Изменение градостроительного плана земельного участка: можно ли это сделать

Как происходит внесение изменений в ГПЗУ земельного участка? Возможна ли смена ГПЗУ по инициативе собственника земли? Как изменить ГПЗУ, если изменились данные об участке?

Источник фото shutterstock.com

Что такое градостроительный план земельного участка?

ГПЗУ – это документ, который отражает характеристики земли, ее назначение, границы и параметры застройки. По части содержания он дублирует сведения о земле и постройках из ЕГРН, положения Правил землепользования и застройки и некоторые другие градостроительные документы местного значения. По сути, это просто «сборник» объединенных данных из нескольких государственных баз.

Так, например, в ГПЗУ содержатся:

Кадастровый номер участка, координаты границ согласно межевому плану, точная площадь.
Виды разрешенного использования земли (ВРИ)– основной, дополнительные и условно разрешенные.
Параметры капитальных строений, находящихся на участке. Капитальными считаются постройки на фундаменте, имеющие коммуникации и поставленные на кадастровый учет как объекты недвижимости.
Требования к параметрам разрешенного строительства на участке: этажность, площадь построек, отступы от границ участка. Важно знать, что ГПЗУ не устанавливает эти требования, а дублирует другой документ – Правила землепользования и застройки, принятые местными властями. Они, в свою очередь, создаются не для каждого конкретного участка, а для территориальной зоны, выделенной в рамках градостроительной планировки местности.
Сведения о нахождении участка в зоне с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Такие зоны устанавливаются, например, для защиты источников водоснабжения, охраняемых природных, культурных или инфраструктурных объектов, а также в зонах затопления и подтопления. В ЗОУИТ существуют серьезные ограничения на строительство, вплоть до его полного запрета. Там, где строительство разрешено, к нему могут предъявляться особые требования по части конструкции постройки или ее внешнего вида.
Сведения о возможности подключения участка к инженерным коммуникациям (кроме электричества), если такие мероприятия входят в программу развития инфраструктуры, принятую местными или федеральными властями. Например, из ГПЗУ можно узнать, есть ли возможность газифицировать участок.
Информацию об установлении на участке публичного сервитута (если он есть)

И тому подобное.

ГПЗУ состоит из двух частей: текстовой, которая содержит вышеперечисленные сведения, и графической, в виде чертежа земельного участка с обозначением всех параметров.

Форма ГПЗУ утверждена приказом Минстроя № 741/пр «Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка и порядка ее заполнения» (ссылка в конце статьи). С 2024 года действует ее новая редакция.

Срок действия ГПЗУ – 3 года.

Вообще говоря, информацию, которая содержится в ГПЗУ, можно получить напрямую из основных ее источников.

Сведения о кадастровом номере, площади, ВРИ, назначении объектов на участке и пр. можно узнать в выписке из ЕГРН. Владельцу земли она выдается бесплатно через Госуслуги.
Данные о координатах границ участка находятся в межевом плане, который тоже можно заказать на Госуслугах.
Сведения об отступах при строительстве, предельной этажности, установлении ЗОУИТ и вспомогательных видов разрешенного использования можно найти в Правилах землепользования и застройки. Они в обязательном порядке размещаются для открытого доступа на официальном сайте местной администрации в разделе «Градостроительство». Там же можно посмотреть планы перспективного развития территории и ее обеспечения инженерными коммуникациями.

Правила землепользования и застройки: что это такое и зачем они нужны

Для чего нужен градостроительный план земельного участка?

Строго говоря, этот документ не относится к числу обязательных и имеет скорее информационное значение.

ГПЗУ не требуется при оформлении сделки купли-продажи участка для садоводства, личного подсобного хозяйства или ИЖС. Его можно попросить у продавца разве что для дополнительной проверки участка перед покупкой.
В общем случае ГПЗУ не нужен и для согласования частного строительства. С 2018 года не требуется получать разешение на строительство жилого или садового дома, если он возводится на участке для ИЖС, садоводства или личного подсобного хозяйства. Разрешение заменено специальным уведомлением о соответствии планируемого строительства (ст 51.1 Градостроительного кодекса). В число обязательных документов для подачи уведомления ГПЗУ не входит, за исключением случаев, когда строительство ведется в ЗОУИТ. Однако приложить его к пакету документов для уведомления все же желательно, так как местные власти могут действовать по устаревшим процедурам.
ГПЗУ также не входит в обязательный перечень документов для газификации домохозяйства или подключения электричества, однако некоторые газораспределительные организации его требуют.
Градостроительный план участка может затребовать банк при выдаче ипотеки на ИЖС.

Возможно ли внесение изменений в градостроительный план земельного участка?

Изменение градостроительного плана земельного участка: можно ли это сделать Источник фото shutterstock.com

Как уже говорилось выше, ГПЗУ по большей части воспроизводит сведения из Правил землепользования и застройки и ЕГРН. Соответственно, корректировка ГПЗУ возможна только в случае внесения изменений в ПЗЗ и ЕГРН.

