Можно ли продать дом без земельного участка или участок отдельно от дома?

Возможна ли продажа дома без земли, на которой он стоит? И наоборот: можно ли продать участок без дома, расположенного на нем? Разрешается ли продавать дом на арендованной земле? Можно ли продать только часть участка без дома или долю в собственности?

0 комментариев

0 лайков

Можно ли продать дом без земли: что говорит закон

Основные вопросы распоряжения землей в России регулируют два закона: Гражданский кодекс (ГК РФ) и Земельный кодекс (ЗК РФ).

Пункт 4 статьи 35 ЗК РФ содержит следующую норму: если земельный участок и дом принадлежат одному владельцу, продажа дома возможна только вместе с участком.
Примерно то же говорит нам и статья 273 ГК РФ: если дом переходит к новому собственнику, то вместе с домом переходят и права на участок.
К тому же согласно ст. 271 ГК РФ, приобретатель недвижимости на земельном участке приобретает и право пользования землей на тех же правах, что и прежний владелец.
Это связано с тем, что Земельный кодекс (ст. 1 п. 5) в целом провозглашает единство судьбы земли и объектов на ней: строения на участке следуют судьбе земли и наоборот.

Важный момент: закон использует формулировку «здание или сооружение» – это может быть не только дом, но и любое другое строение, капитальное или нет. Напомним, что капитальной по закону считается постройка, неразрывно связанная с землей – то есть строение на фундаменте. Это может быть не только дом, но и баня, гараж или любая хозяйственная постройка с фундаментом. Закон обязывает ставить такие постройки на кадастровый учет в Росреестре как объекты недвижимости, регистрировать на них право собственности и платить налог. Кроме того, капитальные постройки в обязательном порядке наносятся на кадастровый план участка. Некапитальные строения – теплицы, хозблоки, бытовки и пр., не имеющие фундамента. Они не считаются объектами недвижимости, не подлежат государственному учету и не наносятся на план, платить налоги не нужно.

Таким образом, без участка нельзя продать не только дом, но и в принципе любую капитальную постройку. Некапитальные сооружения вообще не могут быть проданы «легально», то есть с регистрацией права собственности в Росреестре. Они считаются не недвижимостью, а неотделимыми улучшениями участка, и продаются только вместе с ним.

Резюме. Ответ на вопрос, можно ли продать дом без земельного участка, на котором он стоит – однозначно нет, если имущество находится в частной собственности и владелец у дома и земли один. Договор купли-продажи дома без земельного участка нарушает закон, поэтому зарегистрировать право собственности на дом по такому договору не получится. И даже если по стечению обстоятельств сделка все же состоялась (ошибки бывают и у Росреестра), продажа дома автоматически означает и переход права пользования участком по статье 271 ГК.

Можно ли продать долю дома без земли

Такая сделка тоже нарушала бы принципы единства судьбы участка и строений, поэтому нельзя продать или купить долю в частном доме без соразмерной доли земли.

К тому же согласно ст. 205 ГК РФ преимущественное право выкупа доли принадлежит прочим участникам долевой собственности.

Хозяин доли имеет право продать ее третьему лицу только после того, как совладельцы дома откажутся ее выкупить.
Существует специальная процедура уведомления прочих собственников, после чего им дается месяц на принятие решения.
Если площадь доли меньше 6 кв.м, она вообще может быть продана исключительно другим владельцам долей в том же доме.

И наконец, важно понимать, что покупка доли в доме и участке не дает права отделить себе часть дома и оформить ее в собственность, равно как «отрезать» свою часть участка и пользоваться ею по назначению. Такие разделы у юристов называются выделением доли в натуре, и закон позволяет это далеко не всегда. Можно ли разделить в натуре участок и делится ли так частный дом, читайте по ссылкам.

Можно ли продать дом, если земля в аренде, а дом в собственности

Можно ли продать дом на арендованной земле, зависит от ее назначения.

По Земельному кодексу вся земля в стране разделена на категории и имеет вид разрешенного использования (ВРИ). Государство налагает ограничения на сделки с некоторыми видами земли, а судьба строений и участка неразделима. Так, например, п. 5 ст. 22 Земельного кодекса не разрешает передавать права на участки из земель сельскохозяйственного назначения, которые арендованы гражданином или крестьянско-фермерским хозяйством либо предоставлены ему на других основаниях.

