Налог на сарай: нужно ли регистрировать хозпостройки и платить за них государству?
Нужно ли регистрировать хозпостройки на земельном участке и оформлять их в собственность? Что считается хозпостройкой, а что – нет? За какие хозпостройки нужно платить налог? Как выглядит регистрация сарая на своем участке? Смотрите ответы
Налог на хозпостройки на участке: а что можно считать вспомогательной постройкой?
Какая постройка на участке основная, а какая – вспомогательная? Нам это важно потому, что налог на вспомогательные постройки ниже, чем на основную. К тому же от «критерия вспомогательности» зависит, нужно ли разрешение на строительство того же сарая и будет ли он вообще считаться хозпостройкой.
На самом деле это непростой вопрос: в законах нет исчерпывающего определения вспомогательных построек, и проблему признавали даже Росреестр и Минстрой. Ведомства не раз вынуждены были давать разъяснения – например, существует письмо Росреестра № 3215-АБ/20 от 13.04.2020 «Об объектах вспомогательного использования». В этом документе указывается, что здание или сооружение может считаться вспомогательным
- Если на участке уже есть основной объект – в нашем случае жилой или садовый дом
- Получено разрешение на строительство (сейчас – уведомление о соответствии) жилого или садового дома и имеется проектная документация на него. Это работает в ситуации, когда владелец участка решил возводить вспомогательные постройки раньше, чем дом.
- Объект имеет обслуживающую функцию по отношению к основному, не дублирует его назначение и не может использоваться самостоятельно. То есть признать второй жилой дом на участке вспомогательным объектом не удастся.
Согласитесь, формулировки не самые конкретные. Проблема еще в том, что подобные разъяснения не имеют силы закона, поэтому их нельзя использовать, например, в суде для обоснования своей позиции. Однако определения нам пригодятся.
Чтобы окончательно решить вопрос, Правительство РФ приняло постановление № 703 от 04.05.2023 – этот документ уже имеет силу закона, что важно. А еще важнее, что в постановлении четко названы возможные вспомогательные постройки и их критерии.
- Строение или сооружение возведено на участке для ИЖС, личного подсобного хозяйства (приусадебный участок), ведения садоводства для собственных нужд или блокированной застройки (таунхаусы).
- Постройка представляет собой сарай, баню, теплицу, навес, погреб, колодец или другое сооружение хозяйственного назначения и предназначена для удовлетворения бытовых и иных нужд, которые соответствуют виду разрешенного использования участка. Это важно: построить коровник на ИЖС нельзя в принципе, потому что этого не допускает вид разрешенного использования земли (ВРИ), и уж тем более не получится выдать его за вспомогательную постройку.
- Строение и сооружение имеет высоту не более 20 м и не более 3 надземных этажей.
По практике учитываются в первую очередь определения по ПП № 703, но формулировки из письма Минстроя тоже не нужно упускать из виду.
Что такое разрешенное использование земли и почему это важно
Какие постройки на земельном участке нужно регистрировать?
Под регистрацией строения понимается его постановка на учет в Росреестре как объекта недвижимости и регистрация прав собственности. После этого строение считается «узаконенным», для него рассчитывается кадастровая стоимость и сумма налога. Важно, что зарегистрировать право собственности можно только на хозпостройку, которая считается объектом недвижимости. А как это определить?
Здесь все просто: согласно Градостроительному кодексу, объекты недвижимости – это капитальные строения.
- Главный критерий капитальности – «неразрывная связь с землей». Проще говоря, наличие фундамента. Согласно ГрК РФ, капитальное строение не может быть перемещено или разобрано без разрушения и полной утраты функции.
- Дополнительные критерии, которыми иногда руководствуются суды – наличие коммуникаций (электричества, водопровода), надежные несущие конструкции и площадь более 50 кв. м.
Соответственно, некапитальные строения без фундамента регистрировать не нужно . Налогом на недвижимость они тоже не облагаются.
Однако здесь сразу же возникают вопросы.
- Нужно ли регистрировать массивный забор, построенный на собственном фундаменте? Ответ неоднозначный. Существует постановление Президиума Высшего арбитражного суда (ВАС РФ) от 24.09.2013 №№ 1160/13, А76-1598/2012, согласно которому забор признается неотделимым улучшением участка, а не самостоятельным объектом недвижимости, и имеет вспомогательную функцию. Однако иногда суды признают такие заборы капитальными строениями, потому что постановление ВАС тоже не имеет силы закона.
- А надо ли регистрировать теплицу? Здесь есть разъяснение Федеральной налоговой службы, и оно подтверждает основное правило: хозпостройки без фундамента не подлежат регистрации на земельном участке. То есть обычная поликарбонатная теплица не требует документального оформления и не облагается налогом. Но если вы решите построить теплицу промышленных масштабов, с фундаментом и мощным каркасом, она уже будет считаться объектом недвижимости со всеми бюрократическими последствиями.
- Нужно ли регистрировать большой хозблок? Правило то же: если нет фундамента, то не нужно, даже если хозблок довольно просторный. Не нужно регистрировать и легкие бытовки, беседки, навесы и отдельно стоящие дачные туалеты.
- Надо ли регистрировать гараж или мощеную площадку для стоянки? Согласно Градостроительному кодексу (п. 10 ст. 1) мощение и прочие покрытия считаются неотделимыми улучшениями земельного участка, а не объектами капитального строительства, так что регистрировать их не требуется. Что касается гаража, то здесь снова вступают в дело критерии капитальности: гараж без фундамента или «встроенный» в дом регистрировать не нужно.
Как узаконить баню на участке: регистрация, налоги, разрешения
За какие постройки на дачном участке надо платить налог по закону?
Наверняка вы уже поняли, что только за капитальные, поставленные на кадастровый учет.
