При продаже недвижимости, в том числе частных домов, бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода. Официально он называется налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Сумма получается немаленькая, но есть три реальных способа сэкономить – не платить или уменьшить налог при продаже дома.
- Подождать окончания минимального срока владения. Это период, после которого можно продать недвижимость, не уплачивая налог.
- Воспользоваться налоговым вычетом. Это позволит снизить сумму, с которой уплачивается налог.
- Учесть расходы на покупку новой недвижимости. После ее приобретения (в ипотеку или без нее) можно уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов на покупку.
Разберем каждый способ уменьшения налога при продаже дома более подробно.
Продажа дома позже минимального срока владения
Источник фото shutterstock.com
Довольно распространенная ситуация, когда собственник продал дом и думает, как уменьшить налог. Есть один абсолютно легальный способ вообще его не платить, но о нем лучше знать заранее – до продажи. Понятие «минимальный предельный срок владения имуществом» прописано в статье 217.1 Налогового кодекса РФ. Если гражданин владеет недвижимостью дольше минимального срока, то не должен платить налог с ее продажи. Общий минимальный срок владения домом – 5 лет. Но есть исключения, когда он равен 3 годам. Такой срок предусмотрен, если право собственности на жилье получено следующими путями.
- В подарок от члена семьи или близкого родственника. Согласно Семейному кодексу РФ, близкими родственниками считаются супруги, родители и дети (в том числе усыновители и усыновленные), дедушки и бабушки, внуки, братья и сестры – полнородные и неполнородные.
- По наследству. Трехлетний срок начинает истекать со дня смерти наследодателя.
- В результате приватизации. Срок владения отсчитывается с даты подписания договора передачи объекта недвижимости в собственность.
- По договору пожизненного содержания с иждивением. Например, гражданин заключил договор ренты и пожизненного содержания с иждивением с пожилой одинокой женщиной. Каждый месяц он выплачивает ей ренту. После смерти женщины он становится собственником ее дома. Спустя 3 года после регистрации права собственности продажа объекта недвижимости будет без налога.
- Дом является единственным жильем владельца. Если на момент продажи дома в собственности находится только один объект недвижимости, то жилье признается единственным. Если гражданин владеет другим домом, квартирой, комнатой или долей в праве собственности супругов – жилье не признается единственным. При этом недвижимость, которая была приобретена в течение 90 дней до продажи прежнего, не учитывается.
Вышеперечисленные условия для безналоговой продажи после регистрации собственности распространяются как на дом, так и на землю под ним.
Мы назвали несколько случаев, при которых минимальный срок владения недвижимостью 3 года, в остальных ситуациях – 5 лет. То есть тот, кто приобрел объект, а потом его продал, сможет сэкономить – не платить налог только когда пройдет 5-летний период. В некоторых регионах может быть установлен другой минимальный срок владения недвижимостью. Например, в Амурской, Магаданской и Иркутской областях он составляет 3 года.
Есть ли еще способы уменьшить налог при продаже дома или вообще его не платить? Семья с двумя и более детьми в некоторых случаях полностью освобождается от необходимости ждать истечения минимального срока. Важно соблюсти следующие условия:
- в семье растут двое и более детей возрастом младше 18 лет (или до 24 лет, если ребенок учится очно);
- сумма от продажи будет использована на приобретение нового жилья;
- новая недвижимость по площади должна быть больше, так как она приобретается в целях улучшения жилищных условий семьи;
- на момент продажи налогоплательщику и членам его семьи не принадлежит больше 50% другого жилья, общая площадь которого больше покупаемого;
- кадастровая стоимость проданного жилья не должна превышать 50 млн руб.
Получение налогового вычета
Источник фото shutterstock.com
Если недвижимость продана до истечения минимального срока владения, то продавец обязан заплатить налоги. С 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ. Изменения коснулись и сделки с недвижимостью, если раньше была одна ставка налогообложения (13%), то теперь введена дополнительная – 15%. Налог от прибыли платится следующим образом:
- 13% – с дохода до 2,4 млн руб.;
- 15% – с дохода выше 2,4 млн руб.
Налоговая база рассчитывается не с полной суммы сделки, а от прибыли – разницы между первоначальной стоимостью недвижимости и ценой продажи. Если прибыль с продажи дома до 2,4 млн руб., то ставка составляет 13%. Если прибыль более 2,4 млн руб., то налог рассчитывается по формуле:
312 000 руб. + 15% от прибыли, превышающей порог в 2,4 млн руб.
До 2025 года действовал понижающий коэффициент. Если гражданин продавал недвижимость дешевле кадастровой стоимости, налог считали не с реальной стоимости продажи, а с 70% от кадастровой стоимости. Теперь регионы получили право увеличивать коэффициент до 100%. Они самостоятельно принимают решение, как продавцы недвижимости будут платить налог – с учетом понижающего коэффициента или без него. После таких нововведений продавать недвижимость ниже стоимости по кадастру нет смысла, даже если в договоре купли-продажи прописана меньшая сумма.
В п. 2.1 ст. 220 Налогового кодекса России прописано, что 1 млн руб. – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, земельных участков, а также долей в указанном имуществе. Нельзя оформить вычет по 1 млн руб. за каждую сделку в течение одного года. Например, если гражданин продает два дома, вычет в 1 млн руб. можно применить только к одному объекту, а при продаже второго необходимо заплатить налог с полной стоимости.
Налог на продажу недвижимости рассчитывается по формуле:
(Доход от продажи квартиры – 1 млн руб.) × 13% (15%) = НДФЛ.
Пример 1. Владимир продал дом, который находился у него в собственности год. Прибыль от его продажи составила 2,3 млн руб. На 1 января кадастровая стоимость недвижимости составила 4 млн руб. Так как минимальный срок владения не истек, Владимир должен заплатить налог. Он производится с учетом понижающего коэффициента, установленного в регионе, предположим, что он все еще равен 0,7. Делаем расчет:
4 000 000 × 0,7 = 2 800 000 руб.
Так как доход от продажи меньше кадастровой стоимости (с учетом понижающего коэффициента), налоговая база составит 2,8 млн руб. Также Владимир имеет право на оформление имущественного налогового вычета в размере 1 млн руб.
(2 800 000 – 1 000 000 ) × 13%= 234 000 руб.
В итоге получилась сумма налога, которую Владимиру необходимо заплатить.
Пример 2. Николай в 2023 году купил дом за 6 млн. руб., а в 2025-м продал его за 9 млн руб. Мужчине придется заплатить налог, так как минимальный срок владения не истек. В этом же году он использовал налоговый вычет на другую недвижимость, поэтому снизить налоговую нагрузку не получится.
Сначала посчитаем прибыль:
9 000 000 – 6 000 000 = 3 000 000 руб.
Сумма получилась выше порогового значения 2,4 млн руб. Поэтому остальные 600 тыс. руб. будут рассчитаны по повышенной налоговой ставке 15%:
(600 000 × 15%) + 312 000 = 402 000 руб.
В результате получилась сумма налога.
Учет расходов на покупку новой недвижимости
Источник фото shutterstock.com
Есть еще один способ снизить налог с продажи дома. После приобретения новой недвижимости (в ипотеку или без нее), можно учесть часть потраченных средств, оформив налоговые вычеты и таким образом снизить налоговую нагрузку. Для этого на руках должны быть документы – договоры, платежки, чеки – тогда уплата налога коснется только разницы между суммой приобретения и последующей продажей.
Пример. Наталья приобрела дом за 2 млн руб., но через год продала его за 3 млн руб. Женщина получила прибыль в 1 млн руб., что меньше 2,4 млн руб., поэтому налог рассчитывается по ставке 13%. При подаче декларации она приложила документы, подтверждающие покупку недвижимости, это помогло Наталье снизить налоговую нагрузку до 130 тыс. руб.
Как оплатить налог с продажи дома?
Для оплаты НДФЛ нужно самостоятельно подать в органы ФНС декларацию. Это можно сделать несколькими способами – в отделении налоговой службы по месту жительства или через личный кабинет налогоплательщика на сайте ведомства.
В документе необходимо указать детали сделки, приложить копию договора купли-продажи объекта недвижимости, а также заявить о своем праве на вычет, если оно есть.
Декларация 3-НДФЛ подается до 30 апреля года, следующего за годом продажи, уплатить налог нужно до 15 июля того же года.
Что будет за неуплату налога с продажи дома?
Если гражданин вовремя не подаст декларацию, налоговая начислит штраф в размере 5% неуплаченной суммы НДФЛ за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 тыс. руб. Даже если этот штраф будет оплачен, налогоплательщик обязан будет представить декларацию и уплатить налог.
Если до 15 июля он не оплатит НДФЛ, размер штрафа составит 20% от суммы долга или 40%, в случае если налоговая докажет, что гражданин сделал это умышленно. Также на сумму задолженности будет начислена пеня в размере 1/300 ключевой ставки Центробанка РФ за каждый день просрочки.
Если гражданин так и не погасит долг, налоговая служба запросит судебный приказ и запустит процедуру взыскания. Приказ передадут в банк или в службу судебных приставов и счета неплательщика арестуют.
Есть несколько доступных способов, как не платить или уменьшить налог при продаже дома. Один из самых простых, но долгих – дождаться минимального срока владения. Также можно воспользоваться правом на получение налоговых вычетов.
Читайте также:
Налог с продажи земельного участка сельхозназначения: можно ли не платить?
Комментарии