Однако в большинстве случаев речь идет не о землях сельхозназначения – строго говоря, во многих регионах капитальное строительство на них вообще запрещено. Жилой дом чаще всего находится на земле для ИЖС (индивидуального жилищного строительства), садоводства или ЛПХ (личного подсобного хозяйства). На таких участках капитальное строительство разрешено, и иногда частный дом находится на земле, арендованной у муниципалитета или частного лица.

Продавать дом, построенный на таком арендованном участке, можно – это разрешено тем же п. 5 ст. 22 ЗК РФ и Гражданским кодексом.

ГК РФ устанавливает право покупателя строений на арендованной земле пользоваться участком на тех же правах, что и предыдущий арендатор (п. 3 ст. 552).
Арендатор вправе передать свое право аренды другому лицу на весь срок действия договора аренды. Согласие арендодателя для этого не нужно, более того – он не имеет права менять условия договора до конца срока его действия.
При этом продажа дома на участке и переход права аренды законны, и поэтому не считаются нарушением условий договора. Не нужно и перезаключать договор, «переводя» его на нового владельца дома.
Единственное, что обязан сделать продавец или покупатель дома – уведомить арендодателя о смене арендатора. Закон не устанавливает для такого уведомления ни определенной формы, ни четких сроков. Его нужно направить «в разумные сроки» и в такой форме, чтобы арендодатель имел представление о контактных и личных данных нового арендатора. Способ отправки уведомления - такой, чтобы отправитель мог подтвердить его получение адресатом. На практике это обычно заказное письмо с уведомлением о вручении.

Как именно продать дом, если земля в аренде - так же, как любой другой. К пакету документов для продажи дома должен быть приложен договор аренды, он же подается в Росреестр для регистрации права собственности нового владельца на дом.

Резюме: продать и купить дом на арендованном участке можно, но только если участок не относится к землям, оборот которых ограничен государством. Право аренды переходит к новому владельцу дома. Он будет пользоваться участком на тех же условиях, что и предыдущий. Перезаключать договор аренды не нужно, согласие арендодателя тоже не требуется – достаточно уведомления о смене арендатора.

Можно ли продать дом, если земля не в собственности и не в аренде

Здесь придется разбираться, на каком основании в принципе используется участок, если он не куплен и не арендован. В Земельном и Гражданском кодексе указаны два «альтернативных» варианта прав на землю:

Пожизненное наследуемое владение. Такая форма владения существовала до принятия ныне действующего Земельного кодекса, то есть до 2001 года. Сейчас она уже не применяется: новообразованный или купленный участок нельзя оформить в пожизненное владение – только в собственность и аренду. Участки, которые еще с советских времен находятся в пожизненном владении, сохранились до сих пор. Чаще всего они «не узаконены» по нынешним требованиям: не размежеваны и не поставлены на кадастровый учет, а права на них не зарегистрированы. Эта земля, по сути, принадлежит государству.

Действующее законодательство содержит несколько норм, которые касаются участков с такой формой владения: такую землю нельзя продать (можно только передать по наследству), но на ней можно строить - дом будет считаться частной собственностью.

Однако продать этот дом будет нельзя по нескольким причинам:

Его просто нельзя поставить на кадастровый учет, если сам участок и права на него не зарегистрированы в Росреестре. Фактически получается, что дом - самострой и никому не принадлежит, а с подобными объектами легальные сделки невозможны.
Здесь уместно снова вспомнить и статью 271 ГК РФ, которая гарантирует новому собственнику дома такие же права на пользование участком, что и у предыдущего. Важно понимать: это означает, что прежний владелец утрачивает право на участок, продав дом.

Вообще же владельцам таких участков настоятельно рекомендуется оформить их в собственность по «дачной амнистии», пока есть такая возможность. После этого земля становится частной собственностью, дом можно оформить как объект недвижимости, а всё домохозяйство вместе – продать, если есть такое желание.

