Как увеличить свой участок земли и узаконить его
Можно ли присоединить пустующую землю, как прирезать землю к существующему земельному участку бесплатно и как правильно оформить расширение?
Можно ли официально присоединить к своему участку свободную землю?
Закон этого не запрещает, но все зависит от того, кто владеет присоединяемой землей. Понятно, что самый простой способ расширить земельный участок (ЗУ) по закону – просто купить дополнительные сотки у владельца, если он есть. В СНТ и населенных пунктах чаще всего так и делается, потому что вся земля находится в частной собственности.
Однако если речь идет об увеличении земельного участка путем присоединения пустующей территории, которая не принадлежит частному лицу, придется пройти через определенные бюрократические процедуры. То же самое касается официального оформления «самозахвата», когда фактический размер используемой земли оказывается больше, чем указано в документах на нее. Бывает и так, что необходимость «прирезки» диктуется особенностями межевых границ – например, в результате межевания образовался надел неправильной формы.
Расширение границ земельного участка разрешается только для ЗУ с видами разрешенного использования «Для личного подсобного хозяйства», «Для садоводства», «Для огородничества» и «Для индивидуального жилищного строительства»
Важно понимать, что далеко не всегда можно присоединить участок земли к своему, даже если территория пустует. Это не разрешается в следующих случаях:
- Присоединяемая земля находится в частной собственности либо на ней есть сооружение, у которого имеется владелец. По сути, прирезать участок земли к существующему можно только за счет территории, находящейся в собственности государства. По закону в стране нет «бесхозной» земли – то, что не принадлежит частным или юридическим лицам, считается государственным. «Прирезать» территорию за счет земель общего пользования в СНТ можно только с согласия общего собрания собственников.
- По местным правилам землепользования и застройки присоединяемая земля находится не в той же функциональной зоне, что и основной ЗУ, и имеет другое назначение. Например, к земле для садоводства или ИЖС никак не получится «прирезать» землю сельскохозяйственного назначения, поскольку это потребует смены ее категории и вида разрешенного использования. В отношении сельхозземель закон (конкретно – Земельный кодекс) довольно суров: переводить их в другую категорию разрешено только в особых случаях, и желание частного лица расширить свою территорию к ним не относится.
- Присоединяемые земли имеют особый режим использования (зоны затопления и подтопления, прибрежная защитная полоса, охранные зоны различных инженерных объектов и охраняемых территорий и пр.)
- Территория зарезервирована для государственных или муниципальных нужд либо ранее выставлена властями на аукцион.
- Участок, который будет образован в итоге, превышает предельно допустимый размер, установленный для соответствующего использования. Так, в большинстве регионов максимальная площадь для личного подсобного хозяйства – 0,5 гектара (50 соток), есть муниципальные и региональные ограничения и для других видов разрешенного использования. Следовательно, увеличить свои владения можно только в этих пределах.
- На присоединяемой территории можно образовать самостоятельный участок. Присоединять можно только надел площадью менее минимального допустимого размера для соответствующего назначения. Например, ИЖС не может быть меньше 3 соток – соответственно, «прирезать» можно только более маленькую территорию.
- Частный участок, к которому делается «прирезка», не имеет узаконенных границ, то есть не размежеван.
- Участок, к которому присоединяется земля, находится в аренде или бессрочном пользовании. Проще говоря, делать «прирезку» имеет право только собственник.
Межевание участка: как сделать, сколько стоит, проблемы и решения
Чем отличается ИЖС от ЛПХ: строительство, налоги, плюсы и минусы
Источник фото wirestock / Freepik.com
Как присоединить землю к своему участку бесплатно
В 2019 году Владимир Путин подписал новый закон, который допускает бесплатное расширение земельного участка (150-ФЗ от 17.06.2019). Однако он распространяется только на отдельные случаи, связанные с особенностями установления кадастровых границ.
- Например, нередкая ситуация: частный ЗУ, полученный еще в советское время, не размежеван, визуальная граница определена условно «по забору». При этом владение имеет кадастровый номер и паспорт, так как до 2018 года межевание не было обязательным для постановки на кадастровый учет, а «дачная амнистия» позволяет учитывать неразмежеванные дачи до сих пор. При межевании и уточнении площади выясняется, что имеет место «самозахват» - фактическая площадь используемой земли больше, чем в документах. В таких случаях разрешается присоединить землю к своему участку бесплатно, но при условиях, о которых пойдет речь ниже.
- В результате межевания образовались изломанные границы или в них «вклинена» часть прилегающей территории. Такое бывает нечасто, но случается. Прирезка к земельному участку по новому законодательству позволяет придать ему форму, пригодную для нормального использования, за счет небольшого увеличения площади.
То, что сам земельный надел можно получить бесплатно, не означает, что не потребуются вложения. За свой счет нужно будет провести межевание и регистрационные действия.
