Правоустанавливающие документы на земельный участок: что это

Правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на земельный участок: есть ли разница?

Эти понятия путают все, даже государственные органы, а между тем речь идет о разных вещах. На практике под правоустанавливающими документами на земельный участок обычно понимаются именно правоудостоверяющие: их запрашивают при любых юридических действиях с землей. 

Правоустанавливающие документы на землю – те, на основании которых возникло и зарегистрировано право собственности. Примерный перечень правоустанавливающих документов на земельный участок такой:

• Если вы купили дачу – договор купли-продажи. 
• Для унаследованного имущества – свидетельство о праве на наследство по завещанию/по закону, выданное нотариусом. 
• Когда земля получена в дар, правоустанавливающим документом на земельный участок является договор дарения, в просторечии – дарственная. С 2025 года такие договоры обязательно заверяются у нотариуса. 
• Если в собственности только доля от участка – нотариальное соглашение о ее выделении или соответствующее решение суда. 
• Для участка, выданного бесплатно по государственным программам – акт о предоставлении земельного участка, составленный муниципальными властями. 

И так далее.

Правоудостоверяющие документы подтверждают, что конкретное лицо – собственник земли или ее доли. Право собственности независимо от того, как оно возникло, должно быть зарегистрировано в Росреестре (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии), и именно он выдает правоудостоверяющие документы. Какие именно, речь пойдет ниже. 

Документ, подтверждающий право собственности на земельный участок: что это

С 5 июля 2016 года единственный документ, который подтверждает право собственности на земельный участок и другую недвижимость – выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Заведует этой базой данных все тот же Росреестр, и только он уполномочен вносить в нее изменения. 

Важно знать: если на участке есть капитальный дом (и/или другое строение на фундаменте), он ставится на кадастровый учет в Росреестре как отдельный объект недвижимости со своим уникальным кадастровым номером. Право собственности на него подтверждается отдельной выпиской из ЕГРН.

Основной формат этого документа – выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах. Применительно к земельному участку выписка содержит:

• Кадастровый номер – уникальный идентификатор объекта недвижимости в реестре. 
• Точный адрес или местоположение, если адреса нет
• Назначение земли и вид разрешенного использования (ВРИ)
• Площадь
• Кадастровая стоимость – по сути, денежная стоимость участка с точки зрения государства, которая может отличаться от рыночной. От кадастровой стоимости рассчитывается налог на землю.
• Форма собственности
• Информация о регистрации права: на каком основании оно возникло, когда зарегистрировано
• Кадастровые номера капитальных построек на участке
• Ограничения и обременения.   

Как мы видим, в выписке из ЕГРН содержится вся основная информация о земельном участке, включая сведения о правах. 

Подробнее о выписке из ЕГРН и ее видах. 

Свидетельство о праве собственности на земельный участок: нужно ли?

В прошлом (с 1998 года) основным правоудостоверяющим документом на объект недвижимости было бумажне свидетельство о регистрации права, иначе его называли свидетельством о праве собственности. Однако после 2016 года эти свидетельства упразднены и заменены выпиской из ЕГРН. Они уже не выдаются и не принимаются государственными органами. Так что оформить сделку с участком на основании бумажного свидетельства о праве собственности на землю не получится – нужно заказывать выписку из ЕГРН. 

Где взять правоустанавливающие документы на земельный участок

Здесь все просто: все виды документов на недвижимость – и правоустанавливающих, и правоподтверждающих – можно получить через Госуслуги или МФЦ. Росреестр хранит документы, на основании которых было зарегистрировано право собственности, выдаются они неограниченное количество раз и в любой момент, когда их запрашивают. 

Как получить правоустанавливающие документы на земельный участок через Госуслуги:

1. Потребуется подтвержденная учетная запись.
2. Запросить документы можно в разделе Госуслуг “Земля. Дом” или через бота-помощника. 
3. Для получения выписки из ЕГРН выбирается соответствующая опция, онлайн-форма выписки приходит в личный кабинет буквально за несколько минут. Документ уже заверен цифровой подписью Росреестра и повсеместно принимается государственными органами. Будьте внимательны: не распечатывайте выписку самостоятельно – лучше обратитесь в МФЦ, чтобы сотрудник распечатал и дополнительно заверил ее в вашем присутствии. 
4. Если вам нужны сведения о правоустанавливающих документах, на основании которых зарегистрировано право на земельный участок, нужно запросить другую форму выписки, которая так и называется – “О содержании правоустанавливающих документов”. 

По той же схеме можно запросить электронную копию самого документа – например, договора купли-продажи. 

Все те же действия можно проделать в МФЦ, для этого потребуется предъявить паспорт.

Важный момент: получить правоустанавливающие документы на земельный участок через Госуслуги может только законный владелец. Электронная выписка предоставляется ему бесплатно, за другие формы взимается государственная пошлина. Если вам требуется выписка из ЕГРН на чужой участок или дом, это тоже можно сделать через Госуслуги, однако с 2023 года Росреестр не раскрывает третьим лицам личные данные владельца недвижимости. Это означает, что в выписке на чужой участок не будет ФИО собственника. Как получить выписку из ЕГРН на чужое имущество с личными данными хозяина, читайте по ссылке. 

Реквизиты правоустанавливающих документов на земельный участок - что это и где найти?

