Снижение налогов на землю для физических лиц: возможно ли это?

Как уменьшить налог на землю физическому лицу и нужно ли это делать?

shutterstock.com

Возможно ли уменьшение налога на землю как недвижимость?

По российскому законодательству земельный участок считается недвижимостью, и с него уплачивается специальный земельный налог (ст. 389 Налогового кодекса РФ).

Сумма налога рассчитывается от кадастровой стоимости участка – той суммы, в которую его оценили государственные органы.
Ставка налога устанавливается в процентах от нее и зависит от категории земли и вида разрешенного использования. Для участков ИЖС и ЛПХ, а также для ведения садоводства и огородничества ставка налога – 0,3% от кадастровой стоимости, но при одном условии: земля не используется для предпринимательской деятельности. В противном случае ставка налога увеличивается до 1,5% от КС.
Налоговый кодекс дает муниципальным властям право устанавливать дифференцированные ставки налога на землю, но не выше максимальных значений, которые указаны выше.
Узнать размер земельного налога на конкретный участок можно через специальный калькулятор на сайте ФНС (ссылка в конце статьи), для этого потребуется кадастровый номер объекта недвижимости.

Как понятно из сказанного выше, владелец участка почти не может повлиять ни на кадастровую стоимость, ни на ставку налога. КС определяется без его ведома и участия и пересматривается каждые 4 года (в городах федерального значения – каждые 2 года), часто она равна рыночной цене земли. На кадастровую стоимость не влияют степень благоустройства участка, наличие строений и коммуникаций. Узнать кадастровую стоимость земли можно несколькими путями:

Заказать выписку из ЕГРН через Госуслуги, для собственника это бесплатно, документ обычно приходит в личный кабинет за несколько минут.
Найти участок на Публичной кадастровой карте Росреестра по кадастровому номеру, адресу или просто по карте на местности.
Посмотреть данные об объекте недвижимости онлайн-справочнике Росреестра, где в текстовой форме представлена примерно та же информация, что в выписке из ЕГРН и на ПКК.

Так что уменьшение налога на земельный участок по закону возможно только в трех случаях:

Оспаривание кадастровой стоимости. Мы помним, что налог рассчитывается именно от нее.
Перевод земли в другой вид разрешенного использования (ВРИ).
Получение налоговой льготы, которая распространяется только на некоторые категории владельцев.

Обо всем этом мы поговорим ниже.

Кадастровая стоимость земельного участка: что это, как рассчитывается и где ее узнать

Ваше жилье под защитой

Страхование недвижимости

Защитите собственность от аварийных ситуаций, залива, пожара, краж.

Подробнее

Как снизить налог на землю путем уменьшения кадастровой стоимости

Стоит знать, что есть только два случая, когда собственник может попытаться изменить КС своей земли:

Она установлена выше рыночной
При ее расчете допущены ошибки в характеристиках участка (например, указана бОльшая площадь).

Личное несогласие владельца земельного участка с величиной КС и размером налога не считается основанием для их пересмотра. Кроме того, закон допускает только один вариант корректировки кадастровой стоимости: приведение ее в соответствие с рыночной (ст. 22.1 закона “О кадастровой деятельности”). “Переоценить” участок ниже рынка нельзя даже через суд. О процедуре изменения кадастровой стоимости по запросу собственника читайте по ссылке ниже, она может потребовать затрат на подготовку.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка

Уменьшение налога на земельный участок через изменение ВРИ: нужно ли?

Снижение налогов на землю для физических лиц: возможно ли это? Источник фото shutterstock.com

Вид разрешенного использования – это ограничения, которые указывают, что именно можно строить на участке и какой деятельностью заниматься. Они закреплены в Земельном кодексе и ряде других законов.

Существует единый классификатор ВРИ, утвержденный Минэкономразвития. Вид разрешенного использования по классификатору устанавливают местные власти путем принятия специального градостроительного документа – Правил землепользования и застройки. Они обязательны к исполнению, и использование земли вразрез с ними может привести к увеличению налога, штрафам и даже к изъятию участка через суд.

Вид разрешенного использования может влиять на кадастровую стоимость и на местную ставку налога. По общему правилу земля, на которой возможно капитальное строительство, оценивается выше и облагается более высокими налогами. Из участков, которые чаще всего находятся в собственности обычных граждан, возводить капитальные постройки можно на землях со следующими ВРИ:

Для индивидуального жилищного строительства (код по классификатору 2.1)
Для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в населенном пункте (код 2.2). Существуют еще так называемые полевые участки для ЛПХ, которые находятся на землях сельхозназначения (код 1.16), но на них возводить капитальные постройки запрещено.
Для ведения садоводства (код 13.2). Это типичные “дачные” участки в СНТ.

На землях сельхозназначения и на участках с ВРИ “Огородничество” (код 13.0) капитальное строительство не разрешается. Соответственно, такая земля может оцениваться дешевле и облагаться более низкими налогами.

ИЖС, ЛПХ, СНТ, ДНП… Что это и в чем разница?

Теоретически вид разрешенного использования можно поменять на более “дешевый”, хотя это не всегда возможно: ПЗЗ допускают далеко не любую такую смену. К тому же, например, перевод садового участка в огородный автоматически делает незаконным строительство на нем. Подробнее о смене вида разрешенного использования – по ссылке ниже.

Вид разрешенного использования земельного участка: как поменять и надо ли платить?

Как уменьшить налог на землю физическому лицу: вычет

Для льготных категорий населения существует налоговый вычет, установленный ст. 391 Налогового кодекса. Она распространяется на:

Героев СССР и РФ, полных кавалеров ордена Славы
Инвалидов 1 и 2 группы, инвалидов с детства и детей-инвалидов
Ветеранов и инвалидов ВОВ и боевых действий
Граждан, подвергшихся воздействию радиации, участников ликвидации аварий на ядерных установках и испытаний ядерного оружия, в том числе ставших инвалидами
Пенсионеров и предпенсионеров
Многодетных родителей (имеющих 3 и более детей).

Налог уменьшается следующим образом: из общей кадастровой стоимости участка вычитается стоимость 6 соток (600 кв.м), они вовсе не облагаются налогом. Платить нужно только за площадь сверх этого. То есть при размере участка в 6 соток и менее он полностью освобождается от налога, за участок в 10 соток налог будет рассчитываться как за 4, при 15 сотках – как за 9.

Если в собственности льготника есть несколько участков, закон разрешает уменьшить налог только на один из них (п. 6.1 ст. 391 НК РФ), за второй придется платить в полном объеме. Владельцу дается право выбора, если он этого не сделал, ФНС может “автоматически” освободить от налога один объект – обычно самый дорогой.

Налог на дачу: сколько нужно платить государству за участок в СНТ

Дача и частный дом: есть ли льготы для пенсионеров

Как уменьшить налог при продаже земельного участка

Снижение налогов на землю для физических лиц: возможно ли это? Источник фото shutterstock.com

Средства, вырученные от продажи земли, считаются доходом и облагаются налогом на доходы физических лиц (ст. 208 НК РФ). Платит его продавец, то есть тот, кто получает доход.

Размер налога рассчитывается не от кадастровой стоимости, а от суммы, которая указана в договоре.
Исключение – если земля продается по цене ниже КС.
Ставка налога зависит от суммы сделки и начинается от 13% (при продаже земли менее чем за 2,4 млн рублей).

Подробно о том, как рассчитывается налог с продажи земли – по ссылке ниже.

Налог с продажи земельного участка в 2025 году: 9 частых вопросов

Однако закон достаточно мягок к частным лицам, которые продают участки, не используемые в коммерческой деятельности, то есть дачи, частные дома и хозяйство в деревне. Если продавец владел участком больше определенного времени, такая сделка вовсе не облагается налогом. Минимальный срок владения составляет:

3 года – если земля была получена по наследству или в дар от близкого родственника, приватизирована (в том числе по дачной амнистии) или получена по договору ренты с пожизненным содержанием.
5 лет – во всех остальных случаях.

Срок отсчитывается от момента регистрации права собственности в Росреестре, то есть от той даты, которая указана в выписке из ЕГРН.

Кроме того, физическое лицо имеет право на налоговый вычет при продаже земли, которая не использовалась для коммерческой деятельности.

Обычный налоговый вычет – 1 млн рублей, чаще всего его просто отнимают от стоимости участка по договору купли-продажи, а налог взимают с оставшейся суммы. Если участок продается за 1 млн и менее, такая сделка вовсе не облагается налогом.
Имущественный налоговый вычет в сумме понесенных расходов. Если участок продается за ту же сумму, за которую он был куплен, или дешевле, сделка не облагается налогом. В остальных случаях налог взимается только с реальной разницы в цене.
Имущественный налоговый вычет на приобретение нового жилья, если участок с жилым домом продается для улучшения жилищных условий семьи.

Полностью освобождаются от налога и сделки с участками, на которых построен частный дом для семьи с 2 и более детьми, если это основное место жительства и оно продается одновременно с покупкой более просторного жилья.