Как узаконить пристройку к частному дому на собственной земле

Нужно ли регистрировать пристройку к дому на собственной земле

Мы уже не раз говорили о том, что собственность на землю не дает права делать и строить на ней что угодно – возможности использования земли ограничены законом. Например, Земельный кодекс четко определяет, какой деятельностью разрешено заниматься на участке и что можно на нем стоить (и можно ли вообще). Градостроительный кодекс содержит требования к постройкам, а строительные правила или ПЗЗ (правила землепользования и застройки) устанавливают, кроме прочего, допустимые расстояния между строениями. Кроме того, закон обязывает владельца земли регистрировать постройки на собственном участке и ставить их на кадастровый учет.

Ответ на вопрос, надо ли «оформлять» пристройку к частному дому, зависит от того, что собой представляет эта пристройка. Давайте разбираться, что говорит закон. 

Нужно ли регистрировать веранду, пристроенную к дому

Любая пристройка, которая неразрывно связана с домом, считается реконструкцией (п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса). В кодексе прямо указывается, что реконструкция – это в том числе надстройка и перестройка. По умолчанию любое увеличение площади дома за счет пристройки требует оформления, так что веранду тоже нужно «узаконивать». 

То же самое касается вопроса, нужно ли регистрировать террасу, пристроенную к дому: если она связана с домом и увеличила его полезную площадь, то оформление необходимо. Аналогичные правила действуют и для гаража. 

Тут важно понимать, что по букве закона веранда, терраса или гараж, пристроенные к дому, считаются одной с ним постройкой, то есть речь идет об изменении параметров капитального строения. Если дом “узаконен” и поставлен на кадастровый учет, на него имеется технический план, который хранится в базах Росреестра. По закону любое отклонение от этого документа – нарушение, поэтому при изменении характеристик дома его владелец обязан уведомить Росреестр, который обновит сведения об объекте недвижимости в ЕГРН. 

Нужно ли узаконивать навес

Если это легкосборное сооружение без фундамента, при создании которого не затрагивались конструкции дома, то не нужно. То же касается небольших улучшений: крыльца, козырька, шкафа для хранения газовых баллонов, дощатого хозяйственного сарайчика и тому подобного. Если они не дают существенного увеличения площади, могут быть легко разобраны без ущерба конструкциям дома и имеют исключительно вспомогательные функции, то не будут считаться реконструкцией. 

Нужно ли разрешение на пристройку к дому на собственном участке

Это, пожалуй, самый важный пункт, и мы советуем вам отнестись к нему со всей серьезностью, иначе с оформлением пристройки возникнут проблемы. 

Если пристройка капитальная, то есть на фундаменте и тем более с коммуникациями, такую реконструкцию дома нужно обязательно согласовывать с местными властями. 

Многие слышали, что с 2018 года разрешение на строительство и реконструкцию частных и садовых домов отменено (п. 17 ст. 51 ГрК), однако это не означает, что для пристройки к дому на своем участке не нужны никакие документы. Уведомлять власти о перестройке дома по-прежнему нужно, но теперь это делается в уведомительном порядке. Вместо разрешения на строительство выдается Уведомление о соответствии планируемого строительства (ст. 51.1 ГрК). Для удобства мы позволим себе далее называть его разрешением на строительство, поскольку суть документа именно такова и без него строить нельзя. 

Для некапитальных пристроек разрешение (согласование) не требуется. 

Важно знать: штраф за незаконную пристройку к частному дому – от 2 до 5 тыс рублей (ст. 9.5 КоАП РФ). Это кажется немного, но кроме штрафа владельцу самостроя будет вынесено предписание о сносе пристройки. Если он не подчинится требованиям властей, то будет оштрафован повторно, а в дальнейшем может быть лишен участка через суд. 

Нужно ли согласие соседей на пристройку к дому

Для частного дома на собственном земельном участке оно не нужно и не входит в список обязательных документов для оформления пристройки. Иногда в интернете можно найти «юридический совет», когда владельцу участка рекомендуют получить разрешение соседей, если его строение будет слишком близко к границе участка. Тут нужно понимать, что подобное соглашение не дает права нарушать нормы, установленные государством, и не имеет юридической силы. Соответственно, если соседи «передумают» и подадут в суд с требованием снести постройку, суд будет руководствоваться нормами закона, а не соседским соглашением. Как строить на дачном участке с соблюдением всех расстояний – смотрите по ссылке. 

Как оформить разрешение на строительство пристройки к частному дому

Первое, с чего нужно начать, чтобы узаконить капитальную пристройку к частному дому на собственной земле – подать местным властям «Уведомление об изменении параметров планируемого строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома» – это полное название документа, форму смотрите по ссылке. Для его заполнения потребуются:

• Паспортные данные заявителя
• Его адрес
• ИНН
• Контактные данные
• Кадастровый номер и адрес участка, 
• Сведения о параметрах будущей реконструкции. Например, если увеличивается площадь застройки, то заполняется соответствующая графа. 
• Схема реконструкции – выносится на отдельный лист, сделать это можно самостоятельно, инструкция по ссылке.. 

