Купил участок в СНТ с долгами по взносам: надо ли платить?
Что делать, если вы купили участок в СНТ с долгами по взносам? Переходят ли они на нового собственника? Как поступать, если правление требует погасить чужие задолженности?
Долги в СНТ от прошлых хозяев: что это такое
Тем, кто никогда раньше не владел участком в садоводческом товариществе, тема взносов может быть не знакома, так что начнем с пояснений.
- В садоводческих товариществах существуют земля и имущество общего пользования (ЗОП и ИОП). Это всё, что находится в пределах территории СНТ, но за границами частных земельных наделов, и используется садоводами для общих нужд. Например, к ИОП может относиться площадка с контейнерами для мусора (и сами контейнеры), забор вокруг территории, шлагбаум или ворота на въезде, будка охраны, проездные дороги и инженерные сети – водопровод, столбы с электропроводами и пр.
- По действующему законодательству все это – общая или долевая собственность владельцев участков. А Гражданский кодекс (ст. 210, 259.4) указывает, что собственник несет бремя расходов по содержанию принадлежащего ему имущества, даже если это невыделенная доля в общей собственности.
- То же говорит и закон № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд», который регулирует взаимоотношения в СНТ: садоводы должны сами оплачивать все расходы, связанные с ЗОП и ИОП. Делается это не каждым в отдельности, а при посредстве правления СНТ, которое собирает для этого регулярные взносы – членские и целевые. Подробнее о разнице смотрите по ссылке ниже. Собственно, СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество) существует в том числе именно для этого – чтобы садоводы могли организованно управлять ИОП, приобретать и обслуживать его.
- По закону № 217-ФЗ уплата взносов – это не акт доброй воли, а обязанность, которая вытекает из владения участком. Оплачивать содержание общего имущества должны не только члены товарищества, но и садоводы, которые в него не вступили, хотя и имеют участок на его территории. Основание здесь простое: они тоже собственники и пользователи ИОП. Право собственности на имущество общего пользования неотъемлемо от права собственности на участок, и отказаться от него нельзя.
Таким образом, если участок находится на территории СНТ, его собственник должен платить целевые и членские взносы. Когда можно этого не делать (и можно ли в принципе), смотрите ниже по ссылке.
Часто бывает так, что у продавца участка есть задолженности по взносам. Это не мешает продаже, потому что справка об отсутствии долгов не входит в список обязательных документов для переоформления права собственности. Продажа такого «обремененного» участка вполне законна, если на него обращено судебное взыскание, правление СНТ никак не может этому препятствовать, а государство не вмешивается в отношения товарищества и собственника, пока один из них не подаст иск в суд.
Долевая собственность на общее имущество СНТ: пояснение Росреестра
Источник фото mingosim.pnzreg.ru
Переходят ли долги по членским взносам в СНТ на нового собственника?
Хорошие новости для добросовестных приобретателей участка: по закону такие задолженности не переходят к новому владельцу. Они «привязаны» не к участку, а к собственнику: именно он считается пользователем ИОП и ЗОП, и в случае подачи иска в суд ответчиком тоже будет он.
Объясняется это просто: согласно Гражданскому кодексу (ст. 223) право собственности на недвижимость (земля, строения) возникает в момент государственной регистрации этого права. Соответственно, гражданин, который не владел и не пользовался имуществом до этого момента, не обязан платить за содержание имущества в прошлом, когда оно еще ему не принадлежало. Примечательно, что ровно те же принципы распространяются на долги по ЖКУ в городских квартирах.
Практический вывод из этого следующий: новый собственник не отвечает по долгам предыдущего и не обязан их выплачивать.
Однако ГК РФ допускает добровольный перевод долга с одного лица на другое по договору, если кредитор не имеет возражений (ст. 391 ГК РФ). Проще говоря, если правление СНТ (кредитор) не против, бывший владелец участка может заключить с покупателем договор, по которому тот обязуется выплатить долги по взносам --например, в обмен на скидку с цены участка. Следует еще раз подчеркнуть: принятие долга в данном случае может быть только добровольным и должно быть подтверждено документально. Так что если покупатель против такой сделки, «переложить» на него задолженность не получится.
Источник фото fis.ru
Купил дачу с долгами по взносам: что делать?
