Продажа и покупка участка по членской книжке: риски и подводные камни
Чем грозит продажа участка по садовой книжке или его приобретение? Можно ли приватизировать дачу, купленную по садовой книжке? Законна ли вообще такая покупка?
Что такое продажа участка по членской книжке
Иногда это называют еще продажей по садовой книжке. Членская книжка садовода, она же садовая книжка – документ, удостоверяющий, что его владелец вступил в садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ). По действующему федеральному закону № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд» вступить в члены товарищества может только законный правообладатель земли на его территории.
Обычно садовая книжка содержит основную информацию о земле (площадь, номер или адрес, если он присвоен) и ее владельце, а также сведения о внесении обязательных платежей. Однако она может быть оформлена и по-другому – закон № 217-ФЗ позволяет общему собранию СНТ утвердить свою форму и содержание документа.
Иногда садовая книжка – единственный документ, который служит доказательством, что гражданин владеет землей на территории садоводства. В этом качестве ее иногда используют при сделках купли-продажи. Именно такие сделки и называют продажей дачи в СНТ по членской книжке. Обычно такие дачи продаются намного дешевле, чем в среднем по рынку, поэтому подобные предложения кажутся привлекательными.
Но стоит ли покупать дачу по членской книжке, соблазнившись низкой ценой? Давайте разбираться.
Как выйти из СНТ или вступить в него: 10 популярных вопросов
Источник фото 38rosta.ru
Почему появилась практика продажи и покупки участка по садовой книжке
Как известно, в советское время права частной собственности не существовало, поэтому участки выдавались на праве пользования. При образовании дачных поселков, которые со временем превратились в садовые товарищества, земля «нарезалась» большими общими наделами под весь поселок. Границы между участками определялись по договоренности, когда землю делили между членами садоводства.
Такое положение вещей кое-где сохраняется до сих пор: некоторые владельцы земли в СНТ не затрудняют себя межеванием и приватизацией, продолжая пользоваться ею на основании садовой книжки и «традиции». Соответственно, участок внутри СНТ не нанесен на кадастровый план, не имеет кадастрового номера и границ, не переведен в частную собственность – с точки зрения закона он вообще не существует как отдельная единица недвижимости и имущество конкретного гражданина.
Зачастую на такую землю нет никаких документов, даже советского образца, причем не только у владельцев, но и у местной администрации. За время своего существования участок мог переходить по наследству, покупаться и продаваться по садовой книжке – и все это без официального оформления прав собственности.
Важно помнить, что в России действует презумпция государственной собственности на землю: если на земельный надел не зарегистрировано право собственности, он по умолчанию считается принадлежащим федеральным или муниципальным властям.
Сейчас в России действует программа «дачная амнистия», которая позволяет владельцам приватизировать землю и дом и поставить их на кадастровый учет по упрощенной процедуре, без судебной волокиты. Однако это не значит, что таким образом можно оформить собственность на участок, купленный по садовой книжке.
Как проверить участок на соответствие земельному законодательству онлайн
Источник фото freepik / Freepik.com
Что значит продажа участка по садовой книжке: суть и риски
Первое и самое главное: с точки зрения закона садовая книжка не служит подтверждением права собственности на землю. Согласно ст. 28 закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» единственное доказательство права собственности – выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Других вариантов закон не предусматривает. Садовая книжка доказывает только членство в СНТ, и не более того.
А если внимательно читать закон № 217-ФЗ, мы увидим, что членами СНТ могут быть не только собственники, но и те, кому земля предоставлена государством на праве пожизненного наследуемого владения, бессрочного пользования либо долгосрочной аренды. То есть участок может принадлежать муниципалитету, а вовсе не тому человеку, который его продает. Иногда в СНТ даже обнаруживаются «липовые» члены, у которых есть книжка садовода, но нет земли – увы, в управлении товариществами не всегда царят порядок и кристальная честность. Случается, что на один участок оказывается выдано несколько членских книжек. Так что при покупке участка по садовой книжке есть даче риск банально стать жертвой мошенничества.
Продажа участка по садовой книжке – верный признак того, что земля «не узаконена» и не оформлена должным образом. Участок не приватизирован, не размежеван и не поставлен на кадастровый учет, так что с точки зрения государства он может вовсе не существовать как объект недвижимости с установленными границами. В противном случае владелец легко получил бы выписку из ЕГРН, а не продавал землю по бумагам, которые не подтверждают собственность.
Сделку купли-продажи участка по членской книжке нельзя законно оформить, то есть уведомить государство о переходе права собственности. Потому что по той же ст. 28 закона № 218-ФЗ единственным доказательством смены собственника служит изменение данных в ЕГРН и специальная выписка о переходе прав собственности. Ее невозможно получить, если ситуация с землей такая, как описано в предыдущем абзаце. Конечно, можно составить простой договор купли-продажи и заверить его у нотариуса, но это опять-таки не даст покупателю законных прав на землю.
И самое неприятное: пользование землей без подтверждения прав на нее – это нарушение закона, о чем речь пойдет ниже.
