Сервитут на земельный участок: что это такое и кто его устанавливает

Что такое сервитут на земельный участок простым языком? Чем отличается частный сервитут от публичного? Кем и на какой срок он устанавливается?

shutterstock.com

Что значит сервитут на земельный участок?

Говоря простыми словами, сервитут на земельный участок – это право гражданина, организации или государства частично использовать его для определенных целей. Чаще всего сервитут устанавливается для прохода или проезда, но могут быть и другие причины, о которых мы поговорим ниже.

Участок при этом может находиться в частной собственности, и установление сервитута не лишает владельца земли права пользоваться и распоряжаться ею. То есть участок с сервитутом может быть продан, куплен, подарен, завещан, сдан в аренду, разделен и пр. При переходе прав собственности на участок сервитут сохраняется.

Вообще говоря, закон разрешает обременять сервитутом не только землю, но и здания, сооружения и другое имущество (ст. 277 ГК РФ), однако в реальности это случается нечасто, а применительно к частному дому – исчезающе редко.

Важнейший момент: сервитут устанавливается только в тех случаях, когда это безусловно необходимо и нет другой возможности реализовать права заинтересованных лиц. Например, нельзя требовать установления сервитута на участке соседа только потому, что вам удобнее ходить через него – это можно сделать только в ситуации, когда к вашему собственному участку совсем нет альтернативного доступа.

Согласно ГК РФ, сервитут нужно регистрировать в Росреестре – так же, как любые другие права на недвижимость. Под него может быть выделена часть участка со строго определенными границами, которую ставят на кадастровый учет и регистрируют права на нее так же, как для любого другого земельного надела. Публичный сервитут регистрируется в обязательном порядке, для частного есть исключения:

Он установлен для части участка, принадлежащего муниципалитету или государству.
Срок его действия – менее 3 лет.
В соглашении о его установлении стороны договорились, что выделение части земли и регистрация права на нее не требуются.

Какие есть виды сервитутов на земельные участки

Строго говоря, в законе (Земельный и Гражданский кодексы) есть только понятия «сервитут» и «публичный сервитут». Однако даже юристы для удобства и наглядности нередко прибегают к разделению сервитута на частный и публичный. Воспользуемся этим допущением и мы.

Публичный сервитут на земельный участок: что это

Сервитут на земельный участок: что это такое и кто его устанавливает Источник фото shutterstock.com

Это право пользования землей, которое предоставляется государственным службам или неограниченному кругу граждан в общественных интересах. Главное отличие публичного сервитута от частного – он устанавливается властями: федеральными, региональными или органами местного самоуправления. Кроме того, разница между публичным и частным сервитутом еще и в том, что первый регулируется нормами Земельного кодекса (ЗК РФ), второй – Гражданского кодекса (ГК РФ).

Публичному сервитуту посвящена глава V.7 Земельного кодекса.

Цели установления публичного сервитута (ст. 23, 39.37 Земельного кодекса) могут быть следующими:

Проезд и проход, в том числе к водному объекту и береговой полосе. Согласно действующему законодательству, перекрывать доступ к воде нельзя. Поэтому если участок ему препятствует, для обеспечения прав граждан может быть установлен публичный сервитут.
Размещение межевых знаков, геодезических пунктов и других объектов, которые связаны с землеустроительной деятельностью и создаются государственными органами или местными властями.
Забор воды из водных объектов для обеспечения населения и водопоя сельскохозяйственных животных.
Прогон и выпас сельскохозяйственных животных.
Строительство, реконструкция и использование объектов электроэнергетики, водо- и газоснабжения и их частей, если они относятся к объектам местного, регионального либо федерального значения и требуются для обеспечения населения ресурсами. То есть публичный сервитут может устанавливаться, например, для размещения опоры ЛЭП.
Проведение инженерных изысканий для работ по планировке территории и землеустройству.

И некоторые другие.

Однако для дачников и владельцев частных домов есть хорошие новости: ст. 39.39 ЗК РФ (пункт 5) запрещает устанавливать публичный сервитут на садовых участках, землях ЛПХ и ИЖС для большинства целей. Исключение – если сервитут необходим для подключения местных инженерных сетей, их использования, ремонта и обслуживания. То есть установить публичный сервитут на участке в СНТ или в деревне можно разве что для того, чтобы расположить на нем электрический столб местных линий или некоторые элементы сети газораспределения для окрестных домов. Пасти скот или гонять его на водопой через дачные участки никто, конечно же, не разрешит.

Если установление публичного сервитута затрудняет использование частного участка его владельцем, он может требовать от властей плату, но закон ограничивает случаи, в которых это допускается. Вообще же ЗК РФ гласит, что сервитут должен устанавливаться так, чтобы создать как можно меньше проблем для пользования землей в соответствии с ее назначением (п. 8 ст. 23 ЗК РФ). Скажем, если участок предназначен для строительства, власти не вправе требовать сноса построек ради осуществления сервитута. В случаях, когда из-за публичного сервитута участок становится вовсе непригодным к использованию, власти должны изъять его для государственных нужд по установленной процедуре (п. 10 ст. 23 ЗК РФ).