Иногда в разных официальных формулярах требуется вписать реквизиты правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов. Обычно под этим подразумевается:

• Название документа (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи и т.п.)
• Номер и серия, если они присвоены документу. У простого письменного договора купли-продажи или дарения их обычно нет, у свидетельства о праве на наследство – есть. У решения суда есть номер, но нет серии. 
• Дата выдачи документа или его подписания.
• Название органа или организации, которая выдала документ. 
• Сведения о государственной регистрации сделки, если речь идет о документах купли-продажи участка. 

Какие документы на земельный участок должны быть на руках у собственника

Если собственник не собирается в ближайшее время совершать юридические действия с участком (продавать его, подавать уведомление о строительстве и т.п.), он может в принципе не иметь на руках ни правоустанавливающие, ни правоудостоверяющие документы. Выписку из ЕГРН и копию договора купли-продажи можно получить в любой момент через Госуслуги или МФЦ. Имеет смысл хранить разве что экземпляр завещания и свидетельство о праве на наследство, если земля унаследована. И даже если эти документы утрачены, их всегда можно восстановить, это несложно. Подробно о том, как восстановить документы на дачу при их утере. 

Какие документы нужны для продажи участка

Сделку купли-продажи можно оформить через МФЦ: там не только распечатают нужные документы и заверят их (это позволяет сэкономить на услуге нотариального заверения), но и направят договор в Росреестр для регистрации перехода права собственности. 

Документы, необходимые для продажи земельного участка, немногочисленны:

• Выписка из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных правах (см. выше в других частях статьи). Здесь лучше заказывать не электронную упрощенную форму выписки, а расширенную. На Госуслугах это можно сделать через раздел “Ведомства – Росреестр”, но придется уплатить пошлину.
• Выписка из ЕГРН о содержании правоустанавливающих документов, о ней мы тоже говорили выше. 
• Если продавец состоит в браке – заверенное согласие супруга на продажу земли. 
• Если земля находится в долевой собственности – нотариально заверенное согласие всех владельцев долей. 
• Подтверждение отсутствия долгов по налогам и коммунальным платежам, связанным с участком. 
• При продаже участка с домом потребуются также выписки из ЕГРН на дом. 

Комплект правоустанавливающих документов на участок в СНТ, на землях ЛПХ или ИЖС одинаковый. 

Подробно о том, как провести сделку купли-продажи земельного участка, как составить договор и что нужно проверить дополнительно.

Какие документы НЕ нужны при продаже земельного участка

• Кадастровый план и кадастровый паспорт. Оба документа упразднены (в 2008 и 2016 годах соответственно) и заменены выпиской из ЕГРН. 
• Межевой план. Данные о межевых границах есть в распоряжении Росреестра, поэтому предоставлять их при сделке не нужно. Важно знать: с 2025 года продажа неразмежеванных участков фактически запрещена, переход прав просто не зарегистрируют. Если вы намерены продавать такой участок, его нужно сначала размежевать, подать данные в Росреестр и совершать сделку только после того, как ведомство обновит данные об участке. 
• ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). Расположение всех капитальных объектов, если они поставлены на кадастровый учет, уже известно Росреестру. 

Однако есть целый список документов, которые покупателю очень желательно запросить у продавца. Они не входят в число обязательных, но позволяют проверить юридическую чистоту недвижимости, убедиться в добросовестности продавца и облегчить жизнь будущему владельцу участка. Если вы продаете свою землю, лучше заранее позаботиться об этом “вспомогательном” пакете документов, тем более что большинство из них можно получить через Госуслуги в несколько кликов. 

Подробнее о том, какие еще документы продавец должен передать при продаже участка. 

Законно ли использование земельного участка без правоустанавливающих документов?

Если их просто нет на руках у собственника, но право зарегистрировано в Росреестре, то пользоваться участком вполне законно. Отсутствие “бумажного” подтверждения не означает отсутствие самого права. 

Совсем другая ситуация, если участок в принципе не оформлялся в собственность. Здесь пользование участком может подпадать под определение самозахвата земли, а это правонарушение. 

Однако в реальности садоводы иногда десятилетиями пользуются “старыми” участками, выданными еще их предкам в советские времена, и никак это не оформляют. В таких случаях отсутствие “современных” правоустанавливающих документов на земельный участок может привести к тому, что его нельзя будет завещать или унаследовать, подарить или принять в дар, продать и купить. Исключение – форма права на землю, которая называется пожизненным наследуемым владением. Она существовала до 2001 года, после этого времени участки уже не оформляются как ПНВ. Такой участок не продается и не покупается, но может передаваться по наследству. Садоводам, пользующимся землей на этом праве, настоятельно рекомендуется приватизировать такие участки в рамках дачной амнистии. 

Напомним, что дачная амнистия позволяет бесплатно оформить в собственность участок, полученный до 30 октября 2001 года, и процедура эта максимально упрощена. Для обоснования права собственности на землю можно предоставить любой государственный акт, который подтверждает ее выдачу гражданину или использование им. Это могут быть документы советского образца, заключения БТИ, архивные документы СНТ или выписка из похозяйственной книги, если участок находится в деревне.

Читайте также: 

Можно ли убирать горячую еду в холодильник?

Можно ли продать подаренный земельный участок

Как из 70-процентной эссенции сделать 9-процентный уксус

Сколько граммов в столовой ложке: измеряем разные продукты

Как измерить вес продуктов с помощью чайной ложки