Присоединение СНТ к населенному пункту: как это сделать, плюсы и минусы
Как перевести СНТ в населенный пункт, присоединив его к деревне или поселку? Плюсы и минусы такого присоединения, подводные камни, пошаговая процедура
Можно ли присоединить СНТ к деревне?
С 2022 года это стало возможным – вступили в силу поправки в закон № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд» (ст. 4.1). Они разрешают присоединять садоводческое товарищество к населенному пункту или образовывать на его территории новый населенный пункт.
Однако в законе четко указано: садоводческое товарищество может присоединиться к деревне или поселку, только если оно соответствует определенным требованиям. Их, в свою очередь, разрабатывают власти субъектов РФ и оформляют в виде регионального закона, поэтому в разных регионах они могут различаться. Об этом мы поговорим чуть ниже.
Включение СНТ в границы населенного пункта: плюсы
- Возможность избавиться от «кабалы» взносов. Нередко именно в этом дачники видят главную цель присоединения к населенному пункту. Выход из членства в товариществе от взносов не избавляет, платить должны все собственники без исключения. Напомним, что причина «поборов» в СНТ – необходимость содержать землю и имущество общего пользования, которые по закону № 217-ФЗ считаются совместной собственностью владельцев участков в товариществе. При «переводе СНТ в деревню» инфраструктура и земля за пределами участков становятся муниципальными, все расходы по их обслуживанию берет на себя местный бюджет, а сети энергоснабжения передаются на баланс энергетической компании. Соответственно, товарищество как юрлицо становится неактуальным и ликвидируется, платить взносы больше не нужно.
- Бесплатная газификация. По поручению Президента садоводческие товарищества теперь могут претендовать на прокладку газа до границ участков. Однако приоритет имеют те, которые находятся на территории населенного пункта или вошли в его состав. Став частью деревни, бывшее СНТ получает больше шансов подключиться к газу в обозримом будущем.
- Сельский тариф на электроэнергию. Во многих регионах для сельской местности установлены сниженные цены на электричество, чаще всего «скидка» составляет 30% от городского тарифа. Однако далеко не везде садоводы могут платить как сельские жители. Региональные власти имеют право решать, по какой тарифной сетке будут рассчитываться платежи: городской или сельской. Например, в Московской области с 2023 года большинство садоводческих товариществ приравниваются к городским потребителям и платят соответственно. Перевод СНТ в населенный пункт решает эту проблему: после присоединения энергетики уже не имеют права отказать владельцам участков в переходе на сельский тариф.
- Возможность пользоваться муниципальными соцучреждениями – школой, поликлиникой и другими. Это важно прежде всего для тех, кто живет в загородном доме постоянно. Кроме того, для населенных пунктов существуют государственные стандарты обеспеченности инфраструктурой. После присоединения к деревне или поселку можно рассчитывать на ремонт дороги, появление уличного освещения, уборку улиц за счет муниципалитета, централизованный вывоз мусора и пр.
- Облегчение прописки. В загородном доме на участке для садоводства можно прописаться, если он соответствует критериям жилого строения и имеет адрес. И если построить жилой дом – полностью в воле владельца участка, то получить для него адрес – задача нетривиальная: требуется решение общего собрания товарищества, согласие местных властей, межевание всех участков на территории и пр. и пр. Присоединение СНТ к населенному пункту решает это проблему в корне: присвоение адресов становится обязанностью местной администрации.
- Возможность поменять вид разрешенного использования земли (ВРИ). Земли СНТ обычно относятся к категории «Для ведения садоводства», а присоединение к деревне позволяет получить ВРИ «Для индивидуального жилищного строительства» или «Для ведения личного подсобного хозяйства». В обоих случаях это повышает рыночную стоимость участка и расширяет возможности его использования. На ИЖС можно легко построить жилой дом и прописаться, но нельзя держать сельскохозяйственных животных. На участке для ЛПХ возможно то и другое. Об отличиях СНТ от ЛПХ и ЛПХ от ИЖС мы уже говорили.
Включение СНТ в границы населенного пункта: минусы
В целом они вытекают из плюсов, и о них обязательно нужно знать.
