Как снизить кадастровую стоимость земельного участка

Можно ли уменьшить кадастровую стоимость участка и как это сделать? Зачем бывает нужно уменьшение кадастровой стоимости земли?

shutterstock.com

Кто отвечает за снижение кадастровой стоимости земли или ее увеличение

Кадастровая стоимость земли – это сумма в рублях, в которую участок оценен государством. Вопросами использования и учета земли и другой недвижимости, в том числе регистрацией прав и кадастровой оценкой, в России заведует специальное ведомство – Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии). Он же уполномочен заказывать кадастровую оценку недвижимости, по закону это делается каждые 4 года, в городах федерального значения – каждые 2 года. Таким образом, кадастровая стоимость земли может меняться по результатам очередной оценки. Одна из целей регулярных переоценок недвижимости – привести кадастровую стоимость в соответствие с рыночной.

Сведения, которыми располагает Росреестр в отношении объекта недвижимости, в том числе кадастровая стоимость, хранятся в специальной базе – ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Важно понимать, что определение кадастровой стоимости происходит по инициативе государства, без участия и согласия владельца земли. Делается это по специальной методике, утвержденной приказом Росреестра (ссылка в конце статьи). Критериями оценки служат, например:

Средняя рыночная стоимость аналогичных участков в той же местности
Местоположение участка и стоимость земель в пределах кадастрового квартала, к которому он относится по местным правилам землепользования и застройки.
Категория земли и вид ее разрешенного использования.
Наличие инфраструктуры, в том числе подъездных путей.

И другие.

На кадастровую стоимость участка не влияют степень его благоустройства, наличие капитальных построек, степень озеленения и пр. Как мы видим, КС участка определяется факторами, на которые его владелец в принципе не может воздействовать.

Кадастровая стоимость земельного участка: что это, как рассчитывается и как ее узнать

Пониженная ставка

Сельская ипотека

Льготная ипотека для покупки недвижимости в сельской местности

Узнать подробнее

Зачем может потребоваться уменьшение кадастровой стоимости земельного участка

Уменьшение кадастровой стоимости земли может быть необходимо, если при кадастровой оценке были допущены ошибки или нарушения, связанные с характеристиками объекта. Дело в том, что КС определяется не по результатам индивидуального осмотра и обмера конкретного участка, а на основании данных о нем, которые есть в распоряжении Росреестра и других ведомств. Кроме того, оценка проводится не для каждого объекта в отдельности, а для группы схожих объектов в пределах кадастрового квартала или местности. Соответственно, здесь возможны неточности и разночтения.

Вообще же стоит разобраться, на что влияет кадастровая стоимость земли с точки зрения обычного садовода или владельца частного дома. От КС земли рассчитывается налог на нее, который нужно уплачивать ежегодно до 1 декабря. Для обычных садовых участков и земель ИЖС это небольшая сумма, максимум – 0,3% кадастровой стоимости, причем власти регионов имеют право ее уменьшать. Для льготных категорий населения действует частичное освобождение от налога: если участок имеет площадь 6 соток и менее, налог на платится вовсе. Для более просторных землевладений он берется только с “излишков площади”.

Налог на дачу: сколько платить государству за участок в СНТ

Еще один случай, когда кадастровая стоимость может играть роль – уплата налога с продажи земли, если участок продается по КС или ниже ее. Когда земля продается по рыночной или договорной цене, налогом облагается сумма сделки. Однако и здесь владелец не всегда должен уплачивать налог – в большинстве случаев этого можно избежать или уменьшить его сумму.

Налог с продажи земельного участка в 2025 году: 9 частых вопросов

Последняя кадастровая переоценка проводилась в 2023 году, ее результаты вступили в силу с 1 января 2024. Поскольку налог на недвижимость уплачивается за предыдущий год, в 2025 году многие россияне отметили увеличение сумм в платежках.

Можно ли уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка Источник фото shutterstock.com

Это сделать можно, но только при наличии оснований. Их всего два:

Ошибки при определении КС, связанные с недостоверными сведениям об объекте оценки.
Кадастровая стоимость участка установлена выше рыночной.

Как мы видим, если владелец участка просто не согласен с результатами оценки и/или не может (не хочет) платить соответствующий налог – это не причина для попыток оспаривания кадастровой стоимости участка.

Более того, корректировка кадастровой стоимости возможна только одним путем – приведением ее в соответствие с рыночной (ст. 22.1 закона “О кадастровой деятельности”). То есть в спорных случаях бессмысленно требовать, чтобы КС была установлена ниже рыночных расценок на землю.

Еще один важный момент – оспорить можно только актуальную кадастровую стоимость, то есть ту, которая установлена при последней переоценке.

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка, если в расчетах допущена ошибка

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка Источник фото shutterstock.com

Выяснить, когда и как проводилась кадастровая оценка земельного участка, можно онлайн и бесплатно через базу Фонда данных государственной кадастровой оценки на портале НСПД (ссылка в конце статьи). Объект можно найти по кадастровому номеру или просто на карте. Система выдает следующие данные:

Кадастровая стоимость по результатам оценок за последние годы и динамика ее изменения
Дата определения и начала применения КС – текущей и предыдущих.
Основание установления – наименование документа и его электронная версия, которую можно скачать.

Имея эти сведения, владелец участка может обратиться в министерство (или департамент) имущественных отношений по месту нахождения участка с заявлением о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости. В обращении должно быть указаны ФИО заявителя и его контактные данные, а также кадастровый номер объекта недвижимости. Собственнику желательно приложить также выписку из ЕГРН – ее можно бесплатно получить за несколько минут на портале Госуслуг.

Подать заявление можно несколькими путями:

Напрямую в ведомство, занимающееся имущественными отношениями – лично или заказным письмом с уведомлением.
Через региональный портал Госуслуг, если эта функция там реализована.
По электронной почте (потребуется электронная цифровая подпись).

Ответ должен поступить в течение 30 дней.

В присланном разъяснении может обнаружиться, что имеет место ошибка, связанная с характеристиками объекта недвижимости – например, площадь участка или вид разрешенного использования не соответствуют указанным в ЕГРН, или в данных есть банальные опечатки. В таком случае нужно направить заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

В нем указываются личные и контактные данные заявителя, кадастровый номер участка и список ошибок.
К заявлению нужно приложить документы, подтверждающие ошибочность сведений. Это могут быть выписки из ЕГРН, документы БТИ, муниципальные Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и пр.

Заявление можно подать напрямую в ведомство, по электронной почте с ЭЦП, через МФЦ или региональный портал Госуслуг. Срок его рассмотрения - 30 календарных дней. После этого ведомство принимает решение и направляет его заявителю в течение 3 календарных дней. Если ошибки действительно подтверждаются, заявителю приходит удовлетворительный ответ, и кадастровая стоимость корректируется в течение 45-90 календарных дней. В противном случае заявителю приходит мотивированный отказ.

Как снизить кадастровую стоимость земли, если она установлена выше рыночной

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка Источник фото shutterstock.com

Здесь главный документ, который потребуется для обоснования требований – отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно закону “Об оценочной деятельности” № 135-ФЗ, он должен быть составлен специалистом, который входит в саморегулируемую организацию (СРО) оценщиков и имеет соответствующий квалификационный аттестат.
Требования к отчету и его достоверности изложены в ст. 11-12 закона.
Услуги оценщика платные, он может оказывать их в рамках частной практики или как штатный сотрудник организации.
Работы обязательно оформляются договором.

Важный момент: отчет действителен в течение 6 месяцев с даты его составления. Если требование об установлении рыночной стоимости будет подано позже этого срока, придется заказывать отчет заново.

Отчет вместе с заявлением по специальной форме подается в МФЦ, через портал Госуслуг (федеральный или региональный) либо непосредственно в орган, регулирующий имущественные отношения в субъекте Федерации.

Ведомство обязано в течение 5 дней уведомить заявителя о том, что требование принято к рассмотрению. Срок рассмотрения – 30 календарных дней. По результатам заявителю направляется уведомление о положительном решении или отказе. Если решение положительное, кадастровая стоимость пересматривается и приводится в соответствие с рыночной.

Что делать, если отказали в уменьшении кадастровой стоимости земли

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка Источник фото shutterstock.com

Если отказ представляется неправомерным, остается только обращаться в суд с двумя требованиями: об оспаривании кадастровой стоимости и о ее установлении в размере рыночной. Это важно: суд принимает решения строго по вопросам, которые указаны в исковом заявлении. Судебная практика по уменьшению кадастровой стоимости земельного участка показывает, что основная масса обращений – именно требования по приведению КС к рыночной стоимости. За девять месяцев 2025 года было рассмотрено около 1600 споров, из них было удовлетворено более 1400, так что позиция судов в данном случае благоприятна для владельцев земли. Главное условие успеха – правильно представить доказательства, что КС не соответствует рыночной.

Полезные ссылки:

Фонд данных государственной кадастровой оценки на портале НСПД

Методические указания о государственной кадастровой оценке (утверждены Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии № П/0336 от 04.08.2021)