Что такое кадастровый учет дома
Кадастровый учет дома – это процедура внесения в ЕГРН сведений о самом доме как объекте недвижимого имущества и о праве собственности на него.
- Вся недвижимость в РФ (земля, квартиры, частные дома и другие капитальные постройки, машиноместа) и права на нее подлежат государственному учету.
- Этим занимается специальное ведомство – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, более известная как Росреестр. В ведении Росреестра находится ЕГРН – единый государственный реестр недвижимости. Он содержит основные сведения об объектах недвижимости и зарегистрированных правах на них.
- Обязательной регистрации подлежат право собственности, долгосрочной аренды, сервитута, пожизненного наследуемого владения и некоторые другие.
Вопросы кадастрового учета недвижимости и прав на нее в России регулирует закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 (ссылка в конце статьи).
Зачем ставить дом на кадастровый учет
С точки зрения государства недвижимость, не поставленная на кадастровый учет, просто не существует, как и права на нее. Если дом не поставлен на кадастровый учет, последствия могут быть следующими:
- Такой дом считается незаконной постройкой, и власти могут оштрафовать владельца земли, на которой он возведен, или потребовать сноса самостроя. В последние годы ведется активная борьба с самостроем вплоть до фотографирования частных участков с беспилотников или с помощью специальных автомобильных комплексов контроля. Современный уровень цифровизации данных о земле и постройках позволяет очень быстро выявить незаконные сооружения и привлечь их владельцев к ответственности.
- Нельзя доказать право собственности на дом. Соответственно, его нельзя легально продать или купить, унаследовать, подарить, прописаться в нем, подключить его к электричеству или газу.
- Если с домом что-то произойдет, невозможно будет взыскать ущерб с виновника.
- При изъятии участка с домом для госнужд нельзя получить компенсацию.
- Дом нельзя застраховать или использовать его как обеспечение по кредиту.
Проще говоря, с «неузаконенным» домом нельзя совершить никакие юридически значимые действия, а в случае его уничтожения даже не получится доказать, что он был и принадлежал именно вам.
Так что ответ на вопрос, нужно ли ставить дом на кадастровый учет, однозначный: это обязательно по закону и необходимо для владельца, если он хочет свободно распоряжаться своим имуществом.
Однако нужно иметь в виду следующее: недвижимость в РФ облагается налогом. После постановки дома на кадастровый учет Росреестр определяет для него кадастровую стоимость, то есть оценивает его в деньгах по специальной методике. Налог рассчитывается именно от этой суммы. Как правило, он довольно небольшой, если дом не относится к категории элитной и сверхдорогой недвижимости. Кроме того, существуют льготы, которые позволяют уменьшить размер налога, особенно если частный дом – единственное жилье семьи с детьми. В текущем году (до 1 декабря) уплачивается налог за предыдущий год, например в 2026 году нужно будет заплатить за 2025.
Налог на дачу: сколько нужно платить государству за участок в СНТ
Какой дом можно поставить на кадастровый учет
Источник фото shutterstock.com
Объектом недвижимости, который можно поставить на кадастровый учет, по закону считается капитальное строение. Его признаки определяет Градостроительный кодекс РФ. Капитальной считается постройка, которая:
- Имеет неразрывную связь с землей, то есть фундамент, и не может быть перемещена без разрушения.
- Имеет надежные несущие конструкции.
- Подключена к инженерным коммуникациям, как минимум к электроснабжению.
Закон разрешает ставить на кадастровый учет и объекты незавершенного строительства (ОНС), то есть недостроенные дома. Здесь есть разночтения, какая степень готовности позволяет отнести дом к ОНС: иногда для этого достаточно наличия фундамента, но оптимальной для постановки частного дома на кадастровый учет считается готовность в 50-60%.
Чем отличается постановка на кадастровый учет жилого и садового дома
Примечательно, что закон различает жилые и садовые дома. На кадастровый учет обязательно ставятся те и другие, разница заключается в том, как это будет отображаться в данных ЕГРН. Назначение дома – жилой или садовый – вносится в данные ЕГРН из документов, которые подаются на регистрацию недвижимости и прав на нее. Постановка на кадастровый учет садового дома в СНТ делается по той же процедуре, что и для частного дома ИЖС.
- Жилой дом предназначается для постоянного проживания, поэтому требования к нему для постановки на кадастровый учет довольно строгие, начиная от высоты и взаимного расположения помещений и заканчивая обязательным наличием отопления и вентиляции. В целом дом должен соответствовать всем пожарным, строительным и санитарным нормам, установленным для жилья. Получить прописку (постоянную регистрацию по месту жительства) можно только в доме, который признан жилым. Сведения о постройке в ЕГРН могут выглядеть следующим образом: назначение – «Жилой дом» или «Жилое», наименование – «Индивидуальный жилой дом» .
- Садовым считается дом, который используется только для сезонного проживания. Требования к нему намного мягче: нужно соблюдать в основном только этажность, назначение помещений и базовые нормы безопасности. Большинство типичных «дачных» домов в СНТ относятся как раз к этой категории. Назначение строения в ЕГРН будет обозначаться как «Нежилое здание», а наименование – «Садовый дом».
Важно знать: для признания дома жилым нужно предоставить документальные подтверждения, что он соответствует всем необходимым критериям. Существует специальная процедура для перевода нежилого дома в жилой, если владельцу необходимо изменить назначение постройки, подробнее об этом – по ссылке ниже.
Какие документы нужны, чтобы узаконить дом
Источник фото shutterstock.com
Порядок постановки жилого или садового дома на кадастровый учет определяет все тот же закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Главный документ, на основании которого дом ставят на кадастровый учет – технический план (п. 2 ст. 14 закона № 218-ФЗ). Составлять его имеет право только аккредитованный кадастровый инженер, услуги специалиста платные.
- Найти кадастрового инженера и заказать работы проще всего через Госуслуги – это гарантия, что специалист именно тот, за кого себя выдает. На портале есть для этого специальная опция, ее можно найти через робота-помощника. Пользователю предоставляется на выбор несколько кандидатур кадастровых инженеров, есть возможность оговорить дополнительные условия, сроки оплаты, размер предоплаты и пр.
- Со специалистом обязательно заключается договор подряда, все взаимодействие происходит через личный кабинет на портале.
- Для подготовки технического плана нужно предоставить личные документы собственника и выписку из ЕГРН на земельный участок. Выписку в электронном виде можно за несколько минут получить через Госуслуги, она придет в личный кабинет, услуга бесплатная.
- После заключения договора кадастровый инженер выезжает на место, делает все необходимые измерения и составляет технический план объекта в электронном виде, по договоренности он также может изготовить бумажный экземпляр. Электронный документ подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью специалиста и принимается во всех государственных органах.
- Технический план состоит из двух частей: текстовой и графической. В графической части отображается местоположение дома на участке и его поэтажный план. Текстовая часть содержит сведения о доме для внесения в ЕГРН: площадь, этажность, год постройки, материалы и т.п.
- После составления технического плана подписывается акт выполненных работ, сам документ поступит в личный кабинет заказчика на Госуслугах.
Важно знать: с 1 марта 2025 года нельзя поставить на кадастровый учет частный дом, который построен на неразмежеванной земле. Межевание уполномочены делать только кадастровые инженеры, поэтому можно совместить сразу две процедуры: составление межевого плана участка и технического плана дома. Каждая услуга оплачивается отдельно. О том, как делается межевание земли, по ссылке ниже.
Межевание земельного участка: как это делается и сколько стоит
Сколько стоит поставить дом на кадастровый учет
Источник фото shutterstock.com
Государственная услуга постановки дома на кадастровый учет облагается пошлиной.
- Если участок под домом предназначен для садоводства, индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства или крестьянско-фермерского хозяйства, стоимость постановки дома на кадастровый учет – 1 тысяча рублей.
- Для участков с другими видами разрешенного использования – 6 тыс рублей.
При подаче заявления через Госуслуги оплатить госпошлину за постановку дома на кадастровый учет можно с банковской карты, при обращении в МФЦ – через терминал на рабочем месте сотрудника или в помещении многофункционального центра.
Как поставить на кадастровый учет построенный дом
Источник фото shutterstock.com
Удобнее всего поставить дом на кадастровый учет через Госуслуги, подав заявление на единую процедуру государственного кадастрового учета с одновременной регистрацией прав (ГКУ и ГРП). Найти ее можно в разделе «Земля. Дом» или через робота-помощника.
- Подать заявление может только владелец участка и дома.
- Для постановки дома на кадастровый учет через Госуслуги потребуется заполнить форму заявления, часть данных подгрузится автоматически.
- К нему нужно приложить технический план дома в электронном виде, и межевой план, если оба документа делались одновременно.
- Может потребоваться также электронная выписка из ЕГРН на земельный участок, если в базе Госуслуг нет этих сведений и система не предлагает их автоматически.
Поставить дачный или жилой дом на кадастровый учет можно и через МФЦ. Для этого нужно заранее заказать выписку из ЕГРН через личный кабинет, но распечатывать ее самому не следует: это сделает сотрудник многофункционального центра, он же заверит документ.
Форму заявления на ГКУ и ГРП и образец заполнения вам выдадут на месте.
К заявлению нужно приложить технический план дома на бумажном или электронном носителе, а если делалось межевание – межевой план.
Как поставить на кадастровый учет старый дом
Чтобы узаконить старую дачу, если на нее до сих пор не оформлены документы, можно воспользоваться дачной амнистией – упрощенным порядком регистрации недвижимости, если участок под нее был предоставлен до 2001 года. Процедура немного различается в зависимости от того, поставлен ли участок под домом на кадастровый учет и оформлено ли на него право собственности. Если нет, необходимо провести процедуру одновременной приватизации и кадастрового учета обоих объектов. Это можно сделать на основании любых документов, которые подтверждают пользование участком и существование на нем дома: актов государственных органов о предоставлении земли, документов БТИ, выписок из похозяйственной книги и пр. Для дома потребуется также технический план и специальная декларация об объекте недвижимого имущества. Кроме того, с 1 марта 2025 года обязательно предварительное межевание земли. Все эти документы подаются в МФЦ, провести процедуру через Госуслуги нельзя.
Сроки постановки дома на кадастровый учет
При подаче заявления через Госуслуги – 10 календарных дней, при подаче через МФЦ – до 12 календарных дней. После того, как процедура завершена, в личный кабинет на Госуслугах приходит уведомление. Росреестр присвоит дому кадастровый номер, внесет данные о нем в ЕГРН и рассчитает кадастровую стоимость, все это делается без участия владельца.
Что делать дальше после того, как дом поставлен на кадастровый учет
Необходимо уведомить местные власти о том, что строительство дома завершено. Напомним, что с 2018 года разрешение на строительство частного дома не требуется, но оно заменено процедурой отправки уведомлений о планируемом строительстве и его завершении. Подробнее о том, как это делается – по ссылке ниже.
Дальнейшие действия зависят только от ваших планов: после постановки дома на кадастровый учет вы можете распоряжаться им по своему усмотрению. Можно подавать заявку на подключение электричества и газа, получить прописку (если дом жилой), продать его при необходимости. Подтверждением права собственности будет служить выписка из ЕГРН.
Как проверить, поставлен ли дом на кадастровый учет
Если вы присматриваете дом для покупки, проверить его статус можно онлайн и бесплатно с помощью Публичной кадастровой карты на портале НСПД (ссылка в конце статьи). Это официальный источник Росреестра, в котором отображены все актуальные сведения ЕГРН. Участок можно найти просто на местности или по кадастровому номеру. Если на ПКК нанесены очертания дома, а по клику открываются его характеристики (кадастровый номер, назначение, площадь и пр.) – дом «узаконен». Если же ПКК не выдает сведений о постройке, это означает, что Росреестр не знает о ее существовании – следовательно, на кадастровый учет она не поставлена.
Полезные ссылки:
Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015