Вообще же перед покупкой участка по садовой книжке следует задаться вопросом, что помешало владельцу воспользоваться «Дачной амнистией» и узаконить свое имущество. Купив такую землю и попытавшись оформить ее на себя, вы можете столкнуться с очень неприятными неожиданностями:
- Из-за отсутствия межевания может оказаться, что часть площади участка – самозахват, а вы уже заплатили за эти «незаконные» сотки.
- Земля находится в природо- или водоохранной зоне, поэтому капитальное строительство на ней запрещено, узаконить дом нельзя, хуже того – вас могут обязать вовсе снести самострой.
- На землю претендуют другие лица – например, наследники прежнего владельца или члены семьи нынешнего, которые ничего не знали о продаже участка по садовой книжке.
- Обратившись в местные власти для приватизации имущества, можно обнаружить, что у них нет никаких данных о выделении этой земли частному лицу – следовательно, пользоваться ею гражданин в принципе не может, а с точки зрения закона это выглядит как самовольное занятие земельного участка.
Межевание участка: как сделать, сколько стоит, проблемы и решения
Источник фото Drazen Zigic / Freepik.com
Как приватизировать дачу, если есть только садовая книжка
- Если вы недавно купили участок по садовой книжке, это может быть весьма сложно. Иногда юристы дают совет вступить в СНТ и затем внести в повестку общего собрания вопрос о предоставлении участка, чтобы в качестве доказательства прав использовать протокол этого собрания. Действительно, по закону № 217-ФЗ общее собрание может выделить члену товарищества участок. Однако по тому же закону для членства в товариществе нужно иметь правоустанавливающие документы на землю на территории садоводства. А садовая книжка, как уже говорилось, таким документом не является. То есть проблемы могут возникнуть уже на стадии вступления в товарищество – в нем могут отказать на совершенно законных основаниях: нет «официального» права на землю в товариществе – членство невозможно. В сущности, эта норма закона писалась вовсе не для легализации продажи участков по садовой книжке, а для облегчения перераспределения наделов в садоводстве среди действующих членов.
- Если вступить в СНТ все же удалось, можно прибегнуть к «дачной амнистии», но только при одном условии: имеются подтверждения, что земля была предоставлена под садоводство или огородничество до 30 января 2001 года. На землю, выделенную под садовые участки после этой даты, “дачная амнистия” не распространяется. При этом владельцу земли придется за свой счет заказать межевание и составление технического плана участка. Могут потребоваться также документы, которые подтверждают выделение земли под садовое товарищество в целом, копия решения о принятии нового владельца в СНТ, реестр членов СНТ и пр. Однако в данном случае даже в рамках «дачной амнистии» новому владельцу участка могут отказать в оформлении собственности – по той простой причине, что у него недостаточно доказательств своего права на владение этим имуществом.
- Вообще же следует понимать, что «дачная амнистия» была введена прежде всего в интересах тех людей, которые давно фактически владеют участком, хотят его «узаконить» и могут обосновать свои претензии на собственность. В планы законодателей совершенно не входило облегчать различные нелегальные манипуляции с правами на землю наподобие продажи участка по садовой книжке, поэтому нужно быть готовым к тому, что узаконить такой способ приобретения земли не удастся.
- Еще один способ оформить в собственность участок по садовой книжке – получить решение общего собрания о его выделении, обратиться в местную администрацию за одобрением этого решения, затем – в суд. Успех здесь тоже не гарантирован.
- Гражданский кодекс допускает оформление имущества в собственность по так называемой приобретательной давности. Но эта норма не распространяется на землю, которая принадлежит государству или муниципалитету. Существует Определение Конституционного суда № 186-О/2021 о неприменимости приобретательной давности в таких случаях, так как оно возможно только в отношении бесхозяйного имущества. А земля, как уже говорилось, считается собственностью государства, если она не приватизирована.
- Более того, КС трактует пользование землей без оформления прав как самозахват – а это уже правонарушение. Так что обращение в суд в попытке оформить в собственность участок, купленный по садовой книжке, может теоретически кончится тем, что под суд попадет сам приобретатель участка.
Резюме: стоит ли покупать участок по членской книжке
Однозначно нет. Садовая книжка не относится к числу документов, подтверждающих имущественные права, и может быть выдана человеку, которому земля на самом деле не принадлежит.
Покупка участка по садовой книжке с точки зрения закона вообще не считается приобретением недвижимости и легальной сделкой купли-продажи. Уплачивая деньги за такой участок, новый владелец не становится его собственником и не приобретает даже законного права находиться на нем и вести какую-либо деятельность.
При покупке участка по садовой книжке совершенно невозможно проверить его юридическую чистоту, потому что с точки зрения государственного надзора он просто не существует. Контролирующие органы “видят” только землю, которая поставлена на кадастровый учет и оформлена в собственность.
Оформить в собственность участок, купленный по садовой книжке, может быть очень сложно или даже невозможно. Нет процедур, которые позволяли бы легко признать собственность на землю без предъявления доказательств законности ее приобретения.
Источник фото на обложке storyset / Freepik.com
Полезные ссылки
Федеральный закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 “О государственной регистрации недвижимости”
Определение Конституционного суда № 186-О/2021 от 11 февраля 2021 года