Земельные споры с соседями по границам участка
Обычно такие споры с соседями связаны с межеванием земельного участка. Возможных причин может быть много, но самые распространенные – следующие:
- Из-за ошибок при межевании границы участков накладываются друг на друга. Иногда причина пересекающихся границ – реестровые ошибки, когда данные о межевании искажаются при переносе в базы Росреестра. Напомним, что Росреестр - государственное ведомство, которое занимается учетом и контролем недвижимости и прав на нее, а также вопросами соблюдения законодательства о землепользовании. В ведении Росреестра находится ЕГРН – единый государственный реестр недвижимости.
- Земля размежевана правильно, но один из участников спора захватил чужие квадратные метры – передвинул свой забор на территорию соседей.
- Есть и другой вариант предыдущей проблемы: когда владелец участка «присвоил» часть земли общего пользования в СНТ, перенеся забор в проезд между участками. Здесь юридический спор возникает уже между дачником и СНТ, но соседи тоже вполне могут быть недовольны такой постановкой вопроса. Например, если в результате самозахвата земли оказалась засыпанной общая дренажная канава, и соседские участки из-за этого заболачиваются.
Определение границ земельного участка при наличии спора чаще всего требует повторного межевания, а это недешевая процедура. К тому же соседи – «захватчики», присвоившие часть чужой земли, почти никогда не соглашаются добровольно переставить свой забор и не подписывают новый акт согласования межевых границ.
Споры об установлении границ земельного участка встречаются в судебной практике сплошь и рядом и могут тянуться годами, а суд всегда стоит денег и нервов. И даже решение суда не всегда заставляет “оккупантов” одуматься и вернуться в собственные границы.
Исходя из этого вполне понятно: не стоит покупать участок, к которому прилагается проблема в виде подобного соседского спора.
Источник фото shutterstock.com
Как проверить, есть ли спор с соседями о границах земельного участка
Если спор дошел до суда, то данные об этом должны содержаться в расширенной выписке из ЕГРН об объекте недвижимости, в разделе «Сведения о правах и ограничениях (обременениях)». Выписку лучше всего затребовать у владельца и сходить вместе с ним в МФЦ, где ее в вашем присутствии распечатает и заверит сотрудник центра.
Второй вариант, который не требует присутствия владельца земли – найти участок по кадастровому номеру в онлайн-справочнике объектов недвижимости Росреестра. Информация там повторяет основное содержание выписки из ЕГРН, но не содержат личных данных собственника и некоторых других сведений. Однако важно знать, что эта база может обновляться с задержками, поэтому надежность информации ниже, чем в выписке из ЕГРН.
Источник фото shutterstock.com
Подводные камни покупки участка по садовой книжке
Садовая книжка, она же членская книжка садовода – это документ, который выдается владельцу участка, вступившему в СНТ. Главное, что нужно знать: она не может служить подтверждением собственности на участок и не принимается никакими государственными органами как документ. По сути, членская книжка садовода – просто бумажка, которая подтверждает лишь то, что ее владелец вступил в садоводческое товарищество.
Риски покупки дачи по членской книжке очевидны:
- Если земля продается по садовой книжке – скорее всего, она попросту «не узаконена»: участок не поставлен на кадастровый учет и на него не зарегистрировано право собственности. В противном случае на руках у владельца была бы выписка из ЕГРН.
- Вы не сможете официально оформить сделку купли-продажи и зарегистрировать свое право собственности на землю.
- Следовательно, вы никогда не сможете доказать, что именно вы теперь владелец участка. С точки зрения государства он будет принадлежать другому человеку или вообще числиться бесхозным. Последствия вполне можно себе представить.
- Такую землю нельзя будет передать по наследству, подарить или легально продать.
- Если вы построите на своей земле дом, его тоже нельзя будет узаконить, в том числе оформить в собственность. Он будет считаться «ничейным» самостроем со всеми вытекающими проблемами. Кроме прочего, к самострою нельзя легально подключить электричество и тем более провести туда газ по программе газификации.
Мы крайне не советуем вам покупать участок по садовой книжке, потому что по факту вы не станете собственником земли.
Подробнее о покупке участка по членской книжке садовода и сопутствующих рисках.
Источник фото fis.ru
Риски покупки участка с незарегистрированным домом
«Незарегистрированным» называют дом, который не поставлен на кадастровый учет и/или построен без необходимых согласований.
Постановка на кадастровый учет – специальная процедура, когда по обращению владельца дома Росреестр присваивает строению кадастровый номер и вносит сведения о доме в ЕГРН. После этого дом становится полноценным объектом недвижимости, который можно официально продать, купить, признать жилым и даже прописаться при необходимости. Кроме того, Федеральная налоговая служба начинает начислять на строение налог на недвижимость.
Что касается согласований постройки, то здесь есть очень важный момент. С 2018 года разрешение на строительство отменено для садовых и жилых домов, которые соответствуют критериям объекта ИЖС. Но это не означает, что строительство вообще не нужно согласовывать: вместо разрешения введено специальное уведомление о соответствии планируемого строительства, которое нужно направлять местным властям. Без этого уведомления строение нельзя поставить на кадастровый учет и оформить в собственность. Подробнее о том, что такое уведомление о соответствиии и как его получить.
Полезно знать также некоторые дополнительные факты.
