Что нужно проверить перед покупкой земельного участка: это знают не все
Если вы только собираетесь купить участок и обдумываете свои потребности, нужно знать о некоторых неочевидных аспектах выбора. Горожане, не имеющие опыта жизни на своей земле, часто упускают их из вида, а через некоторое время понимают, что ошиблись. Чтобы у вас не возникло острое желание избавиться от участка вскоре после покупки, обязательно учтите эти «подводные камни». Речь идет не о юридических тонкостях, а о практических проблемах при пользовании землей и строительстве на ней. Как проверить юридическую чистоту участка перед покупкой, мы уже писали.
А теперь поговорим немного о другом – с чего начать, если хочется купить участок земли под строительство или приобрести уже готовое загородное «имение»?
1. Где лучше купить участок
Участок для строительства частного дома или дачи может находиться в деревне или поселке, в СНТ (садоводческом некоммерческом товариществе) или на землях для ИЖС. У каждого варианта есть свои плюсы и минусы.
Строить частный дом можно на землях для садоводства (СНТ), личного подсобного хозяйства (ЛПХ, приусадебный участок в населенном пункте) и индивидуального жилищного строительства. Завести сад и огород – тоже. А дальше начинаются нюансы.
ИЖС, ЛПХ, СНТ, ДНП… Что это такое и в чем разница?
2. Подводные камни покупки земельного участка в СНТ
В СНТ можно иметь теплый «зимний» дом и жить постоянно, но чаще всего нельзя прописаться – для этого нужен как минимум адрес, а в СНТ обычно нет ни улично-дорожной сети, ни адресов домов. Участки просто пронумерованы, и ни в каких государственных документах это не отражено.
- Владение участком в СНТ обязывает платить денежные взносы на содержание общего имущества. Даже если вы не вступите в товарищество, платить все равно придется – это прямо указано в законе № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд».
- При покупке участка в СНТ без дома нужно знать, что обязанность платить взносы возникает сразу после приобретения земли, даже если вы еще не начали ее обживать. Можно ли не платить взносы в СНТ: что говорит закон?
- Кроме того, придется участвовать в общих собраниях, а правление товарищества может попытаться привлечь вас к субботникам и другой «общественно полезной деятельности».
- Все работы по благоустройству территории СНТ и поддержанию инженерных систем делаются за счет самих садоводов. Местные власти не отвечают за это и не обязаны помогать, если в СНТ разбита дорога, не вывозится мусор или отключилось электричество.
- В СНТ, как правило, нет никакой социальной инфраструктуры, может не быть даже магазинчика, чтобы купить самые необходимые продукты. Если вы намерены жить в своем доме постоянно, будет проблемой, например, устроить детей в школу или детский сад.
Источник фото shutterstock.com
3. Что нужно знать перед покупкой земельного участка под ИЖС
Земли ИЖС обычно считаются частью населенного пункта, так что в таких поселках есть адреса и можно прописаться в частном доме. Это большой плюс, но обычно такая земля стоит дороже, чем участок в деревне и тем более в СНТ.
Площадь участка для ИЖС обычно небольшая, для такого вида разрешенного использования земли минимально допустимый размер – 3-4 сотки в зависимости от региона.
Если ИЖС приобретается от застройщика, то «в комплекте» часто идет фактически навязанная застройщиком управляющая компания, которая занимается обслуживанием поселка и устанавливает свои расценки. Очень часто такие компании оказываются недобросовестными, а платежи – очень завышенными.
Инфраструктура поблизости обычно есть, но ее качество часто оставляет желать лучшего: в детский сад большая очередь, в школе по 35 человек в классе и нет половины учителей, поликлиника перегружена или плохо оснащена.
4. Что нужно знать при покупке участка земли в деревне
Классический «домик в деревне» – это чаще всего участок для личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Главный минус здесь – В ЛПХ разрешено держать кур, коз, овец, коров, лошадей… Так что соседи совершенно законно могут организовать мини-ферму со всеми последствиями в виде шума и запаха. Если они соблюдают нормы по удаленности построек для животных от чужих участков, предъявить им будет нечего.
