Можно ли перевести землю СНТ в ИЖС и нужно ли это делать

Как перевести сельхозземлю в ИЖС, чем ИЖС отличается от СНТ и можно ли изменить статус одного участка в СНТ?

shutterstock.com

Чем СНТ отличается от ИЖС?

На самом деле эти понятия нельзя сравнивать, потому что они существуют в разных правовых плоскостях. Для начала нужно разобраться, что означает статус земли «ИЖС» и что такое СНТ.

ИЖС – это вид разрешенного использования земли (ВРИ), установленный местными правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Все вопросы, касающиеся ВРИ, регулируются Земельным кодексом РФ и другими законами о землепользовании. Любая земля на территории страны относится к одной из категорий, внутри категорий есть деление по ВРИ, которое поясняет, какую именно деятельность можно вести на участке, что и как строить и пр. Существует единый классификатор ВРИ, который четко определяет все ограничения и разрешения для любого участка, для которого определен вид разрешенного использования. Ссылка на классификатор – в конце статьи.

Индивидуальное жилищное строительство – это ВРИ, который подразумевает строительство дома для постоянного проживания и хозяйственных построек.
Земли ИЖС по общему правилу всегда находятся в границах населенного пункта. Даже если поселок ИЖС расположен в отдалении от города или деревни, с административной точки зрения он считается их частью, и это отражено в местной градостроительной документации.
Содержание общего имущества и коммуникаций на территории ИЖС находится в ведении муниципальных властей населенного пункта.

Что такое разрешенное использование земли и почему это важно

СНТ расшифровывается как «Садоводческое некоммерческое товарищество». Это не форма собственности на землю и не вид ее разрешенного использования, а частный случай товарищества собственников недвижимости (ТСН).

Чаще всего такие товарищества располагаются на землях сельскохозяйственного назначения с ВРИ «Ведение садоводства» (код по классификатору 13.2) или «Ведение огородничества» (13.1).
СНТ – добровольное объединение владельцев садовых участков для управления общим имуществом, которое находится за пределами участков, но используется совместно. К такому имуществу могут относиться дороги, детские площадки, трансформаторные станции, ворота или шлагбаум на въезде и пр. ОНТ – полный аналог СНТ, но на землях для огородничества.
Деятельность СНТ регулируется законом № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд».
Администрация СНТ не распоряжается землями на своей территории: участки находятся в частной собственности, а земли общего пользования считаются долевой собственностью владельцев участков. Поэтому все решения, касающиеся общего имущества, имеет право принимать только общее собрание собственников.
За содержание общего имущества в СНТ отвечают владельцы участков, и расходы, связанные с ним, оплачиваются из членских и целевых взносов. Примечательно, что согласно закону № 217-ФЗ «индивидуальные» садоводы, которые имеют участки на территории СНТ, но не вступили в товарищество, обязаны вносить плату за содержание общего имущества, равную размеру целевых и членских взносов.

Таким образом, ИЖС – это вид разрешенного использования земли, а СНТ/ОНТ – форма самоуправления на сельхозземлях с ВРИ «Ведение садоводства» или «Ведение огородничества».

10 главных вопросов про СНТ: что это и как устроено

Я не член СНТ: могу ли я не платить взносы?

Что будет, если не платить взносы в СНТ

Членские взносы в СНТ: что законно, а что нет

Что такое вид разрешенного использования “Для дачного строительства”?

Собственно говоря, ВРИ “для дачного строительства” и подобных ему в России не существует с 2017 года, когда вступил в силу закон № 217-ФЗ “О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд”.

Участки, которые в народе именуются дачными, теперь чаще всего имеют вид разрешенного использования “Ведение садоводства”, реже – “Огородничество”.
Участки в деревнях, поселках и других малых населенных пунктах относятся к одному из двух ВРИ: “Для ИЖС” или “Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный участок).

