Правила землепользования и застройки земельного участка: что это такое и зачем нужны

Что такое ПЗЗ земельного участка и для чего это нужно

Как вы уже поняли, «расшифровка» аббревиатуры ПЗЗ – это «Правила землепользования и застройки». Давайте разбираться, что это за документ и когда он может понадобиться. 

Что такое правила землепользования и застройки? Использование земли, в том числе частной, регулируется законом. Ошибочно думать, что если участок находится в собственности, то на нем можно делать и строить что вздумается и как угодно. На самом деле закон регламентирует и возможную деятельность на земле, и параметры застройки, и даже расстояния между строениями и высоту заборов. Главные нормативные акты в этом случае – Земельный и Градостроительный кодексы. Но в них нельзя отразить абсолютно всё, поэтому существуют законы местного значения. Они  не могут противоречить ЗК и ГрК, но дополняют и конкретизируют их с учетом местных особенностей. ПЗЗ – один из таких документов. 

Кто утверждает правила землепользования и застройки (ПЗЗ)? Такими полномочиями наделены муниципальные власти – например, городская администрация и администрации сельских поселений. Тут нужно помнить, что любой частный участок находится на территории какого-либо муниципального образования и, соответственно, под юрисдикцией местных властей. 

Обязательно ли исполнять требования ПЗЗ? Это так: документ имеет силу закона, и его нормы – это предписания, а не рекомендации. Ответственность за нарушение правил землепользования и застройки может наступать по разным статьям КоАП в зависимости от того, что именно нарушено и с какими последствиями. Кроме того, власти имеют право требовать, чтобы нарушение было устранено. Например, если дом на участке построен не по правилам, его собственник может оказаться под судом и получит предписание на снос. Если землевладелец продолжает игнорировать закон, участок может быть изъят у него по решению суда. 

Что главнее – генплан или ПЗЗ? Генеральный план поселения, округа или города стоит в иерархии законов выше, чем правила землепользования и застройки. ПЗЗ разрабатываются на основе генерального плана и для его практической реализации. 

Резюме. Говоря простыми словами, ПЗЗ в землепользовании – это документ, который устанавливает подробные и конкретные требования к постройкам и деятельности на земельном участке. Разрабатывают ПЗЗ муниципальные власти для реализации положений генплана. Требования ПЗЗ обязательны к исполнению. Посмотреть пример действующих ПЗЗ реального сельского поселения можно по ссылке. 

Что включает в себя ПЗЗ

Градостроительное зонирование. Все земли муниципального образования делятся на зоны по назначению: например, для многоэтажной или малоэтажной жилой застройки, личного подсобного хозяйства, зоны отдыха, зоны общественного назначения, промышленных объектов и пр. В рамках ПЗЗ обязательно утверждается карта градостроительного зонирования с указанием границ зон. 

Градостроительный регламент. Устанавливает для каждой территориальной зоны следующие требования и ограничения:

• Вид разрешенного использования (ВРИ) участка. Местные власти не придумывают ВРИ самостоятельно, а назначают их в соответствии с единым общероссийским классификатором ВРИ. От вида разрешенного использования зависит, чем можно заниматься на участке и что строить. Например, на земле для ИЖС (код по классификатору 2.1) можно возвести одноквартирный жилой дом высотой не более 3 этажей (или 20 м) и хозяйственные постройки, а также иметь сад и огород. На участке для личного подсобного хозяйства в населенном пункте (код 2.2) разрешено все то же самое плюс содержание сельскохозяйственных животных. На земле для ведения огородничества (13.1) капитальное строительство и содержание животных запрещены, но можно выращивать сельскохозяйственные культуры для собственных нужд. 
• Предельные минимальные и максимальные размеры участков для каждого ВРИ. Так, участок для ИЖС обычно не может быть меньше 3-4 соток.
• Предельные параметры разрешенного строительства: этажность построек, их количество на участке, занимаемая доля от его площади, расстояния и другие нормы. 
• Порядок применения ПЗЗ и внесения изменений. 

Важно знать: существуют так называемые зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), где строительство и пользование землей сильно ограничено. Границы ЗОУИТ также наносятся на карту градостроительного зонирования, а особенности пользования землей прописываются в регламентах. 

