Межевание земельного участка: как это делается и сколько стоит

Что значит “межевание земельного участка” и для чего оно необходимо

На языке закона термин “межевание” обозначает четкое установление границ участка на местности. Это делается строго по процедуре, предписанной законом № 221-ФЗ “О кадастровой деятельности”. Результаты подаются в Росреестр – государственное ведомство, которое отвечает за учет недвижимости и сделок с ней. Росреестр вносит сведения о границах участка в свои базы данных. 

Для чего нужно межевание земельного участка частного дома, вполне понятно. Без него нельзя:

• Определить, где проходит граница между частным участком и землей соседей или муниципалитета. Например, межевание дачного участка в СНТ может быть нужно, чтобы понять, не захвачены ли земли общего пользования. 
• Правильно подсчитать площадь участка. Кроме прочего, площадь участка влияет на его кадастровую стоимость, а от кадастровой стоимости рассчитывается сумма налога на землю. 
• Высчитать обязательные отступы для строительства. Для соблюдения законных интересов соседей закон обязывает строить (и даже сажать растения) на установленном расстоянии от границ участка. 

Как строить на дачном участке по закону?

Можно ли поставить на кадастровый учет земельный участок без межевания

Источник фото shutterstock.com

С 1 марта 2025 года это сделать фактически нельзя. Точнее, невозможно зарегистрировать право собственности на сам участок и строения на нем. Государственный кадастровый учет и регистрация прав чаще всего выполняются одновременно, поэтому без межевания сделать это нельзя. 

Напомним, что постановка на кадастровый учет – обязательная процедура для любой недвижимости. Земля или строение, не поставленные на учет и не оформленные в собственность, считаются не существующими, а права владельца – ничем не подтвержденными. Пользование таким “неузаконенным” участком может быть расценено как самозахват земли, а строения на нем будут считаться самостроем. 

Можно ли продать землю без межевания

С 1 марта 2025 года это тоже невозможно: Росреестр не зарегистрирует переход права собственности от продавца к покупателю. То же касается дарения и наследования земли: переход прав регистрируется только для отмежеванных участков. 

Продать дом на участке без межевания тоже нельзя, даже если у него есть кадастровый номер, то есть строение “узаконено” и поставлено на учет в Росреестре. Нельзя поставить на кадастровый учет и только что возведенный дом, если земля не размежевана.  

Как проверить, сделано ли межевание земельного участка

Источник фото shutterstock.com

Узнать, отмежеван ли земельный участок, можно онлайн и совершенно бесплатно. На сайте Национальной системы пространственных данных (НСПД) находится Публичная кадастровая карта. Это очень удобный инструмент, который позволяет получить основную информацию об объекте недвижимости по официальным данным Росреестра. 

1. Чтобы узнать, сделано ли межевание земельного участка, его можно найти по кадастровому номеру или просто на местности по карте. В разделе “Слои” нужно выбрать “Земельные участки из ЕГРН”, по клику на сам участок откроется информация о нем. Если в строке “Статус” есть формулировка “Учтенный без координат границ”, то участок не размежеван. 
2. Кроме того, на сайте НСПД есть сервис “Градостроительная проработка онлайн”, где можно получить сводную информацию об участке. Войти в сервис можно с учетной записью Госуслуг. 

Будьте осторожны: в Интернете достаточно много “клонов” Публичной кадастровой карты с недостоверной информацией. К тому же при попытке искать данные о земельном участке через поисковик вы обязательно увидите предложения компаний, которые предоставляют эти сведения за деньги. Настоящая ПКК Росреестра находится только на портале НСПД, правильную ссылку вы найдете в конце статьи, и доступ к ее данным абсолютно бесплатный.  

Кто занимается межеванием земельных участков

По закону межеванием границ земельного участка занимается только специально обученный и аккредитованный специалист – кадастровый инженер. Он в обязательном порядке должен быть членом саморегулируемой организации (СРО) кадастровых инженеров (ст. 29 закона № 221-ФЗ “О кадастровой деятельности”). 

Важно понимать, что кадастровый инженер не госслужащий: чаще всего он индивидуальный предприниматель или работник частной компании, которая занимается инженерными изысканиями. Соответственно, услуги кадастрового инженера платные, а работы выполняются по договору (об этом ниже). 

Кто может заказать межевание земельного участка

Согласно закону “О кадастровой деятельности” (ст. 36)  заказчиком работ по межеванию земельного участка может быть:

• Собственник.
• Гражданин, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования
• Арендатор, если договор аренды заключен на срок более 5 лет. Арендатор имеет право заказывать кадастровые работы только для уточнения границ земельного участка, но не для его раздела. 
• Иногда межевание участков делается “массово” в рамках комплексных кадастровых работ, организованных местными властями для нужд градостроительного планирования.

