Кадастровая стоимость земельного участка: что это, как рассчитывается и как ее узнать

Из чего складывается кадастровая стоимость участка и кто ее устанавливает? Где проверить кадастровую стоимость земли и можно ли узнать это бесплатно?

Источник фото shutterstock.com

Что значит «кадастровая стоимость земельного участка»?

В двух словах – это сумма, в которую участок оценен государственными органами. Она исчисляется в рублях и вносится в специальную базу данных об объектах недвижимости (об этом мы поговорим ниже).

Кто определяет кадастровую стоимость земельного участка

Кадастровую стоимость земельного участка устанавливает Росреестр. Это государственное ведомство, ответственное за учет всей недвижимости и прав на нее на территории РФ. В ведении Росреестра находится также контроль за соблюдением законодательства о землепользовании, регистрация некоторых сделок и главная база данных об объектах недвижимости – ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости). Кадастровая стоимость рассчитывается только для объектов, которые поставлены на кадастровый учет – это специальная процедура внесения сведений в ЕГРН, после которой земля или строения становятся «узаконенными».

Источник фото shutterstock.com

Для каких целей устанавливается кадастровая стоимость земельных участков

Прежде всего для расчета налога на недвижимость – его обязаны платить почти все собственники земли. Подробно о том, как рассчитывается и уплачивается налог на «дачные» земельные участки.

От кадастровой стоимости зависит также цена участков, которые переводятся из государственной собственности в частную или, наоборот, выкупаются у собственников для государственных нужд.

К кадастровой оценке участков привязаны и размеры штрафов за нарушения земельного законодательства, которые установлены в КоАП.

Обычному человеку узнать кадастровую стоимость земельного участка обычно нужно для расчета земельного налога или оформления сделки купли-продажи, иногда эти данные бывают полезны при составлении завещания, договора дарения или ренты.

Источник фото shutterstock.com

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной стоимости земельного участка

При определении кадастровой стоимости не учитываются некоторые факторы, которые могут влиять на цену конкретного участка при его реальной продаже. Учитывая, что кадастровая оценка проводится раз в несколько лет, она не отражает и колебания рынка, которые могут быть даже сезонными. Поэтому в большинстве случаев наблюдается разница кадастровой и рыночной стоимости земельного участка, иногда она довольно велика.

Покупателей и продавцов чаще всего интересует, что выше – кадастровая или рыночная стоимость земельного участка. Как правило, кадастровая оценка ниже именно по перечисленным причинам. Впрочем, в последние годы государство старается привести кадастровую стоимость в примерное соответствие с рыночной – по крайней мере в такой степени, чтобы расхождения не были очень большими.

Источник фото shutterstock.com

Как часто пересматривается кадастровая стоимость земельных участков

По закону кадастровая стоимость земли меняется каждые 4 года, в городах федерального значения – каждые 2 года. На практике это означает, что проводится новая кадастровая оценка, после которой обновляются данные в ЕГРН. Датой определения кадастровой стоимости по умолчанию считается 1 января того года, в который проводилась оценка – это важно для расчета налога на землю.

Как определяется кадастровая стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается не произвольно, а в соответствии со строгими правилами. Порядок определения кадастровой стоимости земельного участка и других объектов недвижимости установлен двумя документами:

Федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016
Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке» от 04.08.2021.

Кадастровая стоимость участка формируется не в индивидуальном порядке по результатам «экспертизы» конкретного земельного надела, а в составе группы схожих объектов, расположенных рядом. Совершенно логично, что участки примерно равной площади, которые имеют одно назначение и географически близки (например, находятся в одной деревне) будут оцениваться примерно одинаково.

Для расчета кадастровой стоимости участков специалисты Росреестра пользуются множеством данных: сведениями о рыночной стоимости из открытых источников, информацией по сделкам купли-продажи, градостроительными планами местной администрации, схемами объектов инфраструктуры и пр. – все это называется ценообразующими факторами. Данные обрабатываются с использованием статистических моделей и специальных формул.

Источник фото shutterstock.com

Что влияет на кадастровую стоимость участка

Основные факторы, которые имеют значение при расчете кадастровой стоимости, перечислены в «Методических указаниях…».

Местоположение. Понятно, что выгодное местоположение повышает рыночную цену участка, а это влияет и на кадастровую стоимость.
Категория земли и вид разрешенного использования (ВРИ). Так, капитальное строительство разрешено далеко не на любом участке. Применительно к «дачным» землям существуют ВРИ «Ведение садоводства», который допускает строительство жилого или садового дома, и ВРИ «Огородничество» – возводить капитальные постройки запрещено. Подробнее о том, что такое ВРИ и чем различаются земли ИЖС, ЛПХ и СНТ.
Наличие инфраструктуры: инженерной, транспортной и социальной. Под инженерной инфраструктурой понимаются только те коммуникации, которые подведены непосредственно к участку и могут на нем использоваться: вода, газ, электричество, канализация и пр. Если неподалеку проходит магистральный газопровод или водопровод, это не влияет на кадастровую стоимость. Здесь мы снова возвращаемся к разнице между кадастровой и рыночной стоимостью участка: после принятия «президентской» программы газификации СНТ резко подскочили в цене участки неподалеку от магистральных газопроводов, потому что под критерии программы подходят только они. Вероятно, Росреестр учтет это при следующей кадастровой оценке.
Подъездные пути. Сильнее всего на кадастровую стоимость влияют те, которые подходят прямо к границам участка – проще говоря, имеет значение, можно ли подъехать на автомобиле прямо к воротам. Однако учитывается и транспортная ситуация в целом – есть ли поблизости станция железной дороги, шоссе и тому подобное.
Рельеф участка и окружающей местности, если это влияет на возможность использовать землю по назначению. Понятно, что участок на крутом склоне или в заболоченной местности с этой точки зрения должен быть дешевле - кадастровая оценка это учитывает.
Особенности границ участка. Напомним, что границы определяются межеванием. Если они оказываются изломанными, со вклиниванием или чересполосицей, такой участок будет оцениваться ниже, чем земля с «беспроблемными» границами.
Ограничения на использование земли – например, если она вся или частично попадает в ЗОУИТ, где строительство и хозяйственная деятельность ограничены либо вовсе запрещены.
Предположительная рыночная стоимость продажи участка на свободном рынке.

Что НЕ влияет на кадастровую стоимость участка:

Неотделимые улучшения, которые поставлены на кадастровый учет, то есть разного рода постройки на фундаменте.
Степень благоустройства. Если по участку проложены коммуникации, сделано мощение, имеются хозяйственные сооружения, это не влияет на кадастровую стоимость с точки зрения Росреестра.
Озеленение. Например, сад, созданный ландшафтным дизайнером по индивидуальному проекту, ничего не добавляет к кадастровой оценке стоимости земли.

Источник фото shutterstock.com

Как узнать кадастровую стоимость земли по кадастровому номеру

Это можно сделать онлайн и бесплатно с помощью специальных инструментов, созданных самим Росреестром. Напомним, что кадастровый номер – это уникальный идентификатор объекта недвижимости в ЕГРН.

Чтобы посмотреть кадастровую стоимость земельного участка, удобнее всего пользоваться Публичной кадастровой картой (ПКК) на сайте Росреестра. Будьте внимательны: поисковики выдают ссылки на «альтернативные» кадастровые карты, достоверность информации в них под вопросом. Актуальная ПКК – та, на которую ссылается сам Росреестр, сейчас она стала частью Национальной системы пространственных данных (НСПД). В строку поиска нужно ввести кадастровый номер участка, а ниже в меню «Слои» выбрать «Земельные участки – земельные участки из ЕГРН». В левой части откроется отображение участка на карте, в правой по клику – сведения из ЕГРН, где есть раздел «Кадастровая стоимость».
Второй вариант, где можно узнать кадастровую стоимость земельного участка бесплатно и быстро – в онлайн-справочнике объектов недвижимости Росреестра. Его можно найти на официальном портале ведомства в разделе «Сервисы». В целом информация там дублируется с ПКК, кроме картографического отображения участка на местности.