- По закону ставить на кадастровый учет нужно только капитальные строения – такие, которые имеют фундамент и не могут быть перемещены без ущерба. Дополнительные критерии капитальности – надежные несущие конструкции и подключение к коммуникациям, например к электричеству. Таким образом, строения вроде бытовки «на кирпичах», которую можно легко переставить краном с места на место, не относятся к капитальным и регистрировать их не нужно.
- С домами несколько сложнее. Критерии капитальности довольно размытые, поэтому дом на столбчатом или свайно-винтовом фундаменте могут в одном случае признать капитальным, в другом – нет. Кроме того, существуют понятия «садовый дом» – для временного сезонного проживания, и «жилой дом». В жилом доме можно получить прописку и подвести газ, в садовом это сделать нельзя.
Чтобы признать дом жилым, нужно проделать некоторые бюрократические действия – «автоматически» это не происходит.
Если дом поставлен на кадастровый учет, на него можно получить выписку из ЕГРН, контуры строения отображаются на Публичной кадастровой карте, а в базах Росреестра есть сведения о праве собственности на дом, его площади, этажности, дате постройки и пр.
Риски покупки незарегистрированного дома вместе с участком следующие.
- «Незарегистрированный» дом с точки зрения закона не существует и фактически считается самостроем. Понятно, что его нельзя «официально» купить и оформить право собственности, а о подключении газа или прописке речь вовсе не идет.
- В последнее время Росреестр активно занимается выявлением таких самостроев с помощью аэрофотосъемки и других современных технических средств. Наказание за самовольную постройку – штраф от 5 тыс рублей, судебное предписание на снос и даже изъятие участка, если владелец не исполняет решение суда.
- Кроме того, на участок с незарегистрированным домом могут начисляться повышенные налоги, если вид разрешенного использования земли предполагает обязательное строительство. С точки зрения налоговых органов участок с «неузаконенным» домом пустует.
- Самый сложный случай – когда дом построен без согласований и не зарегистрирован в Росреестре. Такую самовольную постройку можно узаконить только через суд, но это сложная и недешевая процедура, а положительный результат не гарантирован. Немного попроще ситуация, когда строительство согласовано, но не поданы документы в Росреестр – такой дом можно поставить на кадастровый учет без суда. Но в обоих случаях владельца ждут серьезные затраты и плотное общение с бюрократическими структурами.
Вывод отсюда простой: участок с незарегистрированным домом лучше не покупать. Риски часто перевешивают экономию – хотя такие домовладения продаются дешевле, впоследствии это может вылиться в крупные расходы.
Источник фото shutterstock.com
Покупка участка без межевания: риски
Здесь важно знать, что с 1 марта 2025 года купля-продажа участков без межевания фактически запрещена – Росреестр больше не регистрирует переход права собственности на такую землю и строения на ней. И даже если вам каким-то образом удастся приобрести неразмежеванный участок и построить на нем дом, такое строение нельзя будет поставить на кадастровый учет.
Риски при покупке участка у многодетной семьи
Здесь главная проблема – «детские доли», когда несовершеннолетние владеют частью участка и/или дома.
- Если участок был получен семьей бесплатно в рамках госпрограммы, он обязательно поделен на равные доли по количеству членов семьи, в том числе детей. Продать такую землю можно только с разрешения органов опеки, а получить его удается далеко не всегда. При продаже такого участка родители должны сами доказывать опеке, что это делается для улучшения жилищных условий детей или деньги от продажи будут переведены на именные счета несовершеннолетних. Соответственно, сделка может затянуться или даже сорваться, если опека не найдет для нее оснований.
- То же касается жилья на участке, если в нем есть доли детей. Такое бывает нередко: например, разрешено строить дома ИЖС с привлечением маткапитала, а в этом случае выделение “детских долей” обязательно. При продаже такого дома опять-таки необходимо разрешение опеки и предоставление доказательств, что жилищные условия детей будут в результате улучшены.
К тому же продажа долевой собственности требует нотариального заверения сделки, что тоже усложняет и удорожает ее.
Источник фото shutterstock.com
Дача, полученная по наследству: риски для покупателя
При продаже дачи, полученной по наследству менее трех лет назад, основной фактор риска – оспаривание наследования со стороны других претендентов. Дело в том, что про Гражданскому кодексу срок давности для любых претензий к наследству – как раз 3 года. За это время несосоявшиеся наследники могут попытаться потребовать обязательную долю или отменить завещание наследодателя. Увы, но в данном случае закон не защищает интересы добросовестного покупателя, который честно купил спорное имущество, и сделка может быть признана недействительной. Тем не менее стоит заметить, что обиженным претендентам на наследство крайне редко удается «высудить» имущество, но такие случаи все же есть.
Подробнее о наследовании земельных участков и обязательных долях в наследстве.
Источник фото shutterstock.com
Как избежать подводных камней при покупке земельного участка
Единственный способ – внимательно проверять документы и данные об участке в открытых источниках Росреестра, а также не стесняться просить владельца предоставить дополнительные документы на землю и строения. На самом деле пакет обязательных документов для сделки купли-продажи невелик, но добросовестный продавец должен быть готов предоставить и те, которые в этот список не входят.
Подробнее о том, как проверить земельный участок перед покупкой самому и бесплатно.
Читайте также:
Как узнать какие коммуникации проходят по земельному участку