- Повышение налога на землю и строения. Вообще-то ставка налога одинакова для садовых участков, ИЖС и ЛПХ и составляет 0,3% от кадастровой стоимости земли и 0,1% от кадастровой стоимости строений (ст. 394 Налогового кодекса). Однако рыночная и кадастровая оценка имущества в населенном пункте почти всегда выше, чем в СНТ – следовательно, больше и налоговые платежи. Кроме того, региональные власти имеют право увеличивать ставку и особенно охотно пользуются этим для земель ИЖС, участки для ЛПХ облагаются повышенными налогами реже.
- Может увеличиться стоимость вывоза мусора, так как во многих регионах тарифы для сельских поселений выше, чем для садовых товариществ.
- Совершенно нет гарантий, что местные власти действительно будут обеспечивать качественные коммунальные услуги и вкладываться в развитие инфраструктуры – на это просто может не быть денег в бюджете. То же касается и возможности записать ребенка в школу или прикрепиться к поликлинике: может оказаться, что у сельских учреждений нет физической возможности обслуживать возросшее число жителей.
- Не во всех регионах существуют льготные тарифы на электричество для сельского населения – нередко они равны городским, так что свет не обязательно подешевеет. Если населенный пункт не газифицирован, то и подключение к газу останется вопросом неопределенного будущего.
- Шлагбаумы и ворота, установленные при въезде на территорию бывшего товарищества, придется снести либо побороться с бюрократией для их сохранения – успех далеко не гарантирован.
- И главный минус, о котором мало кто знает. После присоединения СНТ к населенному пункту вся земля и имущество общего пользования переходят в собственность муниципалитета. Это означает, что местные власти могут распоряжаться ими по своему усмотрению, например отдать бывшую общую землю под застройку, в том числе промышленную или коммерческую. Если новое соседство не устраивает бывших дачников, противостоять ему будет очень сложно. Никаких компенсаций за утраченную долю в общем имуществе бывшего товарищества закон не предусматривает – оно переходит к муниципальным властям безвозмездно.
Перевод СНТ в населенный пункт: требования по закону
Как уже говорилось выше, каждый субъект федерации разрабатывает собственные требования, которым должно соответствовать товарищество для присоединения к деревне или городу. Например, в Московской области с 2023 года действует закон № 17/2023-ОЗ, который содержит следующие положения:
- Товарищество должно иметь общую границу с населенным пунктом, то есть находиться фактически рядом с ним.
- Его площадь не может быть больше площади населенного пункта (исключение делается для застройки ИЖС).
- Не менее чем на половине участков должны быть построены жилые дома. Тут следует помнить, что жилым считается не любой капитальный дом, а только тот, который соответствует определенным критериям и признан жилым в законном порядке. По ссылке – подробнее о том, как признать дом жилым.
- Территория СНТ должна иметь инфраструктуру, которая соответствует градостроительным нормативам.
- Присоединить к населенному пункту можно только все товарищество целиком, а не отдельные участки.
В Ульяновской области условия в целом такие же, различаются только некоторые пункты (закон Ульяновской области № 18-ЗО от 27.04.2024):
- Количество участков с жилыми домами – не менее 80% от общего числа.
- Присоединение возможно только в случае, если оно не создаст непосильную нагрузку на социальные и инженерные объекты местного значения.
В Смоленской области критерии те же, но вовсе нет требований к количеству участков с жилыми домами, зато установлено обязательное условие: застройка на территории садоводства должна соответствовать требованиям СП «Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства» (Постановление правительства Смоленской области № 682 от 30.08.2024).
В Ленинградской области требования весьма жесткие (Постановление № 281 от 02.05.2023)
- Все участки должны быть размежеваны, учтены в ЕГРН и не иметь пересекающихся границ.
- В СНТ должен иметься утвержденный проект межевания и/или планировки.
- Средний размер участка – не менее 10 соток.
- Территория должна иметь подъездные дороги, которые созданы на собственные средства, находятся в собственности товарищества и соответствуют требованиям законодательства.
- Жилые дома должны быть построены на 75% участков.
И пр., документ довольно объемный, ссылку на полный текст смотрите в конце статьи.
