Можно ли оформить ипотеку на дачу в СНТ?
Можно, у банков есть ипотечные программы, в рамках которых возможны три варианта:
- Купить готовый дом с участком. Это самый простой вариант, однако дом и участок обязательно должны соответствовать требованиям банка и законодательства.
- Построить дом на участке, которым заемщик уже владеет. Здесь роль будут играть характеристики участка: не на любой земле разрешено капитальное строительство, к тому же у банков могут быть собственные ограничения по назначению земли (об этом ниже). Банк также имеет право предъявлять требования к технологии строительства дома и к тому, кто и как будет его строить.
- На заемные средства и приобрести участок, и возвести на нем дом. Здесь банк заранее проверяет участки на возможность строительства и часто даже предлагает уже имеющиеся варианты.
Далее мы подробнее поговорим о всех видах ипотеки на дачу в СНТ.
Какую дачу можно купить в ипотеку: назначение земли и ее характеристики
В России все земли разделены на категории и имеют вид разрешенного использования (ВРИ), установленный властями. На некоторых землях капитальное строительство прямо запрещено законом. Правда, такие участки зачастую не продаются частным лицам, но бывает всякое. Если строительство на земле запрещено, получить ипотеку, естественно, не удастся.
На участке с каким ВРИ можно строить частный дом или дачу?
- Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Предполагает возведение жилого дома, который соответствует требованиям Градостроительного кодекса к объекту ИЖС, о них мы еще поговорим. Разрешены и капитальные вспомогательные постройки – баня, гараж и пр. Земли этого назначения обычно относятся к населенным пунктам, большинство современных коттеджных поселков находятся именно на участках с таким ВРИ.
- Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный участок). Можно строить жилой дом и вспомогательные постройки. Приусадебные участки для ЛПХ находятся только в населенных пунктах – это может быть деревня, село, станица, малый город и пр. Важно: существует еще один вид земель для ЛПХ – так называемый полевой участок на землях сельхозназначения, там капитальное строительство категорически запрещено.
- Для ведения садоводства. Это большинство участков в СНТ, на них разрешено возводить жилой или садовый дом, хозяйственные постройки. Здесь обязательно нужно иметь в виду, что СНТ по закону не считается населенным пунктом. Из этого следует, например, что дом в СНТ не может иметь адреса, поэтому в нем можно постоянно жить, но очень сложно прописаться. Подробно о том, как прописаться на даче в СНТ.
Существуют еще земли для малоэтажной многоквартирной или блокированной жилой застройки (блокированный дом – это типичный таунхаус), но их обычно оптом выкупают застройщики и продают с уже готовым жильем.
Запрещено строительство на следующих категориях земель:
- Земли для ведения огородничества. Это самый “коварный” ВРИ: на таких землях часто находятся ОНТ – огороднические некоммерческие товарищества. Многие владельцы участков в обход закона возводят на них капитальные дома, но это фактически самострой, который нельзя оформить в собственность. Ни один банк, естественно, не даст ипотеку на покупку или строительство дачи в ОНТ.
- Земли сельскохозяйственного назначения (сельхозугодья). Возводить на них жилые постройки разрешено только крестьянско-фермерским хозяйствам (КФХ), и далеко не во всех регионах.
- Земли Лесного и Водного фонда
- Земли особо охраняемых природных территорий и объектов
- Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). Здесь ограничения на строительство зависят от разновидности ЗОУИТ, но банки предпочитают не выдавать ипотеку на покупку дачи в таких местах. Как проверить, не находится ли участок в ЗОУИТ.
Кроме того, у банков есть свои требования к земле:
- Участок должен быть полностью “узаконен”, то есть размежеван, поставлен на кадастровый учет и оформлен в собственность.
- Многие банки обращают внимание и на местоположение: участок должен быть удален от ближайшего населенного пункта не более чем на 10-100 км, иметь круглогодичную транспортную доступность, поблизости должна быть социальная инфраструктура. Участок должен быть свободен от других капитальных построек. Получить кредит на строительство дома в СНТ, если на участке уже есть другой дом, нельзя. Если вы приобрели участок с домом, которым нельзя пользоваться, его нужно будет снести и снять с кадастрового учета. Подробнее о том, как снести дом на участке.