Ставка налога на хозпостройки на участках для ЛПХ, ИЖС и садоводства определена Налоговым кодексом (ст. 406 п. 2).
По умолчанию она составляет 0,1% от кадастровой стоимости объекта, которую рассчитывает Росреестр. Однако п. 3 ст. 406 разрешает региональным властям увеличивать ставку, но не более чем в 3 раза. Соответственно, в конкретном регионе владелец хозпостойки может платить до 0,3% ее кадастровой стоимости.
В то же время статья 407 НК РФ (п. 1.15) устанавливает налоговую льготу для хозпостроек площадью до 50 кв. м., если они не используются для коммерческой деятельности. Есть нюанс: льготу можно применить только к одной постройке из всех, которые принадлежат конкретному физическому лицу. В реальности это означает, что если на участке две капитальных хозпостройки, например баня и сарай, владелец будет платить налог только за одну из них. Если у гражданина в собственности несколько участков, на каждом из которых есть капитальные хозпостройки, то от налогов все равно будет освобождена только одна.
Для точного расчета суммы налога можно воспользоваться специальным калькулятором ФНС, а льготы уточнить через онлайн-сервис налоговой службы (ссылки в конце статьи).
Налог на дачу: сколько нужно платить государству за участок в СНТ?
Можно ли строить сарай и другие хозпостройки на своей земле без разрешения?
Согласно п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство вспомогательных строений и сооружений на участке не требуется. Не нужно получать и уведомление о соответствии, которым с 2018 года заменено разрешение на строительство для объектов ИЖС: оно требуется только для жилого или садового дома. Так что строить баню или сарай на своем участке можно без разрешения государственных органов, но с соблюдением норм и расстояний, которые установлены законом.
На каком расстоянии от границы участка можно строить сарай, баню или гараж?
Здесь главный документ - СП 53.13330.2019 «Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства. Здания и сооружения». Именно он устанавливает допустимые нормы расположения хозпостроек на участке.
- Гараж можно строить не ближе 1 м от границы участка, но если за забором стоит дом соседей и окна выходят на ваш гараж, минимальное расстояние – 4 метра. Построить гараж вплотную к забору, чтобы в него удобно было заезжать с улицы, можно только по согласованию с правлением СНТ или муниципальными властями.
- Баню разрешено строить не менее чем 1 метре от забора, в 8 метрах от дома (как своего, так и соседского) и 5 метрах от красной линии улицы.
- Хозпостройки – сарай, бытовку, теплицу – можно поставить в 1 м от забора, но если на нее выходят соседские окна, расстояние увеличивается до 4 м.
- Расстояние от дачного туалета до границы участка – не менее 2 м, от дома соседей – 12 м, от своего дома – 8 м. Расстояние между туалетом и колодцем (независимо от того, на чьем участке он находится) – не менее 8 м. Септик можно вкапывать в 1 м от забора.
- Курятник или крольчатник должен быть удален от участка соседей минимум на 4 м. С 2023 года на садовых участках официально разрешено содержать кур и кроликов для собственных нужд.
Регистрация хозяйственных построек на участке: как это делается
Есть специальная процедура, которая позволяет поставить хозпостройку на кадастровый учет и одновременно зарегистрировать право собственности.
Для начала нужно пригласить кадастрового инженера, который нанесет хозпостройку на план участка . Если участок не размежеван, будет сложнее и дороже: сначала придется провести процедуру межевания, и только потом переходить к регистрации строений. Будьте внимательны: кадастровый инженер должен быть членом СРО (саморегулируемой организации), входящей в специальный перечень Росреестра (ссылка в конце статьи). План заверяется его усиленной квалифицированной электронной подписью.
Получив план, нужно собрать небольшой пакет документов
- Паспорт владельца
- Правоустанавливающие документы на землю (выписка из ЕГРН, ее можно бесплатно получить в электронном виде через Госуслуги). Если участок находится в долгосрочной аренде или бессрочном пользовании, вместо выписки прикладывают соответствующий договор.
- Доверенность от собственника, если от его имени документы подает другой человек. Если участок находится в долевой собственности – письменное согласие собственников или их законных представителей (опекунов, родителей).
- Квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию права и внесение изменений в ЕГРН (350 рублей).
Документы на регистрацию хозпостройки на земельном участке подаются в МФЦ вместе с заявлением о постановке на кадастровый учет с одновременной регистрацией права собственности.
Можно подать заявление и через сайт Госуслуг в разделе «Кадастровый учет и регистрация прав» по форме «Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданное здание и сооружение, для строительства которых не требуется разрешение на строительство». Подача через Госуслуги особенно удобна тем, что система автоматически “подтянет” ваши данные, в том числе из ЕГРН, а пошлину можно оплатить онлайн.
Если два предыдущих варианта по какой-то причине невозможны, документы следует подать в территориальное управление Росреестра.
В течение 15 рабочих дней Росреестр поставит строение на учет и рассчитает его кадастровую стоимость.
Межевание участка: как сделать, сколько стоит, проблемы и решения
Полезные ссылки:
Градостроительный кодекс Российской Федерации
Письмо Росреестра № 3215-АБ/20 от 13.04.2020 «Об объектах вспомогательного использования»
Постановление Правительства РФ № 703 от 04.05.2023 “Об утверждении критериев отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования”
Постановление Правительства РФ № 703 от 04.05.2023 “Об утверждении критериев отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования”
Классификатор видов разрешенного использования земельных участков
Налоговый кодекс Российской Федерации
Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам ФНС
Налоговый калькулятор земельного и имущественного налога ФНС
СП 53.13330.2019 «Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства. Здания и сооружения»
Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ
Территориальные управления Росреестра
Территориальные управления Росреестра
Источник фото Freepik.com