Договор купли-продажи земельного участка — один из самых важных документов в сделке. По своей сути это соглашение, по которому продавец обязуется передать участок покупателю, а покупатель — принять участок и оплатить его на условиях договора.
Как правильно составить договор купли-продажи участка?
Как правило, в договоре принимают участие две стороны — продавец и покупатель. В таком случае, документ должен содержать в себе эти 7 разделов:
- стороны договора;
- предмет сделки;
- правоустанавливающие документы;
- объект недвижимости;
- условия оплаты;
- прочие условия;
- передача участка покупателю.
Рассмотрим подробнее каждый из этих разделов.
Стороны договора
Итак, первый раздел — стороны договора — продавец и покупатель. Здесь необходимо указать паспортные данные всех участников сделки. Писать нужно все полностью: ФИО, дату и место рождения, серию и номер паспорта. Также необходимо указать дату и место выдачи документа, адрес регистрации, и можно указать номер СНИЛС.
Участников договора может и больше, чем два. Например, когда продавцы состоят в браке, либо же, если землей владеют два родственника. При таких условиях в договоре указываются паспортные данные всех участников.
Если продавец состоит в браке, это тоже нужно указать, сопроводив фразой «сделка совершается с согласия супруга/супруги» и добавив его или её паспортные данные.
Суть договора
Суть этого раздела заключается в том, что продавец обязуется продать участок, а покупатель — оплатить установленную сумму и оформить недвижимость на себя.
Если вы покупаете или продаете участок земли, на котором уже есть постройки, это важно учесть. Постройки продают вместе с землей. Нельзя продать участок, а строения оставить себе.
Правоустанавливающие документы
Этот раздел должен быть третьим по счету в договоре. Здесь прописывается, на каком основании продавец владеет участком и какие документы могут это подтвердить.
Но к обсуждению самих документов мы приступим позже.
Объект недвижимости
В этом разделе требуется рассказать про тот объект, который вы и собираетесь продавать или покупать. Но сделать это нужно максимально подробно. У участка нет особых примет, поэтому, если по какой-то причине сделку придется оспаривать в суде, эти данные помогут определить, что речь идёт о том самом участке. Поэтому так важно описывать недвижимость подробно.
Укажите:
- адрес,
- кадастровый номер,
- размеры,
- факт межевания (опционально),
- также можно указать и отличительные особенности этого участка — особые приметы.
Далее можно прописать, каким образом участок оказался у нынешнего продавца. То есть, купил ли он его, либо унаследовал. Включите сюда данные из всех тех документов, по которым продавец получил эту землю. Это поможет обезопасить себя от нерадивых продавцов или мошенников.
Условия оплаты
В этом разделе прописывается сумма сделки. Не кадастровая стоимость участка, не оценочная и не среднерыночная, а именно та, которую покупатель выплачивает продавцу.
Важно прописывать сумму целиком. Это не только требование закона, но и ваша безопасность. Если сделку придётся оспаривать, покупатель сможет вернуть только ту сумму, которая фигурирует в договоре.
Помимо стоимости, необходимо также указать реквизиты платежа и способ оплаты. Пропишите в договоре все детали, начиная с названия банка и времени платежа, вплоть до ипотеки или рассрочки.
Теперь, рассказав о способе оплаты, опишите процесс получения денег продавцом. Так вы, в случае чего, сможете подтвердить, что действительно передали деньги. Обычно оплату производят после регистрации перехода права собственности. Информация из Росреестра придет в банк, счет разблокируется, и продавцу на карту перечислят нужную сумму.
Но бывают случаи, когда покупатель переводит деньги продавцу сразу после подписания договора. И если Росреестр откажет в регистрации, то сделку можно считать сорванной. Но деньги ведь уже переведены. Как раз тут эта строчка в договоре и поможет, если деньги придется требовать от продавца назад.