ИЖС, ЛПХ, СНТ, ДНП… Что это и в чем разница?

Частный сервитут: что это и как устанавливается

Сервитут на земельный участок: что это такое и кто его устанавливает Источник фото shutterstock.com

Простыми словами – это тоже ограниченное право пользования чужой землей, но сторонами здесь выступают частные лица или организации. Частный сервитут может быть установлен для одного частного участка в интересах владельца другого участка (или иного имущества, использование которого невозможно без сервитута).

О разнице между публичным и частным сервитутом мы уже говорили выше, и важно помнить, что частный регулируется в основном Гражданским кодексом (гл. 17, статьи 274-276). Еще одно отличие – частный сервитут устанавливается либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке, если соглашение невозможно. Лицо, в пользу которого установлен сервитут, называется обладателем сервитута.

Согласно ст. 274 ГК, требовать установления частного сервитута может не только собственник земли, но и гражданин, который пользуется ею на праве пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования. Кроме того, сервитут можно установить и на участок, находящийся в аренде.

Закон дает владельцу участка, обремененного сервитутом, право взимать за это плату с тех лиц, в интересах которых этот сервитут установлен (п. 5 ст. 274 ГК РФ). Уточняется, что плата должна быть «соразмерной», то есть произвольно завышать ее нельзя.

Цели установления частного сервитута перечислены в той же ст. 274 ГК РФ:

Проход и проезд к другому участку, если иначе они невозможны.
Строительство, ремонт и функционирование линейных объектов, расположенных на участке или около его границ, если они принадлежат частному лицу. Для объектов местного, регионального или федерального значения или принадлежащих государству устанавливается публичный сервитут (см. выше).
Другие нужды собственника соседнего участка, если без сервитута не может быть реализовано его право пользования имуществом, которое ему принадлежит.

Важно знать: обладатель сервитута не может передать или продать его другим людям. Если он продает свой участок, право сервитута переходит к новому владельцу вместе с землей, но никак не отдельно от нее (ст. 275 ГК РФ).

Есть ли срок действия у сервитута на земельный участок?

Сервитут обычно устанавливается не бессрочно, но для разных его видов действуют разные правила установления срока.

Некоторые сроки публичного сервитута на земельный участок регламентируются ст. 39.45 ЗК РФ.

От 10 до 49 лет – для размещения объектов электросетевого хозяйства, водо- и газоснабжения, транспортировки нефти, строительства автодорог и пр.
На срок проведения работ – для реконструкции и ремонта таких объектов и инженерных сетей.
Не более 1 года – для проведения инженерных изысканий.

В остальных случаях срок определяется индивидуально и указывается в ходатайстве и решении об установлении сервитута. Максимальный срок сервитута на земельный участок здесь не ограничен.

Срок частного сервитута определяется соглашением сторон или решением суда. Собственник участка, обремененного сервитутом, может потребовать его досрочного прекращения в двух случаях:

Если отпали причины, по котором был установлен (например, к соседскому участку появился обход или объезд)
Если из-за сервитута участок не может использоваться по назначению.

Чем отличается сервитут от аренды земельного участка

Первое и самое очевидное отличие – сервитут можно установить только по очень ограниченным основаниям. Если их нет, остается только аренда.

Если сервитут устанавливается на землю, которая находится в государственной или муниципальной собственности, он будет однозначно предпочтительнее аренды. Выше мы уже писали, что сервитут может быть платным. Однако в случае с государственной землей он в десятки раз дешевле аренды и четко зафиксирован в законах: для земель в федеральной собственности – 0,01 от кадастровой стоимости в год (Постановление Правительства РФ № 1461 от 23.12.2014). Для муниципальных земель расценки устанавливают региональные власти, но они часто равны федеральным или не намного выше их.

Что касается частных земельных участков, то здесь размер платы определяется соглашением. Поэтому нельзя сказать, что предпочтительнее – аренда или сервитут.

Как проверить, установлен ли на участке сервитут

Сервитут на земельный участок: что это такое и кто его устанавливает Скриншот с сайта rosreestr.gov.ru

Обычно это советуют делать через Публичную кадастровую карту на портале НСПД (Национальной системы пространственных данных), но гораздо удобнее другой источник – онлайн-справочник объектов недвижимости Росреестра (ссылка в конце статьи). Участок можно найти по адресу или кадастровому номеру, откроется текстовая информация о нем – площадь, вид разрешенного использования и пр. В самом низу находится раздел «Ограничения и обременения» – именно в нем отображаются сведения о сервитуте, если они есть в распоряжении Росреестра.

Полезные ссылки: