Особенности продажи жилых помещений
Зачастую покупатели жилых помещений часто сталкиваются со сложностями при совершении сделок купли-продажи, в том числе и с выселением членов семьи продавца
Давайте разберемся, как положения статьи 558 регламентируют регистрацию договора купли-продажи, а также выясним, чем грозит покупка квартиры, в которой прописаны родственники продавца.
Основные положения статьи 558
Статья 558 Гражданского кодекса делится на две части. Первая закрепляет условия купли-продажи недвижимости, в которой есть зарегистрированные люди.
Если объект недвижимости продается с сохранением у этих лиц прав на жилое помещение, в таком случае в договоре купли-продажи необходимо всех этих людей указать. Это правило касается коммунальных помещений, недвижимых объектов в долевой собственности, квартир и домов, в отношении которых действует договор ренты.
Вторая же часть статьи рассказывает об особенностях признания вступившего в силу договора купли-продажи. Согласно этой части, договор следует считать заключенным с момента его государственной регистрации. Это правило распространяется как на квартиру или дом, так и на их части.
Что подразумевают под жилыми объектами?
Под эту категорию попадает практически любая недвижимость, которая предназначен и пригоден для проживания, что подтверждается правоустанавливающими документами. Так что это может быть не только дом или квартира, но и отдельная комната. И если в ней соблюдены все вышеперечисленные условия, то она попадает под действие статьи 558.
Согласно части 5 статьи 15 Жилищного кодекса, у жилого помещения есть общая площадь. Она определяется как сумма площадей всех частей помещения, включая технические и вспомогательные.
В общую площади не учитывают балконы и лоджии, террасы и веранды, а также некапитальные пристройки.
Как регистрируется договор купли-продажи жилья?
После того, как обе стороны составили договор и оставили подписи, договор следует зарегистрировать. Для этого необходимо обратиться в МФЦ или в Росреестр, указав цель обращения - регистрацию договора. Затем нужно передать договор и другие документы, а потом получить правоустанавливающий документ.
Если раньше собственнику выдавали свидетельство о праве собственности, то теперь его заменила выписка из ЕГРН.
Фактически, объект регистрации — не ДКП, а переход права собственности, но в целях применения ст. 558 ГК РФ формулировки “регистрация ДКП” верна.
Для регистрации договора покупателю нужны следующие документы:
- паспорт;
- свидетельство о браке (или его копия), для тех случаев, когда сделка осуществляется при участии супруга;
- чек об оплате госпошлины.
От продавца же требуются следующие документы:
- паспорт;
- выписка из домовой книги;
- письменное согласие супруга, если продавец состоит в браке;
- разрешение органов опеки, если доля в объекте принадлежит несовершеннолетнему;
- документ, подтверждающие отсутствие долгов и обременений;
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
Что входит в жилое помещение?
Жилое помещение - это сложный объект, состоящий из нескольких, объединенных вместе частей. А самая важная часть - это помещение, предназначенное для проживания.
В соответствии с гражданским и жилищным кодексами, порядок определения права собственности действует в отношении квартир и комнат, расположенных в многоквартирных домах. У собственника такого объекта во владении может быть не только его квартира, но доля от части дома, отведенная для общего использования.
Жилой дом сам по себе — объект собственности. Он стоит на участке земли, который также может быть собственностью или же в аренде. Поэтому, перед продажей дома, как жилого объекта, необходимо убедиться, что земля оформлена надлежащим образом. Установить это можно с помощью выписки из ЕГРН, которая покажет соответствие границ на бумаге и в действительности.
Если границы из ЕГРН не совпадают с реальным положением дел, либо же если и вовсе не проведено межевание (о чем стоит пометка в выписке), то продажа все равно может состояться, но только появится необходимость в проведении кадастровых работ и в постановке земли на учет.
Источник фото thesun.co.uk
Сделки, которые не относятся к продаже
Если сторона передает объект недвижимости бесплатно, тогда это уже не сделка, а дарение.
В том случае, если одна недвижимость передается в обмен на другую, тогда это будет договором мены.
На эти два типа сделок не распространяются сделок не распространяются положения статьи 558 Гражданского кодекса. Помимо того, существует также договор ренты, который тоже не относится к купле-продаже.
Под рентой подразумевают сделку, при которой жилье переходит к другому собственнику в обмен на пожизненное содержание. При этом, если квартира или дом будут проданы, тогда в соответствии со статьей 558, получатель ренты сохраняет право на пользование объектом.
Статья 558 Гражданского кодекса на практике
Вернемся к случаю, когда новый собственник получил квартиру, в которой уже прописаны люди. Так вот, у нового владельца есть право потребовать выселения этих граждан и их снятия с регистрационного учета. И право это закреплено статьями 292 ГК РФ и 304 ГК РФ.
Однако и здесь тоже бывают нюансы, к которым указанные нормы не применимы. О них важно знать, чтобы не купить квартиру с лишними жильцами.
При купле-продаже подобной недвижимости с “довеском”, продавец обязан указать срок, в течение которого жильцы должны будут выписаться.
Если же в договоре не упоминается о сроках снятия с регистрации, старый собственник должен выписаться в любом случае. Это важное условие указывается в статье 35 Жилищного кодекса. Но вот в случае, если у бывшего собственника в квартире прописана семья - ситуация усложняется. Их статья 35 не касается.
В подобной ситуации стоит опираться на статьи 292 ГК РФ и 304 ГК РФ. По общему правилу, перед сделкой из недвижимого объекта должны выписаться сам собственник и члены его семьи. Однако зачастую родственники этого не могут сделать по тем или иным причинам.
В подобной ситуации на помощь приходит статья 304 ГК РФ, согласно которой собственник может потребовать устранить нарушения, препятствующие реализации его прав. Но и тут есть исключения, при которых новый владелец не может требовать снятия регистрации семьи старого собственника.
Позиция Верховного суда
ВС приводит некоторые случаи, когда статья 292 не применяется:
- При приватизации члены семьи отказались от своей доли, но сохранили право пользования помещением. На момент приватизации квартиру не предполагалось продавать, и члены семьи рассчитывали, что право пользования сохраняется за ними бессрочно.
На этот счёт есть определение Верховного суда и постановление Кассационного суда. В указанных документах говорится, что такое лицо не может быть выселено из квартиры и вправе пользоваться ей бессрочно (определение ВС РФ от 31 марта 2015 г. № 49-КГ15-1, постановление КС РФ от 24 марта 2015 г. № 5-П, определение ВС РФ от 16 июня 2015 г. № 13-КГ15-1).
- Если в доме или квартире зарегистрирован несовершеннолетний, имеющий бессрочное право пользования жилым объектом. Его нельзя выселить даже при смене собственника. И это следует учитывать при покупке недвижимости.
Позиция Верховного суда отражена в определении от 25 июня 2013 г. № 5-КГ13-52.
- Несовершеннолетний имеет права на жилое помещение. Если была заключена сделка, в результате которой ребенок лишился единственного жилья, тогда за ним сохраняется право использовать это помещение. Ребенка нельзя выселить из проданного объекта и снять с учета по этому адресу.
На этот счёт есть постановление Кассационного суда РФ от 8 июня 2010 г. № 13-П.
По материалам: Кодексы и законы
Источник фото на обложке pl.pinterest.com
Полезные ссылки
Колеус: посадка и уход в открытом грунте и в домашних условиях