Какие документы нужны, чтобы сделать межевание земельного участка

 Для межевания земельного участка – с кадастровым номером или без него – требуется прежде всего документ, который подтверждает, что заказчик имеет законные права на участок (см. выше). 

• Для собственника – выписка из ЕГРН.
• Для арендатора – договор аренды. Важно помнить, что договоры аренды недвижимости сроком более чем на 1 год обязательно регистрируются в МФЦ, без этого документ не имеет силы. 
• Для тех, кто имеет участок в пожизненном наследуемом владении или бессрочном пользовании – подтверждающие документы: акты о выделении земли, выданные местными властями, и тому подобное. 
• Если межевание заказывает не сам владелец или пользователь участка, а его представитель, потребуется нотариальная доверенность. 

 Выписка из ЕГРН на землю и дом: что это, зачем нужна и где ее взять

Сколько стоит межевание земельного участка

 Закон не устанавливает верхние и нижние пределы стоимости межевания земельных участков, поэтому цена зависит от многих факторов, например:

• Удаленность местности, так как кадастровый инженер должен сам добираться до участка
• Сложность работ – межевать большие участки дороже
• Средние расценки на услуги кадастровых инженеров в регионе

И пр. 

Поэтому разброс цен может быть довольно большим: от 10 до 60 тыс рублей. Конкретную стоимость назначает кадастровый инженер и подтверждает ее сметой. 

Делают ли межевание бесплатно по “новому закону”?

В народе циркулирует миф о том, что якобы принят некий закон, по которому межевание частных участков должно делаться бесплатно. Увы, но такого закона не существует, а в действующем законе “О кадастровой деятельности” нет положений о том, что в каких-либо случаях межевание должно быть бесплатным. 

Единственное исключение – если органы местного управления заказывают комплексные кадастровые работы, которые затрагивают большие территории. Такие работы оплачиваются их заказчиком, то есть муниципальными или региональными властями. Однако владелец частного участка никаким образом не может попасть в такую программу по собственному желанию. 

Нужно провести межевание земельного участка: с чего начать

Источник фото shutterstock.com

Прежде всего – со сбора документов, которые нужны для межевания земельного участка (см. выше). Это несложно:

1. Если участок в собственности, выписку из ЕГРН можно бесплатно и быстро получить через Госуслуги в разделе “Земля. Дом” или “Ведомства – Росреестр”. Электронная выписка предоставляется бесплатно, если ее запрашивает сам владелец. Однако для надежности лучше обратиться в МФЦ, где документ распечатает и заверит сотрудник. 
2. Договор аренды участка обычно хранится у арендатора. Если его нет, копию можно запросить у арендодателя или через МФЦ. 
3. Для участка в ПНВ или бессрочном пользовании тоже можно заказать выписку из ЕГРН – в ней указывается форма права. Но лучше иметь на руках документы, на основании которых это право зарегистрировано. 
4. Для правильного оформления межевого плана участка потребуется также СНИЛС, его нужно будет сообщить кадастровому инженеру после заключения договора.  

Как заказать межевание границ земельного участка через Госуслуги

Когда документы готовы, нужно переходить к поиску кадастрового инженера. Самый удобный и безопасный способ найти специалиста – подать заявление через Госуслуги. Можно воспользоваться ботом-помощником – он выдаст ссылку на нужную опцию. 

В течение 5 рабочих дней в личный кабинет придет список кадастровых инженеров, готовых заняться межеванием участка, на выбор специалиста дается 10 рабочих дней. 

С кадастровым инженером заключается договор подряда. Обычно это делается на бумаге, однако можно подписать и электронный договор с помощью приложения “Госключ”. 

Порядок оплаты услуг инженера определяется договором, счет выставляет сам специалист или организация, в которой он работает. 

Как быстро делается межевание земельного участка, зависит от конкретных обстоятельств, поэтому этот срок тоже оговаривается в договоре. Строго говоря, закон “О кадастровой деятельности” определяет этот срок как 3 рабочих дня, но только если не нужно согласование границ участка с соседями. В подавляющем большинстве случаев оно необходимо, а это может занять время. 

И наконец, нужно заранее договориться с соседями, чтобы они были готовы в нужное время согласовать результаты межевания. Об этом речь пойдет ниже. 

Можно ли заказать межевание земельного участка в МФЦ?

К сожалению, это сделать нельзя. Многофункциональные центры не предлагают услуги кадастровых инженеров – как уже говорилось, эти специалисты не госслужащие и работают как самостоятельные юрлица. Найти кадастрового инженера и заключить с ним договор легче всего через Госуслуги. Если по какой-то причине у вас нет такой возможности, можно пойти более сложным путем. На сайте Росреестра есть база саморегулируемых организаций кадастровых инженеров (ссылка в конце статьи), где можно самому найти нужного специалиста, но пользоваться этим сервисом довольно сложно. В любом случае чего действительно не стоит делать – это искать инженера через интернет. Предложений кадастровых работ очень много, но нет никаких гарантий, что вы будете иметь дело с аккредитованным специалистом, а не с мошенником.  

Как проходит процедура межевания земельного участка

Источник фото shutterstock.com

Межевание границ земельного участка делается только с выездом кадастрового инженера. Не существует никакой возможности провести “межевание земельного участка по кадастровому номеру онлайн” и тому подобного: визит кадастрового инженера абсолютно необходим для точных измерений на месте. 

• Специалист приезжает в заранее оговоренное время и с помощью специального оборудования проводит геодезические измерения. 
• Его можно попросить обозначить границы участка на местности, то есть попросту показать и отметить знаками, где проходит граница участка “по земле”. 
• По результатам работы инженер составляет межевой план участка строго по форме, утвержденной приказом Росреестра № П/0592 от 14.12.2021. Документ обязательно содержит дату составления, сведения о причине и заказчике кадастровых работ, их исполнителе, средствах измерения, самом участке. Главная часть межевого плана – графическое отображение схемы расположения участка и его границ. 
• На оборотной стороне графической части межевого плана должен быть составлен акт согласования местоположения границ земельного участка с соседями. 
• Сейчас межевой план обычно составляется в электронном виде, заверяется электронной подписью кадастрового инженера и приходит в личный кабинет заказчика работ на Госуслугах. Такие электронные документы принимаются Росреестром и другими государственными органами без возражений. Однако если вам нужен бумажный документ, можно попросить об этом инженера или включить это отдельным пунктом в договор. 
• Если заказчика все устраивает, инженер дает ему на подпись акт выполненных работ. 

Межевание земельного участка в СНТ происходит точно так же, как любого другого, никакой особой процедуры здесь нет. Согласовывать работы по межеванию с правлением СНТ не нужно.

Какая погрешность допускается при межевании

У кадастровых инженеров существует понятие “среднеквадратическая погрешность точек земельного участка” – это означает, что при проведении работ по межеванию допускается небольшое расхождение в определении положения границ. Оно связано с особенностями измерительной техники и не считается ошибкой. Погрешности рассчитываются по специальным формулам, однако существуют средние допустимые значения, которые установлены нормативными документами Росреестра. Например, для земель населенных пунктов погрешность должна быть в пределах 10 см, для земель ИЖС, ЛПХ и садоводства – 20 см, для остальных категорий земель – до 2,5 м. 

Можно ли сделать межевание участка без согласия соседей

Увы, нет. Согласовывать местоположение границ с владельцами соседних участков по закону обязательно (ст. 39 закона № 221-ФЗ “О кадастровой деятельности”). Другое дело, что на практике владельцы участков и сами кадастровые инженеры часто предпочитают не обременять себя этим процессом и ставить вымышленные подписи соседей. О том, что подделка документов преследуется по закону, мы сейчас говорить не будем. Важно другое: в случае соседских споров о границах акт согласования будет недействителен, если он оформлен не по правилам. Подобное дело не так давно разбирал Верховный суд – и внес свое веское слово в вопрос, можно ли межевать участок без согласия соседей: нельзя. Такое межевание легко можно оспорить, особенно если границы участков перекрываются из-за ошибки измерений. 

Как происходит согласование межевания земельного участка с соседями

Закон № 221-ФЗ предписывает делать это либо в виде собрания всех заинтересованных лиц, либо в индивидуальном порядке. 

Оповестить соседей можно любым доступным способом, включая заказное письмо с уведомлением. Возможно электронное подписание акта, если у участников есть УКЭП – усиленная квалифицированная электронная подпись. 

Очень важно, кто именно согласовывает границы земельного участка при межевании. По закону это может сделать только собственник или его представитель с нотариальной доверенностью. Другие люди не имеют права расписываться в акте вместо собственника. 

Акт согласования включает сведения о местоположении границы (инженер может показать ее на местности), кадастровый номер смежного участка, ФИО и паспортные данные его владельца. 

В отдельной графе проставляется подпись, если сосед согласен с результатами межевания, и дата. 

