Как разделить участок на два разных участка c присвоением кадастрового номера?

0 комментариев

0 лайков

Что такое раздел земельного участка и каким он бывает

Участок можно поделить несколькими способами - в зависимости от того, для каких целей и насколько «мирно» это делается.

Устное соглашение: просто договориться и пользоваться разными частями участка. У каждого свой сад и огород в пределах одного земельного надела. Участок в этом случае остается единым объектом недвижимости с прежним кадастровым номером, а юридические права на землю и постройки есть только у «официального» их хозяина – того, который внесен в базы Росреестра как владелец.
Выделение доли. Такое разделение практикуется для земельных участков, которые находятся в совместной собственности: например, покупались супругами в период брака или были приватизированы на нескольких владельцев. Результатом разделения может быть выдел доли в натуре, выплата компенсации за долю или определение порядка пользования землей, об этом мы поговорим ниже. При выделении доли в натуре (если это возможно) образуются два отдельных земельных участка, которые ставятся на учет в Росреестре как самостоятельные объекты недвижимости и получают каждый свой кадастровый номер.
Разделение с образованием новых участков и последующей их продажей или использованием. Обычно это делается, когда единственный владелец участка хочет превратить его в два отдельных. Новые участки регистрируются в Росреестре и получают отдельные кадастровые номера.

Вопросы раздела земельных участков, постановки их на кадастровый учет и регистрации прав регулируются Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом и законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2005. Если речь идет о разделе участка на сельхозземлях, учитываются и положения закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Об особенностях раздела участков сельхозназначения мы поговорим отдельно, тем более что это довольно редкий случай.

Чаще всего обычные граждане пытаются разделить участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), садоводства (большинство участков в СНТ) и личного подсобного хозяйства (участок в населенном пункте, т.е. деревне).

В данном случае мы будем обсуждать процедуру разделения участка без застройки. Как поделить участок с частным домом, читайте по ссылке.

Возможен ли раздел участка с сохранением исходного?

С точки зрения закона (Земельный кодекс, ст. 11.4) для большинства участков в частной собственности это невозможно, если под разделом понимается образование двух новых объектов недвижимости.

Согласно ЗК, при разделении участков исходный земельный надел прекращает свое существование в прежних границах. Исключений очень мало:

разделение участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности
участок разделен для долевого строительства согласно закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Понятно, что это не относится к подавляющему большинству разделяемых участков для дачи или ИЖС.
если участок изымается для государственных и муниципальных нужд. Это тоже не наш случай.

Минимальный размер земельного участка при разделе

Начнем с того, что далеко не каждый участок можно разделить на 2 и более с присвоением каждой из частей кадастрового номера.

В Земельном кодексе существует понятие минимального размера земельного участка, который может быть самостоятельным объектом недвижимости. Это зависит от вида разрешенного использования земли (ВРИ). Посмотреть ВРИ можно на Публичной кадастровой карте Росреестра, найдя участок по адресу или кадастровому номеру, или заказав выписку из ЕГРН через Госуслуги.

Требования к минимальной площади участков при их разделе или образовании устанавливают региональные власти, и фиксируется это в местных правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). Чаще всего это следующие цифры:

Участок для ведения садоводства – 4 сотки.
Участок для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) – 3-4 сотки.
Участок для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный, в населенном пункте) – 6 соток.

В любом случае уточнять конкретные минимальные площади по ПЗЗ придется у местной администрации – в отдельных регионах они могут быть больше или меньше. Исходя из этого, участок может быть делимыми или неделимым.

Можно ли размежевать участок меньше 6 соток на два. Стандартный садовый участок в 6 соток чаще всего нельзя разделить на два участка, так как они будут меньше установленного минимального размера, и Росреестр просто не поставит эти «половинки» на кадастровый учет. Теоретически его можно попытаться поделить на 2 участка для ИЖС по 3 сотки, но это потребует изменения вида разрешенного использования земли – процедура сложная, не всегда возможная и часто дорогостоящая. Например, в Московской области смена ВРИ платная - и дорогая - если в результате стоимость участка увеличивается. Земля для ИЖС обычно дороже, чем для садоводства, так что разницу придется доплатить в казну. Кроме того, местные ПЗЗ могут вообще не допускать такую смену ВРИ, и сделать с этим ничего нельзя.

На сколько соток можно разделить участок для ЛПХ, тоже зависит от его исходного размера и установленной минимальной площади, особенно если он делится на неравные половины или более чем на 2 части. В большинстве регионов максимальная площадь участка для ЛПХ - 50 соток (0,5 га), но на практике она обычно меньше, так что разделение под вопросом.

Можно ли разделить участок ИЖС на 2 участка – чаще всего тоже нет. Такие участки в основном имеют площадь, близкую к минимальной, поэтому по сути неделимы. Если же в вашем распоряжении оказался участок большой площади, он, соответственно, может быть поделен только с учетом требований к минимальной площади.