Если вы купили участок в СНТ с долгами по взносам, погашение долгов остается на ваше усмотрение. Если хочется сразу наладить отношения с правлением, а сумма не критична – можно пойти навстречу и выплатить ее, вам за это будут благодарны. Если нет, по закону никто не имеет права требовать от вас погасить чужие долги. Однако правление СНТ иногда пользуется тем, что новоявленный дачник не знает законов, и пытается «выбить» долг, угрожая последствиями и даже прямо нарушая права нового собственника.
Чего в таких случаях не имеет права делать правление и председатель?
- Отказать новому собственнику в приеме в члены товарищества. Согласно ст. 12, п. 9.1 закона № 217-ФЗ, задолженность предыдущего собственника земли по взносам не может быть основанием для такого отказа.
- Закрыть новому владельцу участка въезд или вход на территорию или мешать ему пользоваться общим имуществом (ст. 24, п. 5 закона № 217-ФЗ).
- Препятствовать садоводу участвовать в общих собраниях членов СНТ, даже если он не вступил в товарищество (ст. 5, п. 6 закона № 217-ФЗ) или не давать ему право голоса по вопросам повестки общего собрания, когда такое право предусмотрено законом (ст. 5 п. 6, ст. 17 217-ФЗ ).
- Подать в суд на нового владельца участка. Точнее, никто не запрещает правлению это сделать, но в иске будет отказано.
Как выйти из СНТ или вступить в него: 10 популярных вопросов
Источник фото zakon.ru
На что могут ссылаться правление и председатель, требуя выплатить долги?
- На устав товарищества. Даже если в уставе содержится пункт о том, что новый собственник отвечает по долгам предыдущего, это ничего не меняет. Устав СНТ не может противоречить федеральному законодательству. Следовательно, любой пункт этого документа, который идет вразрез с 217-ФЗ и тем более Гражданским кодексом, по умолчанию считается недействительным и необязательным к исполнению. Даже если правление обратится в суд и предъявит устав как обоснование иска, суд отклонит иск по причине незаконности положений устава. К тому же если новый собственник даже не вступил в товарищество, он вовсе не обязан соблюдать устав.
- На существование в товариществе практики вступительных взносов. Это тоже незаконно. В 217-ФЗ четко сформулировано, что взносы могут быть только двух видов: членские и целевые. Они выплачиваются на регулярной основе (а не разово), утверждаются общим собранием, должны иметь обоснование в виде расчетных документов и по умолчанию одинаковы для всех собственников участков (ст. 14 закона № 217-ФЗ). Любые «поборы» сверх этого – незаконная самодеятельность правления.
- На решение общего собрания, которое устанавливает повышенный размер платежей для «новичков». И снова нет: по закону № 217-ФЗ разный размер взносов действительно может иметь место, но только если он обусловлен разным объемом использования садоводами общего имущества, и это оговорено в уставе. Давность членства в товариществе и прочие изобретения правления не могут быть основанием для увеличения платежей, даже если это утверждено решением общего собрания.
- На необходимость уплатить долг под видом целевого вноса. Выше мы уже писали о том, что взносы должны быть регулярными, равными и иметь финансово-экономическое обоснование, оформленное в виде документа и утвержденное общим собранием. Поэтому произвольное увеличение целевого взноса для конкретного садовода тоже незаконно.
Вступительные взносы в СНТ: почему они незаконны и как бороться
Как противостоять требованиям выплатить чужие долги по взносам?
Чаще всего достаточно просто проявить осведомленность и перечислить пункты закона, которые нарушает правление – информацию можно взять прямо из этой статьи. Подавать в суд в попытке «высудить» такие задолженности председатель вряд ли станет: дело явно проигрышное, а судебные издержки оплачивает именно проигравшая сторона. С 9 сентября 2024 года сильно увеличены госпошлины за обращение в суд, так что подавать иск без твердых обоснований законности своих претензий становится еще накладнее.
Вообще же в таких случаях правление, если оно действительно хочет взыскать долги, должно подавать в суд не на нового владельца, а на прежнего. Сейчас процедура таких взысканий сильно упрощена.
Фото на обложке xb100 / Freepik.com
Полезные ссылки