Прочие условия
У каждой сделки есть свои особенности. Возможно, продавец планирует вывезти свое имущество. Кто-то хочет участок с деревьями, и если его не окажется, это станет поводом для расторжения договора. А может продавец обещает еще несколько лет платить членские взносы?
Любые условия, не важно какими бы они не были, обязательно нужно прописать.
Также в этом разделе важно указать:
1. Когда участок перейдет к новому собственнику (обычно это происходит после регистрации сделки).
2. Состоит ли продавец в браке и есть ли нотариальное согласие супруга на сделку. Ведь супруг при расторжении брака имеет право на совместно нажитое имущество.
3. Как будут решаться споры.
4. За что полагается неустойка.
5. Нет ли ограничений на использование земли.
6. Что будет, если Росреестр не зарегистрирует сделку.
Еще в договоре купли-продажи земельного участка нужно указать, что:
- Стороны находятся в здравом уме и действуют не по принуждению, а сделка не является кабальной.
- Продавец не банкрот, не имеет долгов и признаков возможного банкротства.
- Использовался или не использовался при покупке участка маткапитал. Если использовался, пропишите, что в связи с этим детям выделены доли в новой недвижимости, а сделку одобрили органы опеки. Приложите к договору соответствующие документы.
Передача участка покупателю
В этом разделе указывается, когда продавец передает ключи от калитки и когда подписывается акт приема-передачи.
А теперь, вернемся к разделу «Правоустанавливающие документы» и обсудим все в подробностях
Источник фото shutterstock.com
Если вы решили продать дачу или частный домик с земельным участком, придется подготовить необходимые документы. Условно их можно поделить на две категории:
- Документы, которые обязательно нужны для составления договора купли-продажи, оформления сделки по продаже земельного участка и дома (в том числе через МФЦ) и регистрации перехода права собственности. Без них просто не получится продать землю и дом, и они должны быть оформлены правильно, иначе Росреестр откажет в регистрации прав.
- Документы, которые не обязательны для предыдущего пункта, но имеют непосредственное отношение к прочим правам и обязанностям, которые связаны с недвижимостью. Сюда же можно отнести документы, которые помогают продавцу подтвердить свою добросовестность и юридическую чистоту недвижимости.
Сейчас сделку купли-продажи можно оформить через МФЦ, а основной пакет документов получить через Госуслуги. За выдачу некоторых из них нужно заплатить пошлину, но эти расходы обычно просто закладывают в итоговую продажную стоимость участка и дома.
Какие документы нужны для составления договора купли-продажи участка с домом
Тут стоит оговориться, что продавать жилой или садовый дом без участка нельзя, если оба объекта принадлежат одному владельцу. Если дом расположен на арендованной земле, потребуется заключить договор переуступки права аренды. Примечательно, что в таких случаях земля арендуется на тех же условиях, которые указаны в первичном договоре, и новый арендатор приобретает те же права и обязанности, что предыдущий. Не может, например, измениться арендный платеж и процедура его уплаты, срок аренды и пр. Соответственно, если земля в аренде, то в пакет документов для продажи дома нужно включить и договор переуступки права, причем такой договор подлежит обязательной государственной регистрации.
Для продажи участка и земли от собственника потребуется следующий перечень документов:
- Паспорта обоих участников сделки – продавца и покупателя.
- Выписка из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных правах по расширенной форме. Ее можно заказать через Госуслуги. Если на участке кроме жилого или садового дома есть другие капитальные строения (баня, гараж), поставленные на кадастровый учет, на каждое из них нужно получать отдельную выписку. Что такое выписка из ЕГРН, как ее получить и почему не стоит распечатывать самому – смотрите по ссылке. Важно знать: с 2016 года выписка из ЕГРН – единственный правоустанавливающий документ на недвижимость. Бумажные свидетельства о праве собственности, которые подтверждали право до этого, больше не принимаются государственными органами.