Как поделить участок, если он меньше минимального размера для раздела

Есть три возможных способа:

Продать участок целиком и разделить деньги соразмерно долям или вложениям каждого из участников.
Выделить доли и разделить землю через выкуп доли одного из владельцев другим. В таком случае весь участок достается одному участнику (или нескольким), а «отделившийся» получает денежную компенсацию в размере стоимости его доли.
Определить через соглашение или через суд порядок пользования участком. То есть разделить не само имущество, а возможность использовать его по назначению – например, каждый из владельцев получает свою долю от сдачи земли в аренду, часть урожая или право отдыхать на даче в определенные даты или периоды.

Чаще всего участки, которые нельзя разделить фактически, делят в денежном эквиваленте – это самый простой и удобный способ. К определению порядка пользования прибегают очень редко по вполне понятным причинам.

Разделение земельного участка на две части для продажи, собственник один

Если размер участка позволяет его разделить на два разных, то это самый легкий случай с точки зрения «бюрократии», однако потребуются некоторые финансовые вложения. Строго говоря, делить участок на два можно не только для продажи, но и ради дарения и других действий, когда один новообразованный участок (или оба) в будущем должен сменить собственника.

Разделить участок на 2 части и оформить их отдельно: с чего начать. Однозначно – с межевания. Если исходный участок не размежеван, то есть его границы и точная площадь не определены и не внесены в базы Росреестра, дальнейшие действия возможны только после процедуры межевания и обновления данных об участке в Росреестре. Участок с уже установленными границами делится на два тоже только через межевание. Для этого нужно будет пригласить кадастрового инженера, который «проложит границу» между новыми участками, уточнит их внешние границы и точно определит площадь. Это очень важно: если одна из частей окажется меньше минимально разрешенного размера, ее не удастся поставить на учет и продать. По результатам работы кадастрового инженера будет составлен межевой план новых участков. Кадастровые работы по разделению земельного участка платные, расценки озвучит сам кадастровый инженер.

Будьте внимательны: искать кадастрового инженера по объявлению в Интернете рискованно – можно попасть на «специалиста», который не имеет аккредитации, и Росреестр не примет составленные им документы. Для выбора кадастрового инженера лучше воспользоваться базой данных кадастровых инженеров на сайте самого Росреестра. Поиск там не очень удобный, но результаты надежные. Более простой способ – подать заявку на поиск кадастрового инженера через Госуслуги. Способ удобен тем, что можно заключить договор подряда в электронном виде.

Какие документы нужны для раздела земельного участка. Здесь все несложно, разделить участок на два разных можно через МФЦ или на сайте Госуслуг. Для этого потребуются:

Паспорт владельца. При подаче через Госуслуги данные загрузятся автоматически, в МФЦ нужно будет снять копию.
Выписка из ЕГРН на исходный участок. Ее можно заказать в электронном виде через Госуслуги, но при подаче документов через МФЦ выписку лучше не распечатывать самому – это сделает сотрудник, и он же заверит документ.
Межевой план исходного участка – его также можно получить на Госуслугах.
Межевые планы новых участков, которые образуются в результате разделения.
Заявление о кадастровом учете с одновременной регистрацией прав. При подаче через Госуслуги нужно всего лишь выбрать форму заявления из списка, бОльшая часть данных заполнится автоматически. При разделении участка через МФЦ бланк для заполнения дадут на месте.

Документы будут направлены в Росреестр, который снимет исходный участок с кадастрового учета в связи с прекращением его существования и внесет в базы два новых, присвоив им отдельные кадастровые номера. Владельцем участков будет считаться собственник исходного.

Особенности процедуры. Подавать заявление о кадастровом учете с одновременной регистрацией прав нужно сразу на оба участка, регистрировать их по отдельности нельзя (ст. 41 п. 2 закона № 218-ФЗ). Если участок делится на два для продажи, то сделку можно заключать только после того, как Росреестр зарегистрирует право собственности за нынешним владельцем.

Присвоение адреса. Участки для ЛПХ, которые находятся в населенном пункте, обычно имеют адрес. Изредка адреса бывают и у недвижимости в СНТ, но это скорее исключение. Если адрес имелся у исходного участка, то новообразованным участкам тоже нужно присвоить адреса, которые будут зафиксированы в ФИАС (Федеральной информационной адресной системе). Для этого нужно подать соответствующее заявление в МФЦ, приложив выписки из ЕГРН.

Как можно разделить участок, находящийся в долевой собственности

Здесь важнейший момент – различие между совместной и долевой собственностью, поскольку это не одно и то же. Согласно ст. 244 ГК РФ, совместной считается собственность, в которой не определены конкретные доли каждого собственника и их размер. Например, если участок приобретен супругами, собственность совместная, но не долевая, так как не определен размер доли каждого из них.

Для разделения участка необходимо прежде всего выделить доли (ст. 254 ГК РФ). Это делается либо по добровольному соглашению сторон, либо через суд. Стоит иметь в виду, что по умолчанию доли собственников считаются равными (ч. 1 ст. 245 ГК РФ), если иное не указано в соглашении и не установлено судом. Если при судебном разбирательстве один из собственников претендует на бОльшую долю, ему придется самому представить законные обоснования своих требований.

Соглашение лучше всего заверить у нотариуса - это сильно упрощает внесение изменений в ЕГРН и исключает в дальнейшем судебные споры.

После определения размера долей об этом следует уведомить Росреестр, который внесет соответствующие изменения в ЕГРН. Сделать это можно через МФЦ или Госуслуги, подав заявление о внесении сведений в реестр прав ЕГРН. К заявлению прилагается документ, на основании которого выделены доли и определен их размер (решение суда, нотариально заверенное соглашение), выписка из ЕГРН на исходный участок и паспортные данные участников долевой собственности. Если соглашение о выделении долей заверено нотариусом, обращаться с заявлением может один из участников, в противном случае – все участники. Если доли выделены по суду, заявление подает любой участник (п. 2 ст. 42 закона № 218-ФЗ).

Собственник доли может потребовать ее выделения в натуре или в денежном эквиваленте. «В натуре» означает выделить долю земельного участка в отдельный участок с присвоением ему кадастрового номера. Если доля не может быть выделена в натуре (об этом пойдет речь ниже), ее владелец вправе требовать у остальных собственников денежную компенсацию в размере стоимости доли.

Владелец доли имеет право пользоваться ею на праве собственности, продать, подарить и распорядиться любым другим законным способом (ст. 246 ГК РФ). Однако по закону преимущественное право выкупа доли имеют остальные участники долевой собственности (ст. 250 ГК РФ). Продавец обязан письменно уведомить их о том, что его доля выставлена на продажу. Если в течение месяца они не приобретут долю, продавец имеет право продать ее третьим лицам. При нарушении этой процедуры любой участник долевой собственности может оспорить продажу доли в течение 3 месяцев.

Минимальный размер участка для выделения доли в натуре

Согласно ст. 252 ГК РФ, выдел доли в общей собственности возможен только в том случае, если делимому имуществу при этом не наносится несоразмерный ущерб – такой, который исключает использование имущества по назначению.

Между тем у земли, как мы помним, тоже есть назначение, которое определяется видом разрешенного использования (ВРИ). Участки с конкретными ВРИ считаются непригодными для использования, если их площадь меньше минимальной, установленной для такого участка в регионе. Кроме того, как уже говорилось выше, Росреестр просто не ставит слишком маленькие участки на кадастровый учет и не регистрирует на них право собственности.

Соответственно, минимальный размер участка для выделения доли в натуре – тот же, что и для его разделения (см. выше). Если исходный участок нельзя разделить на «полноценные» доли, он признается неделимым, и при разделении по суду владелец доли может претендовать только на денежную компенсацию, которая будет выплачена при его согласии. При несогласии собственник доли может требовать установления порядка пользования – об этом мы тоже писали выше.

Кроме того, в ГК РФ есть понятие незначительной доли – такой, которая несоразмерно мала по сравнению с общим объемом имущества, и в фактическом использовании которой владелец не может иметь так называемый существенный интерес. Например, если по стечению обстоятельств доля конкретного участника долевой собственности на землю – 1 сотка из 10. Понятно, что это меньше самого минимального размера для выделения доли в натуре, а использовать эту сотку для строительства или садоводства едва ли возможно. В таком случае допускается только выплата денежной компенсации, без определения порядка пользования. Этот способ раздела участка в долевой собственности по суду применяется даже при несогласии владельца доли.

Как выделить землю из общей долевой собственности на земельный участок

Понятно, что речь идет только о случае, когда участок достаточно большой и его доля может быть зарегистрирована как полноценный объект недвижимости.

Согласно ст. 11.5 Земельного кодекса процедура размежевания участка при долевой собственности называется выделом. При этом исходный участок сохраняется в измененных границах, но требуется заново поставить его на кадастровый учет одновременно с выделенным участком (ст. 41 закона № 218-ФЗ).

Пошагово процедура выделения доли в натуре с образованием нового участка выглядит так.

Межевание, при котором определяются новые границы и площадь участков.
Сбор документов. Потребуются паспортные данные собственников, выписка из ЕГРН на исходный участок, межевые планы исходного и новообразованного участка и документ, который подтверждает выделение доли в натуре: соглашение о выделении доли или решение суда, вступившее в законную силу.
Подача заявления в Росреестр о кадастровом учете с одновременной регистрацией права собственности. Делать это лучше через МФЦ, где проверят и заверят все документы.

В установленный срок Росреестр внесет необходимые изменения: зафиксирует образование нового участка и право собственности на него и скорректирует границы участка, из которого была выделена доля.

Читайте также: