Можно ли присоединить участок земли к своему участку и сделать из двух один

Объединение земельных участков: что говорит Земельный кодекс и другие законы

Вопросы пользования землей регулируются законом, прежде всего — Земельным кодексом РФ. Он разрешает объединение земельных участков (ст 16.1) с образованием нового, но с условиями, о которых мы поговорим ниже. 

Особенности регистрации земельных участков и прав на них определяет другой закон — № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Тут нужно напомнить о том, что любой участок земли — это недвижимость, которая должна быть поставлена на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера и определением стоимости. Кроме того, на участок должно быть оформлено право собственности — или иное право, на котором он используется гражданином. Это право также фиксируется государством. 

Учетом недвижимости и прав на нее занимается Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии). Ведомство также ведет Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), в который вносятся все сведения об участке и правах на него. 

Соответственно, любой новый участок земли независимо от того, как он образован, должен быть поставлен на кадастровый учет, а права на него зарегистрированы. Для этого существует единая процедура государственного кадастрового учета с одновременной регистрацией прав (ГКУ и ГРП). Только после того, как она проведена, участок считается «официально» существующим и им можно распоряжаться — то есть построить на нем дом, продать, сдать в аренду и пр. 

Важно знать: с 2016 года единственный документ, который удостоверяет право собственности на землю — выписка из ЕГРН. Получить краткую форму выписки в электронном виде можно на Госуслугах, это бесплатно. Какие виды выписок из ЕГРН существуют, зачем они нужны и как их получить — по ссылке. 

Какие земельные участки могут быть объединены

Согласно Земельному кодексу, условия для объединения участков следующие.

• На них оформлено право собственности, пожизненного наследуемого владения или безвозмездного пользования. 
• Объединить участки, у которых разные владельцы, можно только если земля в собственности. В таком случае новообразованный участок становится общей собственностью владельцев исходных. Здесь есть правовой нюанс: совместная и долевая собственность — немного разные вещи с точки зрения закона. В первом случае конкретный размер доли каждого совладельца не определен — это делается не «автоматически», а по желанию собственников или по суду. Чтобы «мирно» выделить долю и зафиксировать права на нее в Росреестре, нужно пройти специальную процедуру, подробнее об этом — по ссылке.
• Объединение участков, которые находятся в пожизненном наследуемом владении или безвозмездном пользовании, возможно только если они предоставлены одному лицу. Даже если два таких участка находятся рядом и ими владеют члены одной семьи, «законное» объединение с присвоением кадастрового номера невозможно. Выход из положения только один — приобрести землю в собственность. 

Следовательно, объединить в один два участка, находящихся в собственности у одного человека, чаще всего можно без особых проблем. 

Кроме того, существует ряд дополнительных условий:

• Участки должны быть размежеваны, а сведения об их границах внесены в ЕГРН. 
• Участки должны быть смежными, то есть иметь хотя бы одну общую границу. 
• Земля должна иметь один вид разрешенного использования. Что делать, если это не так, мы поговорим ниже. 
• На участки не должны быть наложены ограничения по закону. Например, проблемы могут быть с землей, которая находится в прибрежной защитной полосе, охранной зоне заповедника, вблизи аэропорта или другого стратегического объекта. В Земельном кодексе есть понятие «Зоны с особыми условиями использования территорий», где оборот земли ограничен законом, подробнее об этом — по ссылке. 

Можно ли объединить два участка в один с разными кадастровыми номерами

Так сделать нельзя. Согласно ст. 11.6 и 11.2 Земельного кодекса, объединяемые участки прекращают свое существование со дня регистрации права собственности на новообразованный участок. Новому участку присваивается собственный кадастровый номер. Вообще же по действующему законодательству кадастровый номер — это уникальный идентификатор объекта недвижимости, поэтому у любого участка он может быть только один. 

Как объединить два участка в один, если у них один собственник

Это самый простой вариант, объединение земельных участков в один возможно через МФЦ или Госуслуги. 

Порядок действий следующий. 

1. Пригласить кадастрового инженера для составления межевого плана нового участка. Функция поиска инженера доступна на Госуслугах, и лучше пользоваться именно ею — это гарантия, что специалист аккредитован должным образом. Услуги кадастрового инженера платные. Результат его работы — межевой план будущего нового участка в электронном виде, по договоренности можно получить и бумажную копию. 
2. Получить через Госуслуги или МФЦ межевые планы объединяемых участков. 
3. Собрать документы: паспорт собственника, выписки из ЕГРН, вышеупомянутые межевые планы. Если участок находится в пожизненном наследуемом владении или безвозмездном пользовании, необходимо приложить документы, которые это подтверждают. 
4. Подать заявление на единую процедуру кадастрового учета с одновременной регистрацией прав. Это можно сделать через Госуслуги в разделе «Земля. Дом» или «Ведомства», приложив документы. 
5. При подаче заявления через Госуслуги многие данные загружаются автоматически, документы прикладываются в электронном виде. При подаче документов на объединение земельных участков в МФЦ не распечатывайте выписки из ЕГРН сами — это делает сотрудник, он же заверяет их.  
6. Оплатить пошлину. При объединении участков через Госуслуги пошлину можно оплатить банковской картой прямо на сайте, в МФЦ крупных городов платежный терминал установлен прямо на рабочем месте сотрудника. Размер пошлины за единую процедуру ГКУ и ГРП в 2025 году — 1.000 рублей, если речь идет об участке для ИЖС, садоводства или личного подсобного хозяйства. Для участков с другими ВРИ размер пошлины — 6.000 рублей. 

Данные будут направлены в Росреестр, который снимет с кадастрового учета прежние участки, присвоит новому участку кадастровый номер, определит его стоимость и внесет сведения в ЕГРН. По результатам процедуры объединения участков можно получить выписку из ЕГРН на новообразованный участок, право собственности на него будет зарегистрировано за владельцем исходных участков. 

Объединение земельных участков в один у разных собственников

Здесь процедура несколько сложнее, потому что потребуется воспользоваться услугами нотариуса и оплатить их. Ст. 11.2 Земельного кодекса и ст. 41 закона № 218-ФЗ гласят, что владельцы могут объединить свои участки только через письменное соглашение об образовании общей собственности. Документ обязательно должен быть заверен у нотариуса. Здесь же, не откладывая, можно и определить по соглашению размер доли каждого из совладельцев участка — тогда собственность будет долевой. 

Если у одного из участков несколько собственников, потребуется их нотариально заверенное согласие на объединение земельных участков. 

Все остальные действия — те же, которые описаны в предыдущем пункте про объединение участков у одного владельца, но к документам обязательно прикладывается экземпляр соглашения и паспорта всех его участников. Подавать заявление от своего имени может только один из них. 

По результатам процедуры в выписке из ЕГРН будет указано, что собственность совместная. Если были выделены доли, Росреестр отдельно зарегистрирует право каждого владельца доли. 

Как объединить два участка в СНТ и присвоить им один кадастровый номер

Здесь порядок объединения двух участков в один — у одного собственника или нескольких — абсолютно тот же, который описан выше. СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество) не имеет никаких прав на участки своих членов и никак не может помешать собственникам распоряжаться их землей, в том числе объединять участки или разделять их. 

Объединение земельных участков с разными видами разрешенного использования

Это самый сложный случай, который может потребовать больших расходов. Что такое вид разрешенного использования (ВРИ) и почему это важно, смотрите по ссылке. 

По сути, объединить два участка с разными ВРИ можно только одним путем: изменить вид разрешенного использования одного из них. Это возможно, но с большими ограничениями:

• Изменить вид разрешенного использования можно только на такой, который предусмотрен правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) на территории, где находится участок. Если требуемого ВРИ там нет, смена невозможна. Нельзя изменить ВРИ и в том случае, если для территории вовсе не установлены ПЗЗ. 
• Почти никогда нельзя изменить ВРИ и целевое назначение сельскохозяйственных земель, земель Лесного фонда, участков в ЗОУИТ и других, на распоряжение которыми закон налагает ограничения. 

И наконец, главное препятствие: во многих регионах смена ВРИ платная, если в результате увеличивается рыночная и кадастровая стоимость участка. Чаще всего это связано с возможностью строительства. Например, на участках с ВРИ «Огородничество» капитальное строительство запрещено, а на участках для садоводства, личного подсобного хозяйства и ИЖС — разрешено, поэтому они намного дороже. Разницу в стоимости придется доплатить в бюджет. В регионах с дорогой землей, например в Московской области, это может быть очень существенная сумма. 

По ссылке — сервис расчета стоимости смены ВРИ для Подмосковья. 

Подробнее о том, как изменить вид разрешенного использования земельного участка. 

Стоимость объединения земельных участков

На эту процедуру не существует какой-либо четко установленной цены. Полная стоимость будет складываться из накладных расходов:

• Пошлина на единую процедуру кадастрового учета с одновременной регистрацией прав.
• Услуги кадастрового инженера.
• Услуги нотариуса по составлению соглашения, если у объединяемых участков разные владельцы. 
• Расходы на смену ВРИ одного из участков, если она необходима и возможна. 

Каковы последствия объединения смежных земельных участков

Если все сделано по закону, то единственным последствием может быть некоторое увеличение налога на недвижимость, который нужно платить за участок. Ставка налога считается от кадастровой стоимости, а у одного просторного участка она может быть выше, чем суммарно у двух маленьких. Желательно знать, что с 2024 года введены повышенные налоговые ставки для недвижимости с кадастровой стоимостью более 300 млн рублей, и теоретически это может касаться очень больших участков в регионах и местностях с дорогой землей — например, в Московской области. Однако обычные «дачные» участки чаще всего стоят на порядки дешевле, даже если они просторные. 

Можно ли бесплатно присоединить к своему участку несколько соток

Многие владельцы участков были бы не против расширить свои владения за счет прилегающей земли, которая находится в муниципальной собственности, и получить ее бесплатно. Теоретически это возможно, но только в редких случаях, а количество соток, которые можно так присоединить, сильно ограничено. Процедура, о которой мы говорим, называется перераспределением земельного участка. Подробнее о том, когда это допустимо и как это сделать — по ссылке. 

Некоторые дачники идут дальше и уже по факту пользуются соседствующей землей, не имея на нее зарегистрированных прав. Такое бывает, например, если соседский участок заброшен и владельцы не интересуются его судьбой. Иногда используется «под грядки» и земля за забором, которая тоже не принадлежит владельцам участка. Можно ли узаконить самозахват частной или муниципальной земли и присоединить участок к своему — по ссылке. 

Читайте также:

Капуста романеско: выращивание в открытом грунте

Чем подкармливать клубнику весной для хорошего урожая

Самые ранние сорта белокочанной капусты: 10 лучших

Лучшие сорта низкорослых помидоров без пасынкования для открытого грунта

Посев пеларгонии семенами на рассаду в домашних условиях: когда и как