Как мы видим, региональные законы о присоединении СНТ к населенному пункту очень «свежие», по состоянию на 2024 год они приняты еще не во всех субъектах Федерации. Поэтому в вашем конкретном регионе такого закона может не быть – придется запастись терпением и дождаться его появления, до этого момента присоединить товарищество к деревне нельзя.
Можно ли присоединить СНТ к деревне: реальная практика
Стоит понимать, что местные власти не обязаны идти навстречу садоводам и могут отказать в присоединении, если оно им невыгодно. В самом деле, перевод СНТ в деревню требует от администрации большой бюрократической работы и пересмотра бюджетных расходов. Если предполагаемая выгода от собираемости налогов и платежей с садоводов не оправдывает затрат, власти чаще всего отказывают, не желая брать на себя обременение. Понятно, что «проблемные» товарищества, которые требуют больших вложений и не гарантируют хорошей отдачи, местным властям по большей части неинтересны.
На включение СНТ в границы населенного пункта можно рассчитывать, если:
- В регионе дорогая земля, на участках построены добротные капитальные дома с высокой стоимостью по кадастровой оценке, в товариществе уже есть качественная инфраструктура. Именно поэтому, например, власти Московской области идут на такие присоединения с большой охотой: местные бюджеты только выигрывают от присоединения «богатых» поселков.
- В товариществе нет или очень мало заброшенных участков, земля и имущество общего пользования и инженерные сети в хорошем состоянии.
- Земля должным образом размежевана, участки и постройки «узаконены», нет территориальных и других правовых споров.
- Само товарищество создано и функционирует строго в соответствии с законом № 217-ФЗ, все документы о его деятельности в порядке, нет задолженностей перед поставщиками коммунальных ресурсов, операторами ТКО и пр.
Как включить СНТ в границы населенного пункта: процедура
- Проводится общее собрание в порядке, установленном законом. Хотя новая редакция 217-ФЗ разрешает проведение собраний в заочной и очно-заочной форме, в данном случае заочная процедура не допускается. Так что садоводы должны присутствовать на собрании лично и в количестве более 50% от общего числа собственников участков.
- Закон № 217-ФЗ и региональные законы о переводе СНТ в населенные пункты не содержат четкого указания, сколько голосов «за» нужно собрать в данном конкретном случае. Исходя из духа закона № 217-ФЗ, минимально допустимое число голосов – не менее 2/3 от участвующих в собрании. Однако местные власти с большой вероятностью могут затребовать единогласное решение.
- Решение оформляется в виде протокола, соответствующего требованиям 217-ФЗ.
- К протоколу прикладывается пакет документов, подтверждающих соответствие товарищества установленным требованиям: межевой план, выписки из ЕГРН на жилые строения, участки и имущество общего пользования и пр. Точный список придется уточнять у местных властей. Могут потребоваться также учредительные документы товарищества, реестр садоводов и тому подобное.
- Протокол решения вместе с прочими документами подается в местную администрацию или орган, уполномоченный принимать решения согласно региональному закону о присоединении.
- Местные власти проводят общественные слушания, вносят изменения в градостроительную документацию и правила землепользования и застройки и утверждают проект изменений. С этого момента СНТ уже считается присоединенным к населенному пункту, однако для полного перехода потребуется еще ряд процедур: присвоение адресов, перевод общей собственности СНТ на баланс местных властей и ресурсоснабжающих организаций, изменение ВРИ участков и категории земель. В процессе также должно быть ликвидировано СНТ как юрлицо: его существование более не имеет оснований.
Важно знать, что перевод земель из ВРИ «Для ведения садоводства» в ИЖС или ЛПХ может быть платным и недешевым. Например, в Московской области приходится платить за смену ВРИ, если в результате увеличивается кадастровая стоимость участка – а это именно так и происходит, когда земли садоводства входят в состав населенного пункта. Разница составляет в среднем около 30% стоимости, но может быть и больше, и именно столько может стоить смена вида разрешенного использования.
Полезные ссылки
Федеральный закон № 217-ФЗ от 29.07.2017 (последняя редакция)
Постановление Правительства Ленинградской области № 281 от 02.05.2023
Постановление правительства Смоленской области № 682 от 30.08.2024