Как разделить дом и земельный участок на двух хозяев: закон и практика

Что говорит закон про раздел дома и земельного участка

При разводе или наследовании участок с частным домом часто бывает предметом споров и дележа. На практике под разделом недвижимости могут пониматься три варианта:

1. Раздел дома и земли в натуре, то есть с выделением каждому из претендентов фактической части имущества, которой можно пользоваться по назначению: в доме – жить, на участке – заниматься садоводством.

2. Раздел в денежном эквиваленте, когда фактически имущество остается одному владельцу, а он выплачивает второму компенсацию стоимости его доли. 

3. Определение порядка пользования. Если недвижимость признана неделимой (об этом ниже) и одна из сторон не согласна на выплату компенсации, она может обратиться в суд для определения порядка пользования. Например, полгода домом и участком пользуется один из участников раздела, полгода - другой. Понятно, что такой раздел крайне неудобен для всех участников, поэтому применяется крайне редко. 

Вопросы раздела недвижимости регулируют сразу несколько законов:

• Гражданский кодекс РФ, который определяет режим владения и распоряжения собственностью в целом, включая долевую и совместную. Он же регулирует вопросы наследования недвижимости и ее раздела между наследниками, если их несколько. 

• Земельный кодекс РФ, устанавливающий правила владения и распоряжения землей.

• Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015. Этот документ устанавливает правила и ограничения для постановки недвижимости на кадастровый учет и регистрации права собственности на неё. 

• Семейный кодекс РФ, если речь идет о разделе имущества после развода или между близкими родственниками.

При разделе дома в натуре могут иметь значение также положения Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ), муниципальные правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и строительные правила (СП/СНиП). 

Источник фото freepik / Freepik.com

Как выделить доли в доме

Независимо от того, делится ли дом в натуре или в денежном эквиваленте, начинать надо с определения размера долей – именно это в народе и подразумевают под «выделить долю». Дело в том, что ГК РФ различает понятия совместной и долевой собственности. 

• Если у дома и участка несколько владельцев, но не определен точный размер доли, собственность называется совместной. 

• Как только размер доли определен и это зафиксировано в Росреестре, собственность становится долевой. После этого владелец доли дома может потребовать ее выделения в натуре, продать ее или подарить. 

Важно знать: дом и земельный участок – это два разных объекта недвижимости с разными кадастровыми номерами, за исключением случаев, когда дом не поставлен на кадастровый учет или не считается капитальным. Соответственно, и делить их тоже придется порознь. 

Куда обратиться, чтобы выделить долю в доме

Если раздел происходит мирно и все участники согласны с его условиями, следует составить и подписать соглашение об определении долей в праве долевой собственности. Очень желательно (хотя и не обязательно) заверить документ у нотариуса: во-первых, это избавляет от судебных споров в дальнейшем, а во-вторых, облегчает государственную регистрацию прав собственности на долю. Для заключения соглашения потребуются паспорта всех собственников и выписка из ЕГРН на дом, ее можно получить через сайт Госуслуг или в МФЦ. 

Если вопрос, как именно разделить доли в доме между собственниками, привел к конфликту и договориться не удалось, придется обращаться в суд. Статья 245 ГК РФ гласит, что при совместной собственности доли владельцев по умолчанию считаются равными, и суд будет исходить именно из этого. Бремя доказывания своего права на бОльшую долю лежит на том участнике, который на нее претендует. Например, если при покупке спорного имущества он вложил бОльшую сумму, он должен представить суду подтверждения этого.

О выделении долей обязательно нужно уведомить Росреестр. Это делается через сайт Госуслуг или МФЦ. Потребуется заявление о внесении изменений в реестр прав ЕГРН, паспорта всех владельцев доли, выписка из ЕГРН на разделяемый объект недвижимости и документ, который подтверждает выделение долей: соглашение либо решение суда. Если права на долю регистрируются по судебному решению или нотариально заверенному соглашению, подавать заявление может только один участник от своего имени, в иных случаях это должны делать все участники.

Источник фото freepik / Freepik.com

Особенности раздела дома и земельного участка при разводе

Имущество, приобретенное в период брака, считается совместно нажитым (ст. 256 ГК РФ) и при разводе должно делиться поровну. Проще всего сделать это через соглашение о выделении долей в доме и земельном участке, которое обязательно заверяется у нотариуса (п. 2 ст. 38 Семейного кодекса). 

Если мирное урегулирование невозможно или имущество «записано» на одного из супругов, чаще всего дело доходит до суда. Срок исковой давности по разделу дома и участка при разводе – 3 года. Доли, принадлежащие детям, не учитываются при разделе имущества супругов. Например, если при разводе делится дача, принадлежащая в равных долях родителям и двум детям, то детские доли составляют 2х1/4 – ½ всего имущества. Соответственно, каждый из родителей может претендовать только на ¼. 

Важно знать: согласно той же статье 256 ГК РФ, не считается совместно нажитым имущество, которое

• Принадлежало каждому из супругов до вступления в брак

• В период брака было получено одним из супругов в дар или унаследовано. 

По судебной практике то же касается имущества, которое было куплено на средства, подаренные одному из супругов или полученные им в наследство. Аналогично – если дом и участок приобретались на средства третьих лиц, например родителей одного из супругов. Если одной из сторон удастся доказать, что недвижимость была приобретена именно таким путем, суд может признать недвижимость личной собственностью, которая разделу не подлежит. 

Возможен ли при разводе раздел незарегистрированного дома

Под «незарегистрированным» обычно понимается дом, который не поставлен на кадастровый учет. Разделить такой дом через суд или по соглашению нельзя, потому что с точки зрения закона и государства не существует ни он сам, ни право собственности на него. На такой дом нельзя получить выписку из ЕГРН, выделить в нем доли и распорядиться ими. При разделе участка с таким домом через нотариальное соглашение или по суду участок будет делиться как незастроенный. 

Как зарегистрировать дом на участке, читайте по ссылке. 

Источник фото freepik / Freepik.com

Выделение доли в натуре в частном доме

В интернете можно найти целые пошаговые инструкции, как выделить в частном доме долю в натуре. Там рекомендуют всего-навсего перестроить дом так, чтобы две половины не сообщались друг с другом и имели отдельные входы, и зарегистрировать каждую половину дома как самостоятельный объект недвижимости. Увы, но такие советы – полнейшая дезинформация, и следовать им категорически нельзя. Давайте разберемся, возможен ли вообще в частном доме выдел доли в натуре. 

1. В Градостроительном кодексе (ст. 1, п. 39) дается определение объекта индивидуального жилищного строительства: это отдельно стоящее здание высотой не более 20 м (или 3 надземных этажей), которое состоит из жилых и вспомогательных помещений и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Садовый дом с точки зрения ГрК приравнивается к жилому и должен соответствовать тем же требованиям. О разнице между жилым и садовым домом – по ссылке. То есть если последовать советчикам из интернета и разделить дом на две изолированных половины с отдельными входами, присвоив каждой отдельный кадастровый номер, это сразу лишает дом статуса объекта ИЖС. Казалось бы, это небольшая проблема, учитывая, что существуют еще и таунхаусы – фактически двухквартирные дома на две семьи. В ГрК такие дома, разделенные на 2 части, называются блокированной застройкой. Однако превращение объекта ИЖС в таунхаус тоже нарушает закон. 

2. Если на дом выдавалось разрешение на строительство или уведомление о соответствии планируемого строительства (ст. 51.1 ГрК), перестройка дома в таунхаус делает документ недействительным и превращает сооружение в самострой. Это логично: местные власти разрешали строительство объекта ИЖС, а не блокированную застройку. Та же статья ГрК вообще-то обязывает владельца жилого дома согласовывать основательную перестройку с местными властями, чтобы её «узаконить». Но в законе четко указано: уведомляя власти о реконструкции дома, владелец обязан представить подтверждение, что дом не предназначен для разделения на самостоятельные объекты недвижимости. Следовательно, власти просто не имеют права согласовать переделку частного дома в таунхаус. 

3. Кроме того, разделение дома в натуре на две части нарушает еще и земельное законодательство. У каждого участка есть вид разрешенного использования (ВРИ), который определяет, что именно на нем можно строить. Капитальные частные дома чаще всего строятся на участках для ИЖС, ведения садоводства или личного подсобного хозяйства (приусадебный участок в населенном пункте). Согласно единому классификатору ВРИ, на таких участках разрешено строить только жилые дома, которые соответствуют определению объекта ИЖС в Градостроительном кодексе (см. выше), а не таунхаусы. И даже если поделить участок на два, каждая его часть все равно наследует ВРИ исходного участка. Поменять вид разрешенного использования участка с ИЖС, ЛПХ или садоводства на блокированную застройку практически невозможно. 

4. И наконец, закон № 218-ФЗ прямо запрещает ставить на кадастровый учет отдельные помещения в жилых и садовых домах и регистрировать на них право собственности (п. 7 ст. 41). То есть несколько помещений, составляющих часть жилого дома, Росреестр просто не зарегистрирует как самостоятельный объект недвижимости, имеющий владельца. 

Итак, выделение в частном доме натуральной доли и превращение его в «коммунальную квартиру» или таунхаус невозможно, потому что нарушает сразу три закона. Жилой дом нельзя разделить на 2 хозяина и присвоить ему 2 адреса. Половину дома нельзя зарегистрировать в Росреестре с присвоением кадастрового номера, превратить в самостоятельное жилье с отдельным входом, поставить отдельные счетчики и разделить лицевые счета на оплату коммунальных услуг. 

Получается, что в реальности раздел жилого дома возможен только в денежном эквиваленте, через его продажу и раздел вырученных средств либо компенсацию стоимости доли или ее выкуп. То есть даже если при разводе суд присудил раздел поровну, бывшим супругам все равно придется договариваться о том, в какой форме они осуществят этот раздел.  

Источник фото jcomp / Freepik.com

Можно ли выделить долю в частном доме и продать её?

Продать долю в частном доме теоретически можно, это разрешено ст. 246 ГК РФ. Но выше мы уже говорили о том, что ее нельзя выделить в натуре и зарегистрировать как объект недвижимости, так что найти покупателя будет сложно. 

Согласно ГК РФ (ст. 250), преимущественное право покупки доли имеют другие участники долевой собственности. Закон обязывает продавца сначала предложить сделку им, и только в случае их отказа от покупки доля может быть продана третьим лицам. В целом процедура выглядит так:

• Владелец доли уведомляет других участников о намерении продать свою долю. В документе должна быть указана ее стоимость и все условия сделки купли-продажи. Документ либо вручается лично под роспись в 2 экземплярах (один остается продавцу), либо направляется по почте на адрес проживания заказным письмом с уведомлением о вручении. 

• После этого продавец обязан в течение месяца ждать решения других собственников. Если за это время они не приобретут долю или не предоставят письменный отказ от преимущественного права покупки, он может продать свою долю любому лицу. Если процедура не соблюдена, остальные собственники могут в течение 3 лет оспорить продажу доли. 

• Сделка по продаже доли недвижимости обязательно заверяется у нотариуса и регистрируется в Росреестре.

Важно знать: с 2022 года запрещено продавать доли меньше 6 кв.м. кому-либо, кроме других владельцев долей в том же жилом помещении. Это касается всех видов жилья, в том числе частных домов. Однако эта норма не распространяется на садовые дома, которые считаются не предназначенными для постоянного проживания. Кроме того, с этого момента закон запрещает выделение долей меньше 6 кв.м., в том числе в результате дробления уже имеющихся. Запрет не распространяется на доли, которые:

• Приобретены до 1 сентября 2022 года. 

• Образованы после этой даты в результате приватизации, раздела наследства или приобретения жилья с использованием материнского капитала. Выделение долей в доме по материнскому капиталу обязательно. 

Источник фото freepik / Freepik.com

Можно ли выделить долю в ипотечном доме

Доли в жилье, которое приобретено в ипотеку, по общему правилу выделяются только после ее погашения. Иногда это можно сделать и раньше, в том числе если в покупку жилья был вложен материнский капитал, но это зависит от условий ипотечного договора – не все банки позволяют выделять доли до выплаты кредита. И даже если по условиям договора это возможно, выделение долей возможно только с письменного разрешения банка. 

Как разделить частный дом вместе с участком

Согласно Земельному кодексу (ст. 1 п.5) объекты, неразрывно связанные с земельным участком, следуют его судьбе. Дом и другие капитальные постройки, как мы понимаем, как раз относятся к таким объектам. Следовательно, если участок продается и/или делится, дом тоже должен быть продан и/или разделен, если у дома и земли одни и те же владельцы. 

Участок, как и дом, можно оформить в долевую собственность с определением размера доли. 

Раздел участка в натуре тоже разрешается, но только в случае, если его размер это позволяет. 

Правилами землепользования и застройки утверждены минимальные размеры участков, которые могут быть поставлены на кадастровый учет как самостоятельные объекты недвижимости. Если при выделении доли в натуре ее площадь меньше этого минимального размера, такой кусок земли нельзя оформить в собственность и зарегистрировать как объект недвижимости, поэтому раздел в натуре теряет всякий смысл. В этом случае участок можно разделить только в денежном эквиваленте или определив порядок пользования. 

Подробнее о минимальных размерах участков для выделения доли в натуре и о процедуре разделения участка на два или несколько – по ссылке. 

Однако при разделении участка с домом могут возникнуть проблемы. Как мы уже говорили, частный дом разделу в натуре фактически не подлежит. Поэтому если даже размер участка позволяет поделить землю на две полноценные части, дом может этому помешать. 

• Например, если межевая граница участков будет проходить слишком близко от дома, это станет нарушением СП 53.13330.2019 «Планировка и застройка территории ведения садоводства» (если дом построен на участке для садоводства) или правил землепользования и застройки (если речь идет о доме на участке ИЖС и ЛПХ). Этими нормативами устанавливаются обязательные расстояния от дома до участка соседей. 

• Еще более сложный случай – когда граница проходит прямо через дом. По статье 273 ГК РФ переход собственности на дом автоматически влечет за собой переход собственности на землю, которая непосредственно занята этим строением. Получается, что границы участков будут иметь изломанность или «вклиниваться» друг в друга, что не допускается законом (ст. 11.9 ЗК). Велика вероятность, что после выделения доли в натуре Росреестр просто не поставит оба новообразованных участка на кадастровый учет из-за формы их границ. 

Поэтому оптимальный вариант деления дома с участком – только «в деньгах», через компенсации и куплю-продажу долей. 

Фото на обложке freepik / Freepik.com

Читайте также: 

Реагент противогололедный: чем посыпают зимой дороги?

Чем лучше чистить снег с крыши частного дома, и как сделать это безопасно

Зелёное мыло от вредителей – как применять?

Ипомея батат: посадка и уход в открытом грунте

Как обогреть дом зимой