Источник фото shutterstock.com

Где еще можно узнать кадастровую стоимость земельного участка

Собственнику земли иногда бывает нужно не только узнать кадастровую стоимость своего участка, но и получить документ, который ее подтверждает – «справку о кадастровой стоимости». На самом деле такой документ называется выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости, получить его проще всего через Госуслуги – в разделе «Земля. Дом». Услуга бесплатная, срок ее оказания – 3 рабочих дня. При необходимости можно получить выписку и в МФЦ, бланк заявления дадут заполнить на месте, а сотрудник заверит документ.

Подробнее о том, что такое выписки из ЕГРН и зачем они нужны.

Как узнать, когда изменилась кадастровая стоимость земельного участка

Если нужна только точная дата изменения, посмотреть ее можно в онлайн-справочнике объектов недвижимости Росреестра, который мы уже упоминали выше. В карточке участка вы увидите раздел «Сведения о кадастровой стоимости» с датами ее определения и внесения в ЕГРН. На Публичной кадастровой карте этих сведений обычно нет.

Когда нужно не только выяснить дату установления кадастровой стоимости участка, но и историю ее изменения со всеми цифрами, на помощь придет другой инструмент Росреестра (НСПД) – Фонд данных государственной кадастровой оценки. Это еще один удобный бесплатный онлайн-сервис. В строку поиска вводится кадастровый номер, в меню слоев выбирается «Данные ЕГРН – Земельные участки». Сервис предоставляет динамику изменения кадастровой цены участка в виде графика и списка, в котором указаны:

Сведения о кадастровой стоимости за прошлые годы
Даты ее определения и начала применения
Сведения о документе, на основании которого она установлена и внесена в ЕГРН.

Источник фото shutterstock.com

Как определить, сколько стоит сотка земли по кадастровой стоимости

Если вы читали раздел о том, как рассчитывается кадастровая стоимость, то уже знаете, что не существует некой «единой всероссийской кадастровой цены за сотку». Региональные власти устанавливают некие ориентировочные значения, но они могут быть очень разными в разных местностях. Однако иногда бывает нужно узнать стоимость сотки земли по кадастровой стоимости в определенном месте или населенном пункте.

Здесь нам снова пригодится Публичная кадастровая карта.

В характеристиках участка можно увидеть графу «Удельный показатель кадастровой стоимости» – это цена за квадратный метр земли. Его можно умножить на 100 и получить искомую цифру - стоимость сотки земли.
Второй вариант – посмотреть на ПКК или в онлайн-справочнике общую кадастровую стоимость участка и его площадь и тоже произвести нехитрые расчеты исходя из того, что 1 сотка – это 100 кв. м, а 10 соток – это 1000 кв. м.

Можно ли купить участок по кадастровой стоимости

Можно, закон этого не запрещает. При сделке купли-продажи участка между частными лицами продавец имеет право назначить любую цену. Однако нужно иметь в виду, что если цена участка в договоре будет ниже кадастровой стоимости, это может вызвать подозрения у надзорных органов.

Иногда по кадастровой стоимости и даже ниже ее продаются участки, которые находятся в собственности государства/муниципалитета и выставлены на торги.

По кадастровой стоимости можно при определенных условиях выкупить участок, который уже находится в долгосрочной аренде или бессрочном пользовании.

В некоторых случаях землю можно купить и вовсе за определенный процент от кадастровой стоимости. Например, если на участке находится частный дом, а земля принадлежит государству, владельцу дома дается право выкупить землю “с большой скидкой». Так, в Подмосковье выкупная цена для таких участков до 1 мая 2026 года – всего 3% от кадастровой стоимости, но после этой даты она составит уже 60%.

Читайте также: