Чем отличается ЛПХ от СНТ: подробно о разнице
В чем разница между участками для садоводства и личного подсобного хозяйства и возможен ли перевод земли из СНТ в ЛПХ?
ЛПХ и СНТ: в чем разница
Основополагающая разница между ЛПХ и СНТ – вид разрешенного использования земли (ВРИ). Государство определяет для любых земель конкретное назначение и ограничения: что можно делать, что можно и нельзя строить. Если земля используется для целей, не соответствующих ВРИ, это нарушение закона. Оно наказывается штрафами, повышением налогов на землю и даже изъятием участка по решению суда. На сегодняшний день на всей территории РФ действует единый классификатор ВРИ, утвержденный приказом Минэкономразвития (ссылка в конце статьи).
Земли садовых товариществ относятся к категории сельскохозяйственных с ВРИ «Ведение садоводства» (код по классификатору 13.2) или «Ведение огородничества» (13.1).
- На участке для садоводства можно выращивать сельскохозяйственные культуры, строить жилой или садовый дом и хозяйственные постройки. В доме на участке можно даже получить прописку, если он признан жилым и имеет адрес. С 2022 года на садовых участках разрешено также держать кур и кроликов для собственных нужд.
- На участке для огородничества капитальное строительство запрещено, на такой земле можно иметь только сад, огород и постройки без фундамента. Товарищество собственников таких участков будет называться ОНТ – огородническое некоммерческое товарищество.
Участки для ЛПХ (личного подсобного хозяйства) бывают двух видов:
- Приусадебный в пределах населенного пункта (код 2.2). Здесь можно строить жилой дом и хозяйственные постройки, а также держать сельскохозяйственных животных, в том числе коров, коз, овец, даже верблюдов. В доме на приусадебном участке в пределах населенного пункта можно получить постоянную прописку.
- Полевой для ведения личного подсобного хозяйства (код 1.16). Это сельскохозяйственная земля, возводить капитальные строения на ней нельзя, можно заниматься только любыми видами производства сельскохозяйственной продукции.
Деятельность ЛПХ регулируется законом № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» и определяется как выращивание сельскохозяйственной продукции для собственных нужд. Согласно тому же закону, излишки продукции можно продавать, это не будет считаться предпринимательством.
Здесь следует сказать пару слов и о садоводческих некоммерческих товариществах. Это всего лишь форма самоуправления на территории, отданной под садовые участки. Согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 123), СНТ – разновидность товарищества собственников недвижимости, которое создано для совместного управления общим имуществом. По сути, это аналог товарищества собственников жилья в городском многоквартирном доме. В ведении правления и общего собрания членов товарищества – только вопросы, касающиеся общих земель и коммуникаций на территории садоводства: дорог, участков общего пользования, общей скважины, охраны и пр. СНТ не имеет никаких полномочий распоряжаться личным имуществом своих членов, то есть участками и строениями, которые находятся в частной собственности. Строго говоря, владелец участка даже не обязан вступать в товарищество, а член товарищества может в любой момент выйти из него по собственному желанию (закон № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд»). Это никак не повлияет на его возможность распоряжаться своей землей и пользоваться общим имуществом (ст. 5 закона № 217-ФЗ).
Нормы закона 217-ФЗ одинаковы для СНТ и ОНТ.
Что такое разрешенное использование земли и почему это важно
Как выйти из СНТ или вступить в него: 10 популярных вопросов
Источник фото wirestock / Freepik.com
ЛПХ или СНТ: что лучше?
Если сравнивать землю для садоводства и для ЛПХ в населенном пункте, то в плане строительства разницы нет: и там и там можно строить дом для постоянного или сезонного проживания. На полевом участке для ЛПХ, как уже говорилось, строительство запрещено.
- В доме на ЛПХ проще получить прописку, потому что в населенном пункте участки уже имеют адреса. В садоводческих товариществах адресов обычно нет. Чтобы прописаться в доме в СНТ, придется инициировать процедуру присвоения адресов сразу всем участкам на территории садоводства, а она непростая.
- В СНТ организационные вопросы решаются силами его членов: решения принимает общее собрание, а реализует правление товарищества. Это касается всех проблем, которые затрагивают общие интересы собственников земли: вывоз мусора, уборка снега, открытие магазинчика, строительство общего забора или дороги, бурение общей скважины, газификация и пр. и пр. По закону № 217-ФЗ все земли и имущество общего пользования на территории ведения гражданами садоводства считаются долевой собственностью владельцев участков – следовательно, именно они несут бремя создания и содержания этой собственности, оплаты расходов и налогов. Все затраты товарищества на общие нужды финансируются только из целевых и членских взносов, из них же платится зарплата председателю и бухгалтеру. В случае с приусадебным участком для ЛПХ всё, что находится за его границами – зона ответственности муниципальных властей. Они заключают договоры на вывоз ТБО и обслуживание территории, отвечают за строительство социальных объектов, состояние дорог, организацию водоснабжения, освещение улиц и др. Платежи с собственников взимаются по государственным тарифам, дополнительные «поборы» незаконны. Кроме того, на населенные пункты распространяются госпрограммы комплексного развития сельских территорий, в рамках которых за счет государства строится инфрастуктура и социальные объекты. В садоводческом товариществе, как мы уже знаем, все это должны оплачивать сами садоводы.
- В населенном пункте или поблизости от него часто есть фельдшерско-акушерский пункт, школа, детский сад. Это удобно для тех, кто собирается жить в частном доме круглый год. СНТ вполне может находиться «на задворках цивилизации», где может не быть даже хорошей мобильной связи, причем операторы не торопятся исправлять ситуацию. Провайдеры проводного Интернета, сервисы доставки и крупные сети продуктовых супермаркетов тоже предпочитают иметь дело с населенными пунктами, а не садоводческими товариществами.
- Очень существенная разница между СНТ и ЛПХ в населенном пункте – возможность газификации. Деревни и поселки и раньше входили в программу бесплатной догазификации, когда газ прокладывается бесплатно до границ участка. Недавно по распоряжению Президента в нее были включены и СНТ, но с большими ограничениями: товарищество должно находиться поблизости от газовой магистрали, граничить с газифицированным населенным пунктом или входить в его границы. К тому же населенные пункты по-прежнему имеют приоритет перед садоводческими товариществами в очереди на подключение к газу.
- Налоги на землю одинаковые, по умолчанию это 0,3% от кадастровой стоимости. Нет разницы между ЛПХ и СНТ и в размере налога на капитальные постройки: это 0,1-0,3% их кадастровой стоимости, точную ставку определяют местные власти.
- На участке для ЛПХ, в отличие от СНТ, можно держать сельскохозяйственных животных, в том числе на продажу, и вполне легально зарабатывать на сельхозпродукции. Доходы от этого бизнеса не облагаются налогами. Более того: для таких сельскохозяйственных «микропроизводителей» существуют государственные субсидии, льготные кредиты под малый процент и другие меры поддержки. Региональные власти часто предоставляют ЛПХ бесплатные места на сезонных ярмарках и колхозных рынках. Для беспрепятственной продажи своей продукции обычно нужно лишь подтвердить, что она выращена в ЛПХ, для этого хозяйство должно быть учтено местной администрацией в так называемой похозяйственной книге. Кроме того, владелец ЛПХ может оформиться как самозанятый плательщик налога на профессиональный доход – это открывает ему больше возможностей для бизнеса и позволяет получать господдержку. В СНТ теоретически тоже можно выращивать урожаи на продажу, но получить господдержку не удастся, сложнее будет и подтвердить происхождение продукции.
Президентская программа газификации СНТ принята: что в ней написано
Налог на дачу: сколько нужно платить государству за участок в СНТ
Как оформить самозанятость в ЛПХ и какие преимущества это дает
Источник фото aleksandarlittlewolf / Freepik.com
Можно ли перевести участок в СНТ в ЛПХ?
В отдельных случаях поменять вид разрешенного использования с садоводства на ЛПХ возможно, хотя процедура и непростая. Однако для начала стоит задаться вопросом, с какой целью это делается и даст ли реальные преимущества.
Выше мы уже говорили, что капитальное строительство возможно и на садовом участке, и на приусадебном. Так что переводить землю из одной категории в другую ради постройки дома не нужно.
Избавиться от «поборов» в СНТ путем перевода своего участка в ЛПХ не получится. Если владелец земли продолжит пользоваться общей инфраструктурой товарищества (дорога, шлагбаум, водоснабжение из скважины, уличное освещение и т.д.), он все равно обязан будет вносить плату за ее содержание наравне с членами СНТ. То же самое будет касаться вывоза мусора, уборки снега и тому подобного. В законе № 217-ФЗ это прямо не оговаривается, но когда дело доходит до судебного разбирательства, суд обычно встает на сторону товарищества.
Вполне понятно, что перевод одного-двух участков СНТ в ЛПХ не сделает территорию товарищества частью населенного пункта, от этого не станет легче процедура присвоения адреса, а доля в общем имуществе СНТ не перейдет «автоматически» в ведение и обслуживание местных властей. Газификация тоже не упростится: если рядом с территорией садоводства нет магистрального газопровода, то смена ВРИ отдельного участка никак не поспособствует его появлению.
Стоимость земли, скорее всего, тоже не вырастет: на нее в большей степени влияет возможность строительства и доступность «благ цивилизации», чем вид разрешенного использования.
Получается, что перевод из СНТ в ЛПХ оправдан только в одном случае: если есть огромное желание завести скот или вести бизнес на продаже сельхозпродукции. Однако нужно понимать, что для содержания коровы или лошади недостаточно иметь участок с нужным ВРИ. Требуется еще и соблюдать ветеринарные правила, в том числе расстояния от строения для животных до участка соседей. На стандартных 6 сотках соблюсти все требования весьма затруднительно. Остается открытым и вопрос, много ли можно выручить за продажу овощей и фруктов с 6 соток и оправдывает ли это трудозатраты на смену ВРИ.
Источник фото freepik / Freepik.com
Как перевести СНТ в ЛПХ
Для начала нужно проверить, а возможно ли это в принципе. Вид разрешенного использования устанавливается правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), которые утверждают местные власти. Для отдельно взятой территории их может быть (а может и не быть) несколько: основной и условно разрешенные (вспомогательные).
В выписке из ЕГРН и Публичной кадастровой карте Росреестра чаще всего указывается только основной ВРИ, так что за точной информацией придется обращаться к местным властям для ознакомления с ПЗЗ.
Если нужного ВРИ нет в списке условно разрешенных или правила землепользования и застройки вовсе не утверждались (такое бывает), то перевести участок в СНТ в ЛПХ почти невозможно.
Если садоводческое товарищество примыкает к населенному пункту, существует возможность присоединения его целиком со сменой ВРИ участков, но при двух условиях: на это есть согласие администрации населенного пункта и общего собрания собственников СНТ, причем решение должно быть единогласным. Примечательно, что в некоторых регионах смена ВРИ платная и недешевая, если в результате кадастровая и рыночная стоимость земли увеличивается.
О процедуре смены ВРИ пошагово – по ссылке ниже:
Вид разрешенного использования участка: как поменять и надо ли платить
Фото на обложке freepik / Freepik.com
Полезные ссылки:
Классификатор видов разрешенного использования земельных участков
Федеральный закон № 112-ФЗ от 25.10.2001 “О личном подсобном хозяйстве” (последняя редакция)