Важно знать следующее: в большинстве случаев владелец ЗУ должен представить обоснование, почему необходимо такое увеличение участка за счет прилегающей территории. В случае с «самозахватом» в качестве обоснования чаще всего принимается приобретательная давность – добросовестное владение землей в течение 15 лет. При уточнении и «выравнивании» границ подтверждением необходимости «прирезки» может быть заключение кадастрового инженера. То есть купить кусок земли и претендовать на его бесплатное расширение «по собственному желанию», скорее всего, не получится.
Источник фото senivpetro / Freepik.com
Сколько земли можно присоединить к основному участку бесплатно
Сколько соток бесплатно можно присоединить к земельному участку, зависит от его размера и правил землепользования и застройки. Закон устанавливает четкие ограничения:
- Не более минимального размера ЗУ соответствующего назначения, установленного ПЗЗ. В нашем примере с участком для ИЖС «прибавить» можно меньше 3 соток. То же самое с землями для садоводства: скажем, правилами установлена максимальная площадь в 4 сотки – значит, присоединить можно примерно 3,9 сотки.
- Если минимальная площадь не установлена – не более 10% от зарегистрированной кадастровой площади имеющегося ЗУ. То есть к 10 соткам можно прибавить еще одну.
Перераспределение земельного участка с изменением его площади
Существенно увеличить площадь земельного участка за счет прилегающей территории можно путем процедуры, которая называется перераспределением.
Перераспределение ЗУ для увеличения площади частного владения возможно только за счет муниципальных или федеральных земель и при соблюдении всех условий, перечисленных в первой части этой статьи.
Присоединение земли к имеющемуся участку в данном случае не бесплатное. Согласно ст. 39.28 Земельного кодекса, размер платы различается в зависимости от принадлежности земли:
- Для ЗУ, находящихся в федеральной собственности, стоимость утверждена постановлением Правительства № 1308 от 03.12.2014. Она составляет 15 процентов кадастровой стоимости, рассчитанной пропорционально площади той части территории, которая будет присоединена к частному владению.
- Регионы и муниципалитеты имеют право устанавливать свои расценки. Так, в Московской области прирезка земли к своему участку стоит 50% от ее кадастровой стоимости, на территории Москвы – почти 100%. В регионах, где действуют программы по освоению неиспользуемых земель, перераспределение может быть и бесплатным.
В любом случае кадастровая стоимость обычно ниже рыночной, поэтому выкуп “у государства” может быть выгодным.
Кадастровый план
Источник фото кадастр-центр.рф
Прирезка земли к участку: порядок действий в 2024 году
Порядок действий при перераспределении земельного участка обязательно включает межевание и подготовку ряда документов, так что придется запастись средствами и временем. Существуют компании, которые предоставляют услугу «под ключ», однако проверить их репутацию довольно сложно, а расценки могут быть высокими.
- Если земля, который уже находится в собственности, не размежевана, это нужно сделать обязательно. При присоединении большого ЗУ, если его границы не установлены, придется размежевать и его.
- Подготовительный этап: обратиться в местные органы власти за уточнением характеристик присоединяемой земли и ограничений на ее использование, о которых говорилось в начале статьи. Потребуется также получить утвержденный проект межевания территории, если оно проводилось. Здесь же можно заручиться предварительным согласием муниципальных властей на выдачу земли.
- Подготовка документов. Для подачи заявления на присоединение нужно предоставить правоустанавливающие документы на уже имеющуюся землю и проект межевания. Если его нет, нужно составить схему расположения образуемого ЗУ на местности. Это можно сделать с помощью Публичной кадастровой карты Росреестра или запросив копию кадастрового плана у местной администрации. Более сложный путь – пригласить кадастрового инженера для определения точных границ “прирезки”.
- Подача заявления. Заявление на перераспределение ЗУ можно подать в электронной форме через Госуслуги (если в регионе доступна такая опция), через МФЦ либо лично в государственный орган, ведающий имущественными отношениями. Например, в Подмосковье это Министерство имущественных отношений Московской области. В заявлении указываются ФИО, паспортные данные, контактные данные заявителя и кадастровые номера участков. Срок рассмотрения заявления – 40 рабочих дней, в случае отказа ведомство присылает уведомление с обоснованием причин. При положительном решении заявителю высылается решение с утвержденной схемой расположения ЗУ и проект соглашения о перераспределении.
- Кадастровые работы. Кадастровый инженер должен определить новые границы и составить межевой план. Сделать это нужно быстро, так как срок подписания соглашения о перераспределении – 30 дней.
- Подписание соглашения. Межевой план вместе с прочими документами направляется в администрацию, и после оплаты стоимости земли (если это требуется) подписывается соглашение в двух экземплярах.
- После этого документы направляются в Росреестр, который регистрирует право на новообразованный ЗУ и вносит изменения в ЕГРН.
Фото на обложке Claudio Biesele / Unsplash.com
Полезные ссылки
Федеральный закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 “О государственной регистрации недвижимости”
Федеральный закон № 221-ФЗ от 24.07.2007 “О кадастровой деятельности” (действующая редакция)
Классификатор видов разрешенного использования земельных участков