Можно ли поставить на кадастровый учёт земельный участок без межевания: 8 вопросов и ответов

С 1 марта 2025 года регистрация земельных участков в кадастре без проведения межевания невозможна. Разберемся, почему, и ответим на восемь актуальных вопросов по теме межевания

shutterstock.com

С марта 2025 года, согласно Федеральному закону от 26.12.2024 № 487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступили в силу изменения, делающие межевание обязательным условием для большинства операций с земельными участками.

О недвижимости по понятиям закона

Начнем с терминов, связанных со сферой недвижимости в России.

Определение границ земельного участка называется межеванием. В ходе этой процедуры устанавливают точное местоположение границ, а также определяют размер и форму участка. Все полученные данные передаются в Росреестр. Процесс регулируется законом № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».

Росреестр — это федеральная служба, отвечающая за государственную регистрацию, кадастр и картографию. Федеральный орган исполнительной власти в России ведет государственный кадастровый учет недвижимости и регистрирует права на недвижимое имущество. Одна из функций Росреестра — ведение Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

ЕГРН — это федеральная база данных, в которой содержатся сведения обо всех объектах недвижимости на территории России. В реестр включена информация о квартирах, домах, земельных наделах, коммерческих и складских помещениях, зарегистрированных после 31 января 1998 года. Росреестр отвечает за точность и обновление информации, содержащейся в ЕГРН.

Внесение данных об участке земли или объекте недвижимости в ЕГРН называется кадастровым учетом. Росреестр назначает каждому уникальный кадастровый номер, устанавливает кадастровую стоимость и вносит информацию в ЕГРН. Данные также добавляются в НСПД — Национальную систему пространственных данных, теперь включая «Публичную кадастровую карту» (ПКК).

Подтверждением кадастрового учета служит выписка из ЕГРН. В ней указаны ключевые параметры участка, включая назначение, права, ограничения и кадастровую стоимость. Налоговая служба, опираясь на информацию Росреестра, вычисляет налог на имущество и устанавливает плательщика.

Как поставить на кадастровый учет объект недвижимости — земельный участок

Выписка из ЕГРН на землю и дом: что это, зачем нужна и где ее взять

1. Если участок не отмежёван — что это значит?

Можно ли поставить на кадастровый учёт земельный участок без межевания: 8 вопросов и ответов Источник фото shutterstock.com

Отсутствие установленных границ участка означает неполноту информации о них в Росреестре. Объект недвижимости может быть зарегистрирован и иметь все основные параметры (кадастровый номер, площадь и адрес). Однако точные координаты его границ либо не определены, либо указаны с погрешностью.

В Росреестре эти сведения могут отсутствовать, поскольку прежде они не считались обязательными при оформлении земли или операциях с ней. Межевание потребуется, если вы регистрируете на этой земле здание. Это необходимо для кадастрового учета и оформления прав собственности.

Как проверить, размежеван ли участок?

Информацию о проведении межевания можно найти в выписке из ЕГРН, где указаны характеристики и права на недвижимость. Отсутствие данных о координатах в реестре обозначается специальной пометкой о неустановленных границах участка.

Выписку из ЕГРН можно получить следующим образом:

в МФЦ;
через портал «Госуслуги».

Также можно использовать «Публичную кадастровую карту», где объект легко найти по адресу или кадастровому номеру. Если в описании объекта отмечено «Без координат границ» или указана декларированная площадь, то границы участка не определены.

2. Возможно ли присвоение кадастрового номера земельному участку без межевания?

Федеральный закон № 487-ФЗ устанавливает, что регистрация земельного участка невозможна без информации о границах в ЕГРН. Присвоение кадастрового номера без межевания невозможно по ряду причин, связанных с обеспечением юридической чистоты и точности сведений в ЕГРН. Основные из них:

Отсутствие четких границ. Кадастровый номер, по сути, идентифицирует конкретный участок, а без четких границ это становится невозможным.
Невозможность внесения в ЕГРН. Без межевания не удастся подготовить необходимые документы.
Предотвращение споров. Отсутствие межевания увеличивает риск возникновения земельных споров с соседними землепользователями о границах участка и судебных разбирательств.
Необходимость для сделок (купля-продажа, дарение, аренда, наследование, строительство и т. д.).

Межевание должно выполняться кадастровыми инженерами. Самостоятельное проведение этих работ не допускается.

Межевание земельного участка: как это делается и сколько стоит

3. Может ли быть кадастровый номер без межевания?

Как мы уже отметили, кадастровый номер — это особый цифровой код, закрепленный за недвижимостью. Он назначается каждому объекту при внесении сведений в ЕГРН. Этот идентификатор является уникальным.

У земельного участка может быть кадастровый номер и без межевания. Это реально, если при внесении участка в кадастр недвижимости уже имеются бумаги, точно определяющие его границы. Но такой кадастровый номер не имеет юридической силы для определения границ участка.