Иногда в выписке из ЕГРН или на Публичной кадастровой карте можно найти участки с устаревшими видами разрешенного использования. Обычно это земли в “старых” СНТ, которые были образованы еще в советское время или до принятия действующей редакции Земельного кодекса. Если вы видите участок с ВРИ “Для коллективного садоводства” или “Для дачного строительства” - это значит, что Росреестр еще не поменял его характеристики. Такой землей можно пользоваться по назначению, но могут возникнуть трудности с ее продажей, наследованием или постановкой строений на кадастровый учет. Чтобы исправить ситуацию, нужно обратиться в Росреестр с просьбой привести ВРИ в соответствие с классификатором. Это бесплатно, подать заявление можно через Госуслуги или МФЦ.

Сейчас при выделении “новых” земель для размещения дач им присваивается актуальный ВРИ “Для ведения садоводства” или “Для индивидуального жилищного строительства”.

Перевод земли сельхозназначения в ИЖС: возможно ли это?

Как мы уже установили, земли СНТ и ОНТ относятся к категории земель сельхозназначения с ВРИ “Ведение садоводства” или “Ведение огородничества”. Поэтому наш главный вопрос – можно ли вообще перевести земли сельхозназначения под ИЖС.

Теоретически это возможно. Процедура регулируется законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Условия и основания перевода сельхозземель в другие категории определены в ст. 7. Интересно, что статья содержит формулировку «Перевод… допускается в исключительных случаях», то есть для него требуются веские основания.
Желание владельца участка в числе веских оснований для перевода не предусмотрено. Пункт 3 ст. 7 разрешает перевод в связи с изменением или установлением черты населенных пунктов. При этом мы помним, что земли ИЖС по закону должны находиться на территории населенного пункта.
Отсюда следует, что перевод «дачных» сельскохозяйственных земель под ИЖС возможен исключительно в случае, если муниципальные власти примут решение присоединить территорию, где находится участок, к населенному пункту. При этом закон прямо запрещает менять категорию сельскохозяйственных земель, если их кадастровая стоимость более чем на 50% выше средней по муниципальному образованию.
На практике стоит учитывать, что для подобных «переделов» земли местные власти должны провести большую работу: изменить правила землепользования и застройки, генеральный план поселения, перспективные планы развития территории и обеспечения ее коммуникациями, пересмотреть доходные и расходные статьи местного бюджета и пр. и пр.

Вид разрешенного использования участка: как поменять и надо ли платить

Можно ли перевести в ИЖС один садовый участок в СНТ?

Если вы прочитали предыдущую часть статьи, то вам уже должно быть всё понятно. Включить в границы населенного пункта отдельно взятый участок на территории садоводства не представляется возможным. Несколько выше шансы присоединиться к населенному пункту у целого СНТ, но местные власти идут на это крайне неохотно по простой причине: такие присоединения им банально невыгодны.

Можно ли перевести сельхозземли в ИЖС без присоединения к населенному пункту?

Источник фото shutterstock.comПока нельзя, но есть надежда, что в будущем это изменится. Например, в 2023 году Минстрой предложил дать возможность СНТ менять категорию сельхозземель без привязки к населенному пункту, но только для строительства социальной инфраструктуры. Есть основания надеяться, что в будущем будет рассмотрена и возможность аналогичным образом вывести всю землю СНТ из сельхозназначения в ИЖС – такие законодательные инициативы уже были. Очевидно, что в общегосударственных масштабах это полезно. Граждане будут иметь больше возможностей обзавестись постоянным жильем за счет индивидуального строительства, а инвестиционная привлекательность таких жилищных проектов увеличится. Правда, ждать таких новаций мы вряд ли можем, но надежда есть.

Что нужно, чтобы перевести целое СНТ в ИЖС

Для начала правлению СНТ или собственникам участков стоит получить консультацию у управляющих органов населенного пункта, возможно ли присоединение и перевод земель СНТ в ИЖС. Опыт показывает, что согласие удается получить очень редко. Власти могут отказать, ссылаясь на ПЗЗ или физическую удаленность СНТ от населенного пункта, и такой отказ почти невозможно оспорить, поэтому разворачивать дальнейшую процедуру не имеет смысла.

