Нужно ли платить налог с продажи дачи и частного дома

Какой налог платят при продаже дома с земельным участком

Согласно ст. 208 Налогового кодекса (п.1.5) средства, вырученные от продажи недвижимости, облагаются налогом на доход физических лиц (НДФЛ). Под недвижимостью здесь понимаются квартиры, капитальные гаражи, а также земельные участки и строения на них, в том числе садовые и жилые дома. Чем садовый дом отличается от жилого, читайте по ссылке. Недвижимостью будут считаться и доли в собственности на такие объекты. 

С какой суммы уплачивается налог при продаже дома с земельным участком

Это зависит от права на налоговые вычеты и некоторых других моментов, о них мы поговорим ниже. По общему правилу налог взимается с цены сделки, то есть с той суммы, которая указана в договоре и поступает на счет продавца после продажи (ст. 214 п. 3 НК РФ). Если цена сделки ниже кадастровой стоимости недвижимости на 1 января текущего года, налог нужно будет заплатить с суммы, равной 0,7 кадастровой стоимости объекта. Эту стоимость устанавливает Росреестр, выяснить ее можно, найдя участок и дом на Публичной кадастровой карте или заказав выписку из ЕГРН.

Сколько конкретно составляет налог с продажи дома с землей 

Не спешите расстраиваться, прочитав абзац ниже: чаще всего налог можно либо существенно уменьшить, либо вовсе не платить, об этом мы еще поговорим. Сейчас же речь идет про общие правила исчисления налога на доход от продажи недвижимости, когда нет никаких оснований для его снижения.

• Ставка налога при стоимости дома и земли менее 2,4 млн рублей – 13%. 
• Если объект стоит дороже, налог будет считаться сложнее. Придется заплатить 13% от 2,4 млн – это 312 тыс рублей, и 15% с оставшейся части суммы сделки. Например, при продаже недвижимости на 3 млн продавец платит 312 тыс рублей и 15% от оставшихся 0,6 млн рублей – 90 тыс рублей. Итого общая сумма налога 312+90 = 402 тыс рублей. 
• Если продается доля в доме или участке, то налог рассчитывается исходя из ее стоимости. Вообще же здесь важно понимать различие между общей совместной собственностью и долевой. Совместной считается собственность, где не определен конкретный размер долей – например, если дом и участок куплены в период брака, но супруги не заключали соглашение о выделении каждому доли. В этом случае при продаже имущества доли считаются равными, и налог делится пополам. При долевой собственности доли могут иметь разный размер (и разную цену), и это закреплено в документах и зафиксировано в Росреестре.

Когда не платится налог с продажи дома с земельным участком

Ст. 217.1 Налогового кодекса четко определяет, в каком случае не платится налог с продажи дома с земельным участком. 

Продажа дома и участка, которые находятся в собственности продавца дольше установленного срока. Сколько нужно владеть домом до продажи, чтобы не платить налог, зависит от способа его приобретения:

1. Получение по наследству или в дар от близкого родственника, приватизация – 3 года. Близкими родственниками по семейному кодексу считаются родители и дети (в том числе усыновленные), супруг, бабушки и дедушки, братья и сестры. 
2. Если дом жилой и у продавца и его супруга нет другого жилья или доли в другом жилье – 3 года. Если налогоплательщиком или его супругом куплено новое жилье в течение 90 дней до продажи прежнего, оно не учитывается. Здесь важно понимать следующее: садовый дом не считается жильем, поэтому на него норма не распространяется.
3. Во всех остальных случаях – 5 лет. То есть дачу, которая была куплена или получена в наследство от дальнего родственника, можно продать без налога не ранее чем через 5 лет. 

Срок владения недвижимостью отсчитывается от даты государственной регистрации прав собственности на нее. То есть если владелец фактически пользовался «неузаконенной» дачей десятилетиями, а затем оформил ее в собственность по дачной амнистии, срок владения будет считаться именно с этого момента. Через сколько лет можно продать такую дачу без налога, см. выше – дачная амнистия относится к приватизации, поэтому через 3 года. 

Если продается участок, который образован путем разделения другого, минимальный срок владения отсчитывается от приобретения исходного участка. Но только при условии, что он был поделен не более чем на две части. Норма относится к участкам, которые имеют вид разрешенного использования «ИЖС», «Ведение садоводства» и «Ведение личного подсобного хозяйства». О том, как разделить участок и когда это сделать нельзя, читайте по ссылке. 

Продажа жилого дома, если это единственное жилье у семьи с детьми. Частный жилой дом можно продать без налогов даже раньше, чем через 3 года, если соблюдены одновременно все условия из списка ниже:

• В семье не меньше 2 детей до 18 лет (или до 24, если они учатся по очной форме). 
• Семья приобрела в том же году другое жилье или долю в нем. Важно: жилье считается приобретенным в текущем году до 30 апреля следующего года. Например, если семья приобрела новый дом в 2024 году, то право на продажу прежнего жилья без налога сохраняется до 30 апреля 2025 года. 
• Новое жилье, приобретенное семьей, больше по общей площади или дороже по кадастровой стоимости, но не более чем на 50 млн рублей.
• Налогоплательщик – продавца дома и участка – и члены его семьи не не владеют долей 50% и более в жилье, которое по площади больше приобретенного. 

Как уменьшить налог на продажу дома и участка

При продаже дачи или частного дома можно получить налоговый вычет (ст. 220 НК РФ), благодаря которому сумма налога существенно уменьшится. Существует несколько видов налоговых вычетов (ст. 220 НК РФ). 

К даче можно применить только первый, для частного жилого дома работают все. 

1. Налоговый вычет при продаже жилого или садового дома с участком. Размер его фиксированный – 1 млн рублей. Обычно эту сумму просто вычитают из стоимости сделки. Например, дача оценена в 2,3 млн и облагается налогом по ставке 13%. После применения вычета платить налог нужно только с суммы 1,3 млн рублей, итого 169 тыс рублей. 
2. Имущественный налоговый вычет в сумме понесенных налогоплательщиком расходов. Применяется только при продаже дома, который признан жилым. Позволяет уменьшить сумму, которая облагается налогом, на стоимость расходов на покупку участка и строительство дома. Максимально возможный размер вычета – 2 млн рублей. Расходами для получения вычета считаются, например, покупка недостроенного дома или строительство “с нуля”: проектирование, закупка стройматериалов, оплата наемного труда строителей по договору, отделка, подключение к коммуникациям и пр. Важно: для вычета можно учесть и расходы на приобретение участка, но только если участок предназначен для ИЖС. Так, если покупка участка и строительство дома обошлись суммарно в 2 млн рублей, а все домохозяйство продается за 5 млн, после применения вычета налог нужно заплатить только с 3 млн рублей. 
3. Имущественный налоговый вычет на приобретение нового жилья. Тоже не более 2 млн, распространяется только на жилые дома, которые продаются для улучшения жилищных условий семьи. 

Для получения налогового вычета нужно подать в ФНС декларацию 3-НДФЛ и заявление по специальной форме, это делается строго до 30 апреля года, следующего за продажей недвижимости. 

К декларации прилагаются подтверждения права на налоговый вычет: для доказывания срока владения – выписка из ЕГРН о переходе прав собственности, для подтверждения расходов на проданное жилье или купленное взамен ему – договоры купли-продажи и найма, чеки, квитанции, акты, банковские выписки и пр. 

Ведомство рассматривает обращение в течение 30 календарных дней и подтверждает предоставление вычета или отказывает в нем. 

Нужно ли платить налог при продаже земельного участка с домом, построенным лично

Очень частый вопрос: купил участок, построил дом, продал – какой налог с продажи придется платить в этом случае? Давайте попробуем смоделировать возможные ситуации. 

Участок и дом находятся в собственности более 5 лет – налог платить не нужно. 

Дом признан жилым, это единственное жилье семьи с двумя и более детьми, семья приобрела более просторное и дорогое жилье и продает дом – налог платить не нужно. 

Право собственности на дом и и участок зарегистрировано менее 5 лет назад. 

• Если все хозяйство оценено в сумму менее 2,4 млн, налог составит 13%.
• При более высокой стоимости – 15%, но только на то, что свыше 2,4 млн. Например, дом с участком продается за 5 млн, тогда налог считается так: налог 13% от 2,4 млн + 15% от 2,6 млн (5 млн минус 2,4 млн), то есть 312 тыс + 390 тыс = 702 тыс.
• Если дом дачный, мы можем применить налоговый вычет в 1 млн. 
• Для жилого дома можно воспользоваться одним из вычетов - либо в 1 млн, либо в сумме понесенных расходов (до 2 млн), или обоими сразу. 
• Собственно говоря, при продаже жилого дома можно пользоваться сразу всеми вычетами, если для этого есть основания – в таком случае сумма налога к уплате может оказаться вовсе нулевой. В этом случае декларация 3-НДФЛ все равно подается, чтобы обосновать свое право на вычеты. 

Какой налог платить при продаже дома с земельным участком, полученного по наследству

• Если дом в собственности наследника уже более 3 лет, продажа налогом не облагается. 
• До истечения 3 лет можно продать дом без налога, если это единственное жилье семьи и планируется улучшение жилищных условий (см. выше). 
• В других случаях при продаже дома до истечения трех лет налог считается по той же схеме, что и выше. Для дачного участка можно применить налоговый вычет в 1 млн, для жилого дома и участка ИЖС – еще и остальные вычеты. 

Платят ли пенсионеры налог с продажи дома и земельного участка

Для пенсионеров не предусмотрено освобождение от налога на продажу дачи или частного дома, но они могут воспользоваться теми же налоговыми вычетами, что и остальные граждане. 

Какой налог при продаже дачи и земельного участка в СНТ

Местонахождение дачи или частного дома не играет роли при расчете суммы налога – на это влияет только стоимость имущества по договору купли-продажи или кадастровая стоимость. Другое дело, что участки в СНТ, предназначенные для садоводства, обычно оцениваются ниже, чем земля для ИЖС или в населенном пункте. Само по себе то, что участок находится на территории СНТ (садоводческого некоммерческого товарищества) не имеет значения для налоговой, а правление СНТ не распоряжается участками и не устанавливает их стоимость, поскольку земля находится в частной собственности садоводов. 

На участки в СНТ распространяется только один налоговый вычет – в 1 млн рублей. 

Таким образом, при продаже дома и участка в СНТ налог легко можно рассчитать самому по схеме, описанной выше. 

Какая сумма вообще не облагается налогом при продаже дома с земельным участком

Это сумма меньше 1 млн рублей, то есть меньше порога налогового вычета на продажу дома и участка. С 2021 года даже действует освобождение от подачи декларации 3-НДФЛ при продаже имущества на сумму менее 1 млн рублей, то есть налоговую можно даже не уведомлять о полученных доходах. 

Читайте также: 

Фиолетовый картофель: описание сортов и полезные свойства

Комнатный цветок хедера: уход в домашних условиях

Обзор российских двухконтурных котлов для отопления частного дома

Каллизия: уход в домашних условиях

Как размножить хризантему черенками?