Понятно, что зачастую получить согласие соседей непросто, если нет личных связей и неизвестны контактные данные. Иногда владельцы вовсе не появляются на своих участках и доводят их до состояния “заброшек”. В таком случае есть два варианта, как можно провести межевание земельного участка без согласования с соседями:

1. Попытаться выяснить хотя бы почтовый адрес владельца. В СНТ можно запросить у правления выписку из реестра членов товарищества – этот документ может содержать нужные сведения. Если адрес известен, по нему направляется заказное письмо с уведомлением о вручении. В таких случаях получатель считается уведомленным, а его отсутствие при согласовании границ приравнивается к согласию с ними. 
2. Опубликовать объявление о предстоящем согласовании в местной газете или на сайте администрации, где публикуются нормативные акты муниципалитета. Это тоже будет означать, что владелец соседнего участка уведомлен как положено и согласен с межеванием, если в течение 30 дней от него не будет никакой реакции.  

Как оформить результаты межевания через МФЦ или Госуслуги

Когда акт межевания составлен и согласован, дело остается за малым: передать сведения о границах участка в Росреестр. Это можно поручить кадастровому инженеру, внеся соответствующий пункт в договор с ним. Если сведения подает тот же специалист, который составлял межевой план, ему не требуется доверенность от владельца участка. 

• Самостоятельно подать документы можно онлайн на Госуслугах. Если межевой план нужен для постановки участка на кадастровый учет и регистрации прав на него, то для этого на Госуслугах есть специальная форма единой процедуры ГКУ и ГРП. К документам нужно приложить межевой план учатка.
• Если участок уже стоит на кадастровом учете и оформлен в собственность, подается заявление по другой форме – о внесении изменений в сведения ЕГРН.

Все то же самое можно сделать и лично через МФЦ, все формы заявлений дадут на месте. 

Как поставить на кадастровый учет объект недвижимости – земельный участок

Межевое дело земельного участка: что это и где его получить

Межевое дело – специальный документ, который отражает историю установления границ участка. Чаще всего оно бывает нужно для восстановления границ “старых” участков, образованных до 2000 года, или для оформления таких участков в собственность, если на них нет прочих документов. 

Собственно говоря, в настоящее время межевое дело – едва ли нужный документ, так как межевой план участка можно в любой момент получить через Госуслуги. В нем, как уже говорилось, кроме самого графического плана содержатся вполне исчерпывающие сведения: можно узнать дату межевания, реквизиты кадастрового инженера и тому подобное. 

Если же межевое дело все-таки понадобилось, за ним придется обращаться в ГФДЗ – Государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства. Это архив, который находится в ведении Росреестра.  

Как заказать межевое дело на земельный участок из Росреестра

Можно обратиться в территориальный орган Росреестра по вашему региону, контактная информация представительств есть на портале ведомства. Нужно будет заполнить заявление по специальной форме, срок предоставления сведений – 3 рабочих дня. Услуга оказывается бесплатно. 

Можно ли размежевать земельный участок в долевой собственности

Под “размежеванием участка между двумя собственниками” обычно понимают его разделение на два самостоятельных участка с отдельными кадастровыми номерами. Реже речь идет о  выделении доли в натуре – такой, которую можно поставить на кадастровый учет и использовать как полноценный земельный надел. Иногда бывает нужно размежевать участок на 2 отдельных, чтобы продать один из них. 

Такие разделения не запрещены законом, но важно знать: “отмежевать” можно только участок не менее 3-6 соток, это зависит от вида разрешенного использования (ВРИ). Закон устанавливает для каждого ВРИ минимально возможную площадь участка, чтобы его можно было использовать по назначению. Так, участок для ИЖС не может быть менее 3-4 соток, для садоводства - не менее 4 соток, для личного подсобного хозяйства – не менее 6 соток. Участок меньшей площади просто нельзя поставить на кадастровый учет. 

Кроме того, если на участке построен дом, это сильно осложняет раздел.

Как разделить земельный участок на два разных с присвоением кадастрового номера

Как разделить дом и земельный участок на двух хозяев: закон и практика

Полезные ссылки:

Публичная кадастровая карта Росреестра

Портал Национальной системы пространственных данных

Реестр СРО кадастровых инженеров

Читайте также:

Что надо знать при покупке земельного участка: краткий гид

Особенности черновой отделки в разных типах домов

Газобетон или пенобетон: что лучше для строительства дома — разбираемся в нюансах выбора

Акриловая или стальная: какую ванну лучше выбрать

Охотничьи виды и породы собак: как выбрать питомца и лучшего друга?