В деревнях, селах и других малых населенных пунктах за благоустройство отвечают местные власти, но зачастую у них просто нет средств на поддержание порядка и работоспособности коммуникаций. Аварии ликвидируются долго, а ремонта дороги можно ждать десятилетиями.
Поскольку деревня или село – это «официально» населенный пункт, здесь легко прописаться, но социальная инфраструктура тоже чаще всего в дефиците или плохого качества.
Источник фото shutterstock.com
5. Что еще нужно учесть при покупке земельного участка
Транспортная доступность. Даже если в семье есть автомобиль, это не решает проблему, когда участок находится в глуши и нет альтернативных вариантов до него добраться. В жизни случается всякое, поэтому всегда нужно иметь «план Б» в виде автобуса, электрички или хотя бы такси. Между тем службы такси вообще не жалуют отдаленную сельскую местность – водители часто просто отказываются принимать такие заказы. Еще один важный момент связан с ипотекой. Если вы намерены покупать и застраивать участок на кредитные средства (такие ипотечные программы существуют), важно знать: банки предпочитают выдавать кредиты на участки, к которым есть круглогодичный подъезд, а поблизости имеется населенный пункт с инфраструктурой.
Можно ли купить земельный участок в ипотеку?
Ландшафт и соседствующие объекты. Участок в низине будет регулярно затапливать талыми водами по весне, а участок на склоне – большая проблема в плане строительства. Близость водоема может казаться приятной, но почти гарантирует засилье комаров летом. Если участок граничит с лесом, можно ожидать незваных гостей – диких животных, змей, слизней, ос и всё тех же комаров. К тому же на таких участках есть дополнительные ограничения на разведение огня. Если неподалеку находится заповедник или исторический памятник, это может сильно ограничивать возможность застраивать участок. Вокруг таких объектов обычно создаются ЗОУИТ – зоны с особыми условиями использования территории, и границы этих зон могут пересматриваться. В результате участок, на котором сейчас нет ограничений на строительство, через несколько лет может оказаться входящим в ЗОУИТ.
Что такое ЗОУИТ и как не купить землю с запретом на строительство?
Природные особенности территории. Например, при покупке земли в Подмосковье нужно знать следующее:
- Есть районы, эндемичные по клещевому энцефалиту – Дмитровский и Талдомский. Если приобрести участок в этой местности, для своей безопасности придется ежегодно обрабатывать его от клещей. Гулять в лесу или поле тоже будет не очень приятно.
- На юго-востоке Подмосковья (Шатурский, Егорьевский, Луховицкий и Орехово-Зуевский районы) главная проблема – месторождения торфа. Они регулярно горят, и все окрестности заволакивает плотным дымом. Разведение огня на торфяниках запрещено в течение всего теплого сезона, поэтому побаловать себя шашлыком на мангале вряд ли получится без нарушения закона. А еще торфяные грунты очень плохо подходят для строительства и садоводства – об этом ниже.
И так далее, подобные «проблемные» места есть в каждом регионе, так что перед покупкой участка нужно обязательно исследовать этот вопрос.
Постройки на участке. Если на земле есть старые и ненужные капитальные строения, которые вы намерены снести, все может быть непросто. Закон обязывает ставить все строения с фундаментом на кадастровый учет, и если такая постройка сносится, ее нужно снимать с учета. Это может обойтись недешево: чтобы подтвердить, что строение больше не существует, нужен специальный акт, составленный кадастровым инженером с выездом на место. Услуги кадастровых инженеров платные. Более того, для сноса дома нужно подавать местным властям специальное уведомление, а после сноса – еще одно.
Что нужно, чтобы снести старый дом и построить новый
Источник фото shutterstock.com
6. Выбор участка для строительства дома: нюансы
Если вы определились с локацией и окружением, это еще не все: нужно знать, как выбрать землю для строительства дома. Речь идет о земле в прямом смысле слова, то есть о геологии участка.
Уровень грунтовых вод (УГВ). Это очень важно для строительства: высокий УГВ (менее 1,5 - 2 м от поверхности) накладывает серьезные ограничения на конструкцию фундамента – а значит, на материал коробки дома и его размер. Строить тяжелый капитальный дом на таком участке либо совсем нельзя, либо обойдется очень дорого. При очень высоком уровне грунтовых вод придется вложиться в дренаж участка, а заниматься садоводством будет затруднительно: большинство деревьев не переносят замокания корней и требуют УГВ не выше 2 - 2,5 м. Есть и еще одна проблема: если выкопать на таком участке обычный колодец, пить из него воду без основательно очистки будет нельзя, так как неглубокие водные горизонты – самые загрязненные.
Однако и слишком глубокое залегание воды тоже нежелательно: дорого обойдется копка колодца или бурение.
Грунтовые воды: что это, как бороться и как самому определить уровень
Состав и свойства грунтов. От того, из чего именно состоят грунты на участке, напрямую зависит их несущая способность. Она, в свою очередь, влияет на выбор типа фундамента и технологию его закладки.
- Хорошая несущая способность у скальных грунтов (впрочем, они нечасто встречаются в средней полосе), плотных и сухих песчаных, черноземных, условно – у глин и суглинков.
- Проблема глинистых грунтов – их высокая влагоемкость: зимой накопившаяся вода замерзает, расширяется, и объем почвы сильно увеличивается. Это называется морозным пучением, и силу воды нельзя недооценивать: пучение может ломать бетонные конструкции или вызывать их смещение. Строительство на пучинистых грунтах возможно и широко практикуется, но требует определенного профессионализма исполнителей.
- Самые сложные для строительства грунты – сильно обводненные пески (плывуны), торфяные и болотистые почвы. Их несущая способность слабая, они склонны к спонтанным подвижкам и проседанию.
10 типов грунтов: влияние на выбор фундамента и стоимость строительства
Уклон или неровности. Большинство типов фундамента жилых домов требуют ровного основания, поэтому участок с уклоном придется выравнивать. Это недешево, к тому же после масштабных земляных работ на участке буквально «не останется камня на камне». При сильном уклоне часто используют террасирование, но это еще дороже и сложнее с технической точки зрения.
Как выровнять землю на участке
Источник фото shutterstock.com
7. Какие вопросы нужно задавать при покупке земельного участка с домом
Еще один значимый момент – что спросить при покупке участка с объектом ИЖС (домом) у собственника. Далеко не вся важная информация есть в документах, а выяснить ее важно.
- Если на участке есть коммуникации, которые делались самостоятельно – где именно они проложены и как их обслуживать. Например, владелец мог сделать водопровод от колодца к бане и септику, а такого рода самоделки не отображаются ни на каких «официальных» технических планах.
- Когда устанавливался септик (если он есть), как он работает, нужна ли ему откачка, добавление бактерий и т.п.
- Какова реальная глубина колодца или скважины. Для скважины при ее бурении обычно оформляется специальный паспорт с основными техническими характеристиками, но бывает так, что он потерян. Иногда на участке бывает пробурена глубокая артезианская скважина, фиктивно оформленная как скважина «на известь». Мы категорически не одобряем такой подход, потому что он нарушает закон, но если вы тем не менее готовы покупать землю с подобным источником воды - спросите, что там на самом деле. Колодец по закону можно копать без документов, так что его ТТХ известны только владельцу.
- Если вода подается из скважины «на известь» – спросите, делался ли анализ воды из нее. Обычно это делают один раз после бурения, поскольку состав воды здесь более-менее стабилен. Для скважин «на песок» и для колодцев анализ воды нужно делать хотя бы раз в несколько лет (а лучше – раз в год, весной), поэтому прошлогодние и более старые результаты уже неактуальны.
- Если в доме или бане есть дровяная печь – в каком году она установлена и когда в последний раз прочищался дымоход.
- Как построен и чем утеплен дом, где проложены электрика и трубы (если это не видно). Информация о материале стен, площади и этажности часто есть в выписке из ЕГРН, а схема расположения газовых труб – в проекте газификации. Однако это еще не все, что нужно знать. Очень хорошо, если у дома есть технический паспорт, но после 2013 года его оформление стало необязательным. В техпаспорте обычно указываются, кроме прочего, данные о коммуникациях и внутренней планировке дома – заодно можно убедиться, что дом не перестраивался.
Какие документы нужны для сделки купли-продажи земельного участка и как ее заключить
Читайте также:
Комментарии