Покупка и продажа земельного участка — дело привычное. Но нередко люди продают и покупают только часть земли. Причины для этого могут быть самыми разнообразными. Но важны здесь не они, а тонкости оформления подобных сделок, нюансы и подводные камни.
Количество владельцев
В этом заключается первый нюанс при совершении сделок с частью земли. Если вы распоряжаетесь землей, которой владеете единолично, тогда для вас все будет просто. Нужно вызвать специалиста, провести межевание, и уже с готовым комплектом документов продать часть земли, находящейся в единоличной собственности. О межевании и документах мы расскажем чуть позже.
А вот если хозяев у земли два и больше — нужно нотариально заверенное согласие каждого из них. Со всеми согласиями для вас процедура будет аналогичной, как и при одном собственнике. Но если второй собственник решит вам отказать, вот тут возникнут некоторые сложности. И, возможно, придется идти в суд.
Тут не стоит путать согласие от второго собственника и соседей. Согласие соседа для продажи участка не требуется!
Несколько владельцев и долевая собственность
Ситуацию может осложнить наличие долевой собственности между владельцами земли. Долевую собственность не стоит путать с совместной —- это не одно и то же. Так, согласно ст. 244 ГК РФ, совместной считается собственность, в которой не определены конкретные доли каждого собственника и их размер. Например, если участок приобретен супругами, собственность совместная, но не долевая
Чтобы разделить участок, сначала надо определить точные размеры долей, которыми владеет каждый собственник. Это осуществляется добровольно путем заключения соглашения между сторонами или принудительно через судебное решение. Важно помнить, что по умолчанию доли признаются равными (если например собственники не стали их определять).
Соглашение между собственниками лучше оформить у нотариуса. Так вы существенно облегчите дальнейшие регистрационные процедуры ЕГРН), и снизите риски возникновения судебных споров впоследствии.
Те же правила касаются и продажи доли в частном доме с земельным участком.
Итак, получив юридически закрепленные доли, стороны обязаны зарегистрировать новые права в ЕГРН. Для этого подается заявление в МФЦ или через портал госуслуг. К заявлению прикладываются следующие документы:
- Документ, подтверждающий выделение долей (нотариально удостоверенный договор или решение суда);
- Выписка из ЕГРН на первоначальный объект;
- Паспортные данные всех владельцев.
Определив долевую собственность, каждый владелец может распоряжаться ей по своему усмотрению. В том числе получить вместо земли денежную компенсацию. А может потребовать и выделение «в натуре». Это означает образование отдельного объекта недвижимости с отдельным кадастровым номером.
Но перед продажей другому лицу необходимо учесть важное правило: согласно статье 250 Гражданского кодекса, приоритетное право покупки вашей доли принадлежит остальным участникам общей собственности. Перед совершением сделки важно официально известить совладельцев, предоставляя им месяц на принятие решения. Только после истечения срока, отведенного законом, продавцу разрешается передать свою долю третьему лицу. Нарушение этой нормы может привести к судебному оспариванию сделки заинтересованными лицами в трехмесячный срок.
Межевание участка
Вернемся снова к этому процессу. Чтобы продать часть своего участка, ее сначала нужно отделить. А отделяемый участок должен иметь четко обозначенные границы. Для этого и нужно обратиться за межеванием.
Межеванием земли занимаются специальные организации. После подачи заявления на объект выезжает кадастровый инженер, который выполнит весь комплекс необходимых замеров и процедур, связанных с формированием границ. Правда, услуги инженера не дешевые — придется заплатить около 30 тысяч рублей.
Однако межеванием раздел участка не заканчивается. Следующим этапом необходимо получить документы регистрации права собственности в Росреестре. А ждать готовности придется в течение 10-ти рабочих дней. Заказать услугу можно как в МФЦ, так и на Госуслугах.
Нюанс. К сожалению, разделить можно далеко не каждый участок земли. Во-первых, новый участок должен соответствовать нормативам по площади для частных наделов в вашем регионе. Так, например, купить у соседа 1 сотку и присоединить ее к себе, скорей всего, не выйдет.
Во-вторых, участок не получится разделить, если к его частям будет физически невозможно подъехать или подвести коммуникации, не затронув чужую территорию.
Договор купли-продажи участка
Итак, отделив участок и подготовив все документы на землю, можно наконец-то приступать к ее продаже. И на этом этапе будет составление договора купли-продажи. Оформить договором вы можете как с помощью юриста, так и самостоятельно, просто скачав бланк из интернета. Главное, чтобы договор соответствовал стандарту.
В договоре обязательно должны быть следующие данные:
- Личные данные продавца и покупателя.
- Подробное описание продаваемого участка: его адрес, площадь, кадастровый номер, категория земли, если есть постройки — их перечисление.
- Документ, подтверждающий вашу собственность на землю.
- Цена.
- Как и каким способом будет производиться оплата.
Помните, что договор — это самое главное доказательство вашей сделки. И, чтобы не купить кота в мешке, уделите составлению договора особое внимание, досконально прописывая все в каждом пункте.
Как правильно составить договор купли-продажи недвижимости.
Подводные камни для покупателя
Чтобы вместе с частью земли не купить себе и целый ворох проблем, обращайте внимание на следующие важные нюансы:
- Убедитесь, что границы вашего и соседского участка совпадают с данными кадастровой карты. Если не совпадают — вызывайте кадастрового инженера для корректировки. Если совпадают — вызывайте кадастрового инженера для согласования параметров земли.
- Оба земельных участка должны быть отмежеваны с надлежащей нормативной точностью (для Москвы, например, это 0, 1 метра). Если участки не отмежеваны или отмежеваны не точно, то в таком случае придется провести первичное или повторное межевание.
- И, как уже говорили выше, к образуемому участку должен сохраниться доступ. Он должен быть либо через дорогу общего пользования, либо через соседний участок.
Читайте также:
Как правильно разморозить холодильник: рекомендации и лайфхаки
Правоустанавливающие документы на земельный участок: что это
Комментарии