Резюме: под ипотеку подходит только дача, которая находится на земле с подходящим ВРИ. Участок должен быть полностью “узаконен” и иметь установленные межевые границы. Банк может не выдать ипотеку на дачу, расположенную в глухой и удаленной местности с плохой транспортной доступностью и отсутствием социальных объектов.
Ипотека на дачу в СНТ: требования к дому
Здесь есть важный нюанс. Закон разделяет понятия “садовый дом” и “жилой дом”, требования к ним разные. В ипотеку можно купить только дачный дом, который отвечает критериям жилого и оформлен соответствующим образом.
Садовый дом – это строение для временного проживания. Требования к нему минимальные: отдельно стоящее здание высотой не более 20 м и трех надземных этажей, не предназначенное для разделения на несколько квартир. Технология строительства и инженерная обеспеченность здесь неважны, дом может представлять собой буквально “большую бытовку”. На кадастровый учет такие домики ставятся как нежилые строения.
Жилой дом предназначен для постоянного проживания, поэтому требования намного строже. Кроме вышеперечисленных (отдельно стоящее здание не более 20 м и т.д.), они следующие:
- Капитальная постройка на фундаменте, надежные несущие конструкции.
- Обеспеченность коммуникациями, как минимум электричеством и вентиляцией. Если в населенном пункте, где находится дом, есть газ, водопровод и канализация, они должны быть подведены к домохозяйству.
- Отопление и утепление конструкций, достаточные, чтобы зимой в доме поддерживалась температура не ниже +18 градусов. Допускается печное и другое автономное отопление.
- Определенная высота помещений разного назначения и их взаимное расположение.
- Чтобы дом считался жилым, всего это недостаточно: он должен быть поставлен на кадастровый учет именно как жилое строение, это специальная процедура. Подробно о том, как признать дом жилым.
Кроме того, банк имеет право устанавливать дополнительные требования к дачному дому, на который можно получить ипотеку. Например, многие банки не дадут ипотеку, если дом построен на металлических сваях или по каркасной технологии. В банках с более мягким отношением к “каркасникам” могут быть установлены требования к технологии их возведения и к площади (например, не менее 75-90 кв. м).
Резюме: купить дом в СНТ в ипотеку можно, если он соответствует критериям жилого и требованиям банка. На типичные “дачные” домики, не предназначенные для постоянного проживания, кредиты не выдаются. Могут быть проблемы и с каркасными домами на свайном фундаменте.
Прочие условия банков на покупку готовой дачи в СНТ
Ипотеку на покупку дачи можно взять только с первым взносом, в 2025 году это 20-25% стоимости.
Обеспечение по кредиту – залог приобретаемого имущества и/или поручительство физических лиц.
Обычно возможны созаемщики (до трех), супруг становится созаемщиком по умолчанию, если не заключено нотариальное соглашение об ином.
Срок ипотеки – до 30 лет.
Можно ли построить дом в СНТ в ипотеку, если участок уже есть?
Такое тоже возможно, в этом случае банк выдает кредит только на строительство дома, а обеспечением по кредиту служит залог другого имущества или поручительство физических лиц.
Условия ипотеки под дачу в СНТ в этом случае следующие:
- Требования к участку см. выше.
- Обязателен первый взнос от 20%.
- Если дом возводится по индивидуальному проекту, этот проект должен быть приложен к заявке на кредит. Требования к дому перечислены выше: получить ипотеку можно только на такое строение, которое соответствует критериям объекта ИЖС.
- Должно быть подано уведомление о соответствии планируемого строительства и получен ответ от местных властей. С 2018 года этот документ заменяет разрешение на строительство для объекта ИЖС.
- На строительство дома должен быть заключен договор с подрядчиком из списка аккредитованных банком. Подрядчиком может быть организация или индивидуальный предприниматель. Некоторы банки выдают ипотеку на самостоятельное строительство дачи.
- Деньги обычно перечисляются частями после завершения каждого этапа строительства: например, после сооружения фундамента банк выдает транш на коробку дома, кровлю и пр. Чтобы получить следующую выплату, нужно подтвердить ход строительства – например, направить в банк фотографии.
