Разрешение на строительство частного дома: 10 вопросов

1. Нужно ли получать разрешение на строительство частного дома на участке ИЖС?

Здесь есть некоторая путаница, связанная с формулировками закона. Многие слышали, что разрешение на строительство частного дома отменено. Это действительно так: с 2018 года такого документа в самом деле не существует (ст. 51.1 Градостроительного кодекса). Однако это не означает, что строить можно вообще без согласования с властями. Вместо однократного получения разрешения на постройку дома на своем участке введена уведомительная процедура, которая состоит из трех шагов:

• Подача местным властям уведомления о планируемом строительстве
• Получение ответного документа со сложным названием «Уведомление о соответствии параметров объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам и допустимости его размещения на земельном участке». 
• Подача уведомления о завершении строительства после того, как дом достроен. 

По сути, разрешение на строительство частного дома по-прежнему нужно, только теперь оно называется иначе и получать его нужно по новым правилам. Далее в тексте мы позволим себе использовать понятие «разрешение на строительство» просто потому, что оно привычнее и проще, но подразумеваться будет именно процедура согласования в виде уведомлений. 

2. Нужно ли разрешение на строительство дома в СНТ или в деревне на собственном участке?

Закон в данном случае не делает различий между постройкой на участке ИЖС, в деревне (приусадебный участок для личного подсобного хозяйства) или на земле для садоводства, к которой чаще всего относятся «дачные» участки в СНТ. Подавать уведомление нужно во всех случаях, если возводится капитальный дом на фундаменте и с коммуникациями.  

ИЖС, ЛПХ, СНТ, ДНП… Что это и в чем разница?

3. В каких случаях не нужно получать разрешение на строительство?

Источник фото shutterstock.com

Для капитального жилого или садового дома оно обязательно. Без согласования можно возводить только надворные постройки и прочие некапитальные сооружения. Некапитальными считаются постройки без фундамента, которые могут быть перемещены на другое место без разрушения, не имеют надежных несущих конструкций и инженерного обеспечения – электричества, газа, водоснабжения и пр. Здесь спорным кажется вопрос, нужно ли разрешение на строительство на своем участке каркасного дома на сваях. Теоретически такой дом можно передвинуть целиком (и это иногда делается в действительности), «капитальность» его конструкций тоже неоднозначна. Однако в большинстве случаев такой дом все же считается капитальным, поэтому подавать уведомление о строительстве необходимо.  

Налог на сарай: нужно ли регистрировать хозпостройки и платить за них государству? 

4. Какие документы нужны для получения разрешения на строительство?

В общем случае по ГрК перечень документов для постройки дома на своем участке совсем небольшой: потребуется только правоустанавливающий документ на землю – выписка из ЕГРН. 

• Теоретически даже она не обязательна, так как местные власти должны запрашивать сведения ЕГРН сами по каналам межведомственного взаимодействия. Однако на практике ее лучше приложить к уведомлению, тем более что получить выписку можно бесплатно через Госуслуги, она приходит в личный кабинет за несколько минут. 
• Желательно, но не обязательно подготовить также межевой план участка. Если участок не размежеван, это лучше сделать до начала строительства, так как с 1 марта 2025 года невозможно «узаконить» дом, построенный на неразмежеванной земле, то есть поставить его на кадастровый учет и оформить в собственность. 
• Если строительство ведется на территории исторического поселения, потребуется фактически проект внешнего облика здания: текстовое описание и графическое изображение. В проекте указываются параметры строения (этажность, площадь), цветовое и конструктивное решение фасада, материалы строительства и пр. В этом случае вам очень пригодится документ, о котором речь пойдет ниже – ГПЗУ. 

5. Какие еще документы нужны для строительства дома на собственном участке ИЖС, ЛПХ или в СНТ?

Источник фото shutterstock.com

Также перед началом строительства очень желательно получить ГПЗУ – градостроительный план земельного участка. Он не нужен для подачи уведомления о планируемом строительстве, но пригодится лично вам. 

Дело в том, что к частному строительству существуют требования, установленные градостроительным законодательством. Они касаются количества этажей и общей высоты дома, а также его расположения на участке, отступов от границ и пр. 

Кроме того, на некоторых категориях земель строительство в принципе запрещено или сильно ограничено: например, если участок находится в ЗОУИТ – зоне с особыми условиями использования территории. 

ГПЗУ – документ, который содержит сведения обо всех этих требованиях и ограничениях. Если ваше строительство их нарушает, местные власти его просто не согласуют. Кроме того, на федеральном уровне обсуждается вопрос о фактическом запрете оформления в собственность домов, построенных с нарушениями градостроительных норм. Так, в Подмосковье предложен эксперимент: кадастровых инженеров, составляющих технический план дома, обязали проверять, соответствует ли постройка требованиям ГПЗУ. Если это не так, инженер не выдаст технический план, а без этого документа дом нельзя поставить на кадастровый учет и зарегистрировать на него право собственности. Так что ГПЗУ действительно лучше иметь на руках еще до начала строительства, чтобы по незнанию не нарушить закон. 