Подробнее о том, что такое ЗОУИТ и почему это важно для собственника частного участка. 

Как узнать ПЗЗ земельного участка

ПЗЗ устанавливаются не для каждого конкретного участка, а для территориальной зоны, в которой участков может быть много. Требования к застройке в пределах одной зоны одинаковы. Поэтому искать в ПЗЗ ваш конкретный участок не обязательно: нужно найти на карте обозначение зоны, в которой он находится, а в тексте ПЗЗ – градостроительный регламент для этой зоны. 

Если нужно выяснить ограничения и требования к одному конкретному участку, для этого существует другой документ – ГПЗУ (генеральный план земельного участка). В целом информация в нем та же, что и в ПЗЗ, но в немного другой форме. Кроме того, ГПЗУ может содержать более подробные сведения, информацию об уже построенных объектах и коммуникациях. 

Где посмотреть ПЗЗ на земельный участок онлайн

Здесь придется действовать поэтапно. 

1. Узнать, к какой территориальной зоне относится ваш участок, поможет самый авторитетный источник – Публичная кадастровая карта Росреестра. Будьте внимательны: в Сети есть множество сайтов-имитаций ПКК с недостоверной информацией. Ссылка на настоящую ПКК - у нас в тексте, на главной странице портала Росреестра и Национальной системы пространственных данных. 
2. Участок, ПЗЗ которого мы хотим узнать, ищется по кадастровому номеру или просто на местности, по карте. 
3. В меню «Слои» ПКК можно выбрать пункт «Территориальные зоны» – карта покажет наименование зоны и информацию о документе, на основании которого она установлена. Именно это и есть те ПЗЗ, которые мы ищем. К сожалению, через ПКК нет доступа к этим документам по градостроительному планированию, по крайней мере по состоянию на лето 2025 года. Со временем, вероятно, он появится. Поэтому сам исходный текст ПЗЗ, название которого мы уже выяснили предыдущим шагом, нужно искать на сайте местной администрации в разделе «Градостроительная документация». 
4. Можно также воспользоваться системой ФГИС ТП, хотя поиск там довольно сложный, или зарегистрироваться в сервисе Росреестра «Градостроительная проработка онлайн». 

Вариант с сайтом местной администрации представляется самым простым и доступным. 

Справка из ПЗЗ на земельный участок: что это такое и зачем может понадобиться

Документ, который в просторечии зовут «справкой», на самом деле называется выпиской из правил землепользования и застройки на земельный участок. В ней указывается кадастровый номер, ВРИ, предельные размеры участка и остальные требования к нему по градостроительному регламенту. 

Строго говоря, этот документ может потребоваться в достаточно редких случаях. 

• Раздел участка на два с разными кадастровыми номерами. Выписка не входит в число обязательных документов для этого, но может быть полезна для определения, позволяет ли размер участка разделить его на два с теми же ВРИ.
• Изменение вида разрешенного использования участка. Например, если вы хотите перевести землю из ЛПХ в ИЖС.
• Проверка ограничений на строительство, если вы намерены возвести дом по всем правилам. 
• Дополнительная проверка, не попадает ли участок в зону с особыми условиями использования территории. Сейчас посмотреть это можно и на Публичной кадастровой карте (в меню «Слои» есть соответствующий пункт), но в случае сомнений лучше заказать выписку. 
• Различные судебные споры, связанные с землепользованием и строительством на участке. 
• Оспаривание кадастровой стоимости участка. 

Для чего точно НЕ нужно получать выписку из ПЗЗ на земельный участок

Для сделок купли-продажи или дарения. В перечне обязательных документов для сделки выписка из ПЗЗ нигде не фигурирует. 

Для включения участка в завещание или вступления в наследство. 

Для согласования строительства. Напомним, что с 2018 года разрешение на строительство для объекта ИЖС или дачного дома не требуется – оно заменено специальным «Уведомлением о соответствии…». Его выдают местные власти, и выписка из ПЗЗ для этого не требуется – они сами проверяют градостроительную документацию. Подробнее о том, как получить документы на строительство. 