Бессрочное (постоянное) пользование. С точки зрения современного законодательства (ст. 39.9 ЗК РФ), сейчас участки на таком основании вовсе не предоставляются частным лицам – только государственным учреждениям. Если земельный участок был выделен гражданину в бессрочное пользование до 2001 года, на него распространяются те же ограничения, что и на землю в пожизненном наследуемом владении: продать участок нельзя, хотя строить на нем можно, если это разрешено ВРИ. Соответственно, продажа дома без земельного участка или вместе с ним одинаково невозможна. Решение проблемы – приватизация земли по “дачной амнистии” и оформление дома на ней как собственности в соответствии с законом.

Последний вариант, не имеющий ничего общего с законом – самострой на «ничейной» земле. Важно понимать, что «ничьей» земли не бывает: если участок не в частной собственности и не в аренде, он принадлежит муниципальным властям. Примечательно, что приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ) на такие случаи не распространяется, и приватизировать самозахват нельзя. Любая постройка не земле, права на которую не предоставлялись владельцу постройки, незаконна. Следовательно, о продаже такого дома, земля под которым «не в аренде и не в собственности», а просто незаконно освоена, речь не идет.

Резюме: продать дом, если не определено право его владельца на земельный участок, нельзя.

Можно ли продать участок без дома

Продать землю без дома, стоящего на ней, можно без всяких препятствий и проблем, если дома действительно нет – он не построен. Во всех остальных случаях действует всё тот же принцип единства судьбы земли и построек из ст. 1 Земельного кодекса. Продать земельный участок без дома, расположенного на нем, нельзя.

Однако здесь есть нюансы, связанные с кадастровым учетом построек. Далеко не все дома на частных участках поставлены на учет как объекты недвижимости и оформлены в собственность. С точки зрения Росреестра, который занимается в том числе контролем сделок с недвижимостью, участок с таким домом считается пустым, то есть незастроенным. Соответственно, продаваться он и будет как пустой. Однако в этом случае продавец не может официально оформить куплю-продажу дома, а покупатель - оформить его в собственность. По сути, дом с точки зрения закона получается несуществующим и “ничьим”, и любые споры о правах на него придется решать самим – государство не защищает права на собственность, которая не существует официально. Вряд ли можно найти желающего купить участок без дома на таких условиях.

Резюме: можно ли продать участок без дома, расположенного на нем – теоретически да, если дом не узаконен, но совершать такие сделки можно только на свой страх и риск, и мы категорически не советуем вам этого делать. Вообще же продажа земли без дома незаконна.

Как продать часть участка земли без дома

Участок можно поделить на две части и продать ту, которая не застроена – Земельный кодекс разрешает образование новых участков через разделение старых (ст. 11.4 ЗК). Однако возможно далеко не всегда. Дело в том, что для многих видов разрешенного использования земли установлены минимальные допустимые размеры участков. Если после разделения большого участка на маленькие их площадь «не дотягивает» до минимальной, Росреестр просто не поставит их на кадастровый учет и не оформит в собственность – то есть продать одну такую часть будет нельзя. Например, закон не разрешает сделать из типичного дачного участка в СНТ размером в 6 соток (обычно это земля с ВРИ «Ведение садоводства») два участка по 3 сотки, потому что минимальная допустимая площадь – 4 сотки. Подробнее о том, как разделить участок и что такое минимальный размер для выделения доли в натуре – по ссылке.

К тому же надо помнить, что существуют нормативные требования к застройке – даже на частной земле. Кроме прочего, они регламентируют расстояние от дома до границы участка соседей. Например, для участков в СНТ действует СП 53.13330.2019 “Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства”, для ИЖС и домов в деревне – муниципальные ПЗЗ (правила землепользования и застройки).

Если поделить свой участок так, что граница будет слишком близко к дому, можно как минимум получить конфликт с новым соседом, а в худшем случае – судебное предписание на снос дома или его реконструкцию так, чтобы он стал дальше от соседского участка.

Резюме: разделить участок на части и продать одну из них по закону можно, но только если их размер не меньше установленного властями минимума. При разделе участка с домом нужно следить, чтобы расстояние до границы между участками соответствовало требованиям СП или ПЗЗ.