ГПЗУ понадобится и в случае, если вы строите частный дом в ипотеку: банк может потребовать приложить его к пакету документов при оформлении кредита. 

Что такое ГПЗУ, сколько он действует и где его получить: 11 вопросов

6. Кто выдает разрешение на строительство частного дома

Это входит в полномочия муниципальных властей, конкретно – подразделения, которое отвечает за градостроительство. Это может быть областной Минстрой, местный комитет по градостроительству и архитектуре, комитет по имущественным и земельным отношениям и т.п. Чаще всего общаться с ними напрямую нет необходимости – документы можно подать через МФЦ или региональный портал Госуслуг. Если в вашем регионе это недоступно, придется связаться с местной администрацией и уточнить, где получать разрешение на строительство частного дома на своем участке. У муниципальных органов власти обычно есть свой сайт, нередко нужную информацию можно найти там.  

7. Как подать заявление на получение разрешения на строительство частного дома

Источник фото shutterstock.com

Как уже говорилось выше, обычно это можно сделать в МФЦ или через региональный портал Госуслуг.

Форма уведомления и образец его заполнения – по ссылке. Документ содержит текстовую и графическую часть. 

1. Для заполнения текстовой части потребуются сведения из выписки ЕГРН на земельный участок (кадастровый номер, площадь, вид разрешенного использования и пр.), личные данные владельца и базовые сведения о будущей постройке. 
2. Если заключен договор с компанией-застройщиком (обычно это обязательно при строительстве в ипотеку), потребуются ее реквизиты. 
3. Графическая часть – схема расположения планируемого строения на участке с указанием других построек (если они есть). Ее можно зарисовать самостоятельно. 
4. К уведомлению прилагаются документы, о которых мы говорили выше. Здесь снова пригодится ГПЗУ, чтобы правильно обозначить требуемые расстояния от границ участка. 

Примечательно, что в Московской области с 2019 года реализована возможность присвоить частному жилому дому адрес еще на стадии подачи уведомления о планируемом строительстве. Адрес присваивается автоматически – это удобно, так как раньше для присвоения адреса приходилось проходить отдельную бюрократическую процедуру. Наличие адреса полезно прежде всего тем, что дает возможность получить регистрацию (прописку) в частном доме. 

Однако нужно иметь в виду, что адрес может быть присвоен только дому, который находится на участке для ЛПХ или ИЖС в населенном пункте. СНТ не считается населенным пунктом и обычно не имеет улично-дорожной сети и адресов, зарегистрированных в ФИАС – Федеральной информационной адресной системе.  

8. Срок выдачи разрешения на строительство

Срок рассмотрения заявления на разрешение на строительство (уведомления о планируемом строительстве) четко установлен ГрК: не более 7 рабочих дней в общем случае и не более 20 – при строительстве в историческом поселении и ЗОУИТ. 

На практике срок получения разрешения на строительство может быть и меньше: так, например, в Московской области при подаче через регпортал Госуслуг – 5 рабочих дней. 

• В течение срока рассмотрения заявления на разрешение на строительство местные власти проверят все параметры на соответствие требованиям закона. Если всё соблюдено, они направят заявителю «Уведомление о соответствии…» Если заявление на разрешение на строительство подавалось онлайн, оно будет выглядеть как файл в формате PDF, заверенный электронной подписью ответственного лица. Его пришлют в личный кабинет на регпортале Госуслуг. При подаче через МФЦ можно получить бумажный экземпляр.
• В случае, если строительство не отвечает градостроительным нормам, власти выдают другой документ – «Уведомление о несоответствии…», то есть фактически запрет на строительство в том виде, в котором оно планировалось. Чтобы все же получить разрешение на строительство, нужно устранить недочеты, заполнить новое уведомление и направить его заново. 

Услуга по выдаче уведомления о соответствии бесплатная, пошлинами она не облагается. 

9. Сколько действует разрешение на строительство частного дома

Срок действия разрешения на строительство объекта ИЖС – 10 лет. Оно «привязано» к участку, а не к его собственнику, то есть остается действительным при продаже, дарении или наследовании земли.  

10. Что делать после того, как дом построен

Источник фото shutterstock.com

Для того, чтобы «узаконить» уже построенный дом у местных властей, их нужно уведомить об окончании строительства по той же схеме, которая описана выше. К уведомлению обязательно прилагаются два документа:

• Технический план дома. Его составляет кадастровый инженер, услуга платная. Этот документ в любом случае обязателен для постановки дома на кадастровый учет и оформления в собственность, поэтому обойтись без него нельзя. 
• Квитанция об уплате госпошлины за процедуру государственного кадастрового учета и регистрации прав (ГКУ и ГРП). Услуга ГКУ и ГРП есть на федеральном портале Госуслуг в разделе «Земля. Дом», альтернатива – провести эту процедуру через МФЦ. 

Срок рассмотрения обращения – 7 рабочих дней. 

Понятно, что не должно быть расхождений между техническим планом фактически построенного дома и его параметрами, указанными в уведомлении о планируемом строительстве.