- Выписка из ЕГРН о содержании правоустанавливающих документов, на основании которых у нынешнего владельца возникло право собственности. Этот документ позволяет узнать, была ли недвижимость им куплена, унаследована, приватизирована, получена в дар и пр.
- Если продавец состоит в браке, то к документам нужно приложить нотариально заверенное согласие супруга на продажу имущества. При наличии долей, которыми владеют несовершеннолетние, потребуется согласие их законного представителя и органов опеки, особенно если дети прописаны в частном доме, который продается. При продаже дома, который находится в долевой собственности, все отношения между совладельцами должны быть заранее урегулированы у нотариуса и соответственно оформлены.
Все эти документы требуются от собственника при продаже участка и дома в деревне или на землях ИЖС, дачи в СНТ – различий здесь нет.
Какие документы нужны для продажи земельного участка с домом через МФЦ
У оформления продажи дома и участка через МФЦ есть два больших плюса:
- Документы и их копии не нужно заверять у нотариуса.
- Новому владельцу не нужно самому подавать документы по сделке купли-продажи дома и участка в Росреестр.
Согласно действующему законодательству, сделки по купле-продаже земельного участка и дома не подлежат обязательной регистрации – Росреестр регистрирует только переход прав собственности.
Список документов для продажи земельного участка и дома через МФЦ следующий:
- Заявление о регистрации перехода права. Образец можно получить на месте, порядок оформления уточняется там же. Документ подписывается продавцом и покупателем.
- Договор купли-продажи в двух экземплярах, один для продавца, другой для покупателя. Подписывается в МФЦ в присутствии сотрудника этой организации.
- Паспорта обоих участников сделки.
- Выписки из ЕГРН о характеристиках и зарегистрированных правах на землю, дом и другие капитальные постройки – отдельная для каждого объекта.
- Выписка из ЕГРН о содержании правоустанавливающих документов.
- Документы, которые подтверждают отсутствие долгов по коммунальным и налоговым платежам.
- Нотариально заверенные согласия, о которых шла речь в предыдущем пункте.
- Квитанции об оплате госпошлин за регистрационные действия. Это не всегда обязательно: в большинстве многофункциональных центров крупных городов оплатить пошлину можно банковской картой прямо в МФЦ, в том числе на рабочем месте сотрудника, который принимает документы.
Какие документы НЕ нужны для продажи земельного участка с домом
В разных источниках в Интернете можно найти перечни, которые включают устаревшие или вовсе ненужные документы для продажи.
- Кадастровый план. Этот документ был официально упразднен еще в 2008 году и заменен на кадастровый паспорт.
- Кадастровый паспорт. Он, в свою очередь, был упразднен в 2016 году и заменен выпиской из ЕГРН.
- Копия межевого плана. Для размежеванных участков, сведения о границах которых уже внесены в базу Росреестра, она не требуется. Более того, нужная информация уже содержится в расширенной выписке из ЕГРН.
- План участка с указанием расположения объектов. Если все капитальные строения на участке вовремя «узаконены», то есть поставлены на кадастровый учет как объекты недвижимости, данные об их расположении уже есть у Росреестра и в расширенной выписке.
- Схема размещения участка на Публичной кадастровой карте. При купле-продаже не нужна и вообще требуется только для первичной регистрации прав на участки, полученные по программе «Дальневосточный гектар» и аналогичным программам.
- Технический паспорт на дом. Не нужен при продаже, так как не входит в число обязательных документов при сделке между физическими лицами. Документ может потребоваться только в том случае, если участок и дом покупаются в кредит, и предоставлять его нужно в банк, который выдает кредит. Однако это не совсем закрывает вопрос, нужен ли техпаспорт на дом при его продаже. Почему – читайте дальше.
Какие еще документы должен предоставить продавец дома и земельного участка покупателю
Источник фото shutterstock.com
При продаже дома и участка новый владелец становится и собственником всех инженерных коммуникаций, которые есть в его новом домовладении. Соответственно, продавец должен передать покупателю документы, которые имеют к этому отношение, например:
- Договор с энергосбытом на поставку электроэнергии, если он заключен напрямую, или договор с СНТ, если поставщик электричества – именно оно.
- Если дом газифицирован – договор с газораспределительной организацией (ГРО) на поставку газа и техническое обслуживание внутридомового газового оборудования (ТО ВДГО). Важно знать, что с 2023 года такой договор обязателен, и заключается он только с ГРО, которая поставляет газ, никакие сторонние организации больше не имеют права обслуживать газовое оборудование.
- Если дом подключен к централизованной системе водопровода или канализации – соответствующие договоры с поставщиками услуг. Если на участке пробурена скважина – паспорт скважины.
- Документы на счетчики электроэнергии, газа и воды, если они установлены, паспорт скважинного насоса, если на участке есть скважина, и паспорта газоиспользующего оборудования. А также прочие документы, которые могут иметь отношение к инженерным коммуникациям, например проект газификации, договор о технологическом присоединении и пр. и пр.
- Разрешение на строительство, если дом построен до 2018 года, или уведомление о соответствии. С 2018 года разрешение заменено уведомительным согласованием с местными властями, поэтому вместо него теперь выдается «Уведомление о соответствии планируемого строительства». Строго говоря, если этих документов нет, но дом уже поставлен на кадастровый учет, они не нужны ни прежнему, ни новому владельцу. Однако бывали случаи, когда местные власти или государственные органы пытались признать уже зарегистрированный дом самостроем, поэтому доказательства его «законности» неплохо иметь на руках.
Не обязательно, но желательно: документы, которые покупатель может попросить у продавца до сделки
Покупатель имеет полное право быть разумно осторожным при покупке земельного участка и дома и проверять даже те документы, которые не обязательны для заключения сделки. В МФЦ их обычно не требуют, но добросовестный продавец может их предъявить лично покупателю для подтверждения своей честности и проверки статуса участка и строений.
Примерный список таких документов следующий.
Выписка из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным. Ее может заказать только сам владелец участка. Это подстраховка покупателя на случай, если собственник признан недееспособным и по закону не имеет права заключать сделки. Понятно, что сделка с недееспособным физическим лицом легко оспаривается в суде.
Выписка из ЕГРН о переходе прав собственности позволяет проследить юридическую историю участка (а иногда и дома) с 1998 года и проверить, на каких основаниях недвижимость меняла владельцев все это время. Судебная практика такова, что незаконной может быть признана сделка, совершенная в прошлом, и не всегда закон защищает права последующего добросовестного приобретателя, даже если он не знал «темной истории» купленного имущества.
Технический паспорт дома. Для продажи он не нужен, как говорилось выше. Но если он есть, покупателю не лишним будет его посмотреть. Этот документ позволяет проверить, не делалась ли в доме перепланировка с нарушением строительных норм, нет ли незаконных пристроек и пр. После перехода права собственности вся «головная боль», связанная с неузаконенной реконструкцией дома, может достаться новому владельцу, если нарушения будут обнаружены государственными органами.
Квитанции об уплате членских и целевых взносов – немаловажные документы, если продается участок в садоводческом товариществе (СНТ). По закону долги по взносам не переходят с прежнего владельца на нового, но правление СНТ может попытаться на него надавить, что чревато как минимум испорченными нервами. Что еще нужно проверить при покупке дачи в СНТ и можно ли купить участок по членской книжке садовода – смотрите по ссылкам.
Квитанции об оплате коммунальных ресурсов за последний год (если они есть в бумажном виде). Нужны на случай, если управляющая компания или поставщик каких-либо ресурсов «выпишет» новому владельцу несуществующие долги – такое случается чаще, чем хотелось бы.
Читайте также:
Как утеплить баню изнутри своими руками, чтобы она служила полвека
Межевой план земельного участка: что это такое и где его получить
Как избавиться от белокрылки на помидорах в теплице