Если присоединение возможно, правление СНТ должно провести общее собрание собственников, включая «индивидуалов» - в таких вопросах по закону 217-ФЗ их голос учитывается в обязательном порядке. Вопрос о присоединении можно включить в повестку очередного собрания, которое проводится раз в год, или инициировать внеочередное. Для этого не менее 1/5 собственников участков должны подать правлению письменное требование о проведении собрания.
Решение о присоединении и переводе сельхозземель в ИЖС должно быть принято на собрании единогласно, так как оно затрагивает имущественные интересы всех владельцев участков. Каждый из них должен выдать председателю СНТ письменное согласие на перевод своей земли в другую категорию.
Правление СНТ с помощью владельцев участков собирает и оформляет необходимые документы: ходатайство об изменении категории земель, кадастровые и межевые планы, выписки из ЕГРН на частные участки и земли общего пользования, доверенность на имя председателя и пр. Точный список документов можно выяснить у местных властей. Если участки и земли общего пользования не размежеваны, на них не оформлено право собственности или кадастровые документы, придется провести эти работы и оплатить их за счет членов СНТ и «индивидуалов».
Пакет документов подается в местную администрацию, которая принимает решение о включении территории садоводства в границы населенного пункта. Обычно это занимает до нескольких месяцев.

Общее собрание СНТ: как проводится и когда оно законно

Правление СНТ: что это такое, его права и обязанности

Председатель СНТ: права и обязанности

Межевание участка: как сделать, сколько стоит, проблемы и решения

Сколько стоит перевести участок в ИЖС?

Можно ли перевести землю СНТ в ИЖС и нужно ли это делать Источник фото shutterstock.com

Это довольно сложный вопрос – здесь все зависит от накладных расходов и норм, которые действуют в регионах.

Минимальный порог затрат – государственная пошлина в размере нескольких сотен рублей за внесение изменений в ЕГРН.
В регионах с дорогой землей, например в Московской области, смена ВРИ участка платная, если новый ВРИ подразумевает капитальное строительство – а это, в свою очередь, сильно повышает кадастровую и рыночную стоимость земли. Плата за смену ВРИ рассчитывается исходя из разницы между кадастровой стоимостью «до и после», существует даже специальный общедоступный онлайн-калькулятор (ссылка в конце статьи),
И наконец, в стоимость перевода сельскохозяйственных земель в ИЖС чаще всего приходится включать расходы на консультации юриста, потому что простому человеку чаще всего сложно разобраться в тонкостях земельного законодательства и правильно составить документы.

Поменять статус земли в СНТ: а нужно ли?

Главный вопрос, как водится, в конце. А какие преимущества может дать «переход из СНТ в ИЖС»?

Перевод сельскохозяйственных земель в ИЖС повышает их кадастровую и рыночную стоимость. Это приятно, однако выше становятся и налоги – они рассчитываются как доля от стоимости земли по кадастровой оценке. Нередко изменение ВРИ участка влияет и на стоимость строений на нем. Кадастровая переоценка проводится регулярно раз в несколько лет, и в определенный момент можно обнаружить, что налог на дом на участке после переоценки вырос.
Возможность построить на участке жилой дом. Закон разрешает капитальное строительство на участках с ВРИ «Ведение садоводства». В доме на такой земле можно жить круглогодично и даже прописаться, если он подходит под требования закона к постоянному жилью. Так что ради строительства совершенно не нужно переводить садовый участок в ИЖС. Это имеет смысл только для участка с ВРИ «Ведение огородничества», где капитальное строительство запрещено.
Избавление от взносов в СНТ. Понятно, что если обслуживание общего имущества и коммуникаций возьмет на себя администрация населенного пункта, то платить за эти услуги все равно придется, хотя и по более щадящим тарифам. С другой стороны, коммунальные службы в малых населенных пунктах не всегда работают хорошо (а иногда вообще едва ли работают). В результате может случиться так, что платежи меньше, но и качество услуг гораздо хуже: текущий ремонт не делается, аварии не ликвидируются, мусор не вывозится и т.п. Контактировать с местными властями и оспаривать их действия гораздо сложнее, чем просто «вызвать на беседу» председателя СНТ.

И самое интересное: если владельцы участков на территории населенного пункта желают сами распоряжаться имуществом общего пользования, им все равно придется создать товарищество собственников недвижимости (ТСН). Устроено это примерно так же, как СНТ, и минусы те же самые.