Где заказать выписку из ПЗЗ на земельный участок с кадастровым номером

Строго говоря, если вам нужно просто узнать кадастровый номер участка и его основные характеристики (ВРИ, площадь, размер, границы), для этого не нужно получать выписку из ПЗЗ – все это доступно онлайн на Публичной кадастровой карте или в Справочнике по объектам недвижимости Росреестра. Та же информация есть и в выписке из ЕГРН, которую можно получить через Госуслуги, но только для своего участка. 

Где получить бумажную выписку из ПЗЗ на земельный участок. Для этого можно обратиться в местную администрацию или в МФЦ по месту нахождения участка. Чаще всего требуются только паспорт и заявление по специальной форме, но в некоторых регионах могут попросить правоустанавливающий документ на участок – выписку из ЕГРН. Дело в том, что услуга выдачи выписки из ПЗЗ – муниципальная, и каждый регион имеет право устанавливать свои требования к пакету документов для ее получения. Срок выдачи выписки из ПЗЗ на земельный участок – от 15 до 30 рабочих дней в зависимости от региона, услуга бесплатная. 

Как заказать выписку из ПЗЗ на земельный участок через Госуслуги. Как уже говорилось, услуга муниципальная, поэтому на федеральном портале Госуслуг ее нет. Можно воспользоваться региональным порталом, если он доступен. Требования к документам и сроки выдачи обычно указаны там же. 

Возможно ли внесение изменений в ПЗЗ и изменение территориальной зоны для одного участка?

Владельцы земли часто интересуются, как изменить территориальную зону земельного участка в ПЗЗ, чтобы на нем можно было строить или вести другую деятельность, которая сейчас не предусмотрена. Сделать это для одного своего участка практически нельзя: территориальная зона и градостроительный регламент не могут быть установлены для одного-единственного частного участка. 

Кроме того, порядок внесения изменений в ПЗЗ обычно вообще не предполагает возможности сделать это по желанию единичного собственника земли. Инициировать процедуру изменения территориальной зоны могут местные и федеральные власти. В отдельных случаях обращаться с предложением об изменении ПЗЗ могут объединения граждан (например, члены СНТ), но для этого должны быть очень веские основания. 

Таким образом, изменение ПЗЗ и/или градостроительного регламента в отношении одного частного земельного участка и по инициативе его владельца почти исключено. В отдельных случаях можно изменить вид разрешенного использования участка, если ПЗЗ это позволяют – когда речь идет о возможности строительства частного дома, этого обычно вполне достаточно. 

Что делать, если вид разрешенного использования участка не соответствует ПЗЗ?

Допустим, вы получили выписку из ПЗЗ и с удивлением обнаружили, что ВРИ вашего участка не соответствует тому, который указан в выписке из ЕГРН или на Публичной кадастровой карте. Что делать?

• Возможно, в вашей местности прошла административная реформа. Изменение границ поселений и территориальных зон – явление нередкое, и в результате могут меняться и ПЗЗ, и ВРИ участков. Если это так, местные власти должны сами урегулировать с Росреестром вопросы разрешенного использования земли, и со временем нужные изменения будут внесены в ЕГРН и ПКК. Так что имеет смысл немного подождать.
• Может иметь место и ошибка данных ЕГРН – Росреестр тоже не безгрешен. В таком случае нужно убедиться, что ПЗЗ в вашей территориальной зоне не менялись и действуют, получить оттуда выписку и обратиться в Росреестр с заявлением об исправлении ошибки. Это можно сделать онлайн через Госуслуги, потребуется подтвержденная учетная запись. 

Действуют ли правила землепользования и застройки в СНТ?

Теоретически да, так как земли СНТ тоже входят в муниципальные образования и территориальные зоны по ПЗЗ. Однако для садоводческих товариществ существует еще один нормативный документ – СП 53.13330.2019 «Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства». Чаще всего при разработке ПЗЗ для территориальных зон СНТ муниципальные власти берут за основу именно его. Те моменты, которые не освещены в СП и ПЗЗ, могут быть внесены в проект планировки СНТ, утвержденный правлением и общим собранием собственников.  

Читайте также:

Тля на огурцах в теплице: как бороться?

Желтеет огурец в теплице: что делать? 

Чем подкормить розы в июле

Пустоцвет на огурцах в теплице и открытом грунте: что делать

Полное руководство по выращиванию брокколи в открытом грунте: от семян до урожая