С 1 марта 2025 года межевание обязательно для всех сделок по смене владельца земельного участка. Если границы участка не установлены и нет данных в ЕГРН, то сделка не будет зарегистрирована. Обычно кадастровый учет и регистрация прав проводятся вместе. Поэтому межевание является необходимым условием для их осуществления.

4. Можно ли без межевания оформить земельный участок в собственность?

В общем случае без межевания оформить земельный участок в собственность нельзя. Как мы уже сказали, межевание — это комплекс работ по определению границ земельного участка на местности и их документальному оформлению. Оно необходимо для:

Определения точных границ участка. Это позволяет избежать споров с соседями по поводу границ земли.
Внесения сведений о земельном участке в ЕГРН. Без этих сведений невозможно зарегистрировать право собственности на участок.
Идентификации участка. Межевание позволяет точно идентифицировать участок, что важно для совершения любых сделок с ним.

Существуют случаи, когда земля может быть в собственности без межевания. Это относится к участкам, уже зарегистрированным в ЕГРН с установленными границами. Также оно не нужно, если не планируются сделки с землей, регистрация построек, изменения участка, оформление нового объекта в кадастре.

Что делать:

Проверьте, есть ли сведения о границах вашего участка в ЕГРН.
Если сведений нет или границы не установлены, обратитесь к кадастровому инженеру для проведения межевания. Список кадастровых инженеров можно найти на сайте Росреестра.

Федеральный закон № 487-ФЗ значительно обновил 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Теперь межевание обязательно для всех операций с земельными участками, в том числе при смене собственника. Если границы участка не установлены и не внесены в ЕГРН, то сделки с землей станут невозможными. Росреестр сначала временно заблокирует регистрацию, а потом откажет в ней, если сведения о границах не будут внесены в реестр.

5. Можно ли переоформить участок без межевания?

С марта 2025 года оформить землю без межевания нельзя. Федеральный закон № 487-ФЗ, принятый 26 декабря 2024 года, требует точного определения границ для регистрации сделок с землей в Росреестре. Это касается продажи, дарения, наследства и других операций. Если границы участка не установлены, Росреестр временно заблокирует регистрацию до устранения проблемы.

6. Если земля не размежёвана, кому она принадлежит?

Согласно статье 16 Земельного кодекса РФ, земля, не находящаяся в частной или публичной собственности, считается неразграниченной государственной собственностью. Это относится ко всей земле, которой не владеют частные лица (компании и граждане) или государственные структуры (Российская Федерация, регионы или муниципалитеты).

Неразмежеванные земли — это участки, собственник которых еще не установлен между федеральным, региональным и местным уровнями власти. Юридически эти земли принадлежат России, но управление ими осуществляют местные органы власти. В будущем эти земли могут быть оформлены как собственность одного из публичных уровней.

Кадастровый учет обязателен для любой недвижимости. Если земля или здание не учтены и не оформлены, они юридически не существуют, а права владельца не защищены. Использование такой неузаконенной земли может рассматриваться как самозахват. Постройки на ней будут считаться незаконными.

Земельный участок, не прошедший кадастровую регистрацию, юридически не признается. Его нельзя продать, купить или передать в дар. Пока право собственности не оформлено в Росреестре, он не считается вашей собственностью. Пользование таким участком расценивается как преступление. Вся земля без зарегистрированного владельца принадлежит государству.

7. Чем грозит отсутствие межевания земельного участка?

Невыполненное межевание земельного участка чревато множеством негативных последствий:

Возможны споры с соседями из-за границ земли, и отстоять свои права будет трудно без межевого плана.
Использование земли без установленных границ может повлечь штрафные санкции за самовольный захват.
Риск срыва продажи участка.
Уменьшение стоимости участка.
Может потребоваться перенос забора или даже снос построек, если границы участка окажутся смещены.

Для успешной регистрации сделки с земельным участком в Росреестре необходимо точное определение границ участка (согласно Федеральному закону № 487-ФЗ). Отсутствие межевания приведет к приостановке процесса регистрации.

8. Какими могут стать последствия, если не проведено межевание земельного участка?

Отсутствие границ участка заметно усложнит сделки с ним. Вот некоторые из последствий:

Невозможна продажа земельного участка.
Сложности при строительстве. Неопределенность границ может привести к нарушению строительных норм и правил, а также к конфликтам с соседями из-за самовольного захвата земли, что повлечет за собой дополнительные финансовые затраты.
Невозможен раздел или объединение участков (например, приобретение и присоединение части соседской земли).
Высокий риск земельных споров. Границы с соседями, не удостоверенные документально, могут стать причиной конфликтов и судебных разбирательств.
Проблемы с наследованием. В случае смерти собственника, чьи границы участка не установлены, процесс наследования может быть значительно осложнен, так как необходимо будет сначала провести межевание, а затем оформлять наследство.

Таким образом, проведение межевания является важным шагом для защиты прав собственности и обеспечения юридической четкости при любых операциях с земельным участком.

Для получения более подробной информации и консультации по вопросам межевания в конкретном случае рекомендуется обратиться к юристу, специализирующемуся на земельном праве.

Читайте также: