода прав в Росреестре платит одариваемый, когда оформляет участок и дом “на себя”. С 2025 года размер пошлины за каждый объект недвижимости – 700 рублей. 

Как оформить в собственность дом и участок, полученные в дар

Это делается по той же процедуре, что и при других путях приобретения имущества. Для оформления подаренного дома и участка можно обратиться в МФЦ или подать документы через Госуслуги. Пакет документов следующий:

• Заявление в Росреестр о государственной регистрации прав без одновременного кадастрового учета. 
• Паспорт заявителя. 
• Договор дарения, заверенный нотариусом. 
• Расширенная выписка из ЕГРН на все объекты недвижимости. 
• Межевой план участка (его можно получить через Госуслуги).
• Технический план дома и других строений. 
• Квитанция об уплате госпошлины. 

По обращению заявителя Росреестр в установленные сроки внесет новые данные в ЕГРН – с этого момента собственником дома и участка по дарственной будет считаться одариваемый. 

Подробнее о том, как зарегистрировать право собственности на участок и строения – по ссылке. 

Нужно ли платить налог на дом и участок, полученные по дарственной

С точки зрения налогового кодекса имущество, полученное в дар, считается доходом и облагается налогом (НДФЛ), но не во всех случаях.

• Если дарственная на дом заключена между близкими родственниками, сделка не облагается налогом (п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса). 
• Если одариваемый – гражданин России и не состоит в близком родстве с дарителем, ставка налога – 13-15% от кадастровой стоимости недвижимости, рассчитанной на 1 января года, в котором регистрируется переход права собственности. 
• Для налоговых нерезидентов, то есть граждан, которые находятся на территории России менее 183 дней подряд в течение последних 12 месяцев, ставка налога повышенная – 30% от кадастровой стоимости. Исключение – военнослужащие, направленные для несения службы за границу, дипломаты и некоторые другие категории. 

Можно ли оспорить дарственную на дом

После того, как стало обязательным оформление дарственной через нотариуса, сделать это стало сложнее, но и простора для мошеннических действий тоже стало меньше. 

ГК РФ (ст. 578) допускает отмену дарения в нескольких случаях:

• Если одариваемый покушался на жизнь дарителя или его близких родственников либо умышленно применил к ним насилие, которое привело к телесным повреждениям. 
• Если в результате действий одариваемого даритель погиб, отменить договор могут его наследники. 
• Наступило событие, которое оговорено в договоре дарения как одно из оснований для отмены дарения. Например, даритель скончался. 
• Кроме того, дарение может быть отменено, если даритель на момент заключения договора был признан недееспособным либо его принуждали к заключению договора насилием или угрозами. Нотариальное заверение сделки практически исключает оба варианта. 

Срок оспаривания дарственной по этим основаниям – 3 года с момента фактического дарения. 

Можно ли отменить дарственную на дом и участок

Дарственную на дом можно отозвать в случае, если договор содержит обещание дарения, то есть имеет отложенный срок исполнения – это называется отказом от исполнения договора дарения. В каких случаях это возможно, определяет ст. ст. 577 ГК РФ.

1. Если после заключения договора изменилось материальное или семейное положение дарителя либо ухудшилось его здоровье, и исполнение договора существенно снизит его уровень жизни. Под такими событиями может пониматься смерть супруга, внезапная тяжелая болезнь или инвалидность, утрата жилья и пр. 
2. Если наступило одно из оснований, перечисленных в предыдущем пункте об оспаривании дарственной на дом и участок. 

Можно ли вернуть подаренный дом обратно дарителю

Гражданский кодекс (ст. 573) разрешает одариваемому отказаться принимать дар в любой момент до передачи имущества, то есть до регистрации перехода прав. Отказ должен быть оформлен письменно и удостоверен у нотариуса. При этом закон дает дарителю право требовать от одариваемого возмещения ущерба, причиненного отказом принять имущество. 

Если же переход права собственности уже зарегистрирован, то есть новый владелец вписан в ЕГРН, вернуть подаренный дом дарителю уже не удастся – закон этого не предусматривает. Единственный вариант – договорится с дарителем об «обратной» сделке, то есть «передарить» ему дом. 

Чем отличается дарственная на дом и землю от завещания

Говоря о том, что лучше – завещание или дарственная на дом с участком – нужно прежде всего понимать, что это разные способы приобретения права собственности, и отношения сторон в них регулируются разными нормами ГК. 

Главное и очевидное различие – в случае с наследованием по завещанию переход права собственности возможен только после смерти владельца имущества. При оформлении дарственной новый владелец может вступить в свои права еще при жизни дарителя. Важно знать: нельзя заменить завещание договором дарения, по условиям которого имущество переходит к одариваемому только после смерти дарителя. Это прямо указано в п. 3 ст. 572 ГК РФ, такой договор будет считаться ничтожным, то есть недействительным, а судьба имущества будет решаться в рамках наследственного права. 

Еще одно важное отличие дарственной от завещания – возможность передать право на имущество в полном объеме. В случае оформления дарственной на дом и участок одариваемый получает всё имущество, указанное в договоре. При наследовании по завещанию существует понятие обязательных долей. Независимо от условий завещания обязательная доля в имуществе полагается детям наследодателя, его супругу, родителям или иждивенцам, если они нетрудоспособны (ст. 1149 ГК РФ). Размер этой доли – ½ от положенной им при наследовании по закону, то есть когда завещание не составлялось вовсе. Если речь идет о доме и участке, то обязательные доли будут выделены наследникам в том случае, если нет другого имущества, за счет которого могут быть обеспечены их наследственные права. Но в любом случае дарственная в такой ситуации выгоднее и безопаснее. 

И наконец, налоги. Наследование не облагается налогом, но для вступления в наследство нужно оплатить госпошлину. В общем случае это 0,3% кадастровой стоимости имущества (но не более 100 тыс рублей) для близких родственников и 0,6% (но не более 1 млн) для других наследников. От уплаты пошлины освобождаются наследники жилья, если они жили в нем с наследодателем и продолжают жить после его смерти. Понятно, что в случае наследования дома и земли речь может идти только о жилом доме, в котором оформлена постоянная регистрация (прописка). На дачные дома это исключение не распространяется. Кроме того, пошлину не платят несовершеннолетние наследники и лица с психическими расстройствами, находящиеся под опекой. 

Можно ли подарить дом без земельного участка или землю отдельно от дома

При оформлении дарственной на дачу нельзя оформить дарение участка отдельно от дома. Согласно п. 5 ст. 1 Земельного кодекса все объекты, неразрывно связанные с земельным участком, следуют его судьбе, в том числе при переходе прав. 

В большинстве случаев сложно оформить и дарение дома без участка: согласно ст. 271 ГК РФ при смене собственника дома новый владелец получает такое же право пользования землей, как и прежний. 

Если дача находится на муниципальной земле, предоставленной в бессрочное пользование, или на арендованном участке, новый владелец дома получает те же права, которые имел прежний по договору предоставления участка. 

Можно ли подарить дом и участок несовершеннолетнему

Ребенку можно сделать и такой подарок, но только при одном условии: его родители должны быть согласны. 

Несовершеннолетний до 14 лет считается полностью недееспособным, поэтому договор дарения за него подписывают родители.

Подросток старше 14 лет имеет ограниченную дееспособность, но уже имеет право заключать сделки с согласия родителей. При дарении дома и участка несовершеннолетнему от 14 до 18 лет родители должны оформить письменное согласие на сделку и заверить его у нотариуса. 

Можно ли продать дом, полученный по дарственной

С момента регистрации прав собственности нового владельца имущество считается принадлежащим ему, и он вправе распоряжаться им по своему усмотрению – в том числе продать. Подробнее о продаже дома и земельного участка читайте по ссылке. 

Читайте также: 

Калибрахоа: выращивание из семян в домашних условиях + фото сортов

Хамедорея: уход в домашних условиях

Комнатный цветок циперус: уход в домашних условиях

 Почему морковь корявая и рогатая: причины

Покупка гаража в ГСК: документы и оформление