- Дом должен быть полностью достроен в течение 2 лет, иначе банк начнет начислять неустойку.
- Сразу после окончания строительства (или еще до того) дом нужно поставить на кадастровый учет и оформить в собственность. Закон разрешает регистрировать недостроенные дома, если уже готовы фундамент и коробка.
Можно ли взять ипотеку на покупку земельного участка и строительство?
Это тоже возможно, в этом случае сумма кредита будет больше и первый транш будет направлен на покупку земли. Требования к участку всё те же, о которых мы уже говорили: соответствующий ВРИ и юридический статус плюс пожелания банка к местоположению и другим характеристикам. Часто банки предлагают объекты из готового списка, который есть в их распоряжении – эта земля уже проверена специалистами и гарантированно отвечает всем критериям для получения ипотеки.
Условия выдачи ипотеки на участок и строительство в целом те же, что и для строительства на собственной земле (см. предыдущую часть статьи). После получения кредита в залоге у банка будет только участок, поэтому потребуется дополнительное обеспечение: залог другого имущества или поручительство. Первый взнос, как правило, обязателен.
Можно ли купить дачу по семейной ипотеке
В данном случае очень важно, что понимается под дачей.
Если имеется в виду участок с садовым домиком для выездов на лето, купить его по семейной ипотеке нельзя. Нужно помнить, что эта программа введена для улучшения жилищных условий семей с детьми, поэтому приобретение “рекреационной” недвижимости по ней невозможно.
По семейной ипотеке можно купить только дом, соответствующий критериям жилого (см. выше), пригодный для постоянного проживания и прописки. Дом должен быть построен на земле с соответствующим ВРИ – “для индивидуального жилищного строительства”. Следовательно, садовый домик в СНТ (где ВРИ обычно – “Для ведения садоводства”) однозначно не отвечает условиям семейной ипотеки.
В рамках программы семейной ипотеки можно построить индивидуальный жилой дом на уже имеющемся участке или получить кредит на покупку участка и строительство.
Покупать готовый дом можно только у застройщика, рекомендованного банком.
Строительство возможно только по договору с подрядчиком, который аккредитован банком. Самостоятельно строить нельзя, все расчеты – только через эскроу-счет.
Можно ли купить дачу по сельской ипотеке
Здесь ситуация такая же, как с семейной ипотекой: программа предназначена для улучшения жилищных условий жителей и работников села, а на для приобретения мест сезонного отдыха.
С 2025 года получить льготный кредит по сельской ипотеке могут только работники АПК, сельскохозяйственные предприниматели, сотрудники социальных учреждений на селе и участники СВО. В течение 5 лет после получения кредита заемщик должен регулярно подтверждать, что он продолжает работать в сфере АПК или на социально значимых должностях в сельской местности.
По сельской ипотеке можно купить только дом, соответствующий критериям жилого и находящийся в населенном пункте с населением до 30 тыс человек: селе, деревне, ПГТ или малом городе. Населенный пункт выбирается из готового списка, который утвержден Минсельхозом. Таким образом, купить дачу или дом в СНТ под сельскую ипотеку однозначно нельзя: садоводческие товарищества не считаются населенными пунктами и не могут входить в списки поселений, где доступна сельская ипотека. Кроме того, по этой программе нельзя купить участок и дом в Москве, Подмосковье, Ленинградской области и некоторых других регионах.
По сельской ипотеке возможно приобретение вторичной недвижимости не старше определенного возраста, строительство частного жилого дома с подрядом или самостоятельно. Срок строительства – не более 24 месяцев.
Можно ли купить дачу по военной ипотеке
Купить дачу в СНТ по военной ипотеке нельзя. Программа распространяется только на жилые дома в населенных пунктах, где можно оформить прописку, то есть постоянную регистрацию по месту жительства. Нельзя также купить участок для последующей застройки: военная ипотека допускает только приобретение дома и участка как единого объекта недвижимости. Строительство дома на средства военной ипотеки тоже не допускается.
Читайте также:
Правоустанавливающие документы на земельный участок: что это
Комментарии