Например, если для участка сделано межевание и впервые установлены либо уточнены координаты границ, действовать нужно в следующем порядке:

Направить акт межевания в Росреестр через Госуслуги или МФЦ. Если межевание делалось для постановки земли на кадастровый учет и регистрации собственности, на Госуслугах данные подаются через функцию единой процедуры ГКУ и ГРП. Если границы только уточняются, используется другая форма – о внесении изменений в сведения ЕГРН.
После того, как обновятся сведения ЕГРН (обычно это 15-30 дней) можно заказывать новый ГПЗУ, сведения о границах должны измениться.

Если меняется вид разрешенного использования земельного участка, то прежде всего это изменение должно быть согласовано с местными властями по специальной процедуре. Необходимо знать, что участку можно присвоить только тот ВРИ, который допускается Правилами землепользования и застройки территориальной зоны, в которой находится земля. Если власти вынесли решение о смене ВРИ, на его основании вносятся изменения в ЕГРН. Через некоторое время обновленные данные об участке отображаются в ГПЗУ.

И наконец, если на участке возведено новое капитальное строение, данные о нем появятся в ГПЗУ только после того, как оно будет поставлено на кадастровый учет. Для этого на здание нужно оформить технический план и «узаконить» постройку в Росреестре через процедуру ГКУ и ГРП, о которой говорилось выше.

Порядок внесения изменений в градостроительный план участка через изменение ПЗЗ

Изменение градостроительного плана земельного участка: можно ли это сделать Источник фото shutterstock.com

Что касается изменения Правил землепользования и застройки, то сделать это по инициативе владельца единичного участка невозможно. Как уже говорилось, ПЗЗ устанавливаются для целой территориальной зоны. Кроме того, процедура внесения изменений в ПЗЗ строго регламентирована ст. 33 Градостроительного кодекса. В ней же перечислены основания для изменения Правил землепользования и застройки, например:

Несоответствие ПЗЗ вышестоящему документу – генеральному плану муниципального образования.
Несоответствие границ территориальных зон или поселений данным ЕГРН.
Установление или изменение ЗОУИТ или ее границ.
Принятие решения о комплексном развитии территории.
Гражданам дается право ходатайствовать об изменении ПЗЗ, если в результате применения правил наносится ущерб владельцам участков, не могут использоваться строения на них или снижается стоимость ЗУ. Предполагается, что такое обращение должно быть коллективным.

Как мы видим, в этот список не входит личное желание владельца конкретного участка обеспечить себе особые условия пользования землей.

Кроме того, существенное изменение ПЗЗ чаще всего возможно только через проведение общественных обсуждений и публичных слушаний, с тем чтобы оно не нарушало права граждан и организаций, владеющих землей. Опять же совершенно очевидно, что ради частных интересов одного владельца участка местные власти не станут разворачивать процедуру изменения ПЗЗ.

Если же Правила землепользования и застройки меняются по инициативе властей, внести изменения в градостроительные планы обязаны они же. Собственнику участка достаточно выждать некоторое время после обновления ПЗЗ и заказать новый ГПЗУ.

Как изменить ГПЗУ в части требований к строительству?

Изменение градостроительного плана земельного участка: можно ли это сделать Источник фото shutterstock.com

Владельцы земли иногда интересуются, можно ли построить дом без учета предписаний ГПЗУ и изменить документ под свои нужды. Выше мы уже говорили о том, что ГПЗУ сам по себе не может считаться разрешением на определенные параметры строительства – он только отражает содержание Правил землепользования и застройки. ПЗЗ же не могут быть изменены по желанию одного землевладельца.

Однако Градостроительный кодекс все же допускает возможность строительства с частичным несоблюдением ПЗЗ (ст. 40).

Согласно закону, отклонение от предельных параметров разрешенного строительства возможно в единственном случае: если размер участка, его форма, геологические и другие неустранимые особенности не позволяют соблюсти требования ПЗЗ. Например, участок слишком мал, чтобы соблюсти требуемые отступы от границ при строительстве.
При этом изменять любой параметр строительства допустимо не более чем на 10%. Так, если минимальный отступ от участка соседей по ПЗЗ – 3 метра, то уменьшить его можно всего на 30 см.
Если планируемое отклонение больше, местные власти могут согласовать его только через общественные слушания. Все расходы по проведению слушаний берет на себя лицо, которое заинтересовано в изменении параметров строительства – то есть владелец участка.
В зонах с особыми условиями использования территорий не разрешается никакое отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, а на территории исторических поселений запрещено изменять этажность, высоту и архитектурный облик строений.

Все отклонения от предельных параметров строительства, установленных ПЗЗ, должны обязательно согласовываться с местными властями. Без такого согласования строительство или переустройство капитального строения считается незаконным.

Для получения разрешения нужно направить местным властям запрос с обоснованием необходимости изменения параметров строительства. Это может быть план участка, результаты геологических изысканий или т.п. К запросу также должен быть приложен проект будущего капитального сооружения (или его реконструкции), отображающий все отклонения. Запрос рассматривает специальная комиссия и выносит постановление о разрешении отклонения или об отказе.

Если разрешение получено, изменения в ГПЗУ тем не менее не вносятся. Доказательством законности строительства с отклонениями от ПЗЗ будет служить решение местных властей.