Из прочих документов потребуются выписки из ЕГРН на дом и земельный участок. Если заявитель не собственник участка и дома и действует от его имени, будет нужна нотариальная доверенность. 

Подать заявление и документы на оформление пристройки к частному дому можно в МФЦ по месту нахождения участка, через региональный портал Госуслуг (доступно не во всех регионах) или лично в подразделение местной администрации, которое за это отвечает. Это может быть, например, комитет по градостроительству и архитектуре, координаты придется узнавать через каналы связи с местными властями. Услуга оказывается бесплатно.

Заявление должно быть рассмотрено в течение 7 рабочих дней (ст. 51.1 ГрК). Если реконструкция дома не нарушает никаких норм и требований, то по результатам рассмотрения заявителю будет направлено так называемое «Уведомление о соответствии… »  - полное название по ГрК мы здесь приводить не будем, оно очень длинное. Этот документ можно считать разрешением на строительство для пристройки к частному дому. 

Отказать в удовлетворении заявки местные власти тоже могут, в таком случае документ будет называться «Уведомление о несоответствии…» В нем обязательно должно быть указано, какие именно нормы нарушает сооружение пристройки. Например, частный дом по ГрК запрещено делить на самостоятельные объекты недвижимости, то есть превращать его в таунхаус или многоквартирное жилье, и если проект реконструкции позволяет заподозрить такие планы, власти это не разрешат. То же самое – если пристройка находится слишком близко к улице или участку соседей, нарушает противопожарные расстояния и пр. 

Какие еще документы нужны для оформления пристройки к частному дому

Получением разрешения дело не заканчивается. После возведения пристройки нужно подать сведения об изменениях дома в Росреестр. 

• Для этого потребуется кадастровый инженер. Его услуги платные, расценки нужно узнавать самому. Ни в коем случае нельзя искать специалиста по объявлению в интернете, он может оказаться не тем, за кого себя выдает, и составленные им документы Росреестр не примет. Найти кадастрового инженера со всеми допусками сейчас можно через Госуслуги – это удобный и проверенный способ. 
• Кадастровый инженер составит новый технический план дома. С 2024 года документ оформляется в электронном виде, но по желанию заказчика ему может быть выдана бумажная копия. 
• После получения нового технического плана нужно подать заявку на изменение сведений в ЕГРН. Это можно сделать через МФЦ или Госуслуги. При подаче через МФЦ потребуются выписки из ЕГРН на дом и участок, старый технический план (его можно получить там же или на Госуслугах), паспортные и контактные данные владельца. Через Госуслуги подать заявление проще: бОльшая часть документов загрузится автоматически, выписки из ЕГРН не обязательны, нужно только приложить электронную версию нового технического плана. 

Услуга по внесению изменений в ЕГРН облагается пошлиной, в 2025 году это 1000 рублей. 

В течение 15 дней Росреестр внесет изменения в сведения о доме в ЕГРН. С этого момента пристройка будет считаться полностью «узаконенной». 

Как оформить пристройку к дому на собственном участке без разрешения на строительство

Оформить капитальную пристройку к дому, если она уже произведена без всяких документов, может быть весьма непросто. Можно попытаться сделать это несколькими способами:

1. По дачной амнистии, для этого потребуется только новый технический план дома. Но если до этого вы уже пользовались дачной амнистией или участок и дом были приобретены после 2001 года, в регистрации пристройки к дому могут отказать.
2. Через суд. Придется доказывать, что пристройка соответствует требованиям безопасности и не нарушает закон и права соседей. 
3. Третий вариант, как оформить документы, если пристрой к дому сделан без разрешения – подать уведомление о планируемом строительстве, как если бы пристройки еще не было, и получить согласование. Местные власти довольно редко организуют выездные проверки по таким заявлениям, поэтому метод может сработать. Но нужно понимать, что пристройку с нарушением норм нельзя согласовать ни до, ни тем более после ее строительства. 

Для некапитальных пристроек проблем нет: чтобы «узаконить» такой пристрой, достаточно просто подать в Росреестр новый технический план дома. 

Сколько стоит узаконить пристройку к частному дому

Стоимость оформления пристройки будет зависеть от того, как все делалось с самого начала – по правилам или по собственному желанию. Если на сооружение выдано уведомление о строительстве и оно соответствует всем требованиям закона, то регистрация обойдется в стоимость работы кадастрового инженера и государственную пошлину за внесение изменений в ЕГРН. Расценки на услуги кадастровых инженеров различаются по регионам, в среднем это от 10 до 20 тыс рублей за выезд на место и составление технического плана. 

Регистрация пристройки к частному дому по дачной амнистии обойдется в те же деньги: пошлина и кадастровый план. 

В случае обращения в суд расходы будут включать судебные пошлины и оплату труда юриста, который поможет подать обращение и вести дело. Здесь трудно назвать даже ориентировочную стоимость – в каждом конкретном случае она разная. 

Читайте также: 

Какие цветы и овощи сеять на рассаду в феврале

Какой теплый пол лучше для частного дома: водяной или электрический?

Укроп на подоконнике: выращивание из семян зимой в домашних условиях

Группы обрезки клематисов

Комнатная кислица: уход